2012年的經(jīng)濟政策將延續(xù)2011年的宏調(diào)基調(diào)，但執(zhí)行力度會隨經(jīng)濟情況適時微調(diào)，房地產(chǎn)市場將以減速緩行來適應轉(zhuǎn)型并逐漸過度為常態(tài)。

　　2012年的經(jīng)濟政策將延續(xù)2011年的宏調(diào)基調(diào)，但執(zhí)行力度會隨經(jīng)濟情況適時微調(diào)，房地產(chǎn)市場將以減速緩行來適應轉(zhuǎn)型并逐漸過度為常態(tài)。以往樓市所謂冬季春季的分界將逐漸模糊，風險與機遇交錯呈現(xiàn)，機會就在不斷應變、調(diào)整的過程中。

　　2011年作為“十二五”計劃的開局之年，中國經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變進入正題，圍繞“穩(wěn)經(jīng)濟、促轉(zhuǎn)變、控通脹”是中央的工作重點。無論是從促進經(jīng)濟轉(zhuǎn)型還是從控制通脹的角度出發(fā)，中央政府均實施了更為嚴厲的宏觀調(diào)控措施，經(jīng)濟政策定調(diào)由原來的“雙寬松”轉(zhuǎn)變?yōu)閷嵤?ldquo;積極的財政政策搭配穩(wěn)健的貨幣政策”，持續(xù)寬松的貨幣政策回歸穩(wěn)健。1至7月央行3次加息、6次提高存款準備金率，2011年流動性快速收緊，經(jīng)濟增速明顯放緩，中國經(jīng)濟發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型在持續(xù)推進。

　　經(jīng)濟轉(zhuǎn)型下的市場轉(zhuǎn)型

　　作為中國經(jīng)濟發(fā)展的一個強勁引擎，中國房地產(chǎn)的發(fā)展必然地成為經(jīng)濟轉(zhuǎn)型中的一個重要角色。2011年中國房地產(chǎn)由單一商品化模式駛?cè)肱c保障房并行的雙軌模式。中國的房地產(chǎn)發(fā)展由此進入實質(zhì)性的轉(zhuǎn)型階段。

　　為確保資金投向?qū)嶓w經(jīng)濟，堅決抑制社會資本脫實向虛、以錢炒錢，防止虛擬經(jīng)濟過度自我循環(huán)和膨脹，防止出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)空心化現(xiàn)象。2011年中央政府一方面繼續(xù)密調(diào)嚴控，限購、限價、限貸等樓市政策層層設防，為高速運轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)減速。《新國八條》規(guī)定二套首付比例由5成提高至6成，限購標準嚴格至當?shù)丶彝ハ迌商?，有社?；蚣{稅證明的外地家庭限購一套，無社?；蚣{稅證明的不準購買；上半年全國40多個城市陸續(xù)出臺限購措施；下半年住建部出臺《新增限購城市5項建議標準》限購范圍進一步擴大。另一方面力促保障房政策的落實，使2011年成為中國的保障房元年。“十二五”計劃不僅明確提出了未來5年開工建設3600萬套保障房的中期目標，并將該目標細分為2011年和2012年各1000萬套，后三年共1600萬套的年度政績指標，以確保“十二五”末保障房的覆蓋率達到20%。2011年在管理層的大力推動和督促下，當年保障房開工目標達1000萬套，較2010年590萬套的水平大幅增加，由房地產(chǎn)引發(fā)的社會糾結(jié)得以緩解，經(jīng)濟轉(zhuǎn)型帶來的社會浮躁相對平復。

　　松動不松綁，冬春無界

　　2011年密集出臺的調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響是顯著的。3月起，在全國限購的重點城市范圍內(nèi)，商品住宅成交量大幅下滑，由于通脹持續(xù)走高，樓價仍然膠著，及至9月，歐債危機爆發(fā)，全球經(jīng)濟形勢再顯危機，國內(nèi)房地產(chǎn)資金持續(xù)吃緊，開發(fā)企業(yè)紛紛調(diào)整經(jīng)營部署，瞄準國慶檔期推貨套現(xiàn)，市場供應大幅增加，而市場成交卻無響應，房價下調(diào)由此開始，且在四季度從一線城市向二線三線城市全面蔓延，房地產(chǎn)市場真正進入冬天。

　　當然，既然是整體經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，入冬的就不會僅僅是房地產(chǎn)孤獨的一個。面對房產(chǎn)交易量下滑、房價下跌直至土地流拍，房地產(chǎn)的頹勢已經(jīng)由表及里，由消費者傳導至企業(yè)進而傳導至地方財政乃至國家經(jīng)濟。2011年9.2%的GDP增速，相比2010年的10.4%，回落幅度并不算小，短線來看呈三個季度的連續(xù)回落，長線看也是10年以來最低的增速。2011年，中國貿(mào)易順差為1,551億美元，比上年減少264億美元，較2008年的3000億水平更是回落了接近一半左右。這些都說明自金融危機以來中國實行的國內(nèi)經(jīng)濟刺激計劃已經(jīng)逐漸式微。而全球經(jīng)濟的持續(xù)低迷，令對外貿(mào)易對整體經(jīng)濟的拉動力大大削弱。中國經(jīng)濟既要保持平穩(wěn)增長，又要有效的促進經(jīng)濟模式的轉(zhuǎn)型，以簡單冒進的思維來指導決策當然會帶來經(jīng)濟衰退的風險。

　　面對2012年國內(nèi)外經(jīng)濟更為復雜的不確定性，2011年底的第四次全國金融工作會議除提出繼續(xù)實施積極的財政政策搭配穩(wěn)健的貨幣政策之外，亦提出要準確把握好調(diào)控的力度、節(jié)奏、重點，根據(jù)形勢變化及時作出預調(diào)、微調(diào)，這體現(xiàn)了中央政府調(diào)控房地產(chǎn)手段逐步純熟、老到。但中央政府對于房地產(chǎn)的整體政策態(tài)度，仍明確要求“堅持樓市調(diào)控不動搖、促進房價合理回歸”。

　　2012年的經(jīng)濟政策仍然延續(xù)2011的宏調(diào)基調(diào)，但維穩(wěn)要求加大。從GDP及相關指標的長短期走勢分析，預計2012年經(jīng)濟增速會較以往年份有所減緩。在“預調(diào)、微調(diào)”的柔性調(diào)控基調(diào)下，調(diào)控政策的執(zhí)行力度會隨經(jīng)濟情況變化而變化，在國內(nèi)外（尤其是國外）流動性環(huán)境不致大幅變化的情況下，整體流動性較2011會有所增加，國內(nèi)經(jīng)濟有望保持相對平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢，國內(nèi)全年通脹水平可能被控制在4%左右，全年GDP增長率確保在8%以上，并追求達到9%的較好表現(xiàn)。

　　在樓市政策方面，由于2012年管理層實施“預調(diào)微調(diào)”的目的在于穩(wěn)經(jīng)濟而非救房地產(chǎn)，預計國內(nèi)樓市調(diào)控政策仍會持續(xù)執(zhí)行。限購、限貸等政策不會全面退出，但預計地方執(zhí)行力度及房地產(chǎn)信貸額度將有一定的松動，如對居民合理的住房需求有所放松，首套房貸貸款額度或有一定程度的松綁，首套利率可能降至基準以下；在稅收等配套政策達到實施條件的情況下，對首改住房需求的限制放松亦有可能。

　　機會在路上

　　總體而言，雖然2012年國內(nèi)外經(jīng)濟存在較大的不確定性，但基于中國經(jīng)濟發(fā)展模式必須逐步轉(zhuǎn)型，針對房地產(chǎn)的市場調(diào)整初見成效，2012年中央政府的調(diào)控政策不會重大的方向改變，而相對市場供應的入市高峰，開發(fā)商去庫存壓力將持續(xù)增大。面對這樣的市場基本狀況，我們不應寄望于哪個時點政策的反轉(zhuǎn)，不應期待哪個時段的市場反彈，而應該充分理解“穩(wěn)經(jīng)濟、促轉(zhuǎn)變、控通脹”這個宏調(diào)宗旨的精要，把握“預調(diào)、微調(diào)”帶給市場的每一個機會，積極促進交易，減少產(chǎn)品庫存，整理儲備資產(chǎn)，改變“多”加“快”的激進發(fā)展模式，減速通過轉(zhuǎn)型危險期。

　　2012年，不是世界末日，但將是復雜多變的一年，中國經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場將在減速中轉(zhuǎn)型。減速緩行是因為中國房地產(chǎn)告別了過去爆發(fā)性增長的時期，房地產(chǎn)市場將以減速緩行來適應進入雙軌運行的轉(zhuǎn)型并逐漸過度為常態(tài)，減速緩行是企業(yè)為了適應市場變化而縝思創(chuàng)變的需要，縝密思考新的市場格局、創(chuàng)變新的運營模式，在轉(zhuǎn)型的過程中持續(xù)地發(fā)展。