接下來我們將回到行業(yè)本身，探討我們行業(yè)未來發(fā)展。今天下午論壇的主題是“紅海記、行業(yè)與我們”。

　　直播：城市觀點(diǎn)論壇中國行2011年度論壇（一）

　　直播：城市觀點(diǎn)論壇中國行2011年度論壇（二）

　　直播：城市觀點(diǎn)論壇中國行2011年度論壇（四）

　　主持人：歡迎大家回到城市觀點(diǎn)論壇中國行2011年度論壇，經(jīng)過上午的論壇之后我相信大家有些疲憊了，但我相信下午的論壇更值得我們期待。

　　今天上午，朱中一先生、秦虹女士、巴曙松先生、盧鏗先生等嘉賓的精彩演講及對話相信讓我們受益良多。接下來我們將回到行業(yè)本身，探討我們行業(yè)未來發(fā)展。今天下午論壇的主題是“紅海記、行業(yè)與我們”。

　　我們首先有請今天下午首位奉獻(xiàn)演講的嘉賓，他是金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司副總裁李戰(zhàn)洪先生，李戰(zhàn)洪的演講題目是冰凍期房企定價策略。

　　李戰(zhàn)洪：接到主辦方的命題是冰凍期下的定價，我改了一個題目：因?yàn)槲乙恢辈徽J(rèn)為房地產(chǎn)是冰凍期，是非常態(tài)下的市場選擇與判斷-冬季的價格策略。因?yàn)槲乙恢抡J(rèn)為最多是冬季，并不是冰凍時期，而且是非常態(tài)之下。

　　有兩個啟示——美國哈佛商學(xué)院的唐納薩爾的觀點(diǎn)對我的啟示：第一個啟示，外部環(huán)境發(fā)生急劇的變化時，昔日的成功模式可能成為未來的障礙。過去輕易的成功、巨大的成功都可能成為我們未來發(fā)展的障礙。在商業(yè)叢林中，最適者持久成功。第二個啟示，我們一直往這個方向走，怎么選擇差異化取得，怎么尋找到藍(lán)海？很多優(yōu)秀的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人已預(yù)見未來的變化，而且很快作出響應(yīng)，為什么還會有企業(yè)失敗或者退步？因?yàn)槲覀兊男袆討T性及企業(yè)管理層加速沿用過去成功的模式應(yīng)付巨變，即世界已經(jīng)改變，他們卻仍然沿用以前的那套方法，而且用得更加積極。這種情況就像我們的車子的后輪陷入泥潭中，作為司機(jī)的CEO猛踩油門，車子反而越陷越深，也就是說房地產(chǎn)的發(fā)展介入第三個階段：的一個階段把握機(jī)會就制勝，第二個階段把握資源就能制勝，包括土地資源、市場資源、資金資源等等，現(xiàn)在第三個階段是依靠能力，企業(yè)的能力顯得非常重要，因?yàn)橥膺叺沫h(huán)境改變，我們進(jìn)入新的周期。

 

　　因?yàn)槲沂侵形绮炮s到，上午沒有聽到專家們說，但是我經(jīng)常聽他們的意見。我說一一點(diǎn)實(shí)際一點(diǎn)的。開發(fā)商怎么做？有幾個方面。

　　第一個方面，非常態(tài)下的市場判斷與選擇，為什么是非常態(tài)？其實(shí)房地產(chǎn)的發(fā)展應(yīng)該是正常的，有自己的規(guī)律，有自己的軌跡發(fā)展，但是由于政策的出臺，肯定讓它成為非常態(tài)了，所以我們作為開發(fā)商本身要明白道理，高空飛行、低空作業(yè)。房子到底是什么？是居所、還是投資產(chǎn)品？我做了一些分析。房事其實(shí)有規(guī)律，你掌握規(guī)律之后價值怎么判斷、決策怎么定。房子長期看是居所，中期看是資產(chǎn)，短期看是投資品。還是和城市化相關(guān)聯(lián)，城市化35%以上投資品，65%以上是資產(chǎn)，75%以上是居所。當(dāng)是投資品的時候，城市化率35%的以上時候，一手放交易大于二手房交易。當(dāng)房子是資產(chǎn)的時候，一二手房基本持平。75%的時候，一手房交易帶來二三套二手房的交易。你根據(jù)這個比例看你在當(dāng)?shù)氐捻?xiàng)目，你就知道到什么 階段。

　　城市化率55%以下是以剛性市場需求為主導(dǎo)，城市化率55-75%剛性需求。75%以上基本上改善性需求了。城市化發(fā)展是和高度的城市化延伸的產(chǎn)業(yè)，但是城市化必須超過35%，在75%之間是快速發(fā)展階段，所以我們要看看城市化率進(jìn)入到哪一個階段。過去的10年里面我們城市化年均1.38%，未來中央定的調(diào)是0.8%左右，就會下來三分之一以上，那是在北京上說的從黃金時代進(jìn)入到白銀時代，因?yàn)槌鞘谢饰磥砦迥昀锩嬗?.38%到0.8%多一點(diǎn)。在目前的市場情況下，我們經(jīng)常感到迷惑這個行業(yè)到底有什么潛力？按照這個算法，城市化75%以下的國家，世界上沒有先例是有泡沫的，日本的泡沫是城市化率76.6%開始，是1985年漲了3倍之后崩盤的，如果以這個來計(jì)算我們還有15年以上的好時光。

　　因?yàn)槲覀兊钠髽I(yè)其實(shí)也是一二三線城市協(xié)調(diào)發(fā)展，在這個過程中有一個深深的體會，包括這次調(diào)整過程中，發(fā)現(xiàn)城市化率越高的城市和區(qū)域，調(diào)整的力度越大、深度越深，消費(fèi)者對市場的敏感度大，城市化率不高的城市，調(diào)整的深度和時間往往都比較短，對政策的敏感度也不高。有55%以上的城市不拿地了，因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在一線城市城市化率已經(jīng)很高了。

　　主導(dǎo)地產(chǎn)向上發(fā)展大趨勢是城市化率水平，政策只能影響市場小波段。

　　看GDP增長的規(guī)律看中國地產(chǎn)發(fā)展，我們處在住房的發(fā)展和購買力處在快速增長階段，要大于13000美元以上才是下降階段。

　　行業(yè)的發(fā)展，三分天下的格局正在現(xiàn)在形成。每次調(diào)整的時候都是行業(yè)洗牌，行業(yè)洗牌的結(jié)果往往是集中度越來越高，包括市場的集中度、資金的集中度、土地集中度越來越高。在調(diào)整中三分之一的企業(yè)越來越大。我注意了一下20強(qiáng)的企業(yè)在調(diào)整中比去年有所增長，而且增長的幅度也不少。三分之一在這個過程中在增長，如果活下來他未來的生命力很強(qiáng)，如果活不過去的，三分之一的企業(yè)退出。所以三分天下的格局正在進(jìn)行時。

　　在下行通道，在新的市場條件下我們有三個調(diào)整：調(diào)整開發(fā)節(jié)奏、開發(fā)規(guī)模、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)都要進(jìn)行調(diào)整。因?yàn)槲沂菑?7年開到有兩個挺有名的集團(tuán)，在中國排50名的，我和董事長都很熟，有一天吃飯聊到這個事情，他們每次發(fā)力的時候與市場調(diào)整相遇，就在里面熬，貨得差不多，這時候春天又來了，他手上又沒貨，剛好節(jié)奏剛緩和起來。由于節(jié)奏、規(guī)模沒有做好，他們一直很納悶。我當(dāng)時他說你的規(guī)模和節(jié)奏沒有跟市場的大的節(jié)奏沒有產(chǎn)生共鳴，所以定價格的時候，市場結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)是不一樣的。

　　房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律本身是一個平穩(wěn)增長，沒有所謂的大年、小年。06年的調(diào)控，07又好，08年又調(diào)控，往往呈現(xiàn)一中規(guī)律，面上看這些現(xiàn)象，不如經(jīng)濟(jì)學(xué)家的看，我們通俗來看有兩個大年之后，將是兩個小年。08年次貸危機(jī)的出現(xiàn)，政策的扶持力度非常大，希望房地產(chǎn)救經(jīng)濟(jì)，所以力度過大出現(xiàn)09、10年連續(xù)兩個大年，以前是一個大年跟著一個小年。2011年過去了，2012年怎么看？如果按照兩個大年之后，將是兩個小年，所以2011、2012年是一個小年，一直到2013年。所以兩個小年的準(zhǔn)備，所以大家一定要做好準(zhǔn)備。

　　由非常態(tài)進(jìn)入常態(tài)，房地產(chǎn)本來是常態(tài)，由于政策作為調(diào)控經(jīng)濟(jì)的一種工具，不停地出臺政策，使它處于非常態(tài)，所以兩個小年之后又可能進(jìn)入常態(tài)，因?yàn)檎叱雠_就是存量物業(yè)收稅，如果理由成立、目的達(dá)到了，就一定會進(jìn)入常態(tài)，以打壓的名義，當(dāng)你所有的存量物業(yè)收稅，這是他真實(shí)的目的所在。

　　常態(tài)之下，由所謂的暴利時代進(jìn)入近期的負(fù)利時代，中期的微利時代，暴利時代可能一去不復(fù)返了。

　　我們制定價格的時候，主要要看看我們的項(xiàng)目和我們項(xiàng)目所在的城市是不是存在著泡沫，有六個方面的判斷標(biāo)準(zhǔn)，你覺得調(diào)整價格的時候，一旦符合這個規(guī)律，這個規(guī)律上去一點(diǎn)點(diǎn)，你跟他熬，一定會熬過去的。如果有差別就調(diào)價，以這個標(biāo)準(zhǔn)為主。所以有六個標(biāo)準(zhǔn)：1、房價所得比：3至6倍；2、房貸本息占家庭收入：三分之一以內(nèi)。3、年租金：房價：1：20。4、投資性需求：20%以下。5、房價漲幅：短期漲幅不超過30%，6、空置率的警戒區(qū)10%到15%。這里面關(guān)鍵的是房價所得比。我們調(diào)價格的時候哪一些空間，每個城市的發(fā)展水平不同，我們對價格進(jìn)行調(diào)整的不一樣，因?yàn)樵谝欢木€城市有有項(xiàng)目。這個方法不錯。

　　價格支持由六個方面系統(tǒng)組成，是一個系統(tǒng)，所以價格方案是最后的方案，我們要把六個方面的事情做好：1、項(xiàng)目定位方案、2、產(chǎn)品定位方案。項(xiàng)目定位、產(chǎn)品定位大家有時候混淆起來了，比如說我是150，或者是550，或者是350，這一堆東西是怎么定位，產(chǎn)品定位是350里面或者550里面的單體，這是有區(qū)別的。 3、推廣方案、4、渠道方案、5、銷控方案、6、價值方案。

　　談到價格的時候，已經(jīng)經(jīng)歷三個階段：第一個被忽視的階段，被動的價格，第二夸大盲目的價格，第三個階段被正視，理性的價格是明年一季度開始出現(xiàn)。

　　這個表特別有意思，在非常態(tài)下有四種情況，第一個階段是價平量增，要加強(qiáng)用推廣去做。第二個階段價平量縮的時候，出現(xiàn)這個階段時特別要注意，因?yàn)榈谌齻€階段就要快來臨，第三個階段就是價降量增，率先降價就會取得市場先機(jī)。第四個階段價降量降，這個是最笨的做法，說明你對市場的敏感度特別差。我們一定要注意當(dāng)出現(xiàn)第二個階段時候的要率先進(jìn)行把握機(jī)會點(diǎn)，在價降量增的時候這個機(jī)會不能錯失。

　　新周期之下市場對策，有10個方面：1、慎選城市、區(qū)位，有一些專家說不項(xiàng)目，我覺得這個時候是彎道超車的階段。2、重視CIS，3、資金調(diào)整，4、降低負(fù)債比例，5、質(zhì)量管理，6、售后服務(wù)，7、余屋處理，8、預(yù)防糾紛，9、提高附加值，10重視管理。

　　12個方面，對房地產(chǎn)未來的判斷，近期走淡，中期上漲，長期趨穩(wěn)。這里面有一個說法，中期的時候近期走淡、中期趨穩(wěn)、長期上漲。為什么說中期上漲？因?yàn)楝F(xiàn)在非市場化的時段把房價壓下去的，就像舊壓的彈簧一樣，有能力，一旦松就會上漲，是長期的趨穩(wěn)。

　　由于時間關(guān)系，我講到這里，祝福業(yè)內(nèi)朋友明年好運(yùn)。

　　主持人：謝謝李戰(zhàn)洪先生的精彩演講，請到臺下休息。接下來有請今天下午第二位年度演講的嘉賓：金融分析家、清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院博士杜麗虹女士。她演講的題目是地產(chǎn)企業(yè)模式轉(zhuǎn)型。

　　杜麗虹：今天和大家交流的題目是地產(chǎn)企業(yè)模式轉(zhuǎn)型。這也是今天上午論壇的時候我們討論到了博弈和平衡的問題，我提到地產(chǎn)企業(yè)其實(shí)面臨的是自我的過去和自己未來的博弈。所以我下午重點(diǎn)講講過去和未來是怎么樣的博弈關(guān)系。

　　在討論這個話題之前，我們先討論一個問題，地產(chǎn)行業(yè)是一個暴利行業(yè)嗎？如果這個問題問在座的媒體大多數(shù)說“是的”。但是衡量一個行業(yè)是不是暴力行業(yè)，不是看利潤率，而是看回報(bào)率，或者一個通用的指標(biāo)，凈資產(chǎn)回報(bào)率。把凈資產(chǎn)回報(bào)率分解，分解成三個部分：一個是利潤率，第二個周轉(zhuǎn)率，第三是杠桿率（負(fù)債率）。利潤率很簡單地理解為地產(chǎn)項(xiàng)目的回報(bào)，比如說我投資100元，凈利潤率20%，也就是說樓賣出去，項(xiàng)目結(jié)束的時候我能夠賺25元，但是利潤率沒有時間概念，就是說25元是用多長時間賺到的，他是不管的。周轉(zhuǎn)率是一個時間概念，他就是的產(chǎn)企業(yè)資金回籠的速度，也就是說我投入100元到賺回125元我用一年的時間，我們財(cái)務(wù)上講周轉(zhuǎn)率一倍的話，以年劃的投資回報(bào)率就是25%，如果你用兩年時間賺到25元，就是周轉(zhuǎn)率0.5%，那么你年劃的投資回報(bào)率不考慮負(fù)利，就是12.5%，如果你用三年時間回籠資金的話，年劃投資回報(bào)率就只有8.3%了。所以不考慮負(fù)債率差異的情況下，利潤率、周轉(zhuǎn)率就決定企業(yè)的回報(bào)率。就利潤率而言，地產(chǎn)行業(yè)的利潤率確實(shí)是比較高的。

　　我們看這張表，最左側(cè)兩欄是2010年的時候，A股的上市公司，21個大類行業(yè)的利潤率排名，地產(chǎn)行業(yè)的毛利潤接近40%，排在21個大類行業(yè)的在第二名，僅次于飲料行料，飲料行業(yè)利潤率高，因?yàn)榘拙菩袠I(yè)平均的毛利潤率是70%以上，也就是說從利潤率的角度來看，除了茅臺就是我們地產(chǎn)行業(yè)最賺錢的。但是從周轉(zhuǎn)率來看就不是這樣的。即使是在09年的時候房子比較好賣的時候，地產(chǎn)上市公司平均存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，就是你的銷售額比上年初的總資產(chǎn)是0.45倍，這是什么意思？企業(yè)從支付土地款到完成預(yù)收、回籠資金，那一年平均需要用27個月的時間，到08年的時候低谷由于銷售周期延長，土地儲備延長，平均周轉(zhuǎn)率下降一半，到0.27倍，平均的資金回籠周期是延長到44個月。2010年是32個月，2011年上半年已經(jīng)延長到42個月，已經(jīng)非常接近08年的低谷水平了。這樣的周轉(zhuǎn)率，在上市公司這21個大類行業(yè)里面，地產(chǎn)行業(yè)是排在倒數(shù)第二位的，我們的周轉(zhuǎn)速度只比金融服務(wù)業(yè)高。我們知道利潤率乘軸抓率，加上杠桿率就是回報(bào)率，所以凈資產(chǎn)回報(bào)率方面2010年地產(chǎn)上市公司平均是13.8%，不到14%，排在21個大類行業(yè)里面的第十位，其實(shí)從回報(bào)率的角度講，我們是排在正中間的，這還是2010年的數(shù)據(jù)。在 2011年調(diào)控的背景之下，屯低成本的上升進(jìn)一步限制回報(bào)率的提升空間。

 

　　屯地的成本有哪些的？成本之一，剛才提到周轉(zhuǎn)率的降低，就是如果你延長土地儲備周期，拉長銷售周期的話，你的周轉(zhuǎn)速度減慢，除非延長周期以后你的利潤率能夠有一個足夠幅度的上升，來抵消周轉(zhuǎn)率的降低，否則你的回報(bào)率會下降。第二是資金成本，這個土地?zé)o論你是用自己的錢買的，還是借來的錢拿的，這個資金都是有成本的。第三是風(fēng)險的上升。隨著土地通常財(cái)務(wù)上以存貨形式記入流動資產(chǎn)，但實(shí)際中，行業(yè)低谷里頭他們的流動性并不好，所以，土地儲備占比越高的企業(yè)，可售房源的比例越小，他的資金壓力是越大的，所以除非你的土地升值速度夠快，足以彌補(bǔ)屯地所帶來的資本成本和資本效率的損失，否則屯地降低匯報(bào)。在調(diào)控的背景下我們感受到的是我們資金成本上升，土地的升值速度在減緩。利潤率上升空間受到政策的限制，這些都使得你的屯地收益可能不足以彌補(bǔ)屯地的成本。這時候企業(yè)需要做模式的轉(zhuǎn)型。也就是說我們要從重資產(chǎn)模式到輕資產(chǎn)模式。

　　什么是重資產(chǎn)模式？當(dāng)土地升值速度，表現(xiàn)在房屋的升值速度上，當(dāng)升值速度足夠快，高于資本成本時，所有的地產(chǎn)企業(yè)都在尋求儲備更多的土地，這也是一種理性的選擇，就像房價上漲很快的時候，消費(fèi)者愿意買房子一樣，只要拿著資產(chǎn)，本身就可以貢獻(xiàn)豐厚的回報(bào)，這時候土地儲備的多少成為衡量地產(chǎn)企業(yè)價值的最主要標(biāo)準(zhǔn)，我們稱之為這一模式為地產(chǎn)行業(yè)的重資產(chǎn)模式。

　　但是當(dāng)土地、房屋的升值速度減緩時，單純持有資產(chǎn)的回報(bào)率降低，這使土地儲備本身的價值貢獻(xiàn)是減弱的，甚至有時候可能會出現(xiàn)負(fù)加值貢獻(xiàn)，就是當(dāng)你的資產(chǎn)升值速度低于你資本成本的時候，你大量持有資產(chǎn)其實(shí)是負(fù)價值貢獻(xiàn)，于是企業(yè)要轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)的戰(zhàn)略。也節(jié)是說從之前專區(qū)資產(chǎn)升值收益，走向賺取增值服務(wù)收益。這里面說的增值服務(wù)收益就是定植開發(fā)代工過程中的品牌溢價收益，物業(yè)管理商業(yè)運(yùn)營過程中的衍生收益，以及地產(chǎn)基金等多元地產(chǎn)金融服務(wù)過程中獲取的費(fèi)用收益和業(yè)績提成的收益。在這樣的模式轉(zhuǎn)型過程中，我們把從重資產(chǎn)，大量的資產(chǎn)儲備上釋放出來的資本金充實(shí)配置到經(jīng)營的環(huán)節(jié)，不再是儲備的環(huán)節(jié)，這時候效率越高的企業(yè)，在重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型過程中他的優(yōu)勢越明顯，價值創(chuàng)造的空間就越大。怎么樣實(shí)現(xiàn)從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)型呢？我簡單地講幾個：

　　一個是代工模式，代工模式在中國開始有，比如說綠城、濱江都在做代工，但是代工傳統(tǒng)上被國內(nèi)的企業(yè)視為在資金鏈有壓力的時候才做的方式，但是其實(shí)在國際上代工模式是地產(chǎn)行業(yè)的一個主導(dǎo)模式，為什么受到國際企業(yè)的青睞，就是代工模式雖然利潤率不高，但是它的周轉(zhuǎn)速度很快，最的回報(bào)率可能比你傳統(tǒng)的模式還要高。最典型的代工住宅里面的企業(yè)就是日本的企業(yè)，日本的企業(yè)有一個特點(diǎn)，就是從90年代以后，資產(chǎn)價格呈現(xiàn)下降的趨勢。所以日本的地產(chǎn)企業(yè)如果大量屯地的話，不僅不能貢獻(xiàn)資產(chǎn)升值收益，還導(dǎo)致存貨的變質(zhì)損失。所以90年代以后，日本地產(chǎn)企業(yè)都轉(zhuǎn)向訂單開發(fā)。在這個市場里面利潤率一般只有5到10%，但是周轉(zhuǎn)速度很高，尤其是日本的地產(chǎn)企業(yè)是工廠化住宅的先鋒，所以他的周轉(zhuǎn)速度更高，回報(bào)率也是相當(dāng)可觀的。

　　舉一個例子，就是日本的積水地產(chǎn)，這是日本的大型地產(chǎn)之一。60年代進(jìn)入地產(chǎn)業(yè)務(wù)，70年代首次開發(fā)出工廠化生產(chǎn)的組合式鋼結(jié)構(gòu)住宅。在座的地產(chǎn)企業(yè)比我更懂組合式的工廠化住宅，簡單來說在工廠里面生產(chǎn)好標(biāo)準(zhǔn)化的構(gòu)建，再進(jìn)行現(xiàn)場的組裝。目前80%的建造環(huán)節(jié)在工廠里面完成在 ，在工廠里生產(chǎn)一套房屋構(gòu)件只需6到7分鐘，而在現(xiàn)場組裝一套住宅從打地基到落成只需要3個月的時間，跟日本的獨(dú)棟別墅有關(guān)的。在這樣的情況他的周轉(zhuǎn)率現(xiàn)場組裝只要3月，所以他的周轉(zhuǎn)率達(dá)到3到5倍，盡管他的利潤率只有10%，但是利潤率乘周轉(zhuǎn)率就是總資產(chǎn)回報(bào)率，所以過去十年平均的總資產(chǎn)回報(bào)率達(dá)到40%，這還沒有考慮負(fù)債，財(cái)務(wù)杠桿的使用。他的公司旗下的傳統(tǒng)開發(fā)銷售業(yè)務(wù)，就是買地建房子、再往賣，但是由于有一個土地儲備的周期和銷售的周期，所以周轉(zhuǎn)率只有0.4到0.7倍，平均的回報(bào)率不到10%。我們看到左上角的圖，是基本模式下的比較。綠的是定單開發(fā)模式下的周轉(zhuǎn)率的模式，可以達(dá)到3到5倍，紅色的線是傳統(tǒng)的周轉(zhuǎn)是不到1倍的。左下較的圖就是幾種模式下的總資產(chǎn)回報(bào)率。定單開發(fā)模式下的總資產(chǎn)回報(bào)率是40%的水平，但是開發(fā)銷售的模式的總資產(chǎn)回報(bào)率不到10%。

　　除了剛才提到的積水，還有日本的大和地產(chǎn)也是做代工業(yè)務(wù)的，他更側(cè)重于工商領(lǐng)域的代工，比如說給日本的服裝賣場的公司，給他簽訂長期的合約，根據(jù)合約每年給商場在日本的城市郊區(qū)建1200平米的賣場，然后在市中心建20個800平米的賣場，這樣三年時間為他建設(shè)100到200個賣場。后來隨著日本REIS的推出，大和把定單開發(fā)定制開發(fā)的逐步拓展到投資管理的領(lǐng)域，也就是說實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)金融的延伸。所以代工模式并不局限于住宅。在商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓、工業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等專業(yè)性更強(qiáng)的領(lǐng)域已經(jīng)成為一種主導(dǎo)模式。

　　這是給大家開拓一些思路，Eoston properties，這家公司致力于在美國最繁華的地區(qū)，CBD地區(qū)建甲級寫字樓，當(dāng)市場環(huán)境不好的時候就做另外一項(xiàng)業(yè)務(wù)，給美國的政府機(jī)構(gòu)和科研院所定制開發(fā)辦公樓，像他的客戶包括美國的宇航局、聯(lián)邦貨幣管理局、麻省理工學(xué)院等一些政府機(jī)構(gòu)和科研院所。因?yàn)榧准墝懽謽情_發(fā)的能力，把這個能力運(yùn)用到辦公大樓的建設(shè)上面，就具有了一個特殊的優(yōu)勢。

　　制定開發(fā)市場的錯位競爭。有一家公司已經(jīng)進(jìn)入中國了，這個代工就是給金融機(jī)構(gòu)定制開發(fā)地表性建筑，城市綜合體的住表型建筑物，能夠提供一體化的解決方案。除了有開發(fā)建造的能力，提供財(cái)務(wù)服務(wù)、金融服務(wù)、法律服務(wù)的能力，滿足金融投資人的需求。

　　總的來說，看到剛才代工例子，這些國際代工例子給我們的啟示是什么？第一代工這件事情它的好處大幅度企業(yè)的周轉(zhuǎn)效率。國內(nèi)大概有12個月，也就是說把周轉(zhuǎn)率提高到一倍，行業(yè)一般是高峰時大概是0.5倍，不好的時候就不到0.3倍的水平。雖然利潤率降低，因?yàn)槟愕闹苻D(zhuǎn)率提高2到3倍，所以你的回報(bào)率在這個模式下做得好的話是上升的，不是下降的。第三點(diǎn)，代工的模式并不局限住宅領(lǐng)域，如果做商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)，還有養(yǎng)老地產(chǎn)等等這些領(lǐng)域，其實(shí)這些領(lǐng)域未來都會發(fā)展成為代工主要空間?，F(xiàn)在我們有很多城市綜合體，比如說北京一塊投標(biāo)，已經(jīng)是一個典型的代工模式，都是一家金融機(jī)構(gòu)和一家地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合投標(biāo)。這個模式在國外都是這樣做的，這個模式的意思地產(chǎn)企業(yè)給投資日打工，就是給他們建設(shè)、開發(fā)地表性建筑。

　　代工模式，高級階段就是投資管理階段。代工初級只做資產(chǎn)管理，物業(yè)管理。但是你隨著能力的拓展，逐步具備了資產(chǎn)、物業(yè)管理之外的金融服務(wù)、法律服務(wù)一體化能力之后逐步延伸到投資管理領(lǐng)域。所以很多做代工的企業(yè)到后來進(jìn)入到了一個投資管理的市場。這個是以代工模式，已經(jīng)是一種商業(yè)模式的轉(zhuǎn)型了。

　　輕資產(chǎn)的一條路，商業(yè)模式創(chuàng)新有很多模式，時間關(guān)系就不講了。金融模式的轉(zhuǎn)型，解決的是什么原因？就是商業(yè)地產(chǎn)問題，因?yàn)槲覀冎垃F(xiàn)在國內(nèi)做商業(yè)地產(chǎn)，我們主要用的是租售并舉方式，比如說萬達(dá)賣到三分之二，留三分之一租售并舉的方式，這個方法資產(chǎn)是越重，你留下來的量越來越大，租售并舉的方式和輕資產(chǎn)是相矛盾、相沖突的。因?yàn)檫@樣，你會發(fā)現(xiàn)國內(nèi)的企業(yè)雖然喊著要做商業(yè)地產(chǎn)，但是銷售額排名前20位的地產(chǎn)公司，商業(yè)物業(yè)在總資產(chǎn)的占比平均以0.6%的速度上升，上升的速度很慢。為什么上升速度慢？從行業(yè)平均里講，如果你的商業(yè)物業(yè)毛租金回報(bào)率10%，凈租金回報(bào)率達(dá)到5%，在這樣的情況下你投資物業(yè)占比每提升10個百分點(diǎn)，你的開發(fā)物業(yè)的速度減到30%，因?yàn)槟阋酶嗟馁Y源配置投資物業(yè)，占用你大量的金融資源，可用于開發(fā)物業(yè)擴(kuò)張的資金就會減少，所以投資物業(yè)每上升10%點(diǎn)，開發(fā)物業(yè)的銷售額減慢30%，這樣的代價是地產(chǎn)企業(yè)不愿意支付的。

　　在這個問題之下，如果我們想做商業(yè)地產(chǎn)，要想保持輕資產(chǎn)高周轉(zhuǎn)、快速的擴(kuò)張，怎么辦？從國際商業(yè)地產(chǎn)金融的發(fā)展來看，它的核心就是不斷進(jìn)行專業(yè)化分工，租售一體化是最初的階段。隨著發(fā)展，隨著投資物業(yè)的增加，國際商出現(xiàn)地產(chǎn)資金，也就是把開發(fā)和持有環(huán)節(jié)分開來，以基金形式長期持有物業(yè)。隨著持有的物業(yè)規(guī)模進(jìn)一步增加，基金又出現(xiàn)分化，出現(xiàn)私募基金和公募基金，也就是REIS，這樣形態(tài)的分化，使私募基金專業(yè)的從事培育階段的物業(yè)持有，而公募基金專業(yè)來持有穩(wěn)定的成熟階段的物業(yè)，賺取租金的收益。再進(jìn)一步的發(fā)展出現(xiàn)投資、開發(fā)和運(yùn)營環(huán)節(jié)的分離，出現(xiàn)專業(yè)的運(yùn)營商，比如說酒店管理公司等等。所以要解決商業(yè)地產(chǎn)租售并舉過程中的現(xiàn)金流的壓力問題，核心的思路就是要不斷進(jìn)行專業(yè)化的分工，不斷把資產(chǎn)不同階段的收益匹配不同的投資人。

　　收益怎么匹配？我們簡單來說，商業(yè)地產(chǎn)的收益鶴峰縣有四種：開發(fā)利潤、資產(chǎn)升值收益、租金收益、經(jīng)營收益（運(yùn)營收益）。國際商這四部分收益對應(yīng)四個風(fēng)險，分別不同的機(jī)構(gòu)來認(rèn)領(lǐng)，開發(fā)利潤由開發(fā)商來收取，利潤率不高，但是周轉(zhuǎn)速度很快，資金回流速度很快，回報(bào)率不低。資產(chǎn)升值收益由私募基金認(rèn)領(lǐng)的，他們一般承擔(dān)比較高的杠桿風(fēng)險，同時他們的投資率也是不高的，正常是20%上。第三部分租金收益在長期投資人來認(rèn)領(lǐng)。這部分持有的都是穩(wěn)定運(yùn)營資產(chǎn)，風(fēng)險是比較低的，當(dāng)然回報(bào)一般不高，匯報(bào)每年有6到8%的凈資金收益，再加上2到3個百分點(diǎn)的資產(chǎn)升值收益，每年有8到10%的收益。第四部分是經(jīng)營型收益，都是由運(yùn)營商來獲取的，這類公司本身的利潤率更低，一般只有5%左右，但是因?yàn)檫@類公司是完全凈資產(chǎn)的，自己不持有任何資產(chǎn)，是利用高的杠桿，使投資回報(bào)率大幅度的提升，好的公司達(dá)到30%的水平，一般都是15%左右。所以商業(yè)地產(chǎn)金融創(chuàng)新其實(shí)就是不斷的使你的每一部分的收益能夠分化出來、匹配對應(yīng)的投資人，但是國內(nèi)現(xiàn)在沒有這樣的決策分工。大多數(shù)地產(chǎn)商都想作商業(yè)地產(chǎn)，但是大家面臨融資困難問題，我們做的物業(yè)，尤其是培育階段的物業(yè)，他們的租金回報(bào)率低，即使我們現(xiàn)在推出來REIS，即使保險公司能投資商業(yè)不動產(chǎn)，你的租金收益這么低滿足不了他的回報(bào)要求，另外一部分，我們有很多的信托類的私募基金，但是這類基金期限只有兩到三年，又沒有辦法滿足商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展長期資金需求，由于資金瓶頸的限制，就導(dǎo)致我們很好的運(yùn)營商，所以在商業(yè)地產(chǎn)，在招租的時候沒有很好的運(yùn)營商，原因是每家地產(chǎn)公司都遇到資金瓶頸限制，每家擁有的物業(yè)數(shù)量是十分有限的。在這樣的情況下誰也不可能發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)，更不會養(yǎng)得起、培育出一支專業(yè)的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)。解決這個問題根本途徑地產(chǎn)企業(yè)要重新定義自己在價值鏈上的位置，把四種收益和風(fēng)險自己吃掉這個行業(yè)發(fā)育不起來，按照自己的能力分享其中一部分的收益和風(fēng)險，把其他的收益和風(fēng)險讓利給有能力的合作者，可能是投資人，可能是專業(yè)運(yùn)營能力的團(tuán)隊(duì)，這樣整個行業(yè)才能夠發(fā)育起來，才能實(shí)現(xiàn)整個系統(tǒng)低成本運(yùn)營。

　　總結(jié)一下，輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，它的核心就是當(dāng)我們的資產(chǎn)升值速度在減緩，我們的資金成本上升的時候，我們傳統(tǒng)的，單純持有資產(chǎn)的回報(bào)率在降低，這時候地產(chǎn)企業(yè)都不再是比誰拿到更多的土地，而是比拼運(yùn)營效率更高，效率高的企業(yè)把它重資產(chǎn)釋放出來的資本金配置在經(jīng)營環(huán)節(jié)里頭可以撬動更多的回報(bào)。比如說代工是一個典型的方式，把自身的運(yùn)營效率能力借助別人的資金得到很大的放大。商業(yè)地產(chǎn)這塊也是這樣的，雖然傳統(tǒng)的租售并舉會限制輕資產(chǎn)的發(fā)展，但是有一些金融工具，包括REIS，包括地產(chǎn)資金等等證券化的工作，這些工具是可以幫助商業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)金融創(chuàng)新的，關(guān)鍵問題還在于企業(yè)是否準(zhǔn)確地找準(zhǔn)自己在商業(yè)地產(chǎn)金融價值鏈的定位。謝謝大家！

　　主持人：謝謝杜麗虹女士的精彩演講，請下場在臺下稍事休息。

　　接下來有請今天下午的第三位進(jìn)行年度演講的嘉賓，他是文登市國土資源局土地開發(fā)運(yùn)營辦公室主任畢建超先生，他演講的題目是房企轉(zhuǎn)型中的市場機(jī)遇。

　　畢建超：尊敬的各位嘉賓，大家下午好。今天有很多的專家講了房地產(chǎn)，我從一個最基層政府角度來看待房地產(chǎn)的問題，僅代表我個人的觀點(diǎn)。我的題目是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型中的市場機(jī)遇。

　　轉(zhuǎn)型，有房企轉(zhuǎn)型、政府轉(zhuǎn)型。而房企轉(zhuǎn)型，應(yīng)該通過七個方面來轉(zhuǎn)型。

　　首先轉(zhuǎn)變核心競爭，要適應(yīng)住宅需求變種百年品質(zhì)和服務(wù)理念。過去十年房企競爭除了錢就是地。在市場環(huán)境下，房企更應(yīng)該把核心競爭力轉(zhuǎn)向到對產(chǎn)品的品質(zhì)和產(chǎn)品的后期服務(wù)上面。目前國家抑制投資性的需求以后，群眾需求除了自住的，還有產(chǎn)品后期服務(wù)需求。

　　第二，考量開發(fā)布局：從一線城市為重點(diǎn)轉(zhuǎn)向均衡進(jìn)入的布局形態(tài)，今年的國家調(diào)整也是致一二線房地產(chǎn)市場下降了，包括大型的開發(fā)商，他們的增長也有一些增長，主要是二三線、四線給他的貢獻(xiàn)率。所以開發(fā)的重點(diǎn)轉(zhuǎn)到均衡發(fā)展，將來的房企規(guī)模還有大小是否成為百年名企三四線城市份額所占多少。

　　第三，拓展開發(fā)業(yè)態(tài)：多元化地產(chǎn)業(yè)態(tài)將成為房企轉(zhuǎn)型的新增長點(diǎn)，比如說養(yǎng)生地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)，還有醫(yī)療地產(chǎn)等進(jìn)行多元發(fā)展，群眾的投資需求會轉(zhuǎn)向成功業(yè)態(tài)進(jìn)行購買和投資。

　　第四，轉(zhuǎn)變開發(fā)模式：從惟土地溢價到有利于企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)的多元模式。因?yàn)橐郧伴_發(fā)商除了通過樓盤的銷售來進(jìn)行利潤率，主要是推動屯地和城市發(fā)展來促進(jìn)項(xiàng)目的利潤增長點(diǎn)，要慢慢從綜合開發(fā)進(jìn)行轉(zhuǎn)變，目前大型開發(fā)商的聯(lián)合開發(fā)都是這種模式。

　　第五，重視企業(yè)形象：非常時期更應(yīng)該注重整體品牌的維護(hù)與推廣。就是在現(xiàn)在，可以推動品牌形象的推廣來促進(jìn)企業(yè)開發(fā)、樓盤銷售達(dá)到平穩(wěn)發(fā)展。

　　第六，創(chuàng)新開發(fā)融資：從單一的信貸融資拓展更多的直接融資渠道。這塊我倒沒有過多的研究。所以只是希望從單一的信貸，國家一調(diào)控、銀行一緊縮就覺得冬天來了，所以要拓展融資多渠道。

　　第七，強(qiáng)化共贏關(guān)系：積極加強(qiáng)與政府和業(yè)主的溝通交流促進(jìn)三贏。因?yàn)檎头科?、業(yè)主是三者互利的形態(tài)，所以要加強(qiáng)對他們的溝通，促進(jìn)三贏。

　　市場機(jī)遇。從國家政策面，還有開發(fā)商，三四線城市的現(xiàn)狀，還有投資文登的機(jī)遇。關(guān)于國家政策，上午專家也講了，包括“十二五”規(guī)劃、貨幣量、保障房、以及產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)。長期來看消費(fèi)者購房信心，我覺得還會呈現(xiàn)仍將上行趨勢，預(yù)期我認(rèn)為房地產(chǎn)還保持平穩(wěn)向上發(fā)展的趨勢。通過幾年各類城市房地產(chǎn)銷售面積市場份額來看今年上半年三線城市市場份額慢慢上漲。標(biāo)桿企業(yè)二三線城市的各種銷售對他們整個集團(tuán)來說貢獻(xiàn)率慢慢增大。龍頭企業(yè)上半年三四線城市的銷售業(yè)績普遍好于去年。港資房企逆勢進(jìn)軍內(nèi)地抄底拿地屢創(chuàng)佳績，我覺得他們也認(rèn)為后續(xù)的中國房地產(chǎn)還是比較穩(wěn)健的。

　　從全國來看，隨著限購令的實(shí)施，上漲過快的房價得到有效抑制。從城市來看，一線二線城市成交量下跌，成交價格優(yōu)松動跡象，三四線城市未實(shí)施限購城市上半年成交活躍，促進(jìn)三四城市房屋品質(zhì)迅速提高，群眾滿意度增長。其次當(dāng)前各地政府對一些問題還是比較敏感的，都會避免把地價推得過高，地價也恢復(fù)到一個合理的水平，這正是開發(fā)商投資布局的一個時機(jī)，也更利于中型房地產(chǎn)商的跳躍式發(fā)展。從城市本身來看，三四線城市和一二線城市來講，有很大的獲利空間，部分城市的房價還處在價格低股，所以三四線城市未來會成為房地產(chǎn)合理投資熱潮。

　　下面以山東市場來簡單說一下市場。這是目前一線城市在山東的開發(fā)布局，一線品牌開發(fā)有四個特點(diǎn)：1、內(nèi)地區(qū)域呈現(xiàn)以濟(jì)南為核心輻射周邊三四線城市的開發(fā)格局。2、辦到區(qū)域呈現(xiàn)以青煙為核心。3、黃河以北三四線城市暫且沒有一線品牌進(jìn)入。4、有一些片區(qū)不受一線開發(fā)商的青睞，項(xiàng)目比較少，包括恒大在山東的中海，華潤、保利、萬科在山東都有一些布局。在山東市場的表現(xiàn)可以看出來，受限購影響，一線品牌開發(fā)商打開市場格局，逐步轉(zhuǎn)移到三四線城市，以山東為例，較受開發(fā)商歡迎的三四線城市集中在濟(jì)南周邊、青、煙、威三個城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的城市。黃海以北西南地區(qū)的城市也是開發(fā)商進(jìn)入的重點(diǎn)。我們認(rèn)為開發(fā)商進(jìn)入三四線城市盡可能優(yōu)先選擇有發(fā)展權(quán)利和投資權(quán)益的城市來進(jìn)入。

　　當(dāng)前全國房地產(chǎn)市場還是平穩(wěn)發(fā)展，國家政策還會合理性持續(xù)，這也是集團(tuán)進(jìn)行內(nèi)部調(diào)整，以促進(jìn)更大發(fā)展的良好實(shí)際，三四線城市的投資序幕開剛剛拉開，真正投資潮在未來幾年達(dá)到高潮，占三四線城市份額多少會成為大的開發(fā)商實(shí)力的重要指標(biāo)。一二線城市目前的限購也會使三四線城市的熱捧，包括我們文登作為國家藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)的養(yǎng)生制度會給大家更多的無限遐想。

　　首先文登現(xiàn)在進(jìn)入到國家戰(zhàn)略中，山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)三大海洋經(jīng)濟(jì)新區(qū)之一。

　　文登市政府也有轉(zhuǎn)型的思考，轉(zhuǎn)變方式、調(diào)整結(jié)構(gòu)，提高城市水平；高度規(guī)劃，確認(rèn)主題；積極實(shí)施建設(shè)，打造品牌，加強(qiáng)宣傳，全國推廣城市；換位思考，提速增效，全心為行業(yè)服務(wù)。

　　文登是一個老牌的工業(yè)強(qiáng)市，在山東前三位，財(cái)政收入60%由工業(yè)制造業(yè)來提供，無污染的制造業(yè)，但是它也不忘記發(fā)展二三產(chǎn)業(yè)促進(jìn)整體發(fā)展，通過幾大優(yōu)勢：交通、山、海等環(huán)境優(yōu)勢，通過高端的戰(zhàn)略，定位為中國長壽之鄉(xiāng)，濱海養(yǎng)生之都，主要打造服務(wù)品牌，通過功能定位確定城市將來發(fā)展，通過規(guī)劃定位政府做哪些事情。國家還沒有提出文化產(chǎn)業(yè)的前期，文登通過文化、旅游、養(yǎng)生三大朝陽產(chǎn)業(yè)來推動一二三產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，并且有一個良好的發(fā)展目標(biāo)，兩年的啟動、五年的成長，十年的成熟，基本上在2020年能真正做到中國濱海養(yǎng)生之都，并且也積極進(jìn)行全國性的品牌推廣，來打造養(yǎng)生之都的品牌。

　　目前文登也是在談限購，住房不限購，但是政府說土地要限購，不是所有的開發(fā)商我們都需要，必須要符合城市發(fā)展規(guī)劃，而且認(rèn)可文登發(fā)展策略，共同促進(jìn)養(yǎng)生之都的打造，才能進(jìn)入。目前有一些知名的，比如說海爾等開發(fā)商進(jìn)入，希望大家有機(jī)會去文登走走、看看。方向比努力更重要，在轉(zhuǎn)型時方向會決定一切.

　　目前也有一些知名房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)部分進(jìn)入，希望大家多到文登來看看。謝謝大家！

　　主持人：謝謝畢建超先生，請您到臺下休息。

　　我們繼續(xù)請出今天下午第四位演講嘉賓，有請：中原集團(tuán)主席黎明楷先生，他演講的題目是2012房地產(chǎn)市場解析。

　　黎明楷：各位業(yè)界的朋友，還有媒體朋友，大家下午好！我想借這個短短的時間講講我對整體房地產(chǎn)的看法，還有對明年的房市怎么樣進(jìn)行預(yù)測。

　　從中國的政策來講，我現(xiàn)在覺得有壓力。因?yàn)檫^去政府的保經(jīng)濟(jì)增長，另外抑制通脹。過去兩年主要還是壓通脹做的力度比較強(qiáng)的。現(xiàn)在我說為什么壓力，政策要轉(zhuǎn)變？并不是政府想變的問題，因?yàn)橥獠康沫h(huán)境已經(jīng)出現(xiàn)很大的變化。主要體現(xiàn)還是在外圍的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，是在急速的惡化當(dāng)中。歐美的情況，美國債務(wù)問題出現(xiàn)得比較早了。從今年大家開始談得多，歐洲的債務(wù)問題，其實(shí)美國的問題還沒有解決，歐洲的債務(wù)問題又出現(xiàn)了。歐美的債務(wù)問題我估計(jì)我估計(jì)會糾纏一段時間，估計(jì)有5到10年的維度。主要問題是關(guān)系到體制方面的問題，因?yàn)檫^去歐美還是奉行福利主義，對于國民方面還是非常好的。從老百姓來講他們會覺得這樣是好政府。但是福利過多時，某種程度上是會減弱國民本身的刻苦精神。老百姓已經(jīng)適應(yīng)了過去享受很多福利，出現(xiàn)債務(wù)問題之后，也看到有一些西方國家領(lǐng)導(dǎo)想改變，但是也不容易，因?yàn)殚L期形成的理念不可能一下子轉(zhuǎn)變過來，西方國家的國民不會這么快覺醒起來的，因?yàn)樗麄兊捏w制是通過選票，選票就要討好你的投票者，怎么去討好？以往都是你是有很大的福利提供，很難說我現(xiàn)在有一個領(lǐng)導(dǎo)出來說你投票，我讓你節(jié)衣縮食，這個不現(xiàn)實(shí)，肯定沒人投你的票。作為統(tǒng)治者，只能討好投票者?，F(xiàn)在歐美做法只是維持福利，雖然現(xiàn)在說是處理債務(wù)，其實(shí)還是取之于預(yù)算。如果這個國家一直都取之于預(yù)算就代表了他本身是薄弱的，這樣的國家有能力在短時間之內(nèi)解決債務(wù)問題嗎？我覺得不現(xiàn)實(shí)，希望在未來的經(jīng)濟(jì)開始好起來，用稅收可以超越他的開支。但是在債務(wù)的問題當(dāng)中牽扯到金融機(jī)構(gòu)。所以我看歐美本身的債務(wù)問題要糾纏很長時間，經(jīng)濟(jì)也不會有太多的增長，維持一段時間。

　　歐美債務(wù)危機(jī)，對于中國受到的影響也是蠻大的。因?yàn)橹袊恢币詠硎鞘澜绻S，都是靠出口為主。曾經(jīng)有一段時間，美國是我們的出口第一，后來歐洲取代美國，歐美兩地是我們最大的出口地，新興的市場，東南亞、南美不可能馬上彌補(bǔ)發(fā)達(dá)國家的空間，所以我們的未來出口受到很大的壓力。前一段時間我跟開工廠的朋友聊過，他們的定單收緊率比房地產(chǎn)更厲害，房地產(chǎn)交易量跌了60%，他們跌90%都有。這樣的情況他們很難維持。從企業(yè)來講，更面臨過去一時間，政府要壓資金過熱，所以銀根非常緊。從融資渠道只能通過民間的融資，民間的融資利息是很高的，一方面他們的定單出問題，另外基本的利息很重。過去幾年來我們用工的成本，勞工的成本也是因?yàn)槲覀兒枚嗟母＠鸺由先サ?，其?shí)也不便宜。這幾種壓力之下，企業(yè)經(jīng)營比較困難。企業(yè)經(jīng)營困難對國家面臨要決策的是如果企業(yè)出現(xiàn)問題了，就變成有大量的勞工也會出現(xiàn)問題，這會導(dǎo)致社會問題出現(xiàn)，因?yàn)槠髽I(yè)要維持工人的工作。所以政府在這個情況之下應(yīng)該是要陸陸續(xù)續(xù)釋放多一些資金出來。上個月10月30號政府開始下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，這有一個政策上面的轉(zhuǎn)變，以前是一直加，現(xiàn)在開始往下走，估計(jì)未來一段時間存款準(zhǔn)備金率還會降低一點(diǎn)，但是對于整體市場的銀根應(yīng)該是可以松動一些。

　　就算不需要救濟(jì)的企業(yè)，中國現(xiàn)在從經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面也面臨以前靠出口帶動，現(xiàn)在要轉(zhuǎn)內(nèi)需。轉(zhuǎn)內(nèi)需，我自己沒有看到有哪一個產(chǎn)業(yè)是有房地產(chǎn)對于內(nèi)需這么直接發(fā)生作用的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)整體的消費(fèi)鏈和生產(chǎn)鏈有很多的環(huán)節(jié)，也雇傭大量的工人。以前也算是運(yùn)營得比較成熟的行業(yè)，如果從政府的立場來講不啟動房地產(chǎn)業(yè)作為拉動內(nèi)需的工具，我現(xiàn)在還不知道政府從哪一個方面去拉動整個內(nèi)需。還有一個問題，如果房價一直是繼續(xù)下滑，這代表了什么？因?yàn)橹袊旧頁碛蟹慨a(chǎn)的家庭占人口的大多數(shù)，其實(shí)中國很多人是有房的，比如說過去有福利房，讓大部分人有房產(chǎn)。如果房價下跌，代表中國人民的財(cái)富大量蒸發(fā)，財(cái)富大量蒸發(fā)之后消費(fèi)欲望肯定會降低，如果消費(fèi)欲望降低之后你怎么重振消費(fèi)內(nèi)需？我覺得政府是有壓力去改變政策，剛出臺的政策還要堅(jiān)持不動搖，但是壓力越來越大。

　　從目前情況來講，樓價有一個下條跡象，尤其是原本房價比較高的城市，現(xiàn)在房價下調(diào)得比較明顯，尤其是有一些開發(fā)商，一些大城市市中心降幅不明顯，但是外圍周邊已經(jīng)跌得很厲害了。在這個條件下政府應(yīng)該有空間去放松一下調(diào)控的政策，一方面先放松，比如說在銀根方面，在開發(fā)商或者房產(chǎn)市場的限購，我想政府還沒有那么快去放松，但是在銀根方面會放松一下，如果銀行放松一點(diǎn)對市場有幫助。因?yàn)檫^去半年其實(shí)銀行對于按揭方面的態(tài)度比中央要求還要嚴(yán)，主要是因?yàn)檎苠X管得很緊，銀行也缺乏資金，或者銀行有更好的投資渠道，拿到更高的利息，所以不愿意做按揭，所以首套房也不容易貸到款。最近這方面的情況有所改善，有一些銀行已經(jīng)可以按基準(zhǔn)利率去貸款，這也算是一個轉(zhuǎn)變。

　　說到限購，也是一個粗暴的行政手段，限購扭曲了市場的供求關(guān)系，使市場成交萎縮的，市場失去了本身價格提供者的作用，因?yàn)楣┣箨P(guān)系扭曲，而且?guī)硪恍┎还?。限購，如果你有錢做開發(fā)的，你是有權(quán)擁有很多方房產(chǎn)。從過去的經(jīng)驗(yàn)，還有世界上很多國家的經(jīng)驗(yàn)，大部分老百姓積累財(cái)富的工具就是靠持有房地產(chǎn)，如果你剝奪市民以持有房產(chǎn)作為儲存財(cái)富、積累財(cái)富的渠道，其實(shí)也不算是公平的措施出來。雖然不公平，但是會剛開完，不公平還會持續(xù)一段時間，因?yàn)檎畬τ谡{(diào)控政策不動搖，也就是三令五聲說很多城市限購政策還會持續(xù)下去。我覺得這些政策沒有那么快改變，要等房地產(chǎn)市場的簫條，當(dāng)已經(jīng)影響到整體經(jīng)濟(jì)的時候，政府才會把這些措施取消，但是這個時間能不能再把經(jīng)濟(jì)救回來不知道了。經(jīng)濟(jì)一下滑之后，不是你想救就利馬可以救回來的。

　　估計(jì)明年，房地產(chǎn)的價格應(yīng)該繼續(xù)往下的基調(diào)，因?yàn)榻衲晗掳肽晡铱吹介_發(fā)商也陸續(xù)開始把價格調(diào)下來，開始的時間應(yīng)該是從大城市周邊地區(qū)比較明顯，到明年慢慢衍生到二線城市，三四線城市相對安全一些，因?yàn)槲覀兊馁徺I力主要是來自于剛性需求。如果明年的銀根稍微放松一點(diǎn)，對于二三線城市的銷售可以保持一個量。但是在大城市、二線城市明年的價格下調(diào)應(yīng)該不容易扭轉(zhuǎn)過來的，主要還是限購，因?yàn)橄拶弻τ谑袌龅馁徺I力、消耗性的購買力，消耗性的購買力就是買了就沒有了。如果沒有限購，雖然經(jīng)濟(jì)增長、收入增加，購買力增加，或者是通過二手市場把舊的房子賣掉套現(xiàn)，現(xiàn)在失去功能，為什么開發(fā)降價最為快？因?yàn)橐獪?zhǔn)備去搶客戶，把僅有的購買力搶到自己手中，我估計(jì)明年也會繼續(xù)，明年的基調(diào)是政策嚴(yán)謹(jǐn)，市場還是非常寒冷，銀根有所放松，開發(fā)商企業(yè)也是比較辛苦的一年。祝大家明年好運(yùn)。

　　主持人：謝謝黎明楷先生的精彩演講，請到臺下休息；下面，我們有請今天下午第五位奉獻(xiàn)演講的嘉賓，有請高和投資董事長蘇鑫先生，他演講的題目是商業(yè)地產(chǎn)基金務(wù)實(shí)。

　　蘇鑫：大家好！我的話題一定是大家比較感興趣的問題，一個是商業(yè)，一個是基金?，F(xiàn)在我給大家看一些圖片。

　　商業(yè)地產(chǎn)這幾年最熱門的話題，總結(jié)起來開發(fā)商做商業(yè)地產(chǎn)有幾個心態(tài)，一個是淘金的心態(tài)，二個逃難的心態(tài)，因?yàn)樽≌缓米?，來做一下不調(diào)控的商業(yè)地產(chǎn)。還有一些人很樂觀，商業(yè)地產(chǎn)遍布是黃金。有幾個經(jīng)驗(yàn)跟大家分享：第一不是好地段商業(yè)地產(chǎn)就可以賺錢；第二不是你把商業(yè)盒子建好了就可以賺錢；第三不是你運(yùn)營起來就可以賺錢。第一個問題商業(yè)不動產(chǎn)如何賺錢。第二個問題商業(yè)地產(chǎn)融資難，第三個問題商業(yè)地產(chǎn)最難的就是出口。第四是商業(yè)地產(chǎn)的案例和模式。第五討論一下基金可能的方向。

　　商業(yè)地產(chǎn)怎么賺錢？實(shí)際上關(guān)鍵就是通過資產(chǎn)改造和運(yùn)營、提高租金水平，從而提升資產(chǎn)價值，出售資產(chǎn)賺錢。簡單來說商業(yè)地產(chǎn)的核心是商業(yè)運(yùn)營能力。如果我們有運(yùn)營能力，就把房子可以變成城市旅游，這是商業(yè)地產(chǎn)的核心。

　　第二個問題商業(yè)不動產(chǎn)的融資，怎么融資？有三個渠道：銀行、信托、基金。上午有很多的專家都提了即使是明年信貸政策放松，我們不指望這些錢指望留到房地產(chǎn)中來?；饡趺礃樱炕饛乃某霭l(fā)點(diǎn)來講更愿意承擔(dān)比較小的風(fēng)險，用債券的方式和開發(fā)商合作，這是商業(yè)模式的特點(diǎn)。這樣開發(fā)商要承擔(dān)所有的風(fēng)險。而且開發(fā)商缺少的是商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營能力，信托不一定提供。當(dāng)然用信托的錢規(guī)模大一些，成本可能低一些。但是如果像我們預(yù)料的明年年終有很多存量信托，差不多有6千多億的信托都會遇到流動性的問題，我們也不要指望明年信托在房地產(chǎn)有更多的投入。信托對房地產(chǎn)來說是不愿意投的，剛才說到它的風(fēng)險偏好。

　　機(jī)會，有可能跟基金的合作，為什么？因?yàn)榛鹣Ｍ潜容^高的收益，愿意承擔(dān)更高的風(fēng)險，可以用股權(quán)方式來投資。而且好的基金可以提供開發(fā)商不具備的專業(yè)運(yùn)營能力。

　　通過以上的分析，我們覺得基金至少商業(yè)不動產(chǎn)應(yīng)該關(guān)注的重要融資的主要渠道。

　　第三個問題，商業(yè)不地產(chǎn)在中國發(fā)展艱難，和金融改革滯后有很大的關(guān)系，國外，我們看到的經(jīng)驗(yàn)有REIS，我們國內(nèi)也有，我們可以把現(xiàn)有的渠道梳理一下，方向有三個：第一個是REIS，一個是保險基金，還有一個是安全資本。

　　REIS在短期大家不要指望，我們看美國的REIS發(fā)展歷史，在五六十年代美國出現(xiàn)REIS，但是剛開始幾年并不好，后來發(fā)現(xiàn)跟機(jī)構(gòu)和美國政府談，他們發(fā)現(xiàn)有很多的錢愿意投風(fēng)險比較低的投資品，但是沒有好的渠道，REIS機(jī)構(gòu)跟美國政府我們提供這些方式，但是對不起，政府必須為了老百姓的利益，為了這些錢的出口要給他提供稅收，就這樣蓬勃的發(fā)展。在中國的政策環(huán)境下，如果不能解決給房地產(chǎn)融資，所以就不要指望REIS在短時間內(nèi)出現(xiàn)。保險資金，兩年前我們說保險資金商業(yè)地產(chǎn)的資金出口，我們可以算一下10%可以投到房地產(chǎn)，有4千億，把已經(jīng)占用的股票大概每年有500到700億，但是保險資金有一個特點(diǎn)，追求的是安全性，所以凈額的回報(bào)率要求高的，所以開發(fā)商不愿意跟他交換，這就是一個難題。但是市場上有一種錢，跟國外機(jī)構(gòu)投資者的屬性非常接近，就是安全性資本，這些錢他們持有商業(yè)地產(chǎn)，他們關(guān)注自查長期保值增值，不在乎短期的租金多少，這個錢很可能就是商業(yè)地產(chǎn)重要的力量。下面還會提到安全性資本。

　　商業(yè)不動產(chǎn)與基金的合作有兩種模式：第一個是并購基金，并購資產(chǎn)選擇核心的商業(yè)地產(chǎn)并購過來，通過改造，提升它的資產(chǎn)價值，然后賣掉獲利益。分為四部實(shí)現(xiàn)：一步是并購物業(yè)，二是資產(chǎn)改造，招租運(yùn)營，三是把資產(chǎn)出售物業(yè)（安全資本），四是還需要給資本提供管理服務(wù)和后期運(yùn)營服務(wù)。

　　我們看一個案例，今年初在北京東三環(huán)收購的物業(yè)，我們收購之后我們做了產(chǎn)品改造，從設(shè)計(jì)上（室內(nèi)設(shè)計(jì)）戶型分割，以前做小型的購物中心，但是發(fā)現(xiàn)這個地方不適合，要做精品綜合商業(yè)配套。位置在東三環(huán)的地方，把它的可視性在顏色上表現(xiàn)出來，玻璃如果白天太陽走過的時候看到一個紅色的燈籠，非常搶眼，晚上還可以亮光，可以變不同的顏色，這種可視性雖然規(guī)模小，但是帶來的展示價值非常大。我們把資產(chǎn)重新進(jìn)行做包裝，把各種品牌商家吸引過來。有銀行，有星巴克、有奔馳、奔騰汽車展示廳。把商業(yè)帶來租約以后整體賣給安全公司，我們不是切散賣給資金實(shí)力比較差的小額散戶，這樣的話后期的資產(chǎn)價值是不能保證它不斷升值

　　賣給大的投資人之后沒有專業(yè)能力，我們要提供資產(chǎn)服務(wù)，這才是并購基金最關(guān)鍵的步驟。并購基金，說到底，跟開發(fā)商的關(guān)系還是以一個生意對手關(guān)系，跟開發(fā)商談價格，價格不容易達(dá)成共識，是否有一種方式解決開發(fā)商的問題，缺什么？一個是缺錢、一個是運(yùn)營能力，怎么樣把這兩者結(jié)合起來？不變成生意對手，而變成生意合作者，這就是第二個模式叫結(jié)構(gòu)化基金，有四步實(shí)現(xiàn)：為開發(fā)商提供融資；協(xié)助開發(fā)商提升資本價值；最關(guān)鍵的出售環(huán)節(jié)幫助他們；提供資產(chǎn)管理服務(wù)招租運(yùn)營。這樣開發(fā)商解決資金問題，融資成本比市場低一些，而且收益更高。因?yàn)樵谫Y產(chǎn)升值過程中是我們共同努力的，把資產(chǎn)談好價格以外的部分大家享受分成，讓基金的收益提高，變成雙方合作的模式了。

　　商業(yè)基金我們從募集到商業(yè)資產(chǎn)出口都是民間資本，這是基于我們對機(jī)構(gòu)投資者短期成本判斷的結(jié)果。

　　關(guān)于房地產(chǎn)基金的思考：信托與基金的關(guān)系是競爭還是合作？房地產(chǎn)基金是曇花一現(xiàn)還是燎原？是對手關(guān)系嗎？因?yàn)樾磐杏蟹浅：玫男庞茫侨鄙賹I(yè)能力，缺乏相對市場化運(yùn)作的能力，基金是有這個能力，兩者結(jié)合在一起，對雙方都有更大的好處。我們認(rèn)為基金和信托的關(guān)系是合作的關(guān)系。

　　我的關(guān)鍵是基金應(yīng)該有長遠(yuǎn)的發(fā)展，為什么？最核心的就是房地產(chǎn)未來發(fā)展需求來看，產(chǎn)業(yè)分工更細(xì)化，間接融資一定會被直接融資取代，這是未來的大趨勢，對基金充滿信任，我相信它有很大的發(fā)展，還來自于我了解我的朋友做基金的人，這些是年輕人，他們對行業(yè)充滿熱情和激情，這個行業(yè)有這種創(chuàng)業(yè)的人才，有這種熱情，還有可能不斷的發(fā)展。

　　主持人：謝謝蘇鑫先生，請到臺下稍事休息。

　　下面有請我們今天下午最后一位奉獻(xiàn)年度演講的嘉賓，河山資本創(chuàng)始人曹少山先生，他演講的題目是地產(chǎn)基金視野中的房地產(chǎn)投資機(jī)會。

　　曹少山：最后一位，你講的觀點(diǎn)前面的嘉賓都講了，可能不太吸引大家關(guān)注。但我還是想跟大家分享一下我自己作為房地產(chǎn)行業(yè)中的一員的觀點(diǎn)和心得。今年的地產(chǎn)論壇跟以往地產(chǎn)論壇的差異，除了地產(chǎn)商、政府官員，又出現(xiàn)新的人物，就是地產(chǎn)私募基金的代表人物，我也算地產(chǎn)基金行業(yè)里的人。地產(chǎn)基金大家談了很多，媒體也抓住新鮮事物，我覺得做了很多的宣傳，有什么樣都有，地產(chǎn)基金在融資嚴(yán)冬環(huán)境下地產(chǎn)商是最后一根稻草等，好像把地產(chǎn)基金說成要讓中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生天翻地覆一樣。

　　關(guān)于房地產(chǎn)基金是曇花一現(xiàn)？燎原？我對這個前景毫無疑問，我們這些人這么有熱情、這么有激情做這個事情，也是因?yàn)橄嘈胚@個行業(yè)的前景。因?yàn)閺倪@個行業(yè)的現(xiàn)狀來講，我要糾正一下視聽，我算是局內(nèi)人，對這個行業(yè)的現(xiàn)狀和事實(shí)還是看得比較清楚的。所以必須跟大家講講。

　　第一，從現(xiàn)狀來講，中國私募地產(chǎn)基金遠(yuǎn)沒有媒體和大家想象中的那么大，也沒有想象中的重要，至少從目前來講。應(yīng)該說對絕大多數(shù)開發(fā)商來講，尤其是小開發(fā)商來講，地產(chǎn)基金目前還只是一個水中花井中月，你勾不到它，它也幫不了你。前一段時間和建設(shè)部進(jìn)行過一個調(diào)查，現(xiàn)在的私募基金的規(guī)模大概500億左右，中國的房地產(chǎn)投資5萬億，500億資金中我估計(jì)還有四分之三是大的地產(chǎn)公司把自己的項(xiàng)目進(jìn)行包裝一下，融一點(diǎn)錢。真正的，獨(dú)立的可以為第三方地產(chǎn)公司做融資的地產(chǎn)基金少之又少，我覺得有200億就頂風(fēng)了。開發(fā)商朋友們花時間聽聽地產(chǎn)基金經(jīng)理人來聽聽行業(yè)的大勢，今天講的都是有道理的，但是還是花時間琢磨自己自己的業(yè)務(wù)模式和盈利模式。

　　第二，地產(chǎn)基金的出現(xiàn)和發(fā)展致中國房地產(chǎn)行業(yè)投融資模式和行業(yè)格局發(fā)生重大調(diào)整中一個局部的局部表現(xiàn)，因此而已，如果開發(fā)商把它當(dāng)成新的資金來源的話會誤入歧途。

　　第三，私募基金在中國目前的狀態(tài)是襁褓嬰兒，我們業(yè)面臨向市場融資的困難，比如說LP這些投資人也會市場環(huán)境、政策環(huán)境的影響?，F(xiàn)在我們還沒有能力去拯救開發(fā)商。

　　第四，地產(chǎn)基金作為新生力量，只會和市場當(dāng)中優(yōu)勢、強(qiáng)勢力量結(jié)合，強(qiáng)者更強(qiáng)，促進(jìn)房地產(chǎn)格局的變化，對絕大多數(shù)可能處在這次大調(diào)整被調(diào)整的對象來講，地產(chǎn)基金的出現(xiàn)不見得是一個福音。我一開場就給大家潑一點(diǎn)涼水，因?yàn)槭袌鰧Φ禺a(chǎn)基金的關(guān)注有點(diǎn)過度亢奮，我們需要理性一點(diǎn)。

　　地產(chǎn)基金扮演什么樣的角色？我們作為專業(yè)投資人要成功要順勢而為，認(rèn)清大形勢，看清大環(huán)境，才不會犯方向性的錯誤。今天的論壇非常好，今天請到了真正有實(shí)力的專家，今天聽下來的感覺，我覺得大部分的專家的觀點(diǎn)基調(diào)一致，以開發(fā)商代表，大家對大局勢的分析有很多共同點(diǎn)。

　　我也來談?wù)劊爬▉碚f就是“變局”兩個字。“變”，就是中原黎總講到中國今后十年外部環(huán)境惡劣，要面臨全球經(jīng)濟(jì)大失衡的狀況，調(diào)整過來很難。另外中國本身經(jīng)濟(jì)的發(fā)展面臨重大的挑戰(zhàn)，繼續(xù)改革的共識和政治動力不足，社會階層固化造成深層次的社會矛盾日益尖銳等等問題，大大增加中國的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。

　　變局的第二層含義，中國房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)模式在未來十年開始不可逆轉(zhuǎn)的大調(diào)整，以前就是廉價現(xiàn)代、追求規(guī)模、享受資源，土地增值的模式，今后要向精細(xì)、差異、特色化轉(zhuǎn)變。在很多場合我都談到房地產(chǎn)十年不會那么有錢了，錢也不會那么便宜了，價格去泡沫化宏觀政策組合，現(xiàn)在是限購、限貸，以后就是房產(chǎn)稅長期存在，不要存有任何的幻想。行業(yè)利潤率一定會下降，集中度會提高，沒有能耐的公司越來越難過。過去形成的重資產(chǎn)形式，對絕大多數(shù)開發(fā)商來講重資產(chǎn)形式是難以為繼的，在這個大形勢之下，我感覺中國的私募地產(chǎn)基金，廣義的地產(chǎn)基金，看待中國房地產(chǎn)行業(yè)有三趨勢性、系統(tǒng)性機(jī)會值得地產(chǎn)基金關(guān)注的：第一，行業(yè)格局調(diào)整產(chǎn)生的整合、并購、還有不良資產(chǎn)處置機(jī)會。中國房地產(chǎn)行業(yè)這次真正意義上的調(diào)整，不是行業(yè)不是周期性的調(diào)整，還是結(jié)構(gòu)性調(diào)整，直接針對目標(biāo)就是過高的房價，過多的投資、投機(jī)行為。政府的政策可以抑制房地產(chǎn)泡沫的作用，之外還可以促進(jìn)行業(yè)的整合，資源向優(yōu)勢企業(yè)聚集，淘汰落后產(chǎn)能。這次行業(yè)的調(diào)整，另外一個特征市場和市場主體的分化，不同地理市場，不同產(chǎn)品的細(xì)分領(lǐng)域都會出現(xiàn)比較大的差異。開發(fā)商群體過去幾年由于執(zhí)行不同的投資策略和財(cái)務(wù)策略，分化非常嚴(yán)重。今年以來我們看到行業(yè)內(nèi)的資產(chǎn)并購宗數(shù)和金額比往年有大幅度提升。說明行業(yè)內(nèi)的優(yōu)秀企業(yè)在加快行業(yè)兼并整合的步伐。一方面基金，有一些企業(yè)緊張叫苦不迭，但是有一些企業(yè)尋求積極的通過兼并、收購來擴(kuò)大業(yè)務(wù)。成交量持續(xù)低迷，在銀根不可能實(shí)質(zhì)松動的情況下，資金鏈對開發(fā)來講是很現(xiàn)實(shí)的。我上午講了這次行業(yè)調(diào)整一定有人流血的，不會大家都好了。金融資本、包括銀行信托、資產(chǎn)管理公司，還有私募地產(chǎn)基金都在密切關(guān)注行業(yè)調(diào)整產(chǎn)生的市場機(jī)遇，明年一定會看到行業(yè)并購、整合出現(xiàn)，銀行對優(yōu)質(zhì)企業(yè)并購活動的支持。地產(chǎn)基金在這論的行業(yè)洗牌當(dāng)中是積極的參與。如果你們在市場看到并購、整合的地產(chǎn)基金，包括很多李嘉誠概念做的地產(chǎn)基金，其實(shí)他的作用都是在強(qiáng)勢的金融資本在行業(yè)下行的渠道中，加速行業(yè)洗牌和整合的一種投資行為。

　　對開發(fā)商的啟示是，你們考慮的問題也很簡單，在這論行業(yè)調(diào)整當(dāng)中你屬于調(diào)整別人的陣營還是可能被別人調(diào)整的陣營？今天在座的，你們是屬于主動地位的。還有一個可能，你覺得現(xiàn)在日子過得去，但是很有可能被未來邊緣化的過程比較長遠(yuǎn)。你們的對策也很簡單，一定要放下自己的面子和身段，用理性去考慮未來的趨向。如果覺得是被調(diào)整，就要賣掉一些項(xiàng)目、被人收購，或者逐步被人收購，退出實(shí)業(yè)家的身份，你可以當(dāng)資本家、投資家。如果你對自己的核心競爭力有信心，你的路越走越寬，因?yàn)楹玫拈_發(fā)商受到各種類型的資本青睞的，無論是銀行還是私募基金，如果他們找上門來你就是市場的贏家，如果不是你要慎重的考慮一下。如果這次調(diào)整中你自己不是剩下的人，不是贏家的話，又不想離開這個行業(yè)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)有錢可賺，逐步套現(xiàn)，你把資本的錢投給你認(rèn)為可以成為贏家的，十年以后剩下來的開發(fā)商、企業(yè)家們。可以投給地產(chǎn)基金，當(dāng)一個專業(yè)委員。如果資金兩三億的開發(fā)商在未來的競爭中沒有市場地位。如果出資兩三億的LP，會是所有地產(chǎn)基金趨之若鶩的對象。

　　第二個系統(tǒng)性的機(jī)會，為中國龐大的潛在的REIS市場最終開閘，而構(gòu)建各種物業(yè)資產(chǎn)的機(jī)會。剛才蘇總談到，REIS是成熟市場當(dāng)中房地產(chǎn)投融資最主要的載體，中國的REIS討論了十年了，做了一些試點(diǎn)，我想這個肯定會出來。目前沒有退出渠道，一方面中國大量的優(yōu)質(zhì)地段的商業(yè)物業(yè)走上逼迫散售的道路，由于產(chǎn)權(quán)分散，這類資產(chǎn)基本上喪失了日后整體進(jìn)行資本化操作的機(jī)會，也破壞了REIS市場日后賴以發(fā)展繁榮的重要資源。另外一方面，正在開發(fā)，或者已經(jīng)持有整體物業(yè)的開發(fā)商面臨的物業(yè)價值，可能被系統(tǒng)性低估的問題。大家知道有增值空間，REIS也可以高價退出。但是開發(fā)商沒有實(shí)力做這個事情，未來得益于REIS市場開發(fā)的企業(yè)呢？哪些人會受益呢？我覺得第一類是大型的國企，包括大開發(fā)商和持有大量經(jīng)營網(wǎng)點(diǎn)的企業(yè)，比如說銀行、不要小看，他們的物業(yè)是非常值錢的。第二通過以售養(yǎng)租的方式積累的開發(fā)商，比如說萬達(dá)，第三在物業(yè)取得成本，主要是土地資金回報(bào)上有很大優(yōu)勢的特色商業(yè)，賣場、物流、工業(yè)園，比如說紅星美凱龍有代表性。第四有實(shí)力的金融機(jī)構(gòu)專門以REIS退出為目的打造的資產(chǎn)式平臺。

　　所以數(shù)來數(shù)去，我自己覺得跟民間一般的企業(yè)，我覺得能作為的空間不是太大。這是說的大使話，你們可以不相信。REIS開閘機(jī)會一定留給國企還有代表性的民企，一般的民企不知道什么時候。商業(yè)物業(yè)目前普遍的運(yùn)營不高，民企賣一部分、留一部分物業(yè)一般在資本市場也不那么容易。地產(chǎn)基金肯定關(guān)注這個領(lǐng)域的機(jī)會，但是也只有某一類型的地產(chǎn)基金可以在這里頭有大的作為。比如說大型的金融機(jī)構(gòu)、投資集團(tuán)發(fā)起的基金，才有可能在這個領(lǐng)域當(dāng)中獲得最大的利潤。

　　第三個系統(tǒng)性的機(jī)會，在今后十年當(dāng)中，去挖掘跟隨支持各個細(xì)分領(lǐng)域即將出現(xiàn)新的領(lǐng)軍企業(yè)的投資機(jī)會。為什么這么說，中國已經(jīng)進(jìn)入精細(xì)化、差異化的時代了。從房地產(chǎn)純價值鏈來看，從現(xiàn)在來看業(yè)務(wù)模式、營運(yùn)模式可以地產(chǎn)、房產(chǎn)、運(yùn)營、純營運(yùn)的方式。過去十年中國絕大部分開發(fā)商干的第一種模式，土地增值和二級開發(fā)獲利，研究其他模式的人不多。今后房地產(chǎn)的投資價值分布逐步向兩端擴(kuò)散，一個往前走更高水平土地開發(fā)階段。地方政府主導(dǎo)的開發(fā)模式是落后，隨意性大，千篇一律，整體價值不夠深的問題。今后我認(rèn)為會出現(xiàn)一些較高水平的城鎮(zhèn)土地一級開發(fā)商和政府聯(lián)合進(jìn)行土地開發(fā)，這里面的利潤非?？捎^的。不過我還是這么說，這種機(jī)會可能最后占便宜的是體制內(nèi)的企業(yè)，比如說國開行、中信等機(jī)構(gòu)，發(fā)起以城市發(fā)展為主題的基金，這就是行業(yè)趨勢的實(shí)證。另外走向物業(yè)運(yùn)營，無論是零售、賣場、物流、工業(yè)園、所有這些細(xì)分領(lǐng)域，甚至每一個大類里頭繼續(xù)細(xì)分這些領(lǐng)域，都會冒出，一些經(jīng)營能力強(qiáng)的企業(yè)，我覺得今后中國的房地產(chǎn)不會出現(xiàn)萬科、恒大這種巨無霸的企業(yè)了，但是有一些專業(yè)運(yùn)營能力比較強(qiáng)的公司涌現(xiàn)出來，他們會在各個細(xì)分領(lǐng)域成為新的領(lǐng)軍企業(yè)。在這個方面我覺得中小規(guī)模的地產(chǎn)基金有很大的空間，挖掘跟隨支持這些企業(yè)的發(fā)展，給地產(chǎn)基金帶來非?？捎^的回報(bào)。我留給廣大開發(fā)商朋友的問題也很簡單，你覺得在某一個細(xì)分領(lǐng)域是否有優(yōu)勢，如果有，我相信你找到了投資人來支持你。如果沒有，我覺得你可以把你的錢投給這樣的企業(yè)，或者有能力識別的地產(chǎn)基金。

　　最后我給開發(fā)商朋友幾點(diǎn)建議，在住宅市場走勢方面一定要提高政治覺悟，和對房價這個政治性理解高房價是壓在中國消費(fèi)者頭上的一種稅，最后的錢都進(jìn)政府，實(shí)際上就是幫政府收稅，所以提振消費(fèi)就是降房價，高房價也是造成社會出現(xiàn)不穩(wěn)定的主要原因。在幾翻博弈中誰是最弱的？不要有僥幸的心理。第二，維持好銀行關(guān)系，他們還是你們最好的朋友，地產(chǎn)基金可以救不了你。第三，考慮自己有沒有獨(dú)特的可持續(xù)的競爭力，如果沒有就不要進(jìn)去，退出來，是你們轉(zhuǎn)型的第一個起點(diǎn)。

　　最后，一定要放棄出獨(dú)食的階段，找同行合作，其實(shí)大家都在這么做，和有錢的企業(yè)合作，和地產(chǎn)基金合作，讓利共享。我說時代變了，一定要順勢而為，隨機(jī)應(yīng)變是最高的商業(yè)機(jī)會。謝謝大家！

　　主持人：謝謝曹少山先生，請您到臺下稍事休息。

　　主持人：各位來賓，我們今天下午論壇的演講環(huán)節(jié)到這里全部結(jié)束，再次感謝為我們奉獻(xiàn)精彩演講的各位嘉賓。