編者按：火熱的夏天，房地產(chǎn)行業(yè)的聚焦點再一次回到海南，一個放在火爐上烤的論壇。

　　8月8-11日，2012博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南隆重召開，圍繞論壇主題“平衡與發(fā)展 可持續(xù)的中國房地產(chǎn)”，我們將采訪眾多重量級經(jīng)濟學家、行業(yè)大腕、企業(yè)領袖等，并推出“2012博鰲房地產(chǎn)論壇特稿”系列報道。

　　觀點網(wǎng) 梁嘉欣 因為一幅土地，凱德惠居再次吸引市場的眼光。

　　事情緣于今年6月中旬，廣州番禺欖核鎮(zhèn)商住地的出讓。這是由兩幅地塊合并成一幅后，重新出讓的地塊，凱德惠居以近4億元的價格拿下。

　　算上廣州項目，成立于2010年底的凱德惠居已經(jīng)完成了其在華東、華中、華南的布局。其中，最快面世的是武漢項目，案名定名為“知音的湖”，預計在今年底開盤。

　　凱德惠居將旗下的項目稱作“惠居房”，即平價商品房。按其定義，即這些項目土地成本不超過總投資的30%、超過40%的家庭收入可以支付按揭、離最近的市中心不超過60分鐘的車程。

　　“按照廣州市公布的居民人均收入統(tǒng)計指標，我們認為廣州目前的房價若在1.1萬元/平米內(nèi)，普通收入的居民就比較能夠購買得起。從土地成本來看，若地價不超過總投資的30%，在建造成本相對固定的情況下，算下來樓面價就一般不能超過3000元?！?凱德惠居（中國）董事總經(jīng)理錢亦奇近期在接受觀點新媒體采訪時介紹。

　　對于項目未來的入市前景，錢亦奇明顯看好。“從目前的政策看，得益最多的應該還是那些面向首次置業(yè)、首次改善型的項目，相對于限購、限貸的高端樓盤，它們受宏觀調(diào)控的影響相對較小，也最容易在自住需求釋放出來時受到青睞?！?/p>

　　錢亦奇透露，凱德惠居計劃三到五年內(nèi)，每年要建造10000至15000套的“惠居房”。目前重點考慮深耕武漢、上海、廣州這三個城市。

　　以下為觀點新媒體對凱德惠居（中國）董事總經(jīng)理錢亦奇先生的采訪實錄：

　　觀點新媒體：凱德惠居致力于平價商品房的打造，那么公司對“平價商品房”是如何定義？

　　錢亦奇：“346”是我們?nèi)笸顿Y要點?！?”，即指土地成本不超過總投資的30%，也就是說地價會較低，項目主要在郊區(qū)?！?”，即不超過40%的家庭收入可以支付按揭，這對一般城市居民來說負擔不會太大?，F(xiàn)在銀行按揭的收入證明上限比例是50%，我們采取40%，主要認為這是個比較合適的支付能力。“6”，即離最近的市中心不超過60分鐘的車程。

　　所以，以上這三點基本上框定了我們的項目所在地，也基本確定了目標銷售價格。舉例來說，按照廣州市公布的居民人均收入統(tǒng)計指標，我們認為廣州目前的房價若在1.1萬元/平內(nèi)，普通收入的居民就比較能夠購買得起。從土地成本來看，若地價不超過總投資的30%，在建造成本相對固定的情況下，算下來樓面價就一般不能超過3000元，這就意味著適合我們進入的區(qū)域基本都會在城郊：比如在廣州會是番禺、南沙、花都等區(qū)，在武漢則會是蔡甸、江夏、黃陂等。城區(qū)地段的項目我們姐妹公司凱德置地會關注，凱德置地負責中高端項目和城市綜合體開發(fā)，而凱德惠居負責平價住宅這塊業(yè)務，雙方各司其職、分工合作。

　　觀點新媒體：凱德惠居已經(jīng)完成了華東、華中、華南的布局，目前在普通住宅方面的土地儲備量達到多少？

　　錢亦奇：按套數(shù)計，大約在5500套左右，取決于各項目的最終規(guī)劃批復。現(xiàn)在唯一確定的是武漢項目，約為2500套。上海項目估計是1000套左右，廣州項目大概是2000套左右。

　　觀點新媒體：最快可以面市的是哪個項目？

　　錢亦奇：武漢項目會比較早，預計在今年底開盤，項目位于蔡甸后官湖生態(tài)區(qū)、臨知音大道，案名叫“知音的湖”。

　　觀點新媒體：武漢的項目大概何時能完成交付？

　　錢亦奇：武漢項目分兩期開發(fā)。一期今年底銷售，后年初交付。二期則計劃晚半年左右。凱德惠居一直希望能夠快速開發(fā)、快速滾動，從速度和規(guī)模中獲取收益。

　　觀點新媒體：武漢項目年底入市，那么您對今年年底的房地產(chǎn)市場情況是怎樣看的？

　　錢亦奇：各個地方的市場特性不一樣，一、二、三線城市也有區(qū)別，處在不同的周期，不能一概而論。比如武漢市場這幾年表現(xiàn)一直很穩(wěn)定，每年成交量都維持在1000萬平方米以上，盡管人口數(shù)量上低于廣州，但房地產(chǎn)市場規(guī)模卻比廣州還大得多，價格也處在一個相對健康的水平。最近一段時期，各地的成交量都有回升的趨勢，但若依此判定市場已經(jīng)回暖的話則還有點為時過早。國內(nèi)的房地產(chǎn)市場受宏觀經(jīng)濟面和調(diào)控政策的影響很大，個人覺得若接下來一段時間政策預期能夠穩(wěn)定的話，相信市場已經(jīng)在筑底回升的過程中了。

　　另外需要指出的是，市場回暖也不意味著每家開發(fā)商、每種產(chǎn)品都能從中獲益。從目前的政策看，得益最多的應該還是那些面向首次置業(yè)、首次改善型的項目，相對于限購、限貸的高端樓盤，它們受宏觀調(diào)控的影響相對較小，也最容易在自住需求釋放出來時受到青睞。

　　觀點新媒體：但目前市場上做中低檔商品房的開發(fā)企業(yè)也不少，這不會給凱德惠居帶來很大的競爭壓力？

　　錢亦奇：只要是市場，總會有競爭，對于凱德惠居而言，競爭反而是一種動力，通過與其他競爭者的良性互動，得到很好的學習機會。對于凱德惠居來說，現(xiàn)階段最重要的是夯實我們的開發(fā)團隊、踏踏實實地做好產(chǎn)品，用高品質(zhì)的產(chǎn)品與服務來贏得市場。

　　觀點新媒體：接下來是否還會在產(chǎn)品競爭力和市場占有率方面做進一步提升呢？

　　錢亦奇：當然會。但是作為一個外資企業(yè)，受限于政策因素，規(guī)模上不可能做得很大，難以像內(nèi)資企業(yè)做到動不動就上千畝大盤的規(guī)模。目前三個項目除了上海臨港萬祥項目相對較小，其他兩個都是在20多萬平方米。我們認為2000套左右是比較合適的規(guī)模。一方面有規(guī)模效應，另一方面項目又太大，影響資金的周轉(zhuǎn)。凱德惠居的商業(yè)模式不是通過囤地來獲得土地收益，而是通過資金的快速周轉(zhuǎn)獲取開發(fā)利潤，而這正是開發(fā)商這個稱謂的應有之義。

　　從產(chǎn)品而言，凱德惠居首先要做“標準化”，尤其在設計方面。例如，國家有“70/90”的政策，在我們公司內(nèi)部則是“80/90”，即80%的套型面積在90平米以下，以兩房為主的中小套型。同一個項目中的套型不會很多、樓層平面也只有幾種，這樣會提高日后建造和銷售的速度，同時也有利于降低成本。由于地方的特性和地理條件的差異，可能武漢的設計不能用于廣州或上海，但這種設計理念都是一致的。

　　一旦我們在一個城市的第一個項目確定下來，第二、第三個項目復制起來就會更快。目前凱德惠居國內(nèi)的所有項目都是由關聯(lián)公司--新加坡盛邦來負責設計的，它在新加坡負責過100萬套組屋的建造，對凱德惠居的要求已非常熟悉，一旦我們新拿到一個項目，把所需要的標準套型和標準樓層沓上去就好。

　　當然，我們也不會只為了標準化而失去居住的舒適性。因此，我們在標準化的基礎上肯定要下功夫研究當?shù)氐沫h(huán)境、喜好、習俗和文化，作出相應調(diào)整。例如武漢項目臨湖，因此在設計中可能會犧牲一點朝向來獲得湖景；廣州氣候條件最好，因此項目內(nèi)部的園林綠化方面也定會做得更加出彩些。

　　觀點新媒體：凱德惠居是否也有一個三年或五年的發(fā)展計劃？

　　錢亦奇：我們計劃三到五年內(nèi)，每年要建造10000至15000套的“惠居房”，或者叫大眾商品房、平價商品房都行。

　　觀點新媒體：那么接下來還會考慮進入更多新城市嗎？

　　錢亦奇：本著集中和規(guī)模的原則，我們目前瞄準的都是重點的一、二線城市，其實整個凱德中國90%以上的資產(chǎn)也只是分布在12個重點城市里的。凱德惠居2010年底才成立，中國又如此幅員遼闊，我們必須先在幾個城市站穩(wěn)腳跟后，再考慮向外拓展。好比飛機起飛，也是需要先在地面上滑行一段時間，然后才能拉升飛天的。

　　就目前來說，我們?nèi)绻玫氐脑捠紫瓤紤]的還是目前的三個城市：武漢、上海、廣州。因為有了本地團隊以后，對本地市場的了解就會更深入，也容易發(fā)現(xiàn)更好的項目，執(zhí)行起來也更方便，而且會有規(guī)模經(jīng)濟。其實這三個城市加起來的人口已經(jīng)很多，大概5000多萬左右，是新加坡的十多倍。

　　觀點新媒體：但前段時間土地市場有趨冷的跡象，而且單就廣州番禺項目而言，地價不到2000元，可以算是很便宜。

　　錢亦奇：我倒覺得現(xiàn)在土地市場反而又趨熱了。宏觀調(diào)控這段時間給了我們很多投資機會，所以現(xiàn)在得抓緊拿地的工作。

　　番禺欖核鎮(zhèn)項目的地段目前看起來比較偏，配套也不夠完善，所以許多開發(fā)商沒有出手。但凱德惠居十分看好這個項目的發(fā)展?jié)摿?，這樣的土地價格對于惠居的產(chǎn)品來說是比較合理的。各人看法不同，生意總歸有風險。

　　在那邊的購房者，我們重點瞄準的是首次置業(yè)的剛需人群，多數(shù)用于自住，投資客比較少，這也符合我們公司的產(chǎn)品定位。

　　這個項目中其實還有4萬平方米體量的商業(yè)，我們將會打造出兩條商業(yè)街，提升整個小區(qū)的商業(yè)氣氛，改善目前項目周邊配套不足的問題。欖核這個項目本身也規(guī)劃有一個巴士站，這對改善居民的出行很有好處。

　　觀點新媒體：在商業(yè)方面，凱德商用會不會幫你們做？

　　錢亦奇：凱德商用做的還是以購物中心為主，不會直接參與這個項目，但會在前期策劃、租戶資源、設計等方面提供協(xié)助，這也是我們集團所提倡的“泛集團利益”。

　　觀點新媒體：凱德置地、凱德商用等的項目都有對應的基金作為資金來源，那么惠居的資金來源又有哪些？

　　錢亦奇：首先，作為嘉德置地的一個業(yè)務單元，凱德惠居有一定比例資金分配。另外一方面，凱德惠居本身也正在海外籌備成立第一支私募基金，以便未來投資于更多的惠居項目。

　　觀點新媒體：現(xiàn)在惠居旗下項目有沒有成立一些私募基金？

　　錢亦奇：今年內(nèi)應該會成立，專門投資于凱德惠居的項目。

　　觀點新媒體：今年即將成立的這只基金規(guī)模大概會有多少？

　　錢亦奇：我們的項目地價和總投資不是很高，所以基金規(guī)模也不會太大，原則上是一支基金投完若干個項目后再成立一支。投資人追求的是高回報，所以我們在選擇項目時會更加謹慎，寧缺毋濫。

　　觀點新媒體：受宏觀調(diào)控和經(jīng)濟形勢的影響，房地產(chǎn)市場這兩年可以說不是很樂觀，那么您又是怎么看現(xiàn)在中國的房地產(chǎn)市場前景？

　　錢亦奇：中國房地產(chǎn)一直都是在曲折中前進。作為外資企業(yè)，尤其是新加坡政府關聯(lián)企業(yè)，我們不對國家的具體政策做出評價，但是我們支持中央進行調(diào)控的決心，因為這有助于中國房地產(chǎn)市場長期健康穩(wěn)定的發(fā)展?？次覀儸F(xiàn)在至少還在積極拿地，就說明我們是看好這個市場的未來的。

　　從宏觀層面來看，中國的城市化進程現(xiàn)在才到一半，未來的空間還是相當大。我們判斷，中國至少每年有500到800萬套左右的新增需求量?，F(xiàn)在宏觀調(diào)控實施已經(jīng)兩年了，很多需求還沒有及時釋放出來，一旦有政策微調(diào)，馬上就可以看到成交反彈。在目前限購令尚未退出的情況下，還有這么多購買力，說明這個市場的需求潛力還是很大的。

　　觀點新媒體：外資企業(yè)都比較看好中國房地產(chǎn)市場，但其實很多內(nèi)資房企都對接下來的市場前景不甚看好，有些更認為下半年可能是房地產(chǎn)市場更為黑暗的時期。

　　錢亦奇：每個房企的情況不一樣，但更多是出于現(xiàn)金流的考慮。有些企業(yè)在高位時拿了很多地，現(xiàn)在都等不到啟動或者開盤的時機，資金壓力很大。而有些房企則在2008、2009年沒有拿到土地，回過頭看反而是一件好事，畢竟“手里有糧，心中不慌”。

　　凱德的作風一向比較穩(wěn)健，所以現(xiàn)階段對我們來說反而是一個好時期，可以比較輕松地選擇合適的投資項目。若能在谷底時期拿地，在市場回暖后再開盤，就是一個理想化的開發(fā)節(jié)奏。其實，踏準腳步比投資好的地段還重要。

　　觀點新媒體：現(xiàn)在中央一直強調(diào)穩(wěn)增長、刺激經(jīng)濟，那么您認為，行業(yè)與企業(yè)的發(fā)展在此背景下是否能得到促進？

　　錢亦奇：穩(wěn)增長更多體現(xiàn)在實體經(jīng)濟方面，對房地產(chǎn)的調(diào)控，中央政府一直在強調(diào)不會放松，至少近期內(nèi)不會放松，這一點作為房地產(chǎn)的從業(yè)人員都很清楚。但影響肯定是有的，如果其他行業(yè)上去了，間接也會拉動對房地產(chǎn)的需求，產(chǎn)生一種溢出效應。比方說，無論是降準、降息，流動性大了，雖然不能直接流到房地產(chǎn)，但一部分還是會間接流到房地產(chǎn)，無論投資還是消費，總會對房地產(chǎn)市場有促進作用。

　　更重要的是，穩(wěn)增長的提出對人的心理預期產(chǎn)生了支撐作用，大家不會像以前那么的恐慌。有的觀望者則認為價格已經(jīng)見底，間接帶動了房地產(chǎn)的部分銷售。所以說，促進作用肯定是有的。

　　觀點新媒體：中國房地產(chǎn)行業(yè)在如此復雜的政策經(jīng)濟形勢下發(fā)展至今天，您認為行業(yè)未來的可持續(xù)發(fā)展道路是什么？企業(yè)應如何達到發(fā)展與存續(xù)的平衡？

　　錢亦奇：我覺得企業(yè)應該更加理性地看待這個市場，不能再用投機的心態(tài)。以前一直說房地產(chǎn)有暴利，因為絕對利潤額比較大，所以產(chǎn)生誤解。但我們不覺得有太多的暴利，到最后凈利潤也就是10%左右，且要花五年甚至更多的時間來完成這個周期，這樣看房地產(chǎn)本身的利潤并不高。

　　但不排除很多企業(yè)通過其他方式獲得了巨大的超額利潤，如囤地、投機買賣土地、或通過坐等價格暴漲來獲利。但是從長遠看，所有這些做法將不可持續(xù)。做房地產(chǎn)將跟做其他行業(yè)一樣，達到一個合理的、市場化的平均利潤率。企業(yè)到最后其實就是應該腳踏實地做產(chǎn)品和服務，通過市場競爭來贏得消費者和口碑，從而存續(xù)和發(fā)展。