一年一度中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議之后又重提在商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢┝Φ拇胧@意味著國(guó)家將出臺(tái)新一輪的政策，還是常規(guī)的調(diào)控細(xì)則出臺(tái)？

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 日前，發(fā)改委主任張平在全國(guó)發(fā)展和改革工作會(huì)議上指出，明年要鞏固和擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果，研究商品房領(lǐng)域反暴利規(guī)定。

　　關(guān)于對(duì)商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├案鞔竺襟w的報(bào)道中已有討論。一年一度中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議之后又重提在商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢┝Φ拇胧?，這意味著國(guó)家將出臺(tái)新一輪的政策，還是常規(guī)的調(diào)控細(xì)則出臺(tái)？

　　從中央政府一致表態(tài)調(diào)控政策要持續(xù)從嚴(yán)執(zhí)行的角度而言，無(wú)論是貨幣政策，還是具體的房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控措施，盡管總體是要促使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，但是多次仍然強(qiáng)調(diào)將控制“價(jià)格”過(guò)快上漲作為主要調(diào)控的目的。那么，在“限購(gòu)”延期執(zhí)行的市場(chǎng)背景下，調(diào)控政策的走向仍將控制價(jià)格作為主要方向，2012年房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)反彈。

　　當(dāng)前房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭已經(jīng)得到遏制，2012年房?jī)r(jià)上漲預(yù)期減弱的市場(chǎng)背景下，是否把商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢┝ψ鳛樾乱惠喌恼{(diào)控政策調(diào)控樓市已不再重要，關(guān)鍵我們看到歷次樓市調(diào)控的效果如何，出臺(tái)政策再多，如果執(zhí)行力不行，那也都是“空調(diào)”。因此，商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├瑧?yīng)該采取行之有效的辦法進(jìn)行：

　　首先，從反暴利規(guī)定的一些設(shè)想來(lái)看，其目的主要還是控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。原因很簡(jiǎn)單，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)短期內(nèi)快速升值，這樣開(kāi)發(fā)商通過(guò)囤地、捂盤等手段就可獲得更多的溢價(jià)收益。反暴力規(guī)定控制商品房?jī)r(jià)格保持在合理水平，防止出現(xiàn)2009年大漲的行情出現(xiàn)。

　　那么，從商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├矫嬗心男┚唧w措施可借鑒實(shí)施呢？在當(dāng)前的土地財(cái)政難改的市場(chǎng)背景下，房地產(chǎn)的反暴利可綜合運(yùn)用以下幾方面措施具體實(shí)施：

　　第一、從土地市場(chǎng)交易源頭進(jìn)行調(diào)控，對(duì)商品房用地出讓之初就規(guī)定該地塊未來(lái)上市商品房的售價(jià)區(qū)間，并且進(jìn)行規(guī)定上限，一定時(shí)期內(nèi)不得漲價(jià)；

　　第二、控制市場(chǎng)流動(dòng)性，一方面控制市場(chǎng)流動(dòng)性過(guò)剩，抑制由于通脹預(yù)期導(dǎo)致市場(chǎng)投資對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注；另一方面，開(kāi)發(fā)商的資金流動(dòng)性也要適當(dāng)收縮。開(kāi)發(fā)商資金流動(dòng)性增加只能導(dǎo)致囤地、捂盤等現(xiàn)象發(fā)生，從而直接間接推高房?jī)r(jià)，使房產(chǎn)短期內(nèi)快速升值，從而獲得更多的溢價(jià)收益。政策調(diào)控應(yīng)引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商加快項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與縮短產(chǎn)品上市的周期，通過(guò)項(xiàng)目自身的銷售產(chǎn)生更多的現(xiàn)金流，而非靠市場(chǎng)融資渠道增強(qiáng)開(kāi)發(fā)商資金流動(dòng)性。

　　第三、各地樓市調(diào)控不搞“一刀切”，應(yīng)把各地樓市分為不同層次市場(chǎng)，進(jìn)行分門別類、因地制宜的調(diào)控。同時(shí)，各地房?jī)r(jià)調(diào)控納入日常調(diào)控機(jī)制，設(shè)置房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的預(yù)警機(jī)制和調(diào)控措施，長(zhǎng)期根據(jù)市場(chǎng)變化情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)控，而非當(dāng)出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)候再進(jìn)行調(diào)控。

　　第四、反暴利規(guī)定也好，其他具體的樓市調(diào)控政策也好，關(guān)鍵是加強(qiáng)樓市調(diào)控政策的執(zhí)行力度，維護(hù)樓市調(diào)控的結(jié)果，而非為解決燃眉之急而出臺(tái)一系列短期政策。否則，短期的調(diào)控政策只能導(dǎo)致經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期壓抑市場(chǎng)重回快速反彈的通道，反暴力不成，反而成為商品住房領(lǐng)域獲得暴力的工具。

　　第五、加強(qiáng)房?jī)r(jià)價(jià)格審批制度，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的樓盤及市場(chǎng)及時(shí)進(jìn)行干預(yù)。

　　第六、改革與減輕房地產(chǎn)領(lǐng)域各環(huán)節(jié)的交易稅費(fèi)，降低由于稅費(fèi)問(wèn)題而導(dǎo)致房地產(chǎn)建設(shè)成本增加的問(wèn)題，給開(kāi)發(fā)商留有一定的利潤(rùn)空間。

　　但是，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，在中國(guó)快速發(fā)展的城市化的市場(chǎng)背景下，要想改變商品房領(lǐng)域的高利潤(rùn)問(wèn)題，僅僅靠以上治標(biāo)政策措施還不夠，關(guān)鍵是還要活躍實(shí)體經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)，增加增幅財(cái)稅收入的其他來(lái)源，采取治本的措施，改變目前各地政府對(duì)土地財(cái)政制度的依賴。同時(shí)，加強(qiáng)房屋質(zhì)量管理，防止出現(xiàn)由于房?jī)r(jià)調(diào)控的控制，利潤(rùn)空間壓縮，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)偷工減料而出現(xiàn)房屋質(zhì)量問(wèn)題。

　　張宏偉 觀點(diǎn)新媒體專欄作者