按照原計劃，如果土地指標拿到的話，土地應(yīng)該在去年七八月就拿到了，六合區(qū)項目現(xiàn)在也已經(jīng)開始賣了。

　　觀點網(wǎng) 曹萍 近日，首創(chuàng)置業(yè)南京公司“被凍結(jié)”的消息在市場不脛而走，對此首創(chuàng)置業(yè)南京公司總經(jīng)理張海濱頗為惱火。

　　六合土地遇阻

　　3月23日，有消息稱，首創(chuàng)置業(yè)南京公司春節(jié)前已接到總部“叫停”的命令，目前首創(chuàng)置業(yè)南京公司和其他公司的一干賬務(wù)，也已經(jīng)全部劃歸六合區(qū)政府，由區(qū)政府代為支付結(jié)算。

　　對此，張海濱在接受觀點新媒體采訪時指出，另外，首創(chuàng)置業(yè)總部并沒有叫停南京公司，相反地，總部對于南京公司的一級開發(fā)業(yè)務(wù)非常重視，也給了他極大的信心，未來以南京為中心的長三角地區(qū)也將成為首創(chuàng)置業(yè)業(yè)績重要的貢獻源。

　　他分析，市場之所以會傳出“南京公司被凍結(jié)”的消息，可能與公司之前終止在六合區(qū)的一些事情有關(guān)。

　　張海濱介紹，在此前與六合區(qū)政府在談及龍袍項目的合作中，首創(chuàng)置業(yè)答應(yīng)六合區(qū)政府代建一個村--錢倉村，但在整理完這個村的土地后，首創(chuàng)置業(yè)在龍袍項目的土地沒有拿到相應(yīng)的指標。

　　出于對上市公司股東的考慮，公司決定終止代建行為，其后，政府找到另外一家公司，把工地、設(shè)計單位、前期花的費用全都接走了，這些事項目前已經(jīng)談完。

　　資料顯示，2010年，首創(chuàng)置業(yè)與南京六合區(qū)展開的新農(nóng)村建設(shè)合作項目，這也是首創(chuàng)置業(yè)在南京首次涉及一級土地開發(fā)工作。

　　彼時，首創(chuàng)置業(yè)南京公司希望，通過這樣的方式，從二級招拍掛市場拿到土地，實現(xiàn)一二級土地的聯(lián)動開發(fā)。

　　但從目前的進程來看，首創(chuàng)置業(yè)的這個夢想可能實現(xiàn)得沒有預(yù)料中的那么快。

　　200畝土地指標

　　2010年8月29日，在與雄州街道錢倉村新農(nóng)村建設(shè)合作項目啟動儀式上，首創(chuàng)置業(yè)設(shè)想通過投資2200萬元，實現(xiàn)對村莊及其商業(yè)街的綜合整治。

　　與此同時，首創(chuàng)置業(yè)在南京六合新城的規(guī)劃也逐步面世。

　　在這份規(guī)劃圖里，首創(chuàng)置業(yè)國際城總用地面積約190畝，位于南京六合區(qū)金穗大道與翠景路交叉口東南側(cè)，地上總建筑面積約38萬平米，其中高層32萬平米，商業(yè)及配套公建2萬平米，將重點打造具有歐式風(fēng)格的商住建筑群。

　　據(jù)張海濱透露，根據(jù)首創(chuàng)置業(yè)南京公司最初的計劃，公司計劃在完成四五個村子的一級土地開發(fā)后，通過招拍掛程序在二級市場拿到該區(qū)域200畝的建設(shè)用地，從而實現(xiàn)南京造城的夢想。

　　首創(chuàng)國際城項目是意大利MOA公司應(yīng)首創(chuàng)置業(yè)之邀，在六合區(qū)龍袍鎮(zhèn)調(diào)查后做出的規(guī)劃方案。南京政府方面比較滿意，所以整個龍袍鎮(zhèn)的規(guī)劃就是在這個基礎(chǔ)上進一步深化出來的。

　　但南京市每年用地指標的限制，打亂了首創(chuàng)置業(yè)的計劃。

　　在完成六合區(qū)的兩個村子的土地整理后，原定的土地指標并沒有申請下來，首創(chuàng)置業(yè)國際城項目所需的200畝的地仍沒有落實。出于謹慎考慮，首創(chuàng)置業(yè)暫停了一級開發(fā)的步伐。

　　首創(chuàng)置業(yè)南京公司總經(jīng)理張海濱透露，按照原計劃，如果土地指標拿到的話，土地應(yīng)該在去年七八月就拿到了，六合區(qū)項目現(xiàn)在也已經(jīng)開始賣了。

　　之所以會出現(xiàn)目前這樣一個局面，他覺得，這與和南京的土地建設(shè)指標太緊有很大的關(guān)系。“我們也和六合政府一塊來爭取，都沒有爭取下來。這不是區(qū)里的問題，也不是市里的問題，可能跟國家大的政策有點關(guān)系。”

　　“接下來，我們還在和南京市政府、六合區(qū)政府一并想辦法，希望有更多的土地指標置換出來，另外，我們也會關(guān)注一些目前為止出來的一些土地資源。如果有合適的地，我們能算到帳來，我們會堅定不移拿了”。

　　按照他的設(shè)想，關(guān)于龍袍鎮(zhèn)的整體規(guī)劃預(yù)計會在4月上旬出來，那時才能明確政府的一個推地計劃，而這也是公司的生命線。

　　他指出，去年六合區(qū)曾推出一幅占地面積36畝的地塊，從體量上講，不合公司要求，另外，地塊地價仍偏高，價格下降20%-30%乃算合理。此后六合區(qū)并無地塊推出。

　　土地一級開發(fā)

　　事實上，受困于土地指標因素而使得一級開發(fā)業(yè)務(wù)進程緩慢的，不止首創(chuàng)置業(yè)一家。

　　南京業(yè)內(nèi)人士透露，目前還有幾家大的開發(fā)商在談一些一級開發(fā)項目，由于用地指標的萎縮，都沒能談下來。

　　有人就認為，由于目前南京土地指標的收緊，面積大些的一級開發(fā)土地指標審批將變得更加困難；同樣，由于首創(chuàng)置業(yè)南京的六合土地一級開發(fā)項目涉及到了農(nóng)村宅基地的問題，受去年香河事件的影響，南京政府今年在這方便收緊指標控制也是自然的事。

　　即便如此，首創(chuàng)置業(yè)南京就表示，公司并未放棄一級土地開發(fā)的業(yè)務(wù)。一方面，是由于公司在此已有投資，另一方面，這也是為了提高華東區(qū)域公司利潤貢獻所必須的。

　　據(jù)張海濱透露，實際上，首創(chuàng)置業(yè)在南京的一級開發(fā)業(yè)務(wù)，除了眾所周知的六合區(qū)項目外，目前在濱江區(qū)亦有。

　　他介紹，首創(chuàng)置業(yè)已與濱江區(qū)政府簽訂協(xié)議，目前首創(chuàng)置業(yè)可提前做規(guī)劃，待土地指標落實后便可以通過市場拿地?，F(xiàn)在，首創(chuàng)置業(yè)相中的是一幅1000多畝的地塊。

　　未來，首創(chuàng)置業(yè)在南京仍將堅持一二級聯(lián)動的策略來實現(xiàn)項目開發(fā)。因為南京是長三角地區(qū)一個重點城市，且只有通過持續(xù)供應(yīng)土地項目才能幫助首創(chuàng)置業(yè)實現(xiàn)在華東區(qū)域有較大貢獻的目標。作為首創(chuàng)置業(yè)華東區(qū)域的負責(zé)人，張海濱如是稱。

　　以下為首創(chuàng)置業(yè)南京公司總經(jīng)理張海濱就南京六合事件接受觀點新媒體采訪實錄：

　　觀點新媒體：首創(chuàng)南京公司“被叫停”一事是否屬實？

　　張海濱：凍結(jié)南京公司是沒有的事。另外，南京項目具體是首創(chuàng)置業(yè)在操作，與北京首創(chuàng)集團沒有關(guān)系。

　　觀點新媒體：那您覺得為什么市場會有首創(chuàng)南京公司被凍結(jié)的消息？

　　張海濱：我們在跟南京龍袍地區(qū)有一個協(xié)議，包括土地整理、老百姓上樓、拆遷等等。期間，政府希望首創(chuàng)能代建一個村，也就是我們?nèi)フ硪粋€村，去拆遷，讓老百姓上樓，然后那個成本給記到龍袍移地開發(fā)里頭來。

　　但代建完了以后，這邊的土地指標還是下不來。所以我們提出不再代建，然后政府找了一家公司，把工地、設(shè)計單位、前期花的費用全都接走了，已經(jīng)全部談完了。有過這么一個故事。

　　其實，我們代建的錢倉村并不在龍袍整合范圍之內(nèi)，說實在的，這些村代建出來沒什么利潤。要是按照我們那個整個投資回報模型，這個村沒有任何問題，我們貢獻一點都沒有關(guān)系，我們已經(jīng)貢獻了兩個村了，再多搞幾個無所謂的，但現(xiàn)在就是看不到指標下來。

　　觀點新媒體：當(dāng)時為什么選擇在南京做一級土地開發(fā)？

　　張海濱：集團特別重視長三角的地區(qū)，但直接進上海的能力還達不到。公司希望五年內(nèi)，長三角地區(qū)要形成一個巨大的貢獻。而南京是長三角地區(qū)一個重點城市，自進入這個南京后，我們就非?？春眠@個市場。

　　目前，我們在江陰、無錫做得項目沒有形成規(guī)模，要實現(xiàn)長三角區(qū)域大的貢獻，在布局時候就不能單打獨斗地去抓一些普通的小項目了，弄個10萬、20萬沒什么意思，當(dāng)然有好項目還是要拿的。

　　如果是5年之內(nèi)要形成這么大的規(guī)模，我覺得，持續(xù)供應(yīng)土地項目是我要考慮的問題。那在這個情況下，我們的機會就在一些稍微邊邊角角的地方，但都在下一步南京發(fā)展的方向上，比如濱江區(qū)、六合區(qū)。

　　我們在濱江區(qū)跟政府簽了投資協(xié)議，相中一些土地，我們可以先做規(guī)劃，提前介入一些一級開發(fā)的項目，一旦土地指標落實后，就可以通過市場去拿地。

　　在長江四橋開通后，六合區(qū)馬上會天塹變通途，地塊肯定會增值。另外，六合那邊土地成本整理出來還是比較低的。

　　觀點新媒體：六合區(qū)整理的土地成本大概有多少？

　　張海濱：在總規(guī)沒有出來前還沒法算賬。但我憑我的經(jīng)驗來說，那邊地廣人稀。無論是拆遷還是整理土地，可能不需要花更大的資金。但整理出的土地應(yīng)該是比較優(yōu)質(zhì)的。但前提是總規(guī)出來以后，政府要圈定到底有多少可建筑用地。我不去搞基本那些農(nóng)田。

　　觀點新媒體：你們做這個一級開發(fā)有沒有參考標準或者學(xué)習(xí)對象？

　　張海濱：當(dāng)時我們依據(jù)的政策叫做“萬畝良田改造工程”。這個工程就是通過把農(nóng)村的老百姓集約上樓，集約化住宅，然后把省出來的土地置換成建設(shè)用地。

　　這個政策南京已經(jīng)做了一些試點，一期的南京六合區(qū)竹鎮(zhèn)項目已經(jīng)做完了，我們就按這個政策接著去改造。但是目前政策拖了一年了，到現(xiàn)在為止政府沒有批下來。直接制約了我們下一步的發(fā)展。我們花了大量的錢去整治整治農(nóng)村，但整治完后，拿不著相應(yīng)的土地。

　　觀點新媒體：你覺得為什么會出現(xiàn)這么一個情況？

　　張海濱：我現(xiàn)在的理解是，可能和南京的土地建設(shè)指標太緊有很大的關(guān)系，我們爭取了很長時間，也和六合政府一塊來爭取，都沒有爭取下來。這不是區(qū)里的問題，也不是市里的問題，可能跟國家大的政策有點關(guān)系。

　　觀點新媒體：那你們目前的對策是怎樣的？

　　張海濱：我們現(xiàn)在就和南京市政府、六合區(qū)政府一并想辦法怎么樣去攻這個事。希望能把這個政策批下來，有更多的土地指標置換出來，掛到市場上，我再去拿。有錢的話我就去拿，沒有錢的話，前期做的一些土地開發(fā)成本應(yīng)該補給我。

　　觀點新媒體：除了等待指標除了外，當(dāng)下我們要做的事是哪些？

　　張海濱：現(xiàn)在這種情況下，我們會關(guān)注一些目前為止出來的一些土地資源。如果有合適的地，先跟政府談一談，他愿意讓我們拿的話，我們能算到賬，就會堅定不移拿了。

　　觀點新媒體：那首創(chuàng)與南京六和政府簽訂合作協(xié)議的時候，當(dāng)初的預(yù)期是怎樣的？

　　張海濱：我最早有一個時間表，去年7、8月份就應(yīng)該有土地能夠上市了，或者審批下來，結(jié)果一直拖到年底也沒有動靜。

　　觀點新媒體：也就是說我們并沒有放棄六合區(qū)的一級開發(fā)項目，之前消息說，你們打算在六合區(qū)做一個200畝的首創(chuàng)國際城項目，已經(jīng)做好規(guī)劃了？

　　張海濱：不可能放棄的，因為我們在這邊做了很多工作，放棄的話就白干了。在龍袍這邊，我們請意大利地MOA公司給我們做的方案，三輪匯報后，大家都認為是個非常棒的方案。

　　這次總規(guī)的方案就是依據(jù)那個MOA所做的方案為藍圖，再接著深化的。所以，我們肯定會堅定不移地做一級開發(fā)。

　　觀點新媒體：也就是說，計劃中的200畝的首創(chuàng)國際城項目還是沒有落實下來？

　　張海濱：到現(xiàn)在為止，首創(chuàng)國際城項目規(guī)劃設(shè)計方案都有了。現(xiàn)在政府還沒有推地出來。

　　觀點新媒體：是沒有推地還是沒有我們認為合適的地塊？

　　張海濱：那邊沒有大的地塊出來，沒有。之前就推出30多畝地之類的，但那個地價感覺有點高，可能政府也在猶豫，后面就沒有掛出地塊來。

　　觀點新媒體：六合區(qū)這邊它的地價現(xiàn)在有多少？

　　張海濱：我覺得六合區(qū)的地價應(yīng)該往回縮一縮?，F(xiàn)在300--400萬的地有點貴了，應(yīng)該降20%-30%比較合理。因為六合市場有幾個項目房價萎縮地不是特別厲害，但是量不行了，現(xiàn)在，六合市場基本沒有新推項目，青黃不接。

　　觀點新媒體：您覺得這中間，沒有考慮到的因素是什么？

　　張海濱：我覺得現(xiàn)在變數(shù)太大了，市場在變化，各個方面都在變化。我遇到的最大難題就是變數(shù)太大。

　　如果真正按照原有思路去做，那個指標那個如果審批下來的話，我們六合的項目應(yīng)該開始賣了。

　　觀點新媒體：您剛才提到的總規(guī)，具體是指南京整體，還僅是六合區(qū)？

　　張海濱：這個總體規(guī)劃方案是南京市委托南京市規(guī)劃設(shè)計院所做的南京六合區(qū)，還有龍袍鎮(zhèn)總體建設(shè)規(guī)劃方案。具體的土地出讓指標和項目建設(shè)都必須依據(jù)這個總規(guī)方案去做。

　　不過，雖然這個總規(guī)沒出來，但我們找意大利MOA做了一個不具法律效應(yīng)的方案，他們認為這個方案是很合理的、生態(tài)的、可持續(xù)發(fā)展的。

　　這個總規(guī)說是3月底出來，我估計4月上旬應(yīng)該出來了。出來以后才能具體做一些數(shù)據(jù)計算，所以這個總規(guī)對我們來說有點生命線的概念，要好好研究。

　　觀點新媒體：集團方面對這個項目、對南京這邊還是很看好的？

　　張海濱：對啊，公司高層剛剛方面還給了我們很大的信心，堅定不移在南京要我搞，而且，很快我們在南京還有一些大手筆。

　　觀點新媒體：目前我們其實在南京搞的一級開發(fā)項目，一個在濱江區(qū)，一個就是六合區(qū)？

　　張海濱：就六合和濱江。濱江這塊可能更成熟一點，因為濱江那個可能花的工夫不是那么大，另外，如果政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)到位的話，可以直接拿二級土地。

　　濱江這邊，我們現(xiàn)在看好的是一個1000多畝地的，和旁邊綠地的差不多。綠地的項目已經(jīng)開始做了。

　　觀點新媒體：以后首創(chuàng)置業(yè)還會在南京做類似的一級土地開發(fā)嗎？

　　張海濱：我們還是持續(xù)的要再做一些類似一級開發(fā)的業(yè)務(wù)，要是單獨做一級開發(fā)的話，我也沒那么大的能力，所以我們的目的還是一二級聯(lián)動，我們現(xiàn)在有一個分期分批的計劃，我們的優(yōu)勢是資金優(yōu)勢。

　　另外，一級開發(fā)是一個三方盈利的項目，政府喜歡、企業(yè)得利，老百姓也合適的。

　　而且我們在安置老百姓的時候，是嚴格按照政府一整套的思路進行的，前期工作都搞得非常好，但現(xiàn)在沒有批下來，所以，我們就不能再往里投了。再往里投的話，就會出問題了。