證大迫于資金壓力選擇退出，就一定會(huì)引入新的合作方，各方的角色分配亦會(huì)成為該項(xiàng)目新的關(guān)注點(diǎn)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見(jiàn)習(xí)編輯 李雯露 外灘百億地王易主風(fēng)波才告一段落，一則關(guān)于證大擬出售該項(xiàng)目35%股權(quán)的消息，再次將其推向輿論的風(fēng)口浪尖。

　　12月15日，有媒體報(bào)道稱，上海證大與SOHO中國(guó)已于月初簽訂了外灘地王股權(quán)轉(zhuǎn)讓的諒解備忘錄。根據(jù)協(xié)議，證大房產(chǎn)和磐石以38億元的總價(jià)，分別將35%和5%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給SOHO中國(guó)，交易會(huì)在本周予以確認(rèn)。

　　對(duì)此，上海證大于12月19日晚間發(fā)布公告稱，若干名獨(dú)立第三方曾與該公司接洽，并已就上述項(xiàng)目進(jìn)行初步商討，但證大并無(wú)訂立任何協(xié)議或安排。

　　外灘地王沉浮

　　地處上海“百年外灘”的末端（南端），外灘國(guó)際金融服務(wù)中心8-1地塊在去年2月開(kāi)標(biāo)之時(shí)就已吸引了眾多關(guān)注。

　　資料顯示，外灘國(guó)際金融服務(wù)中心8-1地塊為商業(yè)、金融、辦公、文化綜合用地，總建筑面積可達(dá)到37萬(wàn)平方米，包括27萬(wàn)平方米的地上建筑面積和10萬(wàn)平方米的地下面積，建筑限高180米。

　　整幅地塊的商辦樓宇比例將占到70%，其余30%為商業(yè)、酒店及文化娛樂(lè)設(shè)施。

　　據(jù)了解，該地塊在發(fā)布預(yù)告時(shí)有超過(guò)20多家境內(nèi)外知名房企進(jìn)行過(guò)洽談，最終只有4家企業(yè)通過(guò)預(yù)申請(qǐng)。經(jīng)過(guò)近9個(gè)小時(shí)的鏖戰(zhàn)，手頭現(xiàn)金僅10多億的證大以92.2億元總價(jià)將該地塊收歸囊中，折合樓面地價(jià)34148元/平方米。如此“以小搏大”的嘗試引起業(yè)內(nèi)質(zhì)疑不斷。

　　當(dāng)時(shí)，證大集團(tuán)董事長(zhǎng)戴志康的態(tài)度則是：“以候補(bǔ)身份拿到地塊很意外，但是價(jià)格仍在接受的范圍之內(nèi)。”他續(xù)稱，要將這一項(xiàng)目打造成證大集團(tuán)擅長(zhǎng)的藝術(shù)類地標(biāo)性建筑。

　　然而，事情的發(fā)展并非如戴志康表述得這么樂(lè)觀。

　　去年曾有報(bào)道稱，由于證大方面無(wú)法按期支付土地出讓金，外灘地王將被收回。

　　對(duì)此，戴志康曾表示，該項(xiàng)目的土地款余款于2010年10月29日付清，剩下土地出讓合同等相關(guān)事宜，均按照與政府約定的時(shí)間表進(jìn)行。初步預(yù)計(jì)，外灘地王項(xiàng)目總投資達(dá)150億元，按規(guī)劃最遲2011年6月開(kāi)工，2014年底完工。

　　但是拿地以來(lái)，設(shè)計(jì)方案經(jīng)過(guò)多輪調(diào)整和上報(bào)，始終沒(méi)有向外界公布最終定案，直至今年11月才有消息。

　　今年11月2日，證大外灘地王開(kāi)始出現(xiàn)變數(shù)。證大和復(fù)星國(guó)際當(dāng)日同時(shí)發(fā)布公告稱，海之門與上海證大外灘國(guó)際金融服務(wù)中心置業(yè)有限公司（持有外灘8-1地塊）簽約，前者以現(xiàn)金95.7億元收購(gòu)后者所有股權(quán)及負(fù)債。而海之門由證大、復(fù)地、綠城及磐石共同成立，四方股權(quán)比例分別為50%、30%、10%和10%。

　　至此，復(fù)星國(guó)際接管證大所持海之門股權(quán)，控股50%成為“外灘國(guó)際金融服務(wù)中心”的最大擁有者，證大淪為二股東握有35%股權(quán)，綠城及磐石投資分別占10%及5%的股權(quán)。

　　而今，證大計(jì)劃完全退出外灘地王項(xiàng)目，似乎已為“蛇吞象”的故事寫(xiě)好了結(jié)局。

　　證大退出的博弈

　　對(duì)于證大這段“蛇吞象”的故事，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，主要還是政策變化造成的。

　　上海同策研究咨詢機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)張宏偉指出，最大的原因是8月底上海頒布的限貸政策。根據(jù)這一政策，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目只有在完全竣工后，才能辦理個(gè)人按揭貸款，缺錢開(kāi)發(fā)或引來(lái)更大風(fēng)險(xiǎn)。

　　“證大的商用物業(yè)都是持有的，包括喜馬拉雅等，手中沒(méi)有馬上產(chǎn)生大量現(xiàn)金流的項(xiàng)目。” 量奧商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)執(zhí)行董事梁金野則如是表示，對(duì)于階段性的調(diào)整來(lái)講，現(xiàn)金流比利潤(rùn)更重要。

　　資料顯示，截至6月30日，證大營(yíng)業(yè)額及利潤(rùn)主要來(lái)自上海五道口金融中心、立方大廈辦公樓、海南證大國(guó)際金融中心辦公樓、九間堂別墅以及交付長(zhǎng)春、吉林、海門及成都的住宅物業(yè)。

　　在上海，目前除了外灘地王項(xiàng)目外，證大只有位于青浦朱家角的一個(gè)項(xiàng)目在建，外地成都、廊坊、海南等項(xiàng)目亦仍在建。而去年底，證大耗資30億元，花了10年時(shí)間打造的喜馬拉雅中心面世，但其投資回報(bào)周期過(guò)長(zhǎng)也為外界所詬病。

　　研究人士表示，一般五星級(jí)酒店前幾年都會(huì)虧損，尤其是外灘地王項(xiàng)目，對(duì)于資金的要求非常高，至少10年以上才能有所回報(bào)。

　　該研究人士續(xù)指，持有物業(yè)雖然資產(chǎn)值錢，但沉淀資金過(guò)大很難變現(xiàn)，建成兩年內(nèi)還要還開(kāi)發(fā)貸款。外灘項(xiàng)目本身建設(shè)周期就很長(zhǎng)，設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)等前期管理費(fèi)用又高，預(yù)計(jì)也要15-20年才能收回成本。因此，證大的資金壓力還是很大的，此次出售也在情理之中。

　　證大迫于資金壓力選擇退出，就一定會(huì)引入新的合作方，各方的角色分配亦會(huì)成為該項(xiàng)目新的關(guān)注點(diǎn)。

　　雅仕鉑(亞洲)有限公司總裁楊詠詩(shī)在接受媒體采訪時(shí)曾表示，雖然復(fù)星國(guó)際成為大股東，但目前項(xiàng)目還是證大負(fù)責(zé)操作，不過(guò)最終決策權(quán)還是在復(fù)星。

　　另有知情人士透露，外灘項(xiàng)目已經(jīng)按時(shí)開(kāi)工，實(shí)際由海之門公司董事會(huì)在負(fù)責(zé)，財(cái)務(wù)總監(jiān)來(lái)自復(fù)星，“郭廣昌都還常常親自過(guò)問(wèn)”。

　　“SOHO中國(guó)如果進(jìn)入，那么能否取得項(xiàng)目的主導(dǎo)權(quán)呢？”上海業(yè)內(nèi)有關(guān)人士如此表示。