在今后的時間段，開發(fā)企業(yè)還應(yīng)該抓住政策面“微調(diào)”給予市場釋放剛需的“窗口期”，及時推盤跑量。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 河南6部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于支持剛性需求促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》（下稱《意見》）提到，凡家庭名下（含借款人、配偶及未成年子女）無房產(chǎn)登記購房的均視為首套房，金融機(jī)構(gòu)在風(fēng)險收益平衡的基礎(chǔ)上，原則上應(yīng)給予基準(zhǔn)利率下浮30%幅度內(nèi)的優(yōu)惠。

　　此次新政受惠者不僅包括購房者，也包括對于緩解開發(fā)商資金面等方面也出臺了定向?qū)捤傻拇胧?。政策微調(diào)的幅度和范圍比之前有所擴(kuò)大，與以往的微調(diào)差別主要表現(xiàn)在三個方面：

　　第一、之前調(diào)控政策是認(rèn)房認(rèn)貸認(rèn)真查，現(xiàn)在認(rèn)貸這條看似放松了，購房者不管有沒有貸款記錄，現(xiàn)在只要名下沒有房子，都可以買房了；

　　第二、利率優(yōu)惠和鼓勵幅度和范圍比之前大了許多，首套房可以最多七折利率優(yōu)惠，公積金貸款購首套房最低可以首付兩成；

　　第三、對于開發(fā)企業(yè)而言，河南省還要求金融機(jī)構(gòu)進(jìn)一步完善房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理制度，普通商品房和保障性住房項(xiàng)目的最低資本金比例按不低于20%執(zhí)行，緩解了開發(fā)企業(yè)資金面的壓力，與此同時，其他各項(xiàng)鼓勵性措施，如關(guān)于合理延長房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款還款期限，力爭在現(xiàn)有基礎(chǔ)上延長3個月，變相地支持了開發(fā)企業(yè)回籠資金。

　　從河南樓市新政“微調(diào)”本身來看，以基本圍繞刺激“自住需求”、首套房需求為主來刺激房地產(chǎn)市場成交量回升。同時，也在于通過這三方面的微調(diào)范圍的擴(kuò)大來試探政策底線。

　　如果河南樓市微調(diào)得以通過，那么，河南樓市新政將再次印證了樓市政策“微調(diào)”仍為當(dāng)前市場趨勢的現(xiàn)狀，并且，微調(diào)政策的幅度和范圍有可能還會進(jìn)一步擴(kuò)大。

　　另據(jù)媒體報道，國家發(fā)改委對于房地產(chǎn)提出了三條非常明確的調(diào)控建議，即落實(shí)利率優(yōu)惠、降低首付比例、減免相關(guān)稅費(fèi)。而具體落實(shí)則需由地方政府操作，“要求各地各部門采取有力措施”、“引導(dǎo)各方面形成統(tǒng)一的市場預(yù)期”。

　　從已經(jīng)出臺的樓市“微調(diào)”政策來看，落實(shí)利率優(yōu)惠、減免相關(guān)稅費(fèi)已經(jīng)在落實(shí)，降低首付比例在個別城市的公積金首套房貸款中已經(jīng)有所體現(xiàn)，但是還不具有普遍性，并且在首套房商業(yè)貸款中也沒有體現(xiàn)，這有可能成為今后政策“微調(diào)”的儲備政策之一，值得我們持續(xù)關(guān)注。

　　從樓市政策“微調(diào)”對于房地產(chǎn)市場的影響角度而言，政策“微調(diào)”為市場成交量回暖提供了政策面、市場面的機(jī)會，2012年5-6月開發(fā)企業(yè)通過“降價跑量”取得了不錯的銷售業(yè)績。

　　樓市6月成交量繼續(xù)延續(xù)“紅五月”的態(tài)勢，住建部官員也表示，成交量的回暖是樓市回歸正常的市場表現(xiàn)，從這個角度來說，官方已經(jīng)默許樓市“微調(diào)”政策對于成交量回暖的作用，并且短期內(nèi)來講“微調(diào)”政策應(yīng)該還會延續(xù)。

　　從整個市場基本面的角度來看，今年1-5月份，房地產(chǎn)投資、開發(fā)企業(yè)拿地、也包括整個商品住宅市場的銷售面積和金額，大多數(shù)還都處于同比去年同期負(fù)增長的市場局面，因此，所謂市場回暖還只是局限于短期內(nèi)市場成交量的回升，而后期成交量持續(xù)回升與否還值得我們?nèi)ビ^察。

　　因此，在今后的時間段，開發(fā)企業(yè)還應(yīng)該抓住政策面“微調(diào)”給予市場釋放剛需的“窗口期”，及時推盤跑量，而不應(yīng)該在現(xiàn)在的市場階段房價降幅“見好就收”，制造市場買漲不買跌的氣氛。只有及時跑量回籠資金，開發(fā)企業(yè)才可以以“現(xiàn)金為王”，這樣，無論是政策面再度收緊，還是開發(fā)企業(yè)要在土地市場出手拿地，都應(yīng)該是得心應(yīng)手，在未來市場激烈的競爭中，才有可能處于主動地位。

　　張宏偉 觀點(diǎn)新媒體專欄作者