在當前經(jīng)濟出現(xiàn)回落和房地產(chǎn)市場低迷的背景下，蕪湖新政釋放了2012年調(diào)控定向放松的信號，它基本吻合了中央政府當前的調(diào)控政策基調(diào)。

　　2月9日，安徽蕪湖市政府網(wǎng)站公布《關于進一步加強住房保障改善居民住房條件的若干意見》，擴大有效供給，鼓勵和支持居民合理的住房需求。該意見表示，在蕪湖市區(qū)購買自住普通商品住房可獲100%契稅補助、購房補貼等多項優(yōu)惠。而在此之前，中央政府和高層多次強調(diào)，2012年要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商品住房建設，擴大有效供給，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。那么，蕪湖新政對于2012年的房地產(chǎn)調(diào)控政策和市場走勢將意味著什么？

　　世聯(lián)研究認為，在當前經(jīng)濟出現(xiàn)回落和房地產(chǎn)市場低迷的背景下，蕪湖新政釋放了2012年調(diào)控定向放松的信號，它基本吻合了中央政府當前的調(diào)控政策基調(diào)。定向放松并不意味著調(diào)控政策開始轉(zhuǎn)向，中央政府對房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度依然非常堅決，但是有必要對先前嚴厲的調(diào)控政策做出局部調(diào)整和校正。政策有保有控，保障市場合理住房需求，抑制投機投資性需求。換而言之，房地產(chǎn)調(diào)控從先前一刀切的方式轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)性調(diào)控。這符合之前的市場預期。

　　蕪湖新政基本吻合中央政府當前調(diào)控政策基調(diào)

　　中央政府當前的調(diào)控政策基調(diào)就是堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，抑制投機投資性需求，促進房價合理回歸；加快普通商品住房建設，擴大有效供給；鼓勵和支持居民合理住房需求。其中，鼓勵和支持居民合理性住房需求是對此輪調(diào)控政策的糾偏。此輪調(diào)控推行的嚴厲政策在有效地抑制了投機投資性需求的同時，也誤傷了自住和改善性等合理住房需求。受限貸政策和首套房利率上浮的影響，調(diào)控的結(jié)果竟是增加了自住性需求的購房成本。嚴厲調(diào)控所帶來的副作用有悖房地產(chǎn)調(diào)控的初衷。因而，在房地產(chǎn)調(diào)控已見成效之際，對過去的政策進行校正，從一刀切的調(diào)控方式轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)性調(diào)控，有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，這是2012年調(diào)控的重要特點。去年12月23日，住建部部長姜偉新在住建部年度工作會議表示，在延續(xù)2011年樓市調(diào)控的基礎上，住建部將完善相關政策，支持居民合理購房需求，諸如嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策等優(yōu)先保證首次購房家庭的貸款需求。2月7日，央行金融座談會議指出，要支持普通商品住房建設，支持首套房信貸需求。

　　蕪湖新政的重要特點也是在于鼓勵和支持居民合理性住房需求。新政的主要內(nèi)容有：一是延續(xù)限價政策。蕪湖市將2012年市區(qū)新建商品住房平均價格同比漲幅控制在當年該市人均可支配收入增幅以內(nèi)。二是增加有效供給。鼓勵中小型普通住房開發(fā)，加快已出讓土地開發(fā)進度。三是鼓勵和支持居民合理的住房需求。在蕪湖市區(qū)購買自住普通商品住房可獲100%契稅補助、購房補貼等多項優(yōu)惠。

　　由此可見，蕪湖新政的具體措施基本吻合中央政府當前調(diào)控政策的基調(diào)，后期被全盤否定的概率較小。

　　蕪湖新政漏洞是沒有差別化對待購房需求

　　蕪湖新政只針對購房的面積段實行差別化的優(yōu)惠政策，但是并沒有針對購房需求實施差別化對待，這是新政的重大漏洞。在抑制投機投資性需求的政策上，新政延續(xù)了去年的限價政策，制定年度新建商品住房價格控制目標，但是，由于沒有對首置、改善性和投機投資性購房需求進行差別化對待，新政實際變相地鼓勵投機投資性購房需求，這將不僅使"引導合理住房需求"成為一句空話，還嚴重與中央政府"抑制投機投資性需求"的政策基調(diào)不符。

　　世聯(lián)研究認為，在各方壓力之下，蕪湖市或?qū)⒕痛寺┒磳π抡龀鲂扪a，以期更加符合中央政府的政策基調(diào)。對于后期跟進的其他地方政府而言，也很可能會修補蕪湖版新政的漏洞。

　　未來或有更多的三、四線城市跟進

　　蕪湖市在全國率先放寬房地產(chǎn)調(diào)控，究其原因主要是蕪湖市對土地財政的高度依賴。2011年，蕪湖市全年土地出讓收入84億元，同比下降18%，占市本級財政比93%。像蕪湖這樣對土地財政高度依賴的城市并不鮮見，如南通、九江、開封、自貢等眾多三、四城市都是如此。世聯(lián)研究之前預測，三、四線城市在2012年政策放松的概率最高，就是因為這些城市可能因為房地產(chǎn)調(diào)控而導致地方經(jīng)濟和財政難以為繼。因而，世聯(lián)研究認為，對土地財政依賴高的城市將會積極跟進蕪湖新政。

　　總而言之，蕪湖新政邁開了房地產(chǎn)調(diào)控政策定向放松的第一步，這對于進入寒冬的房地產(chǎn)行業(yè)來說無疑是照進了一縷溫暖的陽光。但需要再次明確的是，中央政府對房地產(chǎn)調(diào)控依然沒有動搖，當前所做的不過是在調(diào)控方式上改變原來一刀切做法，轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)性調(diào)控，降低調(diào)控的副作用。