“我們目前也需要改善我們的債務(wù)結(jié)構(gòu)問題，希望有更多的銷售現(xiàn)金。所以，在價(jià)格方面我們會(huì)更加靈活。”

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 李瓊皙 陳澤佳 3月30日，恒盛地產(chǎn)在香港舉行2011年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，董事會(huì)副主席丁向陽、首席執(zhí)行官程立雄和首席財(cái)務(wù)官姜永進(jìn)出席。

　　據(jù)介紹，截止2011年12月31號(hào)，公司股東應(yīng)占核心利潤17.3億人民幣，同比增長(zhǎng)33%。集團(tuán)股東應(yīng)占權(quán)益增加15.2%，為人民幣170.5億元。

　　2011年，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售收入人民幣95.9億，同比增長(zhǎng)34.7%。實(shí)現(xiàn)經(jīng)營毛利人民幣38億，同比增長(zhǎng)11.1%，實(shí)現(xiàn)毛利率39.6%，同比有所下降。恒盛副主席兼執(zhí)行董事丁向陽表示，這是因?yàn)槿ツ瓿鍪酆徒桓兜奈飿I(yè)有一部分來自于二、三線城市，確認(rèn)收入的比例較低。

　　他亦表示：“去年以來，全國40多個(gè)城市推行了限購令，一部分城市也實(shí)現(xiàn)了限價(jià)。在限購、限貸、限價(jià)的政策作用之下，購房的市場(chǎng)需求跟我們價(jià)格的預(yù)期存在一定的反差，市場(chǎng)觀望的氣氛比較濃厚。”

　　丁向陽續(xù)稱：“2011年下半年以來，主要城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量出現(xiàn)大幅下滑，房?jī)r(jià)也開始出現(xiàn)調(diào)整，市場(chǎng)環(huán)境持續(xù)惡化。過去的一年，恒盛積極面對(duì)市場(chǎng)，采取了適度的降價(jià)。”

　　他介紹，恒盛去年實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售人民幣133.2億元，同比增長(zhǎng)5.1%。銷售樓面面積達(dá)到156.5萬平方米，同比增長(zhǎng)336.4%。平均售價(jià)每平方米8500元起。

　　報(bào)告期內(nèi)，恒盛實(shí)現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)入帳的金額達(dá)到95.8億元，結(jié)算入帳的面積101.3萬平方米，入帳銷售均價(jià)每平方米9460元。截止到去年年底已經(jīng)實(shí)現(xiàn)銷售但未入帳金額約人民幣73億元，面積105萬平方米。

　　此外，丁向陽透露，公司對(duì)區(qū)域化的市場(chǎng)布局進(jìn)行了部署。2011年，集團(tuán)在中國內(nèi)地共10個(gè)城市18個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了銷售，上海地區(qū)，長(zhǎng)三角，環(huán)渤海，還有東北地區(qū)分別占27.8%，29.8%，10.3%和32%。

　　在恒盛比較看好的東北地區(qū)，去年房地產(chǎn)銷售實(shí)現(xiàn)了快速增長(zhǎng)，全年房地產(chǎn)銷售額人民幣42.7億，同比增長(zhǎng)103%，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售面積70萬平方米，同比增長(zhǎng)133%。

　　此外，2011年，集團(tuán)新成立了經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中心和工程管理中心，進(jìn)一步加強(qiáng)計(jì)劃管理，工程管理，預(yù)算管理，現(xiàn)金流管理，以適應(yīng)集團(tuán)管理精細(xì)化和專業(yè)化的要求。

　　以下是恒盛地產(chǎn)2011年全年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：今年恒盛具體銷售目標(biāo)大概是多少？推盤計(jì)劃是怎樣？

　　丁向陽：今年3月份，溫總理在記者招待會(huì)上表明了中國房?jī)r(jià)要回到一個(gè)合理的價(jià)位。

　　由此在實(shí)際上，特別是去年下半年以來，面對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)峻的發(fā)展趨勢(shì)，恒盛地產(chǎn)也采取積極態(tài)度應(yīng)對(duì)，雖然我們盡了很大的努力，但仍沒有到達(dá)到年初的目標(biāo)。可我們還是取得了相較2010年增長(zhǎng)5%的成績(jī)。在市場(chǎng)觀望氣氛比較濃重的情況下，我們也要合理設(shè)置2012年的業(yè)績(jī)。結(jié)合宏觀的因素和我們自身發(fā)展的需求。我覺得2012年我們的經(jīng)營目標(biāo)基本跟去年實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)保持差不多的水平，維持在130億上下。

　　當(dāng)然，我們也希望今年下半年黨代會(huì)，明年十八大對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，包括房地產(chǎn)的發(fā)展會(huì)有更明確的信號(hào)。我們也希望看到國家不會(huì)有更嚴(yán)厲的政策出臺(tái)，同時(shí)希望在目前理性的情況下房?jī)r(jià)能夠有一個(gè)合理的回歸。所以在市場(chǎng)營銷，投資策略，包括經(jīng)營策略各個(gè)方面我們都在積極準(zhǔn)備，想2012年的銷售目標(biāo)還會(huì)跟去年水平一樣。

　　程立雄：剛才我們丁總講了今年的銷售目標(biāo)。我們?nèi)ツ晖瓿闪?33億，今年的計(jì)劃是想跟去年基本持平。要實(shí)現(xiàn)這樣一個(gè)銷售計(jì)劃，我們今年從推盤來說，總共會(huì)有19個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行銷售，在這19個(gè)項(xiàng)目中總共有4個(gè)是新項(xiàng)目，其它的都是原有項(xiàng)目分期的推盤。

　　2012年整個(gè)可供銷售量的建筑面積是220萬平方米，從推盤計(jì)劃來說，大概上半年40%左右，下半年60%左右，盡量做到上半年和下半年相比較均衡。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：今年前三個(gè)月的銷售情況怎樣？?jī)r(jià)格有沒有下調(diào)的情況？你們?cè)趺纯唇衲耆昶骄蹆r(jià)和毛利率的走勢(shì)？

　　丁向陽：今年一月份到二月份我們總的銷售是10億，從價(jià)格來說相較2011年合同均價(jià)8500元，今年前兩個(gè)月應(yīng)該說是有所下降的。當(dāng)然，一個(gè)是因?yàn)槭袌?chǎng)發(fā)生了變化。第二個(gè)，我們?cè)诙?、三線城市銷售比例加大。

　　2012年，如果從整個(gè)區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，我們覺得應(yīng)該能夠保持2011年的平均售價(jià)水平。

　　具體來講，我們2011年的毛利率和2010年相比從48%降到了39.6%，我覺得在這兩年的市場(chǎng)調(diào)控過程當(dāng)中，毛利率的下降應(yīng)該是整個(gè)行業(yè)普遍的趨勢(shì)。但是，我們2011年40%的毛利率在行業(yè)中還是處于一個(gè)比較高的水平。

　　從毛利率來說，除了售價(jià)和市場(chǎng)的因素以外，我們還可以從成本方面去考慮。去年開始，公司進(jìn)一步改善精細(xì)化管理，特別是產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化，成本控制標(biāo)準(zhǔn)化，包括我們集中采購的策略和對(duì)一些費(fèi)用方面的控制。

　　所以，公司在管理方面也會(huì)對(duì)我們的毛利率產(chǎn)生一定的影響，未來我們還是希望毛利率水平維持在40%左右的水平。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：今年有沒有買地方面的策略安排？商業(yè)物業(yè)方面是否會(huì)加大比例？

　　丁向陽：2012年我們?cè)谕顿Y策略上主要是保持我們低成本高土地儲(chǔ)備總量的情況下適度的考慮我們今年的投資機(jī)會(huì)，當(dāng)然有幾個(gè)原則。第一，現(xiàn)金流的原則，跟公司的財(cái)務(wù)表現(xiàn)相關(guān)。

　　第二，我們還有個(gè)投資策略是深耕城市，我們?cè)?2個(gè)城市有1790萬平方米的土地儲(chǔ)備，我們有19個(gè)項(xiàng)目在開發(fā)，在建的有400多萬平方米，新開工是100萬平方米。所以，在土地儲(chǔ)備方面我們也會(huì)適度的考慮，采取穩(wěn)健性的原則。

　　但是，我覺得2012年是公司持續(xù)發(fā)展、補(bǔ)充土地儲(chǔ)備非常好的一個(gè)時(shí)機(jī)，這也是我們從上市之前，包括上市的這兩三年來看，我們?cè)谕恋貎?chǔ)備方面的周期性考慮。因?yàn)椋F(xiàn)在整個(gè)房地產(chǎn)形勢(shì)受到宏觀政策的影響，我們會(huì)繼續(xù)觀察，等待土地儲(chǔ)備好的時(shí)間窗口，所以我們不會(huì)放棄這個(gè)考慮，但是也不會(huì)很激進(jìn)。

　　另外，從商業(yè)物業(yè)的比例來說，我們目前有264萬平方米的商業(yè)物業(yè)，80%都已經(jīng)建成，20%在建或還在規(guī)劃。在未來三四年時(shí)間要通過提升我們持有性物業(yè)的面積和它經(jīng)營的效能，對(duì)我們公司經(jīng)營收入方面能夠有一個(gè)穩(wěn)健的貢獻(xiàn)。

　　所以，在比例上面我們?cè)谕@個(gè)方向在努力。當(dāng)然，從商業(yè)發(fā)展規(guī)律來說，我們?cè)瓉硎莾?yōu)質(zhì)高端住宅為主，我們有這樣商業(yè)開發(fā)的計(jì)劃，我們也通過這一兩年在逐漸的實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)。

　　而且，我們?cè)诮衲甓碌装言瓉砩虡I(yè)運(yùn)作的職能中心部門變成一個(gè)獨(dú)立性的，由恒盛全資控股的商業(yè)管理公司，目的就是吸引更專業(yè)的商業(yè)業(yè)態(tài)管理團(tuán)隊(duì)，同時(shí)努力達(dá)成我們?cè)瓉碓O(shè)定的目標(biāo)。

　　所以，我相信在中國未來幾年的發(fā)展一定會(huì)把我們所持有的260多萬商業(yè)物業(yè)開發(fā)好，經(jīng)營好。

　　程立雄：從拿地來說，目前我們暫時(shí)還沒有這個(gè)計(jì)劃，原因是我們今年要控制公司的資本支出。另外，要改善我們的債務(wù)結(jié)構(gòu)。當(dāng)然，如果說我們感覺市場(chǎng)形勢(shì)有所好轉(zhuǎn)，包括有一些好的機(jī)會(huì)也不排除拿地的可能，但目前我們沒有新的拿地的具體計(jì)劃。

　　這和我們?nèi)ツ暌粯樱覀冞€是會(huì)保持我們更加多的靈活性，因?yàn)槲覀兡壳斑€有1800平方米的土地儲(chǔ)備，足夠支撐我們的發(fā)展需求。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：現(xiàn)在的調(diào)控政策是不會(huì)放松的，市場(chǎng)情況并不是很好，會(huì)不會(huì)考慮降價(jià)，以價(jià)換量的做法？

　　程立雄：關(guān)于會(huì)不會(huì)降價(jià)，我想從去年開始，我們一直講公司會(huì)貼近市場(chǎng)，根據(jù)市場(chǎng)的情況來制定我們的銷售價(jià)格。所以，今年我們還會(huì)采取這樣一個(gè)措施，當(dāng)然今年可能我們會(huì)采取更加靈活的選擇。

　　因?yàn)椋傮w我們對(duì)今年的市場(chǎng)判斷，調(diào)控也不會(huì)放松，從我們公司來說，我們目前也需要改善我們的債務(wù)結(jié)構(gòu)問題，希望有更多的銷售現(xiàn)金。所以，在價(jià)格方面我們會(huì)更加靈活。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：公司在降低負(fù)債率方面會(huì)不會(huì)有其他方面的考慮？現(xiàn)在公司有沒有一些融資計(jì)劃，目前大概融資成本是多少？

　　程立雄：關(guān)于負(fù)債率，2011年，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)境內(nèi)外融資約人民幣96億元，資本負(fù)債比例去年年底維持在68%，在行業(yè)當(dāng)中處在一個(gè)相對(duì)比較合理的水平。從我們2011年總體的融資成本來說，平均是在10%左右。2012年我們希望整體的融資成本還是能夠維持去年的水平。

　　從融資計(jì)劃來說，各種方式的融資渠道都在我們公司考慮的范圍之內(nèi)，主要是看市場(chǎng)確定融資方式，包括各個(gè)方面的要求，特別是成本能不能符合我們公司的要求。

　　我想大家可能更想了解的是我們海外融資市場(chǎng)的計(jì)劃。作為我們公司來說，包括海外融資和境內(nèi)的項(xiàng)目貸款、其他金融機(jī)構(gòu)的合作都在我們公司的融資考慮范圍之內(nèi)，主要的還是成本和合作條件的問題。鑒于今年希望融資平均成本在10%，所以我們還是需要觀察市場(chǎng)，目前還沒有具體的計(jì)劃。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：在剛剛結(jié)束的兩會(huì)溫總理說到一個(gè)房?jī)r(jià)合理回歸的問題，那么恒盛對(duì)市場(chǎng)會(huì)有怎樣具體的應(yīng)對(duì)措施？

　　丁向陽：溫總理的講話對(duì)市場(chǎng)來說還是強(qiáng)調(diào)繼續(xù)調(diào)控政策，不會(huì)放松。所以，從今年我們應(yīng)對(duì)市場(chǎng)來說，針對(duì)2012年房地產(chǎn)商仍然會(huì)面臨來自市場(chǎng)的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。集團(tuán)采取了下列措施來實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)的穩(wěn)步增長(zhǎng)。

　　第一，市場(chǎng)策略。集團(tuán)將貼近市場(chǎng)，繼續(xù)實(shí)施靈活的銷售和定價(jià)策略，加快現(xiàn)有的項(xiàng)目的銷售和資金回籠。堅(jiān)持深耕現(xiàn)有城市的發(fā)展策略，將資源向業(yè)績(jī)出色的城市和項(xiàng)目?jī)A斜，做大做強(qiáng)城市品牌。

　　第二，在投資策略方面繼續(xù)堅(jiān)持量入為出，穩(wěn)健投資的策略。2012年將采取謹(jǐn)慎購地的策略，根據(jù)銷售現(xiàn)金回籠情況和穩(wěn)健的財(cái)務(wù)要求，在維持土地儲(chǔ)備量合理的情況下，重點(diǎn)對(duì)個(gè)別城市的土地儲(chǔ)備進(jìn)行結(jié)構(gòu)上的優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)土地總量和每個(gè)城市的土地資源可持續(xù)經(jīng)營。

　　第三，經(jīng)營策略。集團(tuán)將堅(jiān)持穩(wěn)健經(jīng)營的發(fā)展思路，以加快銷售和現(xiàn)金回籠為中心來開展各項(xiàng)經(jīng)營工作。同時(shí)，順應(yīng)市場(chǎng)的變化，建立有效的資本開支約束機(jī)制，適當(dāng)減少新開工面積，嚴(yán)格控制資本性支出，確保集團(tuán)安全與穩(wěn)健經(jīng)營。繼續(xù)加強(qiáng)集團(tuán)產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化和成本標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)。去年我們總的開工量接近200萬平方米，今年我們把開工量控制在100萬平方米，這個(gè)目的是控制我們整個(gè)集團(tuán)的資本開支。今年我們從資本性開支來說，土地款大概需要支出10億，在工程款方面的支出是35億。

　　第四，商業(yè)物業(yè)策略。集團(tuán)將繼續(xù)堅(jiān)持一、二線城市核心區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)的穩(wěn)步發(fā)展，重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)已有商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)和運(yùn)營管理，逐步提高經(jīng)營性物業(yè)在集團(tuán)營業(yè)收入中的比重。

　　第五，財(cái)務(wù)策略。集團(tuán)將堅(jiān)持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)政策，采取多渠道，多元化的融資方式，發(fā)揮境內(nèi)境外兩個(gè)融資平臺(tái)的優(yōu)勢(shì)，保證業(yè)務(wù)快速發(fā)展的資金需求。同時(shí)，逐步降低短期負(fù)債的比重，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，合理控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。為了應(yīng)對(duì)市場(chǎng)我們還是要國內(nèi)銀行和金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)保持良好和長(zhǎng)期的合作關(guān)系。