我們的房價應(yīng)該回歸到哪里才算合理？十年前有沒有一個量化指標(biāo)？與此同時政府壟斷土地的價格是否也需要回歸到某一個合理水平？

　　主持人：首先有請今天第一回合的特約評論員上臺就坐，他們是：廣州新城市投資控股集團董事長曹志偉；寒桐（廣州）投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同先生。有請兩位上臺。

　　接下來有請答問嘉賓：中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一先生；建設(shè)部政策研究中心主任秦虹女士。請朱中一先生、秦虹女士臺上就坐，與我們臺上特約評論員一起就“行業(yè)與市：向左走、向右走？”的話題，展開觀點答問與互動。

　　曹志偉：尊敬的嘉賓早上好，我有幾個問題請教兩位專家。中央經(jīng)濟工作會議已經(jīng)明確了要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商品住房的建設(shè)，擴大有效的供給，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，很明確調(diào)控政策的主調(diào)由以前抑制過快增長轉(zhuǎn)為房價合理回歸。昨天國內(nèi)A股上證指數(shù)剛好回到10年前的最高點，就是2001年的最高點，2245點。我有一個困惑，我們的房價應(yīng)該回歸到哪里才算合理？十年前有沒有一個量化指標(biāo)？與此同時政府壟斷土地的價格是否也需要回歸到某一個合理水平？房地產(chǎn)業(yè)的稅負，以及銀行貸款按揭利息也是否回歸到合理水平？這里有一個背景，今年中國各地地方政府的基準(zhǔn)地價正在或者已經(jīng)翻倍調(diào)整，廣州的地價準(zhǔn)備在這個月公布，調(diào)升的幅度，如果在中心城區(qū)的話在要翻倍。再有一個背景，今年各大銀行利潤占到上市公司總額利潤30%，某一位總行行長說銀行賺錢了賺得不好意思了。在這樣的背景之下，我想請問兩位專家，我們這些政府地價，我們的房價，我們的銀行利息是否回到哪一個水平才算合理？預(yù)測一下。

　　秦虹：其實政策不會出一千、兩千、三千這樣的指標(biāo)，房地產(chǎn)本身地域性很強，不同的地區(qū)價格不一樣。為什么要讓它合理回歸？第一個促進讓社會大眾承受得起，不是小眾承受得起。房價的變動方向和收入的變動方向越來越接近，不是兩者差距越來越遠。第二個促進，從過去猛烈增長要理性回歸。第三個促進房價調(diào)整滿足各方的利益主體，不光是簡單的沒買房者，還有買房者，還要考慮銀行是否虧損盈利，還有貸款者，貸款者不光是住房貸款者，還有以房地產(chǎn)作為抵押后的貸款，所以就是要促進包括地產(chǎn)在內(nèi)的要素和房價同步調(diào)整。剛才講到地價的變化，基準(zhǔn)價是很高，關(guān)鍵還是有人買，再高如果沒有人也就沒有任何意義了。

　　曹志偉：開發(fā)商的房價及時下調(diào)，但是地方政府的基準(zhǔn)地價定了之后，在定拍賣價的時候無法打折了，否則就是國有資產(chǎn)流失。昨天我們上午的研討會也談到這點。謝謝您。

　　朱中一：剛才我講到了房價上漲的原因是復(fù)雜的，其中講到土地、勞動力等其他成本上漲。說得直白一點，如果讓房價合理回歸，地價是否合理回歸？這個問題我向上面反映過。中央政府現(xiàn)在關(guān)于土地出讓金方面逐步完善。在土地，上面也很為難，因為我們國家土地資源稀缺，另外一個方面土地總感覺招拍掛是公平公正的，但是也在完善當(dāng)中，在限地價、定房價制度方面越來越完善。

　　韓世同：我想問一下朱會長，您剛才提到中央的房價調(diào)控方向不動搖，我們業(yè)界更關(guān)心，如果重新遇到2008年底的經(jīng)濟局面，經(jīng)濟狀況，經(jīng)濟發(fā)生惡化，是否還會堅持還會適當(dāng)有所調(diào)整？

　　朱中一：這個問題應(yīng)該由巴曙松來回答更好。我們學(xué)中央經(jīng)濟工作會議要認真學(xué)。首先加強宏觀調(diào)控是針對全局的，因為國際經(jīng)濟不確定性、復(fù)雜性、國內(nèi)經(jīng)濟的不確定性，所以我們既要堅持宏觀調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，同時又要有針對性、靈活性、預(yù)見性。這樣預(yù)示了國際形勢如果像08年那么嚴峻，我們整個大政策都要調(diào)，如果大政策要調(diào)，房地產(chǎn)的政策也會調(diào)。就目前來講，現(xiàn)在還沒有到那個程度。

　　韓世同：針對房價回歸合理，你提到三個方面，三個探索。限價政策在我看來帶有一點弄虛作假，暫時不讓房價高賣，暫時獲得好像回歸到正常價值。還有收入，房價增長的速度低于收入的比重，其實收入的比重很小，但是房價的比重很大，每個都是10%，增長的速度永遠跟不上的，這個好象不太合理。如果按照重慶模式，意味著有很多地方的房價下降50%。這三個方面，如果你們給中央決策提一個建議的話？你更傾向于哪一個標(biāo)準(zhǔn)？

　　朱中一：這個一開始我們講了，對這個問題是最難回答的問題。這個問題最本質(zhì)的意思是什么？我自己感覺就是有泡沫的地方把泡沫擠掉，這是本質(zhì)。如果沒有泡沫，你還會有所增長。但是不要房地產(chǎn)上漲慢一點。房價確實泡沫，但不是全面性的泡沫。比如說上海地區(qū)房價上漲快，因為漲得快、降得也快。這個問題也是因地制宜的。

　　韓世同：秦主任，你剛才講到銀行利率有波動，使政策預(yù)期無法控制，"國八條"也沒有特別明確，只是講差異性的信貸政策，但是銀行根據(jù)自己的利率，把這個利率調(diào)整、優(yōu)惠政策作為放貸難的時候全部放開，一緊張的時候又減掉。

　　秦虹：銀行的行為代表政策，政策說得很清楚，去年2010年就明確了。

　　韓世同：銀行能夠脫離于調(diào)控政策之外嗎？

　　秦虹：我剛才說了明確政策，制定政策的時候大政策小政策要一致，其次在執(zhí)行環(huán)節(jié)中要貫徹一致。我剛舉的例子，2009年對首套房貸款利率打折，但是到銀行第三、第五套首套房也

　　韓世同：現(xiàn)在是限購、限貸允許購買的首次置業(yè)，二次置業(yè)沒有打折。

　　秦虹：我們的政策規(guī)定首套房首付30%。提高利率的是第二套以上的。

　　韓世同：銀行的行為沒有按照政策？

　　秦虹：銀行有問題。我們政策沒有調(diào)整，銀行你為什么要這樣搞啊？這是一個問題。

　　朱中一：在宏觀調(diào)控里頭，一定要做好頂層政策，第二在中央政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下之下大家協(xié)調(diào)，銀行帶有商業(yè)。

　　韓世同：我是贊同銀行肯定是追求利潤的，但是在頂層設(shè)計上有一些采取財政補貼會不會更好一點？如果要銀行自己掏腰包，可能制度設(shè)計有點不合理。我認為是這樣的。

　　曹志偉：銀行表面是賺錢的時候是銀行，虧錢的時候是國有銀行，他們只是賺得不好意思的時候是商業(yè)銀行，他的模式和利率實際是壟斷的。