任何國家的政策措施和發(fā)展目標應該是協(xié)調(diào)一致的，中國現(xiàn)在提出來“住有所居”的設計是非常符合國情的。

　　秦虹：大家上午好，我今天的題目叫“住房制度的頂層設計”住房問題大家都非常關心，特別是我們看到現(xiàn)在中國在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時期，我們看了一下國家統(tǒng)計局對外發(fā)布的第六次人口普查的數(shù)據(jù)，過去十年里面中國城鎮(zhèn)人口每年以2100萬人的速度增加。每年新增人口2100萬。這不僅要解決過去老居民住房升級改善，還要面對每年新增2000多萬的新增需求，所以說住房問題是非常復雜和重要。

　　　現(xiàn)在大家都在普遍說中國的住房缺少頂層設計，我想中國的住房制度到底有沒有頂層設計。如果過去大家思路不是清晰的話，我個人研究體會，從黨的十七大提出來，要努力讓全體人民實現(xiàn)“住有所居”的發(fā)展目標，我想“住有所居”就是中國住房制度的頂層設計。

　　大家想想我們住房發(fā)展，一定要有他的發(fā)展目標，我們考察世界各個國家在住房上顯然發(fā)展目標不同，比如說我們看到非常熟悉一個發(fā)展目標叫做“居者有其屋”，過去大家都在談，我們是不是應該實現(xiàn)居者有其屋？全世界有一個國家住房發(fā)展目標就是居者有其屋，它也是全世界住房自有率最高的國家，就是新加坡！新加坡的住房發(fā)展目標就是居者有其屋，新加坡政府采取的一系列措施也是實現(xiàn)了居者有其屋。新加坡90%的家庭住的是自己的房子。

　　那么對任何一個國家，任何一個城市來講，所有城市通過購買產(chǎn)權(quán)來實現(xiàn)居住問題顯然是非常困難的。新加坡政府為了實現(xiàn)居民居者有其屋呢？他們采取的辦法，就是高收入發(fā)展私人市場，買不起房子的居民怎么辦呢？政府提供政府租屋，讓國民購買這種租屋來解決居住問題。

　　我們在考察世界各個國家住房保障，世界上沒有“住房保障”這個詞，只有中國有。其他國家類似于我們的保障性住房叫什么呢？叫“公房”。世界上除了新加坡的公房是以購買產(chǎn)權(quán)來提供公房，其他絕大多數(shù)公房都是以出租的方式提供，滿足居民的居住需求。通過這點鼓勵居民購買產(chǎn)權(quán)，來解決居住問題。買不起政府的租屋是政府提供的，而且比較便宜。買租屋也有困難怎么辦？還有綜合公積金配套，政府的財政來給予貼息的貸款。

　　我們看美國住房發(fā)展目標是什么？我們研究一下美國的住房發(fā)展目標。美國的目標是要讓國民住上體面的住房，顯然公房、保障性住房是無法解決居民住上體面的住房的，怎么能夠讓居民住上體面的住房呢？唯有市場，唯有市場可以讓國民住上體面的住房。所以再看美國的公房在世界上的占比是最低的，只有2.4%。更多的政府保障手段是什么？是通過金融的支持，幫助那些需要解決住房問題的家庭，在市場上來解決住房問題，或買或租，比如說住房券，就是讓大家去市場上租房子，通過租房抵押貸款的擔保，通過金融手段讓國民在市場上買房子，通過金融手段發(fā)揮市場機制作用。

　　我們說任何國家的政策措施和發(fā)展目標應該是協(xié)調(diào)一致的。我認為中國現(xiàn)在提出來“住有所居”的設計是非常符合國情的。因為我們沒有新加坡的條件，新加坡整個國家其實就是一個城市，500萬人口，一個北京相當于四個新加坡，沒有城鄉(xiāng)之間和大中小城市之間人口的流動。買一套房子就是在這住在這工作，沒有人口流動。我們大量農(nóng)村成群像城市集中，還有中小城市向大城市流動，城市之間的人口流動非常頻繁，規(guī)模非常大。我們也沒有這個條件讓所有居民通過購買住房的方式來解決居住問題。

　　所以“住有所居”的制度含義是什么？我認為“住有所居”制度含義就是通過租賃和購買兩種方式來解決居住問題。“住有所居”就是中國的頂層設計，這是中央十七大確定的這是非常適合國情的。

　　下一步就是如何才能夠采取相關配套措施實現(xiàn)“住有所居”的配套發(fā)展目標，這是需要統(tǒng)籌規(guī)劃來實現(xiàn)的。我想可能要實現(xiàn)這樣的住有所居的發(fā)展目標，現(xiàn)在的一些政策制度正在努力的實現(xiàn)。我覺得以下三個方面需要大家值得關注的。

　　第一，如果通過實現(xiàn)住有所居的發(fā)展目標，我們的房地產(chǎn)政策，或者是住房的市場政策，就應該發(fā)生一些轉(zhuǎn)變，什么轉(zhuǎn)變呢？在過去我們看到2010年“國十條”出臺之前的房地產(chǎn)調(diào)控政策，我們看到這些調(diào)控政策更多注重的是房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟功能。大家看到從“國十條”以來到今天，我們所做的房地產(chǎn)調(diào)控政策實際上已經(jīng)發(fā)生了轉(zhuǎn)變，就是政策的重心已經(jīng)從注重經(jīng)濟功能轉(zhuǎn)向了注重社會功能。

　　我們看2010年之前的調(diào)控政策，也就是住房制度改革2010年之前的調(diào)控政策是什么呢？1998年住房制度改革的時候，住房制度改革重要的指導思想其中一條就是要發(fā)揮住宅業(yè)作為國民經(jīng)濟經(jīng)濟增長點的作用。

　　2003年到2007年對住房的政策主要是符合國民經(jīng)濟，防止從偏熱走向過熱的發(fā)展目標。后面主要是應對全球金融危機，也就是保增長的政策。我們無論是控制還是抑制。

　　過去所有的政策，實際上都是讓房地產(chǎn)業(yè)更多發(fā)揮經(jīng)濟作用，為什么？主要是房地產(chǎn)占國民經(jīng)濟中的比重比較大，影響比較寬，產(chǎn)業(yè)鏈非常長，所以要調(diào)控這樣的產(chǎn)業(yè)，要穩(wěn)定經(jīng)濟發(fā)展大局就要穩(wěn)定經(jīng)濟發(fā)展大局當中的重點產(chǎn)業(yè)。

　　比如說全國固定資產(chǎn)投資就是三分天下，50%的固定資產(chǎn)投資占比是制造業(yè)的，20%多一點是房地產(chǎn)投資，剩下20%多一點就是基礎設施投資。我們在出口、消費、投資這“三架馬車”拉動經(jīng)濟發(fā)展當中，投資起了舉足輕重的作用。而20%當中，房地產(chǎn)占了非常大的份額。我們過去對房地產(chǎn)政策的時候，更多看到是經(jīng)濟功能，通過經(jīng)濟功能影響和配合發(fā)展的大局。

　　我們看到這次房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，堅持的是什么？是政策方向不動搖，這個就是“兩手一起抓”：一手控制投資和投機性需求，控制房價的上漲。另一手就是滿足市場剛性需求。這個從“國十條”到現(xiàn)在一直在堅持。到今天剛剛結(jié)束兩會，政府工作報告上，總理仍然在強調(diào)這樣的工作方向不動搖。

　　這樣的政策和過去政策相比，發(fā)生了哪些轉(zhuǎn)變和新的變化？新的政策就是轉(zhuǎn)變了過去房地產(chǎn)功能，從經(jīng)濟功能更多轉(zhuǎn)向社會功能，就是提供居住產(chǎn)品和滿足社會需求。

　　現(xiàn)在我們看到中國的GDP的總量已經(jīng)非常的大，去年中國的GDP的總量是47萬億，一年新增GDP總量是7萬億什么概念？去年中國一年GDP增量相當于房改前一年的總量。也就是中國的經(jīng)濟總量已經(jīng)非常大，我們現(xiàn)在沒有必要再追求那么高的經(jīng)濟增長速度，我們現(xiàn)在已經(jīng)有條件使房地產(chǎn)業(yè)回歸到產(chǎn)業(yè)的本質(zhì)。本質(zhì)就是發(fā)展房地產(chǎn)市場，培育房地產(chǎn)市場，不是培育新的股市，不是培育新的投資品市場，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)主要目的是通過市場配置資源，滿足豐富多樣的居住需求，本質(zhì)是提供居住產(chǎn)品而不是投資品。

　　所以我想這樣一個調(diào)控方向，現(xiàn)在說不動搖，大家是不是認為短期不動搖？長期是不是就動搖了？以我個人來看，我們改革開放30多年，在連續(xù)30多年高速增長情況下，這樣的調(diào)控方向可能會長期堅持。我們明確一點，今后控制投資和投機性需求，控制房價上漲這個政策是長期堅持，

　　我們政府提出要建好多保障性住房，現(xiàn)在有很多人批評，中國要發(fā)揮市場作用，市場要受到打壓了，房地產(chǎn)市場要被消滅了，這種認識也是不正確的。中國的住房靠什么？一定要靠以市場配置資源為主渠道，與政府提供保障相結(jié)合滿足市場需求。也就是今后我們?nèi)匀幻鎸Φ倪€有三億農(nóng)民要進城，還有中小城市的成長，還有向大城市集中的趨勢，我們?nèi)匀豢床荒芨淖兊内厔荨?/p>

　　在這種情況下，滿足城鎮(zhèn)的新增人口，大家也知道不僅僅是農(nóng)民進城，還有其他城市的人到大城市來。比如其他城市的人到天津來，也有可能不是天津的人在天津買房子，我們更多的一些城市成長，城市人口的集聚在增加。我們住房增加主要還是靠市場，這個機會一定是發(fā)展的，市場不是萎縮的，發(fā)展就是靠房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

　　我們說通過市場滿足豐富多樣的居住需求，改善剛性的需求，這些主要靠市場來解決。政府保障保什么？我認為住房保障主要保兩類人：第一類人是托底性的保障，就是有一部分家庭，由于就業(yè)的技能比較低，由于各種方面的原因一生都是低數(shù)下去，在市場很難轉(zhuǎn)變。第二類就是轉(zhuǎn)變過度性的住房需求，像大學生工作不穩(wěn)定，今年就業(yè)一年，明年可能就業(yè)換了，住房困難也很大。這個時候通過住房保障解決暫時性的住房困難和購房的積累能力，但是經(jīng)過了三五年之后，有了工作經(jīng)驗，工作也穩(wěn)定了，收入也逐步提高了，可以靠市場解決升級性的住房需求。

　　我們也看到政府的保障目標也是確定在“十二五”末的時候，到2015年的時候，中國的城鎮(zhèn)享受保障性比例占到總?cè)丝?0%。也就是說通過發(fā)展住房市場，在住房提供方面80%靠市場，20%靠政府保障，所以市場還是主要的，還是主渠道。這樣來看不能認為今后市場是萎縮的，我們認為今后發(fā)展空間還是比較大，關鍵是如何使這個市場更加健康發(fā)展。這是第二點大家需要注意的。

　　第三點：住有所居現(xiàn)在有很多政策還沒有跟上，我們十幾年的發(fā)展至今，市場膨脹非常的快，十年的市場價值量增長了十倍，我們房地產(chǎn)業(yè)數(shù)量也將近七八萬家的企業(yè)，每年房地產(chǎn)的開發(fā)投資五六萬億的增加，房地產(chǎn)銷售額也在六萬多億，這樣的數(shù)額非常大，十年增長了十倍。市場發(fā)展很快，但是我們房地產(chǎn)相適應的政策遠不完善。

　　我們在這樣一個情況下，建立長效機制，著眼于長遠，按照符合市場規(guī)律的要求，來制訂我們相應的一些制度建設，這個是非常關鍵的。

　　比如說大家都批評地方的土地財政，政府光讓降房價，地價不降房價怎么降？還有網(wǎng)友算了一下，北京是4800元一平米應該是合理的房價。但是我們想想，現(xiàn)在的樓面地價是多少？在北京都遠不止這個數(shù)字，你想那怎么能達到合理的房價呢？

　　怎么通過完善機制，來解決長期依賴土地的機制，這個需要建立長效的機制。大家知道房地產(chǎn)金融，房地產(chǎn)業(yè)當中一個是錢，一個是地，這兩個是非常關鍵的。錢的問題，大家看到世界各個國家在發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，資金來源就是三個部分組成：三分之一是銀行貸款；三分之一是公募資金；三分之一是私募資金。我們中國投資房地產(chǎn)私募是非常少，房地產(chǎn)資金仍然依靠銀行貸款間接融資這種方式。所以金融提出改革，如果錢的來源渠道不能夠有效得以解決的話，不得不讓房地產(chǎn)業(yè)自己承擔投資風險，不能夠建立投資渠道，使房地產(chǎn)風險和銀行風險有效隔離，這個行業(yè)就得不到健康發(fā)展。

　　我們房地產(chǎn)調(diào)控就是這個結(jié)果，由于房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈對行業(yè)影響非常大，所以去年收緊金融政策使房地產(chǎn)業(yè)受到極大的影響。另外大家都說去年商業(yè)銀行特別不厚道，銀根收緊的時候，信貸萎縮的時候，首套房貸都提高了。去年調(diào)控政策影響了剛需，但是我不這樣認為。大家說為什么上浮10%才能拿到商業(yè)貸款，那個是商業(yè)銀行自己調(diào)的，那個是沒有額度，因為沒有貸款，因為有了額度才能把錢給你。

　　我們看到世界各個國家，關于對首次購房的全都由政策性金融制度支持。我們中國的政策性住房金融制度是什么？我們沒有建立起來，我們也不明確，這個是非常有必要的，不要讓初次置業(yè)的家庭依賴商業(yè)住房，而政策性住房是國家政策財政支持的，是能保護初次置業(yè)的購房需求。

　　我們還有房地產(chǎn)稅也是一個問題，也是長效機制的問題，我們金融機制建設空間還是非常大的，不僅如此，還有城市的產(chǎn)業(yè)的配置問題，不同大中小城市，不同城市之間的公共資源的配置問題，這些都影響到不同城市房地產(chǎn)市場變化。

　　像北京、上海過去十年每年新增常住人口60萬，而中小城市是以1%的比率出現(xiàn)人口流失，那就是人向上流動，向大城市流動，為什么向大城市集中流動，大城市占據(jù)更多的資源，到大城市才可以有更好的就業(yè)資源和公共服務。如果讓更多的城市享受大城市的資源配置的話，我想大城市緩解人口集中住房的壓力也會大大增加。

　　如果不改變這種格局，人口仍然向大城市集中，我們住房的壓力仍然會越來越大。所以說我們設計不能說沒有，“住有所居”通過租賃和購買兩種方式來解決居住問題，這個政策是明確的，深層的問題就是要統(tǒng)籌規(guī)劃配套改革，這里面需要做的工作還非常多。

　　我們可喜的看到，在頂層設計的制度安排下，我們房地產(chǎn)政策已經(jīng)出現(xiàn)了轉(zhuǎn)向，這兩個轉(zhuǎn)向從注重經(jīng)濟功能到注重社會功能，這樣今后長期堅持下去，不斷的完善長期制度建設，今后住房的市場發(fā)展會更健康，也能夠使廣大的老百姓住房發(fā)展過程當中得到更多的實惠。這是我今天關于住房設計談談個人的看法，僅供大家的參考，謝謝大家！