直播：城市觀點論壇中國行2011年度論壇（四）
上下半場的主題分別是研判：業(yè)績重壓下的房地產(chǎn)市場判讀。以及下半場的主題是：模式：商業(yè)地產(chǎn)與基金熱。
主持人：接下來我們進(jìn)入年度論壇討論環(huán)節(jié)，這個環(huán)節(jié)的主題是“從博弈到平衡的中國房地產(chǎn)之地產(chǎn)問道”。年度論壇討論環(huán)節(jié)分為上下兩個半場，上下半場的主題分別是研判：業(yè)績重壓下的房地產(chǎn)市場判讀。以及下半場的主題是：模式：商業(yè)地產(chǎn)與基金熱。
首先馬上開始的是上半場的討論，有請嘉賓支持：寒桐（廣州）投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同先生。
下面有請對話嘉賓：廣州新城市投資控股集團董事長 曹志偉先生
深圳思源興業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司董事長 路瑩女士
奧宸地產(chǎn)（集團）有限公司董事長助理 姜海先生
惠州亞灣中聯(lián)燦邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長 陳江洪先生
廣州市華譽景觀工程設(shè)計有限公司董事總經(jīng)理 張明燕女士
深圳市眾廈實業(yè)發(fā)展有限公司董事長 郭澍楠先生
本環(huán)節(jié)節(jié)對話時間為45分鐘，韓世同先生開始主持對話，有請。
韓世同：我比較擅長還是做對話嘉賓，我還是采取簡單的方法，我們臺上都是深圳、廣州的地產(chǎn)商、中介商、景觀設(shè)計的，在這樣的市場環(huán)境下面，跟地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)，有關(guān)的業(yè)績，其實我覺得業(yè)績固然非常重要，但是有的業(yè)績好像是人為的，比如說萬科今年一定要完成1400億，我覺得奢侈了一點。這樣的環(huán)境保持去年的成績就不錯了，這個業(yè)績是不是人為的，定得太高了？像富力，主動砍了一刀，就輕松了很多。我想聽聽各位在目前的形勢環(huán)境之下，你是否感覺到業(yè)績的壓力，是否有些人覺得更好了，因為中介可能不太好。景觀公司是不是更好一點？業(yè)績、壓力就更輕一點？我們還是按順序，每個人大概5分鐘。
郭澍楠：我想業(yè)績，今年基本上的結(jié)果出來了，但是我自己認(rèn)為明年的一些數(shù)據(jù)我是保持懷疑的態(tài)度，因為萬科之所以有這么高的業(yè)績，有兩個因素，一個是去年的業(yè)績的后置，另外總體早期戰(zhàn)略布局，政策還沒有影響到三四線城市的時候，前三季度的業(yè)績。如果明年來講，我覺得這個業(yè)績不可能超越今年。所以在明年的業(yè)績，大家還是相對謹(jǐn)慎一些，不要抱有太大的希望。
韓世同：你們公司的業(yè)績是什么樣的情況？
郭澍楠：按照我們明年的比例來講，希望跟今年持平。
韓世同：今年你們的情況是什么樣的？
郭澍楠：說實在的，差了一些。
曹志偉：上市公司的報表，不完全對老板、對股東、還是稅務(wù)局。在業(yè)績當(dāng)中還有部分是貸款方的合作，對于中介公司，希望銷售額最大化，你看給的方案都是大禮包、大降價，看特價。還有一些沒有上市公司來講，把產(chǎn)品在恰當(dāng)?shù)臅r候賣出去。
韓世同：曹總你們在廣州發(fā)展幾年，特別是定位在中心城區(qū)來發(fā)展中高端的樓盤，有一些人建議輕資產(chǎn)的建議。你們的公司未來發(fā)展方向是什么樣的？在大的城市里面發(fā)展還是在向外擴張？
曹志偉：剩下的產(chǎn)品是持有的，尤其商業(yè)部分我覺得廣州的價值還沒有完全體現(xiàn)出來。廣州這段時間，1月份拿了一塊，沒有再拿了。如果房價下調(diào)，我們要對未來做一個預(yù)判，按照預(yù)判值在看我們有多大土地，那時候才選擇出售。所以主要在廣東省內(nèi)，地級市或者縣級市。
我覺得房地產(chǎn)就像我們做人一樣，每年都有冬天，難道我們到冬天就要死嗎？作為專業(yè)的開發(fā)商，無論是什么樣的天氣，還是要一直做下去。下周一的廣州日報頭版我們也會做廣告。所以信心來源對自己的實力。
韓世同：我觀察到經(jīng)濟下行和房地產(chǎn)下行的1998到2003年，粵商比如說恒大、富力、中海、萬科在這個階段迅速的發(fā)展壯大，比較典型的是富力，幾乎是2003年以后每年翻一番的銷售額。下行周期我認(rèn)為有下行周期的運作方式。如果大家都做輕資產(chǎn)的話就做建筑商了。陳總，你是惠州大亞灣，你談?wù)勀銈兡沁叺那闆r，你們企業(yè)怎么對待業(yè)績和市場的變化，你們有什么樣的舉措或者有什么樣的想法和打算？
陳江洪：今年市場情況確實是不樂觀。但是在市場這么嚴(yán)峻的情況下，整個資源肯定是往大型的有資源的企業(yè)整合。也就是客戶原來有100個，現(xiàn)在有30個，這30個分配到哪里？肯定是一些大型的品牌，有品牌優(yōu)勢的，有品質(zhì)的，產(chǎn)品做得比較好的開發(fā)商集中過去。可能產(chǎn)生某一些大的開發(fā)商的業(yè)績做增長，但是中小開發(fā)商受到的影響比較大。
明年的情況，我個人的判斷，我覺得起碼在一二季度也是這樣的情況，三季度、四季度可能有一些底部的行程，價格不容樂觀。對明年的看法，對一些大型開發(fā)性有利，中小型開發(fā)商還要做好過冬的準(zhǔn)備。
從惠州的市場來看，因為惠州在珠三角里面是一個比較具備后發(fā)優(yōu)勢的城市，景觀資源、居住資源、包括產(chǎn)業(yè)的后發(fā)優(yōu)勢，現(xiàn)在看來是比較明顯。所以大的開發(fā)商也是非常大規(guī)模的進(jìn)駐我們的惠州。剛才交流大亞灣周邊的碧桂園、富力世貿(mào)、萬科、保利、中信等都是幾百萬方起的，在周邊有非常大的布局，說明他們對惠州的市場很看好。但是惠州的市場分兩塊，一個是自住，今年的情況不錯，整個價格還是往上走。但是有一部分濱海的住宅物業(yè)、度假的物業(yè)是以投資性比較強，受到的沖擊比較大，但是最近也開始出現(xiàn)一些抄底的狀況?；葜轂橹槿窃趦蓚€小時車程，有很多資源是絕無僅有的。總的來講我們還是比較看好。從我們自己的公司來講，從去年開始，跟現(xiàn)在相反，我們判斷比較準(zhǔn)，因為惠州是新興市場，我們的工作是戰(zhàn)位，在好的位置拿好的項目，然后推幾個項目，在去年下半年跟今年上半年五一之前把貨處理掉，下半年主市場的研究和策略的調(diào)整。所以我們基本上把所有的貨都賣掉，現(xiàn)在更多的是做市場機會的尋找。我相信今年春節(jié)前和明年的一季度在市場上非常有好的并購機會，包括對下一步產(chǎn)品的調(diào)整，對我個人的公司來講不存在業(yè)績的壓力。對小企業(yè)，主要是把節(jié)奏踩好，如果沒有踩好的話就會掉下去。比如說出海，漁船三四級風(fēng)就不能出來，但是艦艇十幾級風(fēng)都可以。所以節(jié)奏要把握好。
韓世同：陳總分享他們的經(jīng)驗，如果上半年真的是奉行了現(xiàn)金為王，廣開工、少拿地，這樣策略的企業(yè)日子不太難過。在惠州現(xiàn)在也沒有限購，也沒有限貸。
陳江洪：限貸是全國性的。
韓世同：我今年也去看過碧桂園，場面非常壯觀，有4千多套。張總，是冠名30強的，跟觀點相依而伴。在景觀設(shè)計做得非常好，而且有很多的規(guī)劃設(shè)計師都是國際知名的，非常有專業(yè)經(jīng)驗的。下面讓張總談?wù)劊瑢e人是冬天，可能對他來說春天也不一定。
張明燕：在我們行業(yè)里面，大家非常懷念過去的十年，反過來看真的不用懷念，因為它不是正常的狀態(tài)，是高燒的狀態(tài)，需求被放大、粗放型的經(jīng)營大家快速增長，現(xiàn)在我們進(jìn)入到了第二個階段，就是像發(fā)燒之后冒冷汗，因為正常需求抑制了。只有健康的地產(chǎn)才有可能有機會?，F(xiàn)在比較重要的策略就是快速出貨、現(xiàn)金為王，這也不是正常的階段，也不會持續(xù)太久。從長期發(fā)展的狀態(tài)有三個階段，未來供需平衡階段，由市場的正常需求發(fā)生，是精細(xì)化的經(jīng)營，只有優(yōu)秀的地產(chǎn)商才會有機會。地產(chǎn)公司的目標(biāo)就變成持續(xù)經(jīng)營，如何持續(xù)經(jīng)營？就是要塑造和積累自己的核心競爭力，所以這樣的公司才能夠持續(xù)經(jīng)營，所以作為地產(chǎn)公司，就不同于各個地產(chǎn)公司，所以我們接觸的地產(chǎn)商是非常多，比如說有萬科、保利，也有時代等新興公司，還有內(nèi)蒙的公司，當(dāng)初投資幾十億的地產(chǎn)，現(xiàn)在地產(chǎn)項目全部調(diào)停。我們接觸的客戶是非常全面的。
在這場危機中，各個公司有非常不同的感受，像萬科，他們一直在做的非常精細(xì)化的，研發(fā)、銷售，他們是在做全方位的，提高自己的競爭力，但是有一些在危機當(dāng)中比較失敗的客戶，項目老總從來沒有過項目的老總來做，就好象沒有學(xué)會開車的人開跑車。我問他們，他們說擴張最重要，但是這個擴張往死亡方向擴張。雖然當(dāng)時并不能預(yù)料是在哪一年，但是總覺得這個事情非常懸，這是我看這么多客戶的感受。對于現(xiàn)在的現(xiàn)狀，包括韓總說到萬科，希望有1400億的目標(biāo)，我們是這么理解的，這個世界沒有什么不可能的，由1000億上升到1400億，除非你有絕招，把你的成本一下子壓縮，大家都去買你的房。誰在未來活下去，就是誰最能符合市場的需求。
針對這個情況，我們公司的做法是不斷優(yōu)化我們的設(shè)計，包括引進(jìn)國際公司，然后提供更好的服務(wù)，現(xiàn)在覺得這些地產(chǎn)公司最大的困擾就是產(chǎn)品賣不上價，然后如何能夠產(chǎn)品利潤。所以我們所做的：第一在設(shè)計上提升創(chuàng)意，讓我們的設(shè)計有特色，比如說富力在南沙做的度假產(chǎn)品，我們主要工作就是把度假需求做到極致。我們還幫助企業(yè)做研發(fā)，比如說光耀高爾夫項目，是同一個產(chǎn)品，又是不同地塊，當(dāng)我們做完第一塊的時候有一個報告出來。我們公司又引進(jìn)在施工方面非常有經(jīng)驗的人，對于所有的報告說哪一種材料可以用同類感覺的材料去替換，價格相差20到30%，如果混凝土墻是這樣做的，我用什么材料去替代更好，而價格也更優(yōu)惠。我們提升服務(wù)質(zhì)量的同時，根據(jù)客戶的需要，真正幫他解決問題。所以這些服務(wù)是非常受客戶歡迎。就像人才一樣，人才很多，但是符合企業(yè)的人才非常少，對于服務(wù)公司，希望成為房地產(chǎn)所需要的人才，我們根據(jù)他們的需求，不斷的調(diào)整自己的狀態(tài)，去服務(wù)于他們。就業(yè)績來講，2008年2009年地產(chǎn)經(jīng)過了大的調(diào)整，我們?nèi)A譽景觀少數(shù)僅有幾沒有裁員，為什么沒有裁員？我們也受到市場的壓力，我們對客戶有一個責(zé)任感，不能夠在寒冷的冬天把大家踢出去。另外對客戶的服務(wù)是客戶滿意度非常高的。當(dāng)他們有困難的時候，他們選擇更好的資源為他們服務(wù)。所以我們能夠安全過冬，而且我們吸收更多的人才，促使09、10、11年的健康成長。危機的策略，我們就會擴大我們市場的拓廣力度，然后吸收更多的客戶，保證我們員工的安全，同時也成為公司發(fā)展很好的機會。謝謝！
韓世同：張總，化危為機，在服務(wù)方面盡可能為客戶著想，而且提供物美價廉的產(chǎn)品，而且不管怎么樣也不會裁員，而且招兵買馬，值得敬佩。下面有請 姜海先生，講講你們企業(yè)面臨的情況，或者有什么樣的看法跟大家交流的？
姜海：奧宸07年之前主要在美國，然后把美國的住宅產(chǎn)品引進(jìn)到云南，07年國際形勢的變化，就把美國的主營業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)到中國來，開始對中國房地產(chǎn)市場全面布局，目前在中國最重要的房地產(chǎn)市場環(huán)渤海、長三角、珠三角、西南完成局部，進(jìn)了13個城市。
韓世同：有沒有進(jìn)廣州？
姜海：沒有。過去單純做住宅的開發(fā)商，現(xiàn)在做旅游地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)、房產(chǎn)基金。股權(quán)非常單一區(qū)域性的房地產(chǎn)非上市公司我們已經(jīng)完成80個億的銷售，應(yīng)該說是不錯的利潤。
我也談一下對未來房地產(chǎn)的看法，有兩個詞來形容，一個是調(diào)控，一個是轉(zhuǎn)型，不管怎么調(diào)控、怎么轉(zhuǎn)，但是促進(jìn)中國房地產(chǎn)市場的四個因素沒有轉(zhuǎn)變：土地財政，土地財政沒有消失。長期的通脹，不管怎么調(diào)，現(xiàn)在還是沒有解決的。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，雖然國家一直說調(diào)結(jié)構(gòu)，但是結(jié)構(gòu)不是一年調(diào)完的，至少五到十年，所以這個因素沒有產(chǎn)生本質(zhì)性的變化。實體經(jīng)濟的經(jīng)營環(huán)境，就是郎咸平教授講的不理想，不理想就導(dǎo)致投資渠道不開放，傳統(tǒng)行業(yè)、新興行業(yè)利用率比較低。所以大量的資金涌入到房地產(chǎn)里面。所以不管國家怎么調(diào)，我們怎么轉(zhuǎn)型，這四點支撐房地產(chǎn)行業(yè)的因素一點都沒有改變。恰恰在這個調(diào)控之下發(fā)生什么樣的奇怪現(xiàn)象？中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的增長，中國的房地產(chǎn)市場不是說的中國住宅市場，不是一二線市場。是完全不同的概念，結(jié)構(gòu)性的增長就是住宅受到打壓，但是房地產(chǎn)基金通過幾年的醞釀在這一兩年啟動？本質(zhì)因素就是開發(fā)貸款收緊，就是促進(jìn)房地產(chǎn)基金爆發(fā)的因素之一。2011年說得最多的是旅游地產(chǎn)元年和房地產(chǎn)電子商務(wù)元年，什么原因起動這個市場？這個市場還沒有完成達(dá)到養(yǎng)老地產(chǎn)的階段，人們的收入水平是沒有達(dá)到這個階段，為什么碧桂園在一些三四線城市賣得好？因為是限購，限購政策就導(dǎo)致很多的三四線市場提前啟動了。
韓世同：兩個市場的未來是好還是不好？
姜海：這個市場提前啟動了，而且在高速的發(fā)展期，整個的消費意識喚起，限購短時間不會發(fā)生大的變化，除非受到特定的因素影響。市場起動是高速增長的。電子商務(wù)也是，我們看到第四季度房地產(chǎn)電子商務(wù)全面起動，萬科在電子商務(wù)一下子突破10億，為什么這個市場啟動了？為什么在08、09年的高峰不起動？那時候房子大家都搶著買啊。因為調(diào)控，房子賣不出去，所以房地產(chǎn)電子商務(wù)起來來。所以中國的房地產(chǎn)市場本質(zhì)性因素沒有改變，還是在發(fā)展，就是出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的發(fā)展。
我對明年形勢的判斷，現(xiàn)在看一下整個經(jīng)濟環(huán)境不明朗，可能說有一點悲觀。在這樣的情況下國家經(jīng)濟政策就是“保增長、調(diào)結(jié)構(gòu)”，調(diào)控房地產(chǎn)市場絕對上升不到國家戰(zhàn)略第一個層面，所以把保增長放在第一位置，但是一旦保增長出現(xiàn)風(fēng)險的時候，我相信這個行業(yè)的調(diào)控也會產(chǎn)品一些變化。
韓世同：路總，你們的企業(yè)面臨什么樣的變化？
路瑩：剛才有很多嘉賓講到了，今年大家也聽了一天的論壇，實際上明年的市場基本上大家都有一個判斷，因為我們這個題目也是對明年房地產(chǎn)市場的一個判斷，從我個人的感覺來看，明年還是一個回歸年。我覺得回歸一個是回歸理性，幾年房地產(chǎn)快速發(fā)展，在房地產(chǎn)相關(guān)的所有的人都不理性，不管是開發(fā)商，還是政府也好，都不是很理性，就造成了目前市場的狀態(tài)，從今年一直講“回歸”。明年來講從地產(chǎn)商也好，都要回歸理性，自己的資源，自己的能力，有多大的能力做多大的事，這個我們要考慮的。第二個回歸，就是房地產(chǎn)價格要回歸到合理的價格水平，但是什么是合理的價格水平？是10%還是20%？價格的合理性不是一個指標(biāo)就能夠確定的，真正的合理就回歸到不同的產(chǎn)品它的價值屬性，有的價值屬性該高就高，該低就低，這是合理的價格。現(xiàn)在整個房地產(chǎn)，特別是住宅這塊，結(jié)構(gòu)上不合理，我們打一個比喻，很多人是吃10元一斤的米，但是老百姓只能吃1元一斤的米，如果市場上只有10元一斤的米怎么辦？老百姓肯定會鬧事的。所以房地產(chǎn)一定要回歸到正常的合理區(qū)域，讓老百姓買得起房。過去市場好的時候，大家津津樂道。但是這個不會出現(xiàn)了，真正的營銷回歸到本質(zhì)，就是好的產(chǎn)品才能賣到的價格，才能夠賣得快，所以開發(fā)商要有更多的營銷，研究好客戶需求，分析好我們的銷售渠道，我們的營銷，包括剛才講的景觀，我和競爭對手有什么樣的差異，有什么樣的競爭點，所以必須要回歸到這些方面來，這才是回歸到營銷的本質(zhì)。所以想像過去那種阿貓阿狗賣樓，投入大、投入小大家賣同樣的價格，這是不好的現(xiàn)象。所以明年要回歸。
韓世同：剛才很多人在深圳中原裁員很多，你們思源在這個方面是否有什么樣的困難？
路瑩：因為思源追求的是企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展。在市場不太好的情況下我們抗風(fēng)險的能力還是比較強的。
韓世同：因為時間關(guān)系，觀點為我們提供這么好的機會，請了這么多知名的專家，已經(jīng)談了好多的觀點，現(xiàn)在時間到了，我們的討論就到這里。
主持人：非常精彩而且專業(yè)的年度討論，非常感謝臺上各位嘉賓以及我們的嘉賓主持。請各位嘉賓到臺下稍事休息。我們馬上就進(jìn)入下午論壇對話的下半場：模式：商業(yè)地產(chǎn)與基金熱。
首先也是有請本環(huán)節(jié)對話的主持嘉賓：
蘭德咨詢(中國)有限公司董事長 宋延慶（先生）
《證券日報》社副總編輯 董少鵬（先生）
以及我們對話的對話嘉賓：
深圳美佳華實業(yè)有限公司董事長 洪小佳（先生）
寶龍地產(chǎn)控股有限公司行政副總裁 黃永華（先生）
深圳市東方銀座集團有限公司副總裁 鐘帆飛（女士）
高和投資董事長 蘇 鑫（先生）
河山資本創(chuàng)始人 曹少山（先生）
盛世神州房地產(chǎn)投資基金管理（北京）有限公司總裁 李萬明（先生）
世邦魏理仕華南區(qū)董事 嚴(yán)思慧（女士）
本環(huán)節(jié)對話時間也是（45分鐘），接下來請宋延慶（先生）和董少鵬（先生）開始主持對話，有請。
宋延慶：大家聽了一天，應(yīng)該是比較累，我也經(jīng)常作為專家、嘉賓參與對話，也經(jīng)常做主持。聽了對話會有兩種感觸，第一種主持人與專家的對話意猶未盡，專家的都想多說說自己的觀點，但是時間不夠。所以我們改變論壇的風(fēng)格，怎么改變？第一是留給證券日報的董少鵬總。
董少鵬：來一個快速的答問。有三個問題，請各位一句話來介紹自己的公司。
黃永華：大家好，寶龍地產(chǎn)專門做商業(yè)地產(chǎn)，上半年指數(shù)研究院給出的結(jié)論是全國商業(yè)地產(chǎn)的第二。
宋延慶：我們就是用一句話來說一下公司。
李萬明：社會上有很多的閑置公司，我們公司就是把閑置資金匯集在一起，與開發(fā)商合作，優(yōu)先分享一部分開發(fā)能力。
蘇鑫：高和資本是中國首個人民幣戰(zhàn)略地產(chǎn)基金。
鐘帆飛：我們集團是以房地產(chǎn)為主，主要商業(yè)地產(chǎn)和酒店地產(chǎn)的集團公司。
曹少山：河山資本是一家獨立于開發(fā)商和其他金融機構(gòu)的專門為投資人服務(wù)的私募地產(chǎn)基金管理人，我們同時也是為地產(chǎn)項目、地產(chǎn)公司并購財務(wù)顧問的財務(wù)顧問公司。
嚴(yán)思慧：世邦魏是全球最大、我們有200多年發(fā)展歷史的房地產(chǎn)服務(wù)公司。
董少鵬：有三家房地產(chǎn)開發(fā)商，有三家是基金，另外一家是置業(yè)代理公司。還有搞稅務(wù)籌劃公司。主題是商業(yè)地產(chǎn)與基金熱。就這兩話題在這里展開討論。把話筒交給宋總。
宋延慶：我有說一下我的公司，我們公司13年了，主要給開發(fā)企業(yè)提供產(chǎn)品板別和咨詢，和戰(zhàn)略與管理的公司。對于商業(yè)地產(chǎn)，我坦率地說我個人并不是太看好商業(yè)地產(chǎn)，有一些品牌玩電子商務(wù)，到底怎么樣？想求解一下答案。每個人說一句話，看好還是不看好，不看好和看好的理由是什么。
嚴(yán)思慧：中國的商業(yè)地產(chǎn)有一個非常大的機遇出現(xiàn)，整個國民的收入增長，而且過去我們?nèi)司杖胍恢笔堑陀贕DP的增長，但是2008年之后，刺激國內(nèi)內(nèi)需，我們可以看到真正的商業(yè)是面臨巨大的機遇。但是問題不能這么絕對，有機遇的同時也會有風(fēng)險，但是我覺得機遇還是比風(fēng)險大得多。
曹少山：我看好中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景，因為是大的消費升級比較的組成部分。但是我不看好普通的住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)型去做商業(yè)地產(chǎn)的模式，普通住宅開發(fā)商去做商業(yè)地產(chǎn)，死的概率比活的概率高得多。
宋延慶：看好商業(yè)地產(chǎn)，但是不看好住宅開發(fā)商做商業(yè)地產(chǎn)。
曹少山：商業(yè)地產(chǎn)做得好的在十年當(dāng)中積累相當(dāng)多經(jīng)驗的運營商，從運營商走向地產(chǎn)，可能成功的概率要更大。
宋延慶：現(xiàn)在累計比例是2：1。
鐘帆飛：我認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)的繁榮和國家的繁榮是密切相關(guān)的。我感覺商業(yè)地產(chǎn)要做好，是要跟我們的物業(yè)后面的運營是密切相關(guān)，我們集團目前在沈陽、東莞都有商業(yè)運營。我們在運營的過程中著重的是做大廈不是建好了就完事了，而建好之后要成功，建好開業(yè)的那天才是真正的商業(yè)開啟，所以我們把后續(xù)的運營和管理會重點來抓。我們集團在深圳有五星級酒店，我們整個物業(yè)管理和商業(yè)運營，管理人員大部分都是在我們的酒店里面培養(yǎng)出來的。所以我還是看好我們商業(yè)地產(chǎn)。
宋延慶：3：1，因為她公司是做商業(yè)地產(chǎn)的。
蘇鑫：商業(yè)地產(chǎn)，不言而喻，中國城市化不是建一些房子就可以了，一定是靠城市的消費升級，靠商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)不是簡單的盒子，要運營，要有內(nèi)容在里面的，這跟普通人理解不一樣。還有一點，商業(yè)地產(chǎn)，傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)肯定會受到更多的挑戰(zhàn)，比如說網(wǎng)購，最近我聽說杭州有一些項目，跟別的寫字樓不一樣，很有一了，白天大門關(guān)閉，晚上通宵大戰(zhàn)，因為這些網(wǎng)店給美國、歐洲賣貨，這也是商業(yè)地產(chǎn)。當(dāng)然我們面臨很大的商業(yè)模式的轉(zhuǎn)型，傳統(tǒng)的商業(yè)模式會受到質(zhì)疑。住宅開發(fā)商變成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商很難，就好象短跑和長跑不一樣。
宋延慶：現(xiàn)在是累計4：2。問蘇總一個問題，剛才嘉賓演講時說不要指望基金公司。
蘇鑫：我和曹總本來是好朋友，當(dāng)初我們包括過地產(chǎn)基金相當(dāng)于什么？對中國商業(yè)地產(chǎn)的影響，是一個杠桿，是未來的趨勢，在中國目前的金融環(huán)境下取代銀行、取代其他是妄想的，不可能的。但是新生事務(wù)五六十年代REIS才出現(xiàn)，那我們中國呢？有沒有比市場、給民間留下空間？這個問題我們沒有答案，我就相信我和曹總的觀點一樣。
李萬明：商業(yè)地產(chǎn)可以理解成地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)運營兩者的結(jié)合，是否有較好的優(yōu)勢，投資回報是否投資人，從長遠(yuǎn)角度來講，無論還是社?；?、保險基金的加入，商業(yè)地產(chǎn)有比較好的運作空間。但是很容易供大于求的形勢。
宋延慶：現(xiàn)在是5：2。
黃永華：我們是專門從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的，從我們的角度來看，商業(yè)地產(chǎn)還是有很大機會，如果不是專業(yè)的集團公司，想嘗試做試探的話，這個風(fēng)險非常大，主要從規(guī)劃、定位、財務(wù)、后面的盈利，這幾個方面都有很強、很復(fù)雜的專業(yè)性在里頭。就我自己的觀念來看，我認(rèn)為它有很多的機會，但是這種機會應(yīng)該來說，反映的結(jié)果是馬太效應(yīng)在商業(yè)地產(chǎn)時間很快反映出來，不像住宅地產(chǎn)，可以有黃金20年，拿到一塊就可以賺錢。但是商業(yè)地產(chǎn)不是的，有可能商業(yè)地產(chǎn)一夜之間就不知道哪去了，如果做得好的商業(yè)地產(chǎn)可以實現(xiàn)全國的連鎖，可以做得長久，他的收益也很穩(wěn)定。
宋延慶：其實我也不太看好，為什么？專家有一個毛病，因為有一個矛盾，當(dāng)你說左的時候，他就說右。所以我說不看好通常他們說看好，所以我也看好，所以是8：0。
董少鵬：業(yè)內(nèi)的專家從各個角度談了商業(yè)地產(chǎn)的前景和判斷，實際到專業(yè)化問題，對市場、結(jié)構(gòu)問題。李克強副總理在11月28號他講到房地產(chǎn)調(diào)控的時候除了講堅定不移地實施房地產(chǎn)調(diào)控政策以外，還專門講了一段話，我們搞房地產(chǎn)調(diào)控是否更好推進(jìn)中國城鎮(zhèn)化。商業(yè)地產(chǎn)在城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中舉足輕重。在不同的層面有寬闊的前景，這是大家看好的理由。中央經(jīng)濟工作會議之前，有一個會議說拉動國內(nèi)經(jīng)濟，第一是刺激消費，刺激消費，我覺得跟城鎮(zhèn)化是一致的，商業(yè)地產(chǎn)做支撐、做平臺。談到優(yōu)化結(jié)構(gòu)，并且這次中央經(jīng)濟工作會議提到貨幣政策和財政政策都要有浮有控，過去有保有壓，我們在房地產(chǎn)方面不是像一些人理解的一味壓制它，是有浮有控，普通的商品住房也要有供給。
剛才從兩頭開始，現(xiàn)在尊重女性，從鐘總開始，她的名字由內(nèi)涵，鐘，就是敲響警鐘，房還有帆，就是揚帆論劍。做基金公司老總談商業(yè)地產(chǎn)在2012年能做什么，談地產(chǎn)公司希望基金公司做一些什么？
鐘帆飛：剛才蘇總在個人演講時講到不動產(chǎn)金融，我覺得美國商業(yè)地產(chǎn)的模式引進(jìn)到中國來還是挺好的，因為美國這種經(jīng)營模式是從購地、到建成、到規(guī)劃、到管理是非常專業(yè)的一條龍服務(wù)。在建設(shè)過程中如果能夠引入到不動產(chǎn)金融，銀行、金融、信托都進(jìn)來的話，我們作為發(fā)展商，風(fēng)險就會相對小一些，按照中國傳統(tǒng)的投資，我們發(fā)展商一肩挑，從買地、建成、銷售、管理都是一肩挑，風(fēng)險相對來講就大。商業(yè)地產(chǎn)所需要的資金是非常大，在銀行方面也是支持有限，如果在基金方面能夠進(jìn)入到商業(yè)地產(chǎn)里面來，是對商業(yè)地產(chǎn)一個非常好的支持。謝謝。
蘇鑫：從宏觀來看，基金和商業(yè)地產(chǎn)怎么樣結(jié)合，可能遇到的問題?；鹫f到底是為金融的行業(yè)，如果脫離于中國的金融環(huán)境，照學(xué)美國的東西逼死無疑。有幾個朋友募集，簡單學(xué)國外的，兩年就死了。這是一個例子。同樣我們還需要跟開發(fā)商打交道，開發(fā)商對商業(yè)運營是否有足夠的能力？這是不言而喻的。機構(gòu)和基金要做一些工作，或者開發(fā)商有潛質(zhì)，或者能整合社會上的資源，必須讓開發(fā)商和專業(yè)機構(gòu)融合在一起。商業(yè)地產(chǎn)目前遇到最大的問題就是沒有很好的運營團隊，第二是融資的進(jìn)口出口問題，如果沒有出口進(jìn)口談不上，而出口從國外的經(jīng)驗來講能賺錢最好，老百姓也可以享受城市化帶來的福利。但是現(xiàn)在沒有情況下，我們是生意人，想賺錢怎么辦？基于市場環(huán)境做一些變通的方式，能賺錢，可持續(xù)的戰(zhàn)略。前面提到并購基金，把商鋪先租好，不是散賣給投資人，整體包裝以后出租，然后整體賣給更有實力的額投資人，其實國內(nèi)安全資本在一二線城市是存在的，你有什么樣的模式跟他對接，當(dāng)然這個模式不是終極模式。我們要考慮在前端設(shè)計的時候如果出現(xiàn)問題怎么解決。還有資本，社會分化各種各樣的屬性，在不同的階段能不能通過基金把不同的錢吸引過來，這是我們要做的。如果我們看美國的模式，簡單學(xué)美國的模式，經(jīng)常抱怨以前不成功的失敗的案例，我們永遠(yuǎn)無法發(fā)展。我給大家的建議是基金和商業(yè)的合作就是立足于中國的金融環(huán)境，立足于中國的房地產(chǎn)環(huán)境，要有一定的前瞻性，能賺錢的模式我們要去做。
董少鵬：蘇總講得非常好，作為基金不光是投資者，是資源的整合者，無論什么都要靠優(yōu)秀的團隊來支撐，無論是商業(yè)地產(chǎn)還是其他的領(lǐng)域，結(jié)合自己國情是非常重要的。下面請李總。
李萬明：我在萬通工作過17年，是1994年，曾經(jīng)我們做一個調(diào)查商業(yè)地產(chǎn)的需求，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)當(dāng)時萬通工廠剛剛開工，還想構(gòu)建商場。我其實是否定的，因為社會商品消費總額上漲幅度是比較低的，大型商場的增長幅度是比較快的，延續(xù)到17年后的情況大大變化了，我認(rèn)為如果在三四線城市推出一兩個好的商業(yè)綜合體是有前景的，如果有這樣的合作項目，我們可以考慮合作。但是確實要有良好的運營做基礎(chǔ)。
黃永華：實際上對我們來講有很多的接觸機會，在這個過程中我們很贊同蘇總講的，從商業(yè)地產(chǎn)本身來講，中國的商業(yè)地產(chǎn)如果要快速的發(fā)展，需要各個方面的支持，也包括基金?；鹪谖覀儑业倪\作模式，以及商業(yè)地產(chǎn)在現(xiàn)在所體現(xiàn)的成果和回報，使很多基金公司如果算靜態(tài)狀的，有很多東西做不來。剛才嘉賓有一個觀點很重要，就是要有前瞻性，因為有很多，如果這樣的地產(chǎn)項目在政府的規(guī)劃，因為政府的規(guī)劃很重要。如果在一些城市有足夠的市場支撐，這樣的項目一定會好， 而且有很多的機會。如果當(dāng)?shù)卣疀]有能夠很著重這個市場飽和，而把量投入太多，商業(yè)的災(zāi)難就會來臨。所以在這個過程中我覺得結(jié)合基金智慧和商業(yè)地產(chǎn)商的智慧，應(yīng)該可以找到結(jié)合點，可能真正很熱鬧的合作還沒有來臨，因為商業(yè)地產(chǎn)還需要發(fā)展的過程。
嚴(yán)思慧：我們說的商業(yè)地產(chǎn)最需要的是資金，另外還有非常好的運營能力團隊。從資金說起，住宅回收期平均是18個月，就是一年半，如果是商業(yè)地產(chǎn)，在過往就是10年左右，在這么高利息的情況下一般15到20年甚至更長。中國給商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道是狹窄的。另外方面我們看到民間的資本很充裕，量非常大。如果錢的人就購買投資品，有一些錢的人購買奢侈品，但是購買奢侈品也不是辦法。如果資金要尋找出路有什么樣的辦法？我們看到寫字樓從今年就發(fā)現(xiàn)一個很有趣的現(xiàn)象，寫字樓這方面的用家就發(fā)現(xiàn)擔(dān)保公司、典當(dāng)公司、財務(wù)公司就越來越多了，民間的資本如果有一個很好的組織者，可靠的組織者，追求安全性高、回報率穩(wěn)定的整合起來，從而支撐我們商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，這才是持久的長遠(yuǎn)之計。
還有房地產(chǎn)如果是產(chǎn)權(quán)第一，大家都知道肯定就會受歡迎，而且物業(yè)會保值的。我們集團在全球做了一個調(diào)研，針對全球323個品牌做研究，發(fā)現(xiàn)進(jìn)入最多國家的品牌，第一位是英國，中國現(xiàn)在進(jìn)入國際品牌的數(shù)量已經(jīng)是超過了一般，已經(jīng)進(jìn)入了前10位，也就是說我們中國的商業(yè)地產(chǎn)潛力還是非常高的。因此有民間的資本去支撐我們的商業(yè)地產(chǎn)，這是一個非常好的發(fā)展前景。剛才說到運營方面，我自己個人的意見就覺得政府可以采取BOT方式，就給予一些有商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營能力的公司，在政策和稅收方面有一些優(yōu)惠，另外在過往住房改革的時候，曾經(jīng)有一套經(jīng)驗?zāi)Ｊ剑褪侵蟹匠鲑Y出地，采取外國的經(jīng)驗，形成合資、合作的公司，我覺得商業(yè)地產(chǎn)，過往的一套經(jīng)驗放在今天也是可行的。以上是我個人的看法。
曹少山：商業(yè)地產(chǎn)和地產(chǎn)基金的結(jié)合理念是有的。中國做事情一定要根據(jù)中國的現(xiàn)實。做商業(yè)地產(chǎn)，這個錢不管是從哪里的，一定要有共同的特征，錢的期限要夠長，如果錢的不夠長所有的東西是瞎掰。誰手里有長錢，民間有安全資本，他們的收益率不高，反正就是拿著留給下一代。我覺得開發(fā)商手里沒有長錢，國企手里有長錢，保險公司手里有長錢，大的金融控股公司有長錢，如果不打這些錢的注意，找邊上的地產(chǎn)基金很難成事，想是可以想，但是最后很難做。所以掌握資產(chǎn)資源的開發(fā)商，你們要跟這些人合作，不要想把利潤一個人吃了。任何的商業(yè)地產(chǎn)，一二線不用說，地價太高了，如果三四線只要人口體量、基金體量的都可以有好的商業(yè)，如果一年之內(nèi)從成本計算10%的收益率是可以的，但是按照市場賣，只能是30到40%，如果三到五年租金翻一倍也是可行的。不要想一口氣把利潤吃盡了，買一般開發(fā)一樣，賣給中間的資金，有長錢的人，還是做得到的。所以這是我個人的看法。供大家參考。
董少鵬：我們這組討論，結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)和基金的運營，我想涉及到三組矛盾，一個是種和收的問題，剛才講到不光是投資、項目支出的謀劃，收的時候會遇到困難。還有長錢和短錢的問題，基金都找到長錢。還有風(fēng)景很好，但是近期有一些制度方面的憂慮，包括稅收的問題。我想很顯然2012年不是房地產(chǎn)的末日，也不春光明媚的春天，可能是結(jié)構(gòu)調(diào)整的元年，進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整之后，我們逐步走向精工細(xì)作、提高質(zhì)量、優(yōu)化結(jié)構(gòu)階段，本節(jié)討論到此結(jié)束。謝謝大家！
主持人：謝謝各位嘉賓的精彩討論！
親愛的各位來賓、朋友們，我們的城市觀點論壇中國行2011年度論壇就要結(jié)束了。
2011年無論對于中國經(jīng)濟還是對于中國房地產(chǎn)行業(yè)而言，都是不平靜的一年，而我們有幸在這個歲末年初相聚，共同總結(jié)過去的一年、展望即將到來的2012年，這不僅難得，而且重要。此外，我們?nèi)匀黄谕康禺a(chǎn)有一個美好的未來。
再一次感謝今天參加我們論壇各位來賓和各位朋友，感謝各位在論壇當(dāng)中對我們的支持。謝謝大家，我們2012年再見。
接下來請今天參與演講及對話的嘉賓上臺合影，謝謝各位嘉賓的參與！我們今天的論壇到此結(jié)束。明年的城市觀點論壇中國行將更加精彩！
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