直播：城市觀點(diǎn)論壇中國行2011年度論壇（一）
12月15日，觀點(diǎn)新媒體邀請到多位著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家及宏觀政策研究專家、數(shù)百位行業(yè)精英，齊聚廣州參加“城市觀點(diǎn)論壇中國行2011年度論壇”，共同討論“從博弈到平衡的中國房地產(chǎn)”。
同天，觀點(diǎn)新媒體將正式發(fā)布“華譽(yù)景觀·2011中國房地產(chǎn)行業(yè)年度30強(qiáng)企業(yè)總評榜(地產(chǎn)G30)暨卓越表現(xiàn)榜”。
觀點(diǎn)網(wǎng)作為論壇官方網(wǎng)站，將對論壇進(jìn)行全程網(wǎng)絡(luò)圖文直播，敬請關(guān)注！
論壇現(xiàn)場
以下是12月15日上午論壇現(xiàn)場實(shí)錄
主持人：親愛的各位來賓：大家早上好！歡迎大家來到城市觀點(diǎn)論壇中國行2011年度論壇，以及華譽(yù)景觀·2011中國房地產(chǎn)行業(yè)年度30強(qiáng)企業(yè)總評榜(地產(chǎn)G30)暨卓越表現(xiàn)榜發(fā)布儀式的現(xiàn)場。
從博鰲到城市，從思想到觀點(diǎn)。城市觀點(diǎn)論壇依托于觀點(diǎn)新媒體創(chuàng)立并主辦的著名房地產(chǎn)年度盛會(huì)--博鰲房地產(chǎn)論壇。自2005年啟動(dòng)以來，城市觀點(diǎn)論壇遍歷青島、南京、濟(jì)南、西安、三亞、大連、深圳、青島、長沙、沈陽、呼和浩特、廣州、武漢、鄭州、哈爾濱、重慶、成都、福州、廈門、無錫、文登、無錫等全國眾多著名城市。
每一年我們都相約于城市觀點(diǎn)論壇，在房地產(chǎn)行業(yè)再一次進(jìn)入關(guān)鍵時(shí)期的這個(gè)季節(jié)，我們開始面對著一個(gè)特殊的"博弈與平衡"時(shí)期。宏觀政策、貨幣政策、行業(yè)政策不斷在微調(diào)，行業(yè)與企業(yè)也需要逐漸適應(yīng)這種微調(diào)，在各種復(fù)雜多變的形勢下辯明前路。
2012年，將會(huì)是怎樣的一年？已經(jīng)在調(diào)控與緊縮環(huán)境中努力了一年多的房地產(chǎn)行業(yè)，該何去何從？而這也是我們在年度論壇上想要尋找的答案。
無論是房地產(chǎn)最嚴(yán)寒的時(shí)刻，還是擁有無限榮耀的年份，七年以來，城市觀點(diǎn)論壇都秉承創(chuàng)立宗旨，一直堅(jiān)持帶給房地產(chǎn)更多不同的視角和思想。我們相信，只有更新的思維與視角才能找到房地產(chǎn)的未來。
與此同時(shí)，城市觀點(diǎn)論壇中國行2011年度論壇，也將再一次盤點(diǎn)中國地產(chǎn)界最具有代表性的企業(yè)，尋找過去一年里那些堪稱為偉大的房地產(chǎn)企業(yè)、勇于追求光榮的房地產(chǎn)企業(yè)以及躋身于中國最優(yōu)秀行列的房地產(chǎn)企業(yè)群體。
今天在這里，我們將總結(jié)與表彰2011年度30強(qiáng)企業(yè)，并發(fā)布華譽(yù)景觀·2011中國房地產(chǎn)行業(yè)年度30強(qiáng)企業(yè)總評榜(地產(chǎn)G30)暨卓越表現(xiàn)榜。
關(guān)鍵的時(shí)候總是需要偉大的企業(yè)走在前面為行業(yè)指引方向，關(guān)鍵的時(shí)候我們需要更多的傳承與更多的創(chuàng)新。對于每一個(gè)企業(yè)而言，持續(xù)深入的調(diào)控和不斷惡化的市場既是考驗(yàn)也是機(jī)遇，在逆境中取得的成就尤為珍貴和偉大，正因如此，這一年的"地產(chǎn)G30"更值得我們期待。
最后，請?jiān)试S我再一次代表本次論壇主辦方觀點(diǎn)新媒體，合作單位萊蒙國際集團(tuán)有限公司、山東省文登市人民政府、華譽(yù)景觀及合作媒體《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)社、搜狐焦點(diǎn)、華夏時(shí)報(bào)、羊城晚報(bào)、信息時(shí)報(bào)等歡迎各位朋友的到來！
下面請?jiān)试S我介紹一下今天到場的嘉賓，他們是：
◎中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長 朱中一先生；
◎ 住建部政策研究中心主任 秦虹女士；
◎ 海爾地產(chǎn)集團(tuán)董事長 盧鏗先生；
◎ 著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國務(wù)院發(fā)展研究中心金融所副所長 巴曙松先生；
◎ 萊蒙國際集團(tuán)有限公司董事長 黃俊康先生；
◎ 山東省文登市人民政府副市長 譚遠(yuǎn)國先生；
◎富力地產(chǎn)集團(tuán)執(zhí)行董事 呂勁先生；
◎ 保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司副總經(jīng)理 胡在新先生；
◎ 恒盛地產(chǎn)副總裁兼首席財(cái)務(wù)官 姜永進(jìn)先生；
◎ 佳佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司公共關(guān)系部總經(jīng)理 周素萍女士；
◎ 金融分析家、清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院博士 杜麗虹女士；
◎ 高和投資董事長 蘇鑫先生；
◎河山資本創(chuàng)始人 曹少山先生；
◎ 中海發(fā)展(廣州)有限公司董事/副總經(jīng)理 曾志球先生；
◎ 信和置業(yè)有限公司中國業(yè)務(wù)總經(jīng)理 韓利民先生；
◎ 廣州新城市投資控股集團(tuán)董事長 曹志偉先生；
◎ 深圳市東方銀座集團(tuán)有限公司副總裁 鐘帆飛女士；
◎ 世聯(lián)地產(chǎn)首席技術(shù)官 黎振偉先生；
◎ 恒大地產(chǎn)集團(tuán)副總裁兼品牌中心總經(jīng)理 柯鵬先生；
◎中新知識城副總裁 倪伯琪先生；
◎ 華譽(yù)景觀工程設(shè)計(jì)有限公司董事總經(jīng)理 張明燕女士；
◎ 蘭德咨詢(中國)有限公司總裁 宋延慶先生；
◎ 寒桐（廣州）投資顧問有限公司總經(jīng)理 韓世同先生；
◎ 證券日報(bào)副總編輯 董少鵬先生；
◎ 觀點(diǎn)新媒體 陳詩濤女士。
此外，中原集團(tuán)主席黎明楷先生；金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司副總裁李戰(zhàn)洪先生；寶龍地產(chǎn)控股有限公司行政副總裁黃永華先生；也正在趕來的途中，他們也將參與論壇的精彩演講以及對話。
本次論壇獲得眾多全國暨華南實(shí)力房地產(chǎn)企業(yè)的參與，我代表主辦方再一次感謝所有的嘉賓以及參與、支持城市觀點(diǎn)論壇中國行2011年度論壇的朋友們。
本次論壇獲得眾多全國暨華南實(shí)力房地產(chǎn)企業(yè)的參與，我代表主辦方再一次感謝所有的嘉賓以及參與、支持城市觀點(diǎn)論壇中國行2011年度論壇的朋友們。
下面有請觀點(diǎn)新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人陳詩濤女士為我們致辭。
陳詩濤：尊敬的各位來賓：上午好！
還有十五天就是2012年了，此時(shí)此刻，房地產(chǎn)行業(yè)正處于一個(gè)內(nèi)外交集的調(diào)整時(shí)期，相比于去年的今日，在座各位特別是開發(fā)企業(yè)代表應(yīng)該是比較審慎樂觀吧。
今天我們的開會(huì)酒店也叫63層，二十年前是廣州地標(biāo)，而今晚我們外地朋友都將登上新地標(biāo)108層—也叫廣州塔、小蠻腰。同樣的是，二十年前，很多房企面對百億業(yè)績都不敢想象，而今年1-11月已經(jīng)有6家超過600億，至少25家超過百億。業(yè)績的不斷提升意味著行業(yè)一直在不斷前進(jìn)，企業(yè)在不斷地成長。所以，我想，今天我們的朱會(huì)長、秦主任代表政府協(xié)會(huì)，盧鏗、黃俊康先生代表開發(fā)企業(yè)、巴曙松先生代表財(cái)經(jīng)界學(xué)界，杜博士、蘇總、曹總代表金融行業(yè)與幾百位來賓在此聚會(huì)，共同分享房地產(chǎn)的歡樂與哀愁，相信都可以貢獻(xiàn)更多智慧為中國房地產(chǎn)拉開全新的2012年新年序幕！
最后，再次感謝出席論壇的來自全國各地及香港地區(qū)的企業(yè)朋友們，感謝長期一直支持我們論壇的媒體朋友，感謝我們的合作伙伴萊蒙國際、文登市政府、華譽(yù)景觀！
謝謝大家，預(yù)祝論壇圓滿成功！
主持人：接下來我們將進(jìn)行論壇今天上午的議程。
調(diào)控微調(diào)不斷，貨幣政策和限購政策從嚴(yán)雙重作用下的房地產(chǎn)、左右為難，樓市降價(jià)聲中，行業(yè)與企業(yè)亟需辯明形勢，認(rèn)識自我、重拾輝煌。
今天上午議程主題就是：政策啟示錄、宏觀與微觀。
下面即將展開的演講環(huán)節(jié)，我們很榮幸地邀請到：中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一先生；建設(shè)部政策研究中心主任秦虹女士；著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國務(wù)院發(fā)展研究中心金融所副所長巴曙松先生；青島海爾地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司董事長兼首席執(zhí)行官盧鏗先生等演講嘉賓為我們奉獻(xiàn)精彩的年度演講。
接下來馬上開始我們今天論壇第一場主旨演講及致辭，有請演講嘉賓：中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一先生，他演講的題目是：關(guān)于堅(jiān)持調(diào)控方向與促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展問題。
朱中一：各位同仁，女士們、先生們，大家上午好。
2011年即將過去，2012年馬上就要到來。在這樣的時(shí)刻，開這樣的會(huì)，我覺得還是很有必要的。根據(jù)跟主辦方商量的意見，我主要演講堅(jiān)持調(diào)控政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。這個(gè)題目剛剛閉幕的中央工作會(huì)議的主題還是比較接近的。
那么在講這個(gè)主題之前，先簡要回顧一下今年前11個(gè)月的房地產(chǎn)市場的基本情況。應(yīng)該說今年的前11個(gè)月，房地產(chǎn)市場總體來說是向著國家調(diào)控的方向發(fā)展的。具體有這幾個(gè)表現(xiàn)：第一，房價(jià)上漲的勢頭應(yīng)該說是按住了，而且部分原來房價(jià)上漲過快的城市有的地方松動(dòng)了，有的地方下降。第二，保障性安居工程原來1000萬套的任務(wù)在10月底就全部開工建設(shè)。第三，整個(gè)的銷售情況在全國來說還是不錯(cuò)的。1到11月全國商品房銷售面積89594萬平方米，同比增長8.5%，向廣東同比增長9.5%，其中住宅銷售面積79639萬平方米，同比增長7.5%，廣東是同比增長4.1%，另外像辦公樓、商業(yè)營業(yè)性用房全國都是同比增長的，廣東是回落，商業(yè)營業(yè)性用房它是同比下降。
房地產(chǎn)的開發(fā)投資應(yīng)該是高位增長趨緩，房屋的新開工面積增長趨緩。今年的1到11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成是55483億元，同比增長29.9%，像廣東同比增長35.6%。完成的住宅開發(fā)投資39857億元，同比增長32.8%，廣東同比增長38.8%。所以說這個(gè)數(shù)字也是不錯(cuò)的。那么新開工面積，全國1到11月份是174952萬平方米，同比增長20.5%，廣東是同比增長21.5%。土地購置面積37153萬平方米，同比增長3%，廣東同比增長29.1%。
所以從上述指標(biāo)看來，全國的房地產(chǎn)形勢不像我們感受到的，更不像媒體宣傳的那么嚴(yán)峻。當(dāng)然地區(qū)差異比較大，咱們限購的一些城市，銷售情況是同比下降的。1到10月份住宅銷售面積40個(gè)城市同比下降0.1%，其中21個(gè)城市同比下降，包括了廣州、深圳，但是19個(gè)城市還是同比上升的。所以全國總的情況應(yīng)該說還是可以。
信貸方面，由于信貸從緊，有一些指標(biāo)可以，有一些指標(biāo)不理想。最突出的問題是個(gè)人按揭貸款同比下降5.5%。由于信貸從緊，房地產(chǎn)企業(yè)感到資金有點(diǎn)緊張，各類按揭貸款從緊，不少居民的首套房貸貸款沒有及時(shí)兌現(xiàn)。另外從整個(gè)房地產(chǎn)的情況來看，進(jìn)入四季度以來，新開工面積、土地購置面積明顯下降，同時(shí)有些地方房價(jià)還有上漲的壓力。
就像昨天中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議說的，經(jīng)濟(jì)的下行和有一些價(jià)格上漲的壓力同時(shí)存在，我們行業(yè)同樣也有這個(gè)問題，經(jīng)濟(jì)的下行包括開發(fā)投資、新開工面積這幾個(gè)月來下行，但是有一些地方從房價(jià)來說不少地方的房價(jià)還是同比上升，這個(gè)壓力還是同時(shí)存在。
在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議以前，不少企業(yè)普遍關(guān)心的是明年的政策走勢怎么樣？這個(gè)問題現(xiàn)在好在經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議昨天剛開完，當(dāng)然精神大家還在學(xué)習(xí)過程當(dāng)中。
坦率的說，在經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議之前，我也對有些問題比較關(guān)心。我當(dāng)時(shí)關(guān)心的問題，主要是這么四個(gè)：第一個(gè)是如何構(gòu)建符合中國特色的住房供應(yīng)體系，就是雙軌制的供應(yīng)體系，建立可持續(xù)的住房保障體系，就是市場和保障怎么樣協(xié)調(diào)發(fā)展的問題；
第二個(gè)問題如何除了好房地產(chǎn)在保民生與保增長之間的關(guān)系，既要促進(jìn)房價(jià)合理回歸，又要促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。
第三個(gè)問題，如何在堅(jiān)持調(diào)控方向鞏固調(diào)控的成果的基礎(chǔ)之上抓緊建立房地產(chǎn)中長期制度。
第四個(gè)問題，如何在中央政府的統(tǒng)一政策指導(dǎo)下，各地區(qū)因地制宜，分類決策，使房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展和當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)。
這些問題，我給有些媒體、單位也反映過一些情況。那么好在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議昨天閉幕了，大家疑慮的問題有了明確的答復(fù)。當(dāng)然，要深刻領(lǐng)會(huì)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，要進(jìn)一步學(xué)習(xí)和消化。
我初步學(xué)習(xí)之后，我感覺到中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議給我們房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的問題涉及到的是六個(gè)方面的內(nèi)容。
第一個(gè)方面就是一個(gè)"堅(jiān)持"，那就是堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖。第二和第三個(gè)方面就是兩個(gè)"促進(jìn)"，第一個(gè)促進(jìn)就是要促進(jìn)房價(jià)合理回歸，第二個(gè)促進(jìn)就是促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。第四個(gè)方面就是要扎實(shí)推進(jìn)保障性安居工程的建設(shè)。第五個(gè)方面，雖然沒有直接對房地產(chǎn)，但是在房地產(chǎn)行業(yè)任務(wù)艱巨，就是推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加強(qiáng)重點(diǎn)領(lǐng)域節(jié)能減排。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)是節(jié)能減排重點(diǎn)領(lǐng)域，所以這項(xiàng)任務(wù)也是相當(dāng)艱巨。第六個(gè)方面就是抓好房地產(chǎn)稅的改革試點(diǎn)。我初步學(xué)習(xí)了一下，我感覺到中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議跟房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的有這六個(gè)方面。
下面我想談一下我個(gè)人的看法。第一點(diǎn)，關(guān)于堅(jiān)持房地產(chǎn)政策不動(dòng)搖的問題。因?yàn)檫@個(gè)問題大家都比較關(guān)心，為什么堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖？主要是調(diào)控政策的方向是正確的，包括限購、限貸、限價(jià)這些方向是正確的。尤其大家議論比較多的限購，盡管限購政策在去年提出來的時(shí)候主要是針對房價(jià)上漲過快、房價(jià)過高、供應(yīng)偏緊的地區(qū)在一定時(shí)間里的限購。雖然現(xiàn)在限購的城市漲幅已經(jīng)不漲了，或者下來了，供應(yīng)也不偏緊了，甚至是供大于求了，但是一些地方的房價(jià)還是偏高。而且凡是限購的城市，從人均土地占有量來講都是比較緊張的。我們住房問題要解決土地占有的相對公平問題，土地資源配置相對合理的問題，不可能有錢人買很多房，沒有錢的人租不到房。所以在這個(gè)情況下面，我覺得調(diào)控的方向是正確的，所以必須要堅(jiān)持。當(dāng)然它將來肯定要有一些政策來取代它，比如說將來的房產(chǎn)稅問題、差距的信貸稅收政策問題，但這些問題又牽涉到信息制度的健全和稅收制度的健全，有一個(gè)過程，但是這個(gè)方向和政策是不會(huì)動(dòng)搖的。
第二個(gè)問題，關(guān)于促進(jìn)房價(jià)的合理回歸問題，這個(gè)問題說實(shí)在的很難回答，大家也很關(guān)心，我也老在考慮這個(gè)問題。我們這些年房價(jià)確實(shí)有一些地方房價(jià)上漲過快，我看到北京新京報(bào)的資料，從2003年到2010年北京的房價(jià)平均上漲到4.9倍，這確實(shí)上漲很快。當(dāng)然房價(jià)上漲的原因很復(fù)雜，既有供求關(guān)系的原因，又有流動(dòng)性過剩，老百姓投資渠道不暢的原因，還有土地、勞動(dòng)力成本上升的原因，住房品質(zhì)提升的原因，當(dāng)然也不排除我們一些開發(fā)企業(yè)有追求利潤的原因。深層次來講，還有地方政府和中央政府過度依賴于土地財(cái)政的原因。要解決這些問題，我想肯定要采取綜合的辦法，但是采取綜合的辦法又有一個(gè)過程。
所以對房價(jià)的合理回歸，要準(zhǔn)確回答這個(gè)問題也很難，怎么是合理回歸？我想對合理回歸應(yīng)該有一個(gè)解釋。目前來講，一些地方往往采取的是幾種辦法，比如說房價(jià)上漲過快的地方規(guī)定了限價(jià)銷售的幅度，一些企業(yè)在以合理價(jià)格促銷，這是一種辦法。一些價(jià)格比較平穩(wěn)的地方規(guī)定了房價(jià)的上漲要低于居民收入增長幅度，這又是一種辦法。還有一種，像中西部個(gè)別地方，像重慶曾經(jīng)提出房價(jià)收入比為基數(shù)，來結(jié)合當(dāng)?shù)乩习傩帐杖肭闆r和普通商品房價(jià)格，就提出來夫婦倆人工作六七年以后可以買一套60平米的普通商品房，當(dāng)然普通商品房也是當(dāng)?shù)氐钠骄鶅r(jià)格，所以各地都在給房價(jià)合理回歸做探索，我這兩天也向有關(guān)部門建議，對房價(jià)合理回歸即要有定型表述、又要有定量表述，便于操作。但是不管怎么說，中央政府明確提出房價(jià)要調(diào)合理的回歸程度。所以對房地產(chǎn)企業(yè)來說要以合理價(jià)格來促銷，我想這個(gè)方面我們的企業(yè)也有一些經(jīng)驗(yàn)，比如說恒大、萬科今年的銷售情況不錯(cuò)，他們也是帶頭以合理價(jià)格銷售的，這樣贏得市場的主動(dòng)。
第三個(gè)問題就是抓住宏觀調(diào)控政策，已取得一定成果的寶貴時(shí)間，抓緊建立房地產(chǎn)中長期制度，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議講的第二個(gè)促進(jìn)。我自己感覺要促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，又要處理好房價(jià)的合理回歸，怎么來銜接上一個(gè)重要的問題，就是要抓緊利用目前房價(jià)調(diào)控相對比較穩(wěn)定的機(jī)遇，或者有一些地方房價(jià)開始松動(dòng)下降的機(jī)遇來抓緊建立中長期制度。
作為我們房地產(chǎn)行業(yè)，我經(jīng)常給上面反映，就是房地產(chǎn)行業(yè)更需要有一個(gè)穩(wěn)定的市場和穩(wěn)定的市場預(yù)期，要有穩(wěn)定的政策，因?yàn)轫?xiàng)目有兩三年的開發(fā)周期，而且我多次反映，今年這幾個(gè)月以來，房地產(chǎn)的開發(fā)投資，新開工面積下降對后兩年的房地產(chǎn)市場是有影響的，這主要跟房地產(chǎn)企業(yè)投資信心不足有關(guān)，跟對市場的預(yù)期不明有關(guān)。
所以，我始終感覺到我們的調(diào)控，前段時(shí)期集中調(diào)控房價(jià)是對的，但是調(diào)控的最根本的目標(biāo)還是要解決老百姓住有所居，和促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，那么為了達(dá)到這個(gè)根本的目標(biāo)就要建立中長期制度。
在中長期制度方面，怎么樣摸清老百姓住房基本情況，抓緊制定住房建設(shè)的五年規(guī)劃和年度計(jì)劃，切實(shí)能夠付諸實(shí)施。我講的住房建設(shè)規(guī)劃不光是保障性住房規(guī)劃，住房性規(guī)劃也要制定，這個(gè)在發(fā)達(dá)國家也有，比如說韓國、日本，包括香港他都有五年規(guī)劃，但是我們就沒有這種歸回，當(dāng)然有地方制定了，但中央政府還沒有制定。
又比如說，當(dāng)前密切跟蹤市場的變化，規(guī)范市場行為，做好市場下行和企業(yè)在洗牌過程當(dāng)中的風(fēng)險(xiǎn)防范，防止拖欠工程款等問題發(fā)生。因?yàn)橛幸恍┢髽I(yè)比較難受，就有可能拖欠工程款，如果拖欠工程款，又拖欠農(nóng)民工工資，對我們這個(gè)行業(yè)的形象有損的，所以我提醒大家這個(gè)問題一定要注意。
又比如，怎么樣合理界定中央政府和地方政府在制權(quán)基礎(chǔ)上面，規(guī)范二者在土地收益上的分配，提高土地出讓凈收益用于保障性住房建設(shè)的比例。因?yàn)樵瓉硎峭恋爻鲎層糜诒Ｕ闲宰》康膬羰杖胧?0%，現(xiàn)在普遍感覺資金不足，那怎么辦？我曾經(jīng)建議要大幅度提高這個(gè)比例。
又比如怎么樣在房地產(chǎn)的稅收試點(diǎn)上面，在限購城市里頭擴(kuò)大范圍，要總結(jié)重慶、總結(jié)上海試點(diǎn)的基礎(chǔ)上總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，在各城市擴(kuò)大試點(diǎn)，同時(shí)要減少流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收，鼓勵(lì)有多套住房居民將多余的住房推向二手房市場和租賃市場。另外要加快房地產(chǎn)的金融創(chuàng)新，拓寬房地產(chǎn)融資渠道，包括拓寬保障房的投融資渠道。要加強(qiáng)房地產(chǎn)的用地制度的創(chuàng)新。這里是有兩個(gè)部分，一個(gè)將城市建設(shè)用地的增加和農(nóng)村用地減少掛鉤，另一個(gè)對愿意在城鎮(zhèn)居住的落戶的農(nóng)民工，將其農(nóng)村的宅基地及房產(chǎn)作為資產(chǎn)流動(dòng)，提高他們在城市購買和城市承租住房的能力。這是關(guān)于中長期制度的建設(shè)。我想如果我們利用調(diào)控的間隙，抓緊中長期制度的建設(shè)，那么我們就能夠促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康發(fā)展。
第四個(gè)問題，關(guān)于扎實(shí)推進(jìn)保障房安居工程建設(shè)的問題，因?yàn)橹醒虢?jīng)濟(jì)工作會(huì)議講得很清楚，一個(gè)是擴(kuò)大投融資的問題，一個(gè)是加強(qiáng)建設(shè)運(yùn)營管理問題，另一個(gè)保障性住房主要是解決城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房困難、新參加工作人的住房困難，符合條件的農(nóng)民工住房問題，這個(gè)已經(jīng)講得很清楚了，我不展開了。
第五，關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整結(jié)構(gòu)和節(jié)能減排的問題。調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和節(jié)能減排講了很多年，在我們這個(gè)領(lǐng)域，特別是建筑的節(jié)能問題講得時(shí)間就更長，但是客觀來講有所成效，但是收效不太明顯。
在黨的十七大報(bào)告里頭還專門強(qiáng)調(diào)了要從調(diào)整需求結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、要素投入機(jī)構(gòu)三個(gè)方面來加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式。所以我想這次的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議又專門強(qiáng)調(diào)要加快調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，加大節(jié)能減排力度，這個(gè)問題在我們的行業(yè)應(yīng)該說非常緊迫。
根據(jù)中央提出來調(diào)整結(jié)構(gòu)問題，在十七大報(bào)告里頭就提出了要從調(diào)整需求結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、要素投入結(jié)構(gòu)三個(gè)方面來轉(zhuǎn)變。比如說需求結(jié)構(gòu)，我們涉及到消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級、經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展，這是需求結(jié)構(gòu)，在前十年是旺盛的，但是在后十年有一些城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展是我們需求的強(qiáng)勁動(dòng)力，但是有一些可能需求要相應(yīng)的減少。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面，涉及到了建立雙軌制的保障體系，規(guī)范發(fā)展二手房市場和租賃市場、盤活貨存量房問題。另外產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)還涉及到住宅地產(chǎn)和非住宅地產(chǎn)的協(xié)調(diào)發(fā)展問題。要素結(jié)構(gòu)的調(diào)整，主要是涉及到土地政策和金融政策的調(diào)整問題。
所以我想如果我們仔細(xì)地分析一下這幾個(gè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，我們感覺到今后的十年，我們的前十年房地產(chǎn)快速發(fā)展的十年，我們后十年肯定是一個(gè)常態(tài)發(fā)展的十年。另外，我們也由過去的賣方市場為主逐步向買方市場為主。以新房的銷售為主向租售并舉轉(zhuǎn)變，以量的增加為主向性價(jià)比提升為主轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)業(yè)態(tài)由住宅一枝獨(dú)秀向多業(yè)態(tài)協(xié)調(diào)發(fā)展轉(zhuǎn)變。我們相信通過市場有序競爭，企業(yè)的集中度提高，行業(yè)的發(fā)展也會(huì)健康發(fā)展。
關(guān)于節(jié)能減排問題，因?yàn)槲覀兪枪?jié)能減排的重點(diǎn)行業(yè)。我們協(xié)會(huì)和中國房地產(chǎn)研究會(huì)今年開了很多會(huì)議，我們的劉會(huì)長多次講話，在中華網(wǎng)、在很多的報(bào)刊上也有大量的報(bào)道。我就不展開了。
大家都關(guān)心這樣一個(gè)問題，今年的房地產(chǎn)中央的政策是不是在打壓？我始終是這個(gè)意思，中央要抑制的是兩塊，一個(gè)是投資炒作這塊，一個(gè)是抑制房地產(chǎn)的過快上漲到合理回歸。對于其他的，我自己感覺到因?yàn)榉康禺a(chǎn)畢竟在經(jīng)濟(jì)和民生方面都占有很大的份額，而且我們國家經(jīng)濟(jì)要平衡發(fā)展。不管怎么說，他也是希望房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的。所以作為我們的房地產(chǎn)企業(yè)重要的是要順應(yīng)政策，自己練好內(nèi)功，加強(qiáng)管理，促進(jìn)自己的健康發(fā)展。謝謝大家！
主持人：謝謝朱中一先生的精彩演講，請您在臺(tái)下就坐，稍事休息。
接下來繼續(xù)我們今天的年度演講，我們有請演講嘉賓：建設(shè)部政策研究中心主任秦虹女士。演講的題目是房地產(chǎn)：政策與市場。
秦虹：大家上午好。我先更正一下，建設(shè)部在2008年已經(jīng)更名為住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，簡稱住房城鄉(xiāng)建設(shè)部。
每到年底大家都在總結(jié)、回顧過去一年的情況，展望未來。我想我個(gè)人也談一點(diǎn)我回顧和展望個(gè)人的心得體會(huì)。談?wù)務(wù)吆褪袌鰞蓚€(gè)方面。
第一，政策，明確預(yù)期。今年房地產(chǎn)調(diào)控政策從1月26號“國八條”出臺(tái)，1月27號上海、重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)，開始方案對外公布。這一年來，我們的市場就在圍繞著政策、限購政策什么時(shí)候退出，會(huì)有什么樣的新政策出臺(tái)，房地稅試點(diǎn)什么時(shí)候擴(kuò)大，不斷的猜測、分析、演繹的過程中度過了這整整一年。
這個(gè)政策預(yù)期不穩(wěn)定，所以造成了市場各方主體對未來市場的預(yù)期不穩(wěn)定，我們就很難判斷這個(gè)市場到底會(huì)發(fā)生什么樣的變化？所以我覺得這一年可以說和往年也有這個(gè)情況，政策方向預(yù)期不穩(wěn)定，帶來各種各樣的分析和判斷，這里面要么大家一哄而上，要么集體觀望，所以市場總是沒有出現(xiàn)穩(wěn)定的發(fā)展，合適發(fā)展的規(guī)律很難體現(xiàn)出來。在一哄而上的過程中，在集體觀望的過程中有的恐怕也踩錯(cuò)了政策點(diǎn)，有的也錯(cuò)過了發(fā)展良機(jī)，這跟政策預(yù)期不穩(wěn)有很大關(guān)系。今后，市場非常需要明確未來政策方向、政策預(yù)期，這樣才給我們市場各方主體明確對市場的判斷預(yù)期，開發(fā)商或是購房都才能可以做出自己理性的選擇。
明確政策預(yù)期，我覺得從政策的制定，宏觀政策、中央政策和各個(gè)地方政策以及各個(gè)部門的政策細(xì)化等方面要圍繞穩(wěn)定的政策方向、目標(biāo)來配套出臺(tái)。不能說我們總的政策目標(biāo)和具體細(xì)化的目標(biāo)相脫節(jié)，這不是我們穩(wěn)定政策和明確政策預(yù)期的方向。同時(shí)我們?nèi)绾沃贫ㄕ撸残枰鱾€(gè)地方政府和各個(gè)部門在落實(shí)過程中也要認(rèn)真落實(shí)，不要走樣和變通。
09年的時(shí)候，當(dāng)時(shí)我們政策說對第一套購房者，如果買房的話，政府可以在銀行貸款利率上可以打7折的貸款優(yōu)惠，但是執(zhí)行的結(jié)果怎么樣？執(zhí)行的結(jié)果無論你買第二套、第三套、第五套房都能拿到銀行貸款利率的打折優(yōu)惠。到2009年全年，我們看了前20個(gè)城市的平均個(gè)人住房抵押貸款的利率是8.5折，這說明執(zhí)行中沒有嚴(yán)格執(zhí)行政策，即使政策是明確的，但是執(zhí)行走樣了，也沒有使我們的市場真正能夠清楚政策到底是什么樣的政策。
包括現(xiàn)在，我們對首套房的政策，自去年“國十條”以來政策是明確的，我們沒有更多的調(diào)整。但是在今年，我們看到首套房貸款的時(shí)候有些銀行提高了首套房貸款利率，那媒體就不停的問，這政策怎么又變了？政策什么時(shí)候改回來？我覺得這和政策沒有關(guān)系，我們的政策從去年的“國十條”開始，對首套房的態(tài)度到現(xiàn)在是沒有改變的，我們沒有在政策上說要提高首套房的貸款利率。但是在實(shí)際上執(zhí)行中也走了樣，就造成一個(gè)結(jié)果，本來政策是鼓勵(lì)和支持首套房買房的，但是在實(shí)際中，雖然房價(jià)有所松動(dòng)、下調(diào)，但是由于貸款利率的上升，也使購房者增加購房負(fù)擔(dān)，這和政策方向是不一致的。所以，我覺得明確政策預(yù)期，對今后市場穩(wěn)健發(fā)展非常關(guān)鍵，首先從政策的制定方面要明確預(yù)期，無論是大政策還是細(xì)化政策，在執(zhí)行過程中也要堅(jiān)定不移地執(zhí)行，不要走樣。
那么，我們未來政策預(yù)期應(yīng)該是什么樣的？怎么明確未來政策預(yù)期？我再談?wù)勎覀€(gè)人的體會(huì)。
我個(gè)人在這些年的研究過程中，我個(gè)人覺得處于中國目前發(fā)展階段，我們中國的房地產(chǎn)市場目前面臨的外部發(fā)展環(huán)境所決定中國的政策、方向就應(yīng)該堅(jiān)持兩條。
第一條就是控制住宅市場的投機(jī)、投資性需求，支持自住型，包括改善型的住房需求；第二條就是關(guān)注民生，要保障低收入家庭的住房困難的問題解決。這應(yīng)該非常清楚，我個(gè)人認(rèn)為就應(yīng)該堅(jiān)持這樣的政策預(yù)期，堅(jiān)持這樣一個(gè)政策目標(biāo)的話，我們其他的政策都應(yīng)該圍繞著一個(gè)明確的政策方向去出臺(tái)。
比如說，大家現(xiàn)在都在猜限購，什么時(shí)候就不限購了？就不執(zhí)行了？就退出了？政策就轉(zhuǎn)向了？房產(chǎn)稅將來什么時(shí)候會(huì)擴(kuò)大？會(huì)推向全國？
我覺得，如果我們有了這樣一個(gè)政策目標(biāo)的話，其實(shí)大家沒有必要關(guān)心限購什么時(shí)候退出，房產(chǎn)稅什么時(shí)候擴(kuò)大。因?yàn)闊o論是限購、房產(chǎn)稅、還是其他政策手段，所有政策控制的對象都是住宅市場的投機(jī)、投資性需求，不會(huì)傷及到真正的自住型需求。有這樣一個(gè)認(rèn)識和判斷的話，如果我們真有這樣的政策出臺(tái)，我們控制政策目標(biāo)一致的，無論是具體政策形式是什么，我們的政策希望達(dá)到的結(jié)果是一致的，我想我們的企業(yè)就會(huì)有一個(gè)對自己將來所開發(fā)的產(chǎn)品、供應(yīng)的對象、定位就應(yīng)該有明確的戰(zhàn)略，就很容易確定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。
那么現(xiàn)在，我們在這樣的政策預(yù)期目標(biāo)下，怎么理解當(dāng)前中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出來的“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖”。我覺得就是堅(jiān)持對投機(jī)、投資者需求的控制，滿足自住、合理的住房需求和大力建保障性住房。
那么又怎么理解“促進(jìn)房價(jià)回歸到合理水平”？我個(gè)人理解，促進(jìn)房價(jià)回歸合理水平，四個(gè)促進(jìn)：
第一個(gè)促進(jìn)，促進(jìn)房價(jià)水平在社會(huì)大眾承受范圍之內(nèi)，而不是小眾承受范圍內(nèi)。使房價(jià)變化水平和收入變化水平兩者越來越接近，不是兩者分離得越來越遠(yuǎn)。這是第一個(gè)促進(jìn)，促進(jìn)房價(jià)水平在社會(huì)大眾承受范圍之內(nèi)。
第二個(gè)促進(jìn)，促進(jìn)過去由于炒作投機(jī)所推動(dòng)的一些不合理的房價(jià)的過度快速上漲，使它適度的進(jìn)行調(diào)整。我們看到很多城市，包括一些城市的部分地區(qū)它們房價(jià)是怎么起來的，是靠一些概念、投資性的需求在短時(shí)間內(nèi)大幅度推動(dòng)上去的，這樣一些的房價(jià)上漲本身存在著不合理性，應(yīng)該通過我們的政策預(yù)期和市場的調(diào)整，讓它回歸到、調(diào)整到合理水平。
第三個(gè)促進(jìn)，應(yīng)該是促進(jìn)房價(jià)的變化幅度，有利于平衡社會(huì)各方、多方的利益關(guān)系。房價(jià)的變動(dòng)，應(yīng)該說房價(jià)確實(shí)是各種利益、各種矛盾的結(jié)合體，我們買房和沒買房的，貸款和沒貸款的，抵押物和貸款的，先買房和后買房的，在房價(jià)變動(dòng)中利益都會(huì)受到不同的影響，包括房價(jià)的調(diào)整和上下游的一些關(guān)系，我們的部門、個(gè)人、企業(yè)和銀行、貸款者之間的關(guān)系都在房價(jià)調(diào)整變化中利益都會(huì)發(fā)生變化。所以房價(jià)怎么合理回歸呢？應(yīng)該促進(jìn)房價(jià)變化幅度在有利于平衡多方的利益主體關(guān)系。
第四促進(jìn)，應(yīng)該是促進(jìn)包括地價(jià)在內(nèi)的各種要素與房價(jià)一起同步調(diào)整。怎么理解房價(jià)回歸到合理水平，不是大家所理解的簡單漲價(jià)還是降價(jià)的關(guān)系，因?yàn)榇_實(shí)很復(fù)雜，個(gè)人理解是有多層含義的。
所以，今后的市場發(fā)展很重要的關(guān)鍵就是需要我們明確政策預(yù)期，政府方向?qū)@個(gè)預(yù)期還是明確的，同時(shí)要穩(wěn)定政策預(yù)期，引導(dǎo)市場能夠平穩(wěn)健康發(fā)展。
第二方面，市場。應(yīng)該說過去一段時(shí)間，中國的房產(chǎn)市場經(jīng)歷過快速膨脹、粗放發(fā)展，成為了各行各業(yè)人人都希望在這個(gè)產(chǎn)業(yè)里面進(jìn)行淘金的行業(yè)。
今后怎么看待房產(chǎn)市場？我個(gè)人的兩個(gè)觀點(diǎn)：第一，短期看市場慣性還會(huì)下行，長期看仍有空間，還會(huì)增長。為什么說短期看市場慣性還會(huì)下行？我一直認(rèn)為今年房產(chǎn)市場的調(diào)整仍然是結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，也就說有好有差，成交量有正增長的城市，有負(fù)增長的城市；價(jià)格呢，有上漲的項(xiàng)目，有下降有項(xiàng)目；企業(yè)呢有發(fā)展的，還有一些資金過得比較好的企業(yè)，也有一些企業(yè)已經(jīng)被迫賣項(xiàng)目，今年可能日子都很難過下去的一些企業(yè)。
所以，整體上今年的情況是一個(gè)結(jié)構(gòu)性的調(diào)整。但由于房地產(chǎn)調(diào)控政策效果在逐漸顯現(xiàn)，我們在堅(jiān)持房產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖的情況下，政策效果還會(huì)繼續(xù)顯現(xiàn)。市場有慣性的，所以我們可以看到，從四季度開始看到市場向下的形勢還會(huì)延續(xù)。所以短期看市場的調(diào)整還會(huì)延續(xù)。
中長期來看，中國在發(fā)展階段所決定的，我們支撐房產(chǎn)市場需求的空間仍然是存在的，我們城鎮(zhèn)化速度無論是快還是慢，城鎮(zhèn)化還在進(jìn)行，這是沒有改變，我們經(jīng)濟(jì)還在發(fā)展，收入還在提高，人們對消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束。
我們的房地產(chǎn)在這樣的發(fā)展過程中，市場空間仍然是存在的，但是我們不可能把今后房地產(chǎn)市場發(fā)展按照前十年的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)復(fù)制到后十年，因?yàn)槲覀兘窈蠓康禺a(chǎn)市場發(fā)展外部環(huán)境跟十年前相比發(fā)生了很大的變化，經(jīng)濟(jì)增長速度，我們從“十二五”開始國家主動(dòng)控制經(jīng)濟(jì)速度，而不像前十年里面，有六年GDP增長速度在10%以上，有三年在9%以上，這樣高速的增長在未來我覺得是很難出現(xiàn)的，我們的外部環(huán)境很復(fù)雜，中國經(jīng)濟(jì)也回歸到理性、穩(wěn)步的增長。
第二個(gè)，我們過去十年有住房制度改革的制度紅利，極大釋放市場需求，我們今后不但沒有住房制度改革，停止福利分房擴(kuò)大市場需求的政策調(diào)整。相反，我們是大力建保障性住房，分流一部分市場需求到保障房這邊來。
第三個(gè)，城鎮(zhèn)化還會(huì)進(jìn)程，但是速度和質(zhì)量和前十年是不能相比的。
第四個(gè)，中國政府也不會(huì)像前十年那樣大量發(fā)行貨幣，貨幣政策應(yīng)該逐漸回歸到我們正常的水平。所以市場未來理性和健康發(fā)展，我們最關(guān)鍵的是我們不能夠因?yàn)橛锌臻g，但是我們不能短時(shí)間內(nèi)過分透支這個(gè)空間，而是要為房地產(chǎn)長遠(yuǎn)發(fā)展留出空間。
我們開發(fā)企業(yè)，特別需要知道政策今后控制什么、支持什么，我們在這樣的政策目標(biāo)下，企業(yè)的定位、選擇企業(yè)的產(chǎn)品，這樣企業(yè)不是整天研究市場，而是研究產(chǎn)品，研究自身企業(yè)如何發(fā)展，這是房產(chǎn)長期持續(xù)發(fā)展是非常有利的。
這是我個(gè)人在年終的個(gè)人體會(huì)，跟大家做一個(gè)匯報(bào)，不代表任何的官方，不代表任何部門。我提醒那些擅長于發(fā)揮、演繹和想象的媒體朋友們注意，以上是我個(gè)人的體會(huì)，僅供大家參考，謝謝大家！
主持人：謝謝秦虹的精彩演講，請到臺(tái)下稍事休息。
兩位嘉賓的演講帶給我們很多思考和觀點(diǎn)，相信大家都會(huì)有自己的判斷。本次論壇年度演講，我們也一如既往地安排了觀點(diǎn)答問環(huán)節(jié)，我們將專門請出特約評論員來與我們的演講嘉賓進(jìn)行互動(dòng)答問。接下來即將進(jìn)入的論壇的第一場觀點(diǎn)答問環(huán)節(jié)：行業(yè)與市：向左走、向右走？
首先有請今天第一回合的特約評論員上臺(tái)就坐，他們是：廣州新城市投資控股集團(tuán)董事長曹志偉；寒桐（廣州）投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同先生。有請兩位上臺(tái)。
接下來有請答問嘉賓：中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一先生；建設(shè)部政策研究中心主任秦虹女士。請朱中一先生、秦虹女士臺(tái)上就坐，與我們臺(tái)上特約評論員一起就“行業(yè)與市：向左走、向右走？”的話題，展開觀點(diǎn)答問與互動(dòng)。
曹志偉：尊敬的嘉賓早上好，我有幾個(gè)問題請教兩位專家。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已經(jīng)明確了要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸，加快普通商品住房的建設(shè)，擴(kuò)大有效的供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，很明確調(diào)控政策的主調(diào)由以前抑制過快增長轉(zhuǎn)為房價(jià)合理回歸。昨天國內(nèi)A股上證指數(shù)剛好回到10年前的最高點(diǎn)，就是2001年的最高點(diǎn)，2245點(diǎn)。我有一個(gè)困惑，我們的房價(jià)應(yīng)該回歸到哪里才算合理？十年前有沒有一個(gè)量化指標(biāo)？與此同時(shí)政府壟斷土地的價(jià)格是否也需要回歸到某一個(gè)合理水平？房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)，以及銀行貸款按揭利息也是否回歸到合理水平？這里有一個(gè)背景，今年中國各地地方政府的基準(zhǔn)地價(jià)正在或者已經(jīng)翻倍調(diào)整，廣州的地價(jià)準(zhǔn)備在這個(gè)月公布，調(diào)升的幅度，如果在中心城區(qū)的話在要翻倍。再有一個(gè)背景，今年各大銀行利潤占到上市公司總額利潤30%，某一位總行行長說銀行賺錢了賺得不好意思了。在這樣的背景之下，我想請問兩位專家，我們這些政府地價(jià)，我們的房價(jià)，我們的銀行利息是否回到哪一個(gè)水平才算合理？預(yù)測一下。
秦虹：其實(shí)政策不會(huì)出一千、兩千、三千這樣的指標(biāo)，房地產(chǎn)本身地域性很強(qiáng)，不同的地區(qū)價(jià)格不一樣。為什么要讓它合理回歸？第一個(gè)促進(jìn)讓社會(huì)大眾承受得起，不是小眾承受得起。房價(jià)的變動(dòng)方向和收入的變動(dòng)方向越來越接近，不是兩者差距越來越遠(yuǎn)。第二個(gè)促進(jìn)，從過去猛烈增長要理性回歸。第三個(gè)促進(jìn)房價(jià)調(diào)整滿足各方的利益主體，不光是簡單的沒買房者，還有買房者，還要考慮銀行是否虧損盈利，還有貸款者，貸款者不光是住房貸款者，還有以房地產(chǎn)作為抵押后的貸款，所以就是要促進(jìn)包括地產(chǎn)在內(nèi)的要素和房價(jià)同步調(diào)整。剛才講到地價(jià)的變化，基準(zhǔn)價(jià)是很高，關(guān)鍵還是有人買，再高如果沒有人也就沒有任何意義了。
曹志偉：開發(fā)商的房價(jià)及時(shí)下調(diào)，但是地方政府的基準(zhǔn)地價(jià)定了之后，在定拍賣價(jià)的時(shí)候無法打折了，否則就是國有資產(chǎn)流失。昨天我們上午的研討會(huì)也談到這點(diǎn)。謝謝您。
朱中一：剛才我講到了房價(jià)上漲的原因是復(fù)雜的，其中講到土地、勞動(dòng)力等其他成本上漲。說得直白一點(diǎn)，如果讓房價(jià)合理回歸，地價(jià)是否合理回歸？這個(gè)問題我向上面反映過。中央政府現(xiàn)在關(guān)于土地出讓金方面逐步完善。在土地，上面也很為難，因?yàn)槲覀儑彝恋刭Y源稀缺，另外一個(gè)方面土地總感覺招拍掛是公平公正的，但是也在完善當(dāng)中，在限地價(jià)、定房價(jià)制度方面越來越完善。
韓世同：我想問一下朱會(huì)長，您剛才提到中央的房價(jià)調(diào)控方向不動(dòng)搖，我們業(yè)界更關(guān)心，如果重新遇到2008年底的經(jīng)濟(jì)局面，經(jīng)濟(jì)狀況，經(jīng)濟(jì)發(fā)生惡化，是否還會(huì)堅(jiān)持還會(huì)適當(dāng)有所調(diào)整？
朱中一：這個(gè)問題應(yīng)該由巴曙松來回答更好。我們學(xué)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要認(rèn)真學(xué)。首先加強(qiáng)宏觀調(diào)控是針對全局的，因?yàn)閲H經(jīng)濟(jì)不確定性、復(fù)雜性、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的不確定性，所以我們既要堅(jiān)持宏觀調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，同時(shí)又要有針對性、靈活性、預(yù)見性。這樣預(yù)示了國際形勢如果像08年那么嚴(yán)峻，我們整個(gè)大政策都要調(diào)，如果大政策要調(diào)，房地產(chǎn)的政策也會(huì)調(diào)。就目前來講，現(xiàn)在還沒有到那個(gè)程度。
韓世同：針對房價(jià)回歸合理，你提到三個(gè)方面，三個(gè)探索。限價(jià)政策在我看來帶有一點(diǎn)弄虛作假，暫時(shí)不讓房價(jià)高賣，暫時(shí)獲得好像回歸到正常價(jià)值。還有收入，房價(jià)增長的速度低于收入的比重，其實(shí)收入的比重很小，但是房價(jià)的比重很大，每個(gè)都是10%，增長的速度永遠(yuǎn)跟不上的，這個(gè)好象不太合理。如果按照重慶模式，意味著有很多地方的房價(jià)下降50%。這三個(gè)方面，如果你們給中央決策提一個(gè)建議的話？你更傾向于哪一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)？
朱中一：這個(gè)一開始我們講了，對這個(gè)問題是最難回答的問題。這個(gè)問題最本質(zhì)的意思是什么？我自己感覺就是有泡沫的地方把泡沫擠掉，這是本質(zhì)。如果沒有泡沫，你還會(huì)有所增長。但是不要房地產(chǎn)上漲慢一點(diǎn)。房價(jià)確實(shí)泡沫，但不是全面性的泡沫。比如說上海地區(qū)房價(jià)上漲快，因?yàn)闈q得快、降得也快。這個(gè)問題也是因地制宜的。
韓世同：秦主任，你剛才講到銀行利率有波動(dòng)，使政策預(yù)期無法控制，"國八條"也沒有特別明確，只是講差異性的信貸政策，但是銀行根據(jù)自己的利率，把這個(gè)利率調(diào)整、優(yōu)惠政策作為放貸難的時(shí)候全部放開，一緊張的時(shí)候又減掉。
秦虹：銀行的行為代表政策，政策說得很清楚，去年2010年就明確了。
韓世同：銀行能夠脫離于調(diào)控政策之外嗎？
秦虹：我剛才說了明確政策，制定政策的時(shí)候大政策小政策要一致，其次在執(zhí)行環(huán)節(jié)中要貫徹一致。我剛舉的例子，2009年對首套房貸款利率打折，但是到銀行第三、第五套首套房也
韓世同：現(xiàn)在是限購、限貸允許購買的首次置業(yè)，二次置業(yè)沒有打折。
秦虹：我們的政策規(guī)定首套房首付30%。提高利率的是第二套以上的。
韓世同：銀行的行為沒有按照政策？
秦虹：銀行有問題。我們政策沒有調(diào)整，銀行你為什么要這樣搞啊？這是一個(gè)問題。
朱中一：在宏觀調(diào)控里頭，一定要做好頂層政策，第二在中央政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下之下大家協(xié)調(diào)，銀行帶有商業(yè)。
韓世同：我是贊同銀行肯定是追求利潤的，但是在頂層設(shè)計(jì)上有一些采取財(cái)政補(bǔ)貼會(huì)不會(huì)更好一點(diǎn)？如果要銀行自己掏腰包，可能制度設(shè)計(jì)有點(diǎn)不合理。我認(rèn)為是這樣的。
曹志偉：銀行表面是賺錢的時(shí)候是銀行，虧錢的時(shí)候是國有銀行，他們只是賺得不好意思的時(shí)候是商業(yè)銀行，他的模式和利率實(shí)際是壟斷的。
主持人：謝謝朱中一先生、秦虹女士，謝謝臺(tái)上的特評論員的精彩問題，也謝謝全體與會(huì)嘉賓的積極參與，請各位嘉賓回座休息。
下面我們有請今天年度論壇的第三位演講嘉賓，他們是青島海爾地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司董事長兼首席執(zhí)行官盧鏗先生；他演講的題目是創(chuàng)新突圍、贏在轉(zhuǎn)折處。
盧鏗：各位上午好！我們今天在一個(gè)很特別的歷史時(shí)期，最大的變化是我們的工業(yè)時(shí)代向后工業(yè)時(shí)代過渡，這是平常根據(jù)我對時(shí)代觀察所感覺到的，大家也看到這個(gè)時(shí)期變化也非常多。我們這個(gè)行業(yè)已發(fā)生的變化，大家看到行業(yè)調(diào)控政策已處于嚴(yán)重的糾結(jié)中，對民生的關(guān)注繼續(xù)明顯加強(qiáng)等很多變化，中央和地方政府在利益上有很大分歧，企業(yè)靠土地升值獲利的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束等等，有很多變化。這個(gè)變化導(dǎo)致今天市場、媒體、開發(fā)商、政府、銀行、各界對這個(gè)行業(yè)困惑和不解。這是我個(gè)人的觀點(diǎn)。我覺得樓市的調(diào)控是正確的，可能由于一刀切的關(guān)系，使得本來幾個(gè)城市樓價(jià)飆升生病，讓全國各個(gè)城市吃藥，五六線城市吃藥，吃藥還吃出毛病出來。所以這個(gè)行業(yè)里面，可能由于政策執(zhí)行的一些偏頗出現(xiàn)的新毛病。新華社有一個(gè)記者發(fā)表有一個(gè)文章：房地產(chǎn)要調(diào)控到民眾滿意的政治水平。我個(gè)人認(rèn)為文章存在令人質(zhì)疑之處，這篇文章很多地方報(bào)紙沒有直接轉(zhuǎn)摘，也沒有太多的理論跟進(jìn)。
我個(gè)人認(rèn)為這次樓市量價(jià)齊跌的態(tài)勢可能是一種假摔，不要太樂觀。假摔是暫時(shí)性波動(dòng)，因?yàn)橐韵乱恍┰?，比如說我們感覺到媒體的呼聲已經(jīng)超過政府的聲音，各級地方政府正忙于換屆，換屆后又有一論新的發(fā)展競賽，因?yàn)榘l(fā)展競賽是不可逆轉(zhuǎn)的。另外不少地方政府已經(jīng)陷入嚴(yán)重的債務(wù)危機(jī)。我們得到的公開數(shù)字是10.7萬個(gè)億。我聽說還要翻一倍，20萬億，什么概念？接近一年GDP的一半，也就是說地方政府的債務(wù)平臺(tái)可能會(huì)產(chǎn)生的金融危機(jī)的影響其實(shí)是潛在的。各級政府都知道，房價(jià)跌40%銀行受得起，我覺得這是不負(fù)責(zé)任的，至少只是偏重于金融、銀行的角度受得起，但是其實(shí)還有其他的，比如說房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)出現(xiàn)很嚴(yán)重的問題，比如說鋼鐵，鋼鐵下來了，我們鋼鐵大國，現(xiàn)在下來了，制造、加工業(yè)下來了，運(yùn)輸業(yè)、制造業(yè)下來了，接下來還有多少的行業(yè)下來？不知道。今天對于房地產(chǎn)調(diào)控，我覺得一方面必要，一方面要注意調(diào)控的實(shí)際效果和方法。
不久前陳淮主任曾經(jīng)說中國樓市還有二十年的輝煌，我覺得這句話有道理，因?yàn)樵谛袠I(yè)里面至少還有20年，比如說美國的房地產(chǎn)行業(yè)，盡管有波動(dòng)，房地產(chǎn)作為三大支柱之一支撐美國發(fā)展的一方面。所以有理由支撐這句話，比如說人口城市化，還有地方財(cái)政暫時(shí)無可替代的收入來源，另外唯一的重要一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)，可拉動(dòng)近百個(gè)行業(yè)的發(fā)展。另外剛性的需求，我們?nèi)シ纸夂徒鈽?gòu)剛性需求，中國的剛性需求跟國外是一樣的。外貿(mào)必然下跌和投資不可能再像09年那樣突然花幾萬個(gè)億的情況下。還有內(nèi)需結(jié)構(gòu)，就是房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)，如果把房地產(chǎn)拿掉，或者只靠保障房支撐房地產(chǎn)業(yè)，對其他行業(yè)有很大的影響。比如說商品房拉動(dòng)的行業(yè)比保障房拉動(dòng)的行業(yè)多得多。
我們海爾地產(chǎn)渡過危機(jī)當(dāng)中的思考。簡單說就是"創(chuàng)新"，面對復(fù)雜的行業(yè)背景和國內(nèi)的一些經(jīng)濟(jì)社會(huì)背景的情況下，企業(yè)惟有選擇創(chuàng)新出現(xiàn)突圍。
房地產(chǎn)企業(yè)有很多方面可以創(chuàng)新的，比如說管理思想、文化理念、產(chǎn)品技術(shù)、成長模式、工作方法、營銷手段等都可以創(chuàng)新。
海爾地產(chǎn)希望成為創(chuàng)新領(lǐng)先型企業(yè)，因?yàn)楹柊◤堉飨枷氲木杈褪?quot;創(chuàng)新"兩個(gè)字，我們在管理思想方面跟著海爾的 管理模式，因?yàn)楹柕墓芾砟Ｊ秸谶M(jìn)行一次超越時(shí)空的探索，很可能成為工業(yè)革命時(shí)代以后的200多年來繼泰勒、福特、豐田之后的第四代產(chǎn)業(yè)模式，海爾地產(chǎn)作為試驗(yàn)田，將成為海爾管理模式的第一個(gè)跨行業(yè)的試驗(yàn)田。在商業(yè)模式方面，產(chǎn)品、服務(wù)方面我們有很多的探索。我去海爾4年多，我那天歸納了一下，我們實(shí)際上、正在進(jìn)行、已經(jīng)進(jìn)行、未來進(jìn)行探索的20多項(xiàng)，我簡單地過一下。
第一，海爾管理模式的地產(chǎn)版，如果成功了跟同行進(jìn)行分享。海爾管理模式的核心實(shí)際上顛覆了第三代管理思想，突破了碎片化時(shí)代的管理學(xué)，這是稻盛和夫的阿米巴都沒有突破的方向。
第二，為了避開對商品住宅的調(diào)控，我們進(jìn)行片區(qū)開發(fā)，現(xiàn)在抓緊進(jìn)行的有三到四個(gè)項(xiàng)目，最近也在談新的，都是幾個(gè)平方公里的，因?yàn)楹栍幸恍┨厥獾谋尘昂唾Y源，以及公信力、和政府的關(guān)系。
第三，一方面我們不愿意去舉牌，進(jìn)行不理性競爭，我們也不會(huì)收購一般的二手地，所以我們對特殊適合海爾去拿的一手地做歸納，有很多形式、方式。
第四、工業(yè)地產(chǎn)，我們在全球有20多個(gè)工業(yè)地產(chǎn)，最大的在廣東佛山，三千畝地。工業(yè)地產(chǎn)除了廠房之外還有物流庫，如果做得過大用不完，做得小不夠，采取的方式是和專門物流公司合作，來解決量交換問題、資源交換問題。所謂一店、一庫，是海爾自己的店，今后海爾突破以前只是依賴國美、蘇寧的銷售模式，會(huì)建自己的店、庫，包括網(wǎng)絡(luò)級的，從旗艦店，從實(shí)到虛。我們做了分工，工業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)的商住系統(tǒng)負(fù)責(zé)建店，工業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)建庫，這樣形成資源互動(dòng)的關(guān)系。
海爾的旗艦店做創(chuàng)新構(gòu)想，在今后商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)中會(huì)加快開發(fā)，海爾地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)開工量可以超過一百萬平方米，這是很大的數(shù)據(jù)。
第五，對于傳統(tǒng)的工業(yè)地產(chǎn)的突破，今后新的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，包括佛山的三千畝產(chǎn)業(yè)園區(qū)，式改為商業(yè)一體、居住型一體。這是歐洲產(chǎn)業(yè)園區(qū)，有利于海爾和地方政府一同去邀請和吸引歐洲的一些中小型集群化的企業(yè)，比如說三五十個(gè)企業(yè)集成進(jìn)入某一個(gè)區(qū)域。這是金融地產(chǎn)和并購的模式，在未來一段時(shí)間，有不少的企業(yè)未必是微型企業(yè)，中小企業(yè)處于各種目的，出現(xiàn)被并購的合作機(jī)會(huì)。這是我們的商業(yè)地產(chǎn)，張主席要求我們在這個(gè)機(jī)會(huì)窗口出現(xiàn)的時(shí)候，自己能夠造就或者持有、購買一些優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。
我們在青島已經(jīng)有一個(gè)云社區(qū)實(shí)驗(yàn)性的展示廳，歡迎各位去參觀。在原來海爾集團(tuán)用戶的基礎(chǔ)上延展出來的更加注意線下服務(wù)的智能服務(wù)體系，使市民的生活通過智能化的系統(tǒng)完善生活品質(zhì)。這是小戶大家的衍生品，我剛好去香港做考察，小戶大家的組合，小戶怎么享受大家的生活，合理使用空間，我們做了一些探索，我們海爾地產(chǎn)不僅做保障房，還有高級公寓房，滿足高級白領(lǐng)的需求，和中產(chǎn)階級人的生活需求。
我們研發(fā)了第九代商業(yè)，已經(jīng)寫了一本書出來，很快會(huì)發(fā)行，在今天當(dāng)中國的商業(yè)地產(chǎn)普遍出現(xiàn)泛濫或者迷盲的時(shí)候，我們這個(gè)創(chuàng)造，希望能夠引起大家的思考。
新東方主義理念，這幾年前提出來對中國建筑風(fēng)格藝術(shù)的探索，我覺得中國成了世界上最大的市場，但是很少有人，包括我們的政府首長，包括設(shè)計(jì)師，包括開發(fā)商，很少有人思考我們的城市是否需要它的風(fēng)格，我不太多機(jī)會(huì)，但是我到廣州之后感覺城市建設(shè)風(fēng)格整體上和其他城市差不多，甚至很亂，我覺得作為世界上最大工地，我們不能不負(fù)責(zé)任，中國的新古典方面我們有八九個(gè)項(xiàng)目在建設(shè)，有的已經(jīng)建設(shè)完工。
這是我們海爾自己兩塊地，主園區(qū)的一部分，和海爾的發(fā)祥地冰箱場，這兩個(gè)項(xiàng)目做成青島文化創(chuàng)意生活中心，第一塊是40萬平方公里，第二塊是23萬平方公里。
這是企業(yè)對內(nèi)部創(chuàng)新的土壤，和環(huán)境的構(gòu)建，我們希望企業(yè)鼓勵(lì)創(chuàng)新、激勵(lì)創(chuàng)新，讓創(chuàng)新的人在企業(yè)里面生存得更好、發(fā)展得更好。這是我們的研發(fā)方式，我們在策劃和研發(fā)方面采取模塊方法，我們必須面對大的項(xiàng)目，我們需要對很短時(shí)間對項(xiàng)目進(jìn)行判斷，我們對產(chǎn)品的組合進(jìn)行了模塊化研究，基本上形成于系統(tǒng)，這樣很容易通過組合就能夠形成地方判斷、價(jià)值判斷。
最后物業(yè)管理，通過云社區(qū)和海爾的云電視和所有客戶接觸的方式，我們借鑒寶馬七汽的設(shè)計(jì)模式，讓所有設(shè)計(jì)能夠跟客戶聯(lián)系起來，讓我們今后每一個(gè)海爾地產(chǎn)的住民和每一臺(tái)電視都能夠跟我們的設(shè)計(jì)部門、研發(fā)部門對話。這是海爾的虛實(shí)網(wǎng)上市方案。這是物業(yè)管理通過云社區(qū)的智能化系統(tǒng)，硬軟件，從物業(yè)管理和社區(qū)服務(wù)的革命，我們跟人家合作，做大物業(yè)管理。所以我們對自己的研究，希望海爾地產(chǎn)由于具備了創(chuàng)新領(lǐng)先型企業(yè)的條件，所以我們在這些方面發(fā)揮我們的優(yōu)勢，成為中國房地產(chǎn)界創(chuàng)新領(lǐng)先型企業(yè)。謝謝各位！
主持人：謝謝盧鏗先生的精彩演講，給我們帶來很多啟發(fā)和新觀念。請盧鏗臺(tái)下就坐。
接下來將請出今天上午最后一位奉獻(xiàn)年度演講的重量級嘉賓，我們有請著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國務(wù)院發(fā)展研究中心金融所副所長巴曙松先生。他演講的題目是：2012年中國宏觀金融政策展望。
巴曙松：謝謝主持人，各位上午好！中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已經(jīng)閉幕，會(huì)議公報(bào)也已公布，我看到很多的解讀，宏觀政策的基調(diào)基本明朗。積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，同時(shí)重點(diǎn)推進(jìn)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。今天上午剛剛也看到中國的資本市場，在全球資本市場連續(xù)11天左右下跌，跌破2200點(diǎn)，也反映各個(gè)方面對經(jīng)濟(jì)增長也好，金融市場走勢也好的一些擔(dān)心和迷盲。剛才我看到朱會(huì)長和秦主任環(huán)節(jié)的對九，地產(chǎn)界的朋友開始從罵政策轉(zhuǎn)到罵銀行，我覺得是有進(jìn)步的，如果真正要有進(jìn)步還得罵自己，沒有自己行業(yè)的反思。因?yàn)橐话阍谙碌倪^程中，調(diào)整的過程中總是想一個(gè)主體罵一下，掩蓋自己決策的失誤，掩蓋自己對政策研究的不清晰，來減緩自己內(nèi)心的自責(zé)，做股票投資一樣，罵證券公司，找一個(gè)分析師來，但是我想罵政策表明你在對抗，沒有著手理解，這次罵銀行，下一次我建議會(huì)議上重點(diǎn)罵自己，我們在行業(yè)把握大勢，自己對內(nèi)部的管理，在自己的反思方面有哪些真正值得改進(jìn)的。
20分鐘的時(shí)間，我想講兩點(diǎn)內(nèi)容：第一，在大的貨幣政策環(huán)境確定穩(wěn)健的背景下，要特別防止年末和明年初的階段性的流動(dòng)性過緊，這是第一個(gè)判斷。第二，關(guān)于中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的公報(bào)，我看了各個(gè)方面的解讀，我從金融政策研究的角度來解讀一些自己的理解，可能目前還沒有看到的，應(yīng)該提醒關(guān)注的，比如說首次在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議里面提出來要進(jìn)一步立定市場化（諧音）。比如說我們又提出來人民幣匯率的表述，保持人民幣匯率基本穩(wěn)定，以前說了幾次，08年形勢比較壞的時(shí)候說了一次，2010年說過一次，匯率目前資本在外流，我來談一些理解。
第一，為什么說要關(guān)注近期在總體上貨幣政策比較穩(wěn)健的情況下要防止出現(xiàn)供給緊張？主要是主從目前大的政策基調(diào)一致，今年是抑制通脹作為宏觀政策的首要任務(wù)，現(xiàn)在物價(jià)回到4.2%，與11月份的數(shù)字，估計(jì)在12月回落。物價(jià)的重要性退后了，增長的重要性靠前了?？傮w上來看，明年的貨幣政策基調(diào)和今年不會(huì)有大的變化。真正的增長亮點(diǎn)還有財(cái)政政策積極的投向。但是從整個(gè)走勢來看，四季度和明年一季度還是慣性回落的過程。在慣性回落的過程中會(huì)使明年的經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)一個(gè)"前低后高"的態(tài)勢?，F(xiàn)在要關(guān)注的是我想把這一次經(jīng)濟(jì)緊縮所達(dá)到的指標(biāo)和08年年底緊縮后期的指標(biāo)做一個(gè)對比，我發(fā)現(xiàn)基本上主要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)已經(jīng)同08年底緊縮后期，或者政策沒有出現(xiàn)全面逆轉(zhuǎn)的指標(biāo)已經(jīng)非常接近了。
為什么總體穩(wěn)健貨幣政策的基調(diào)下防止出現(xiàn)階段性的流動(dòng)性緊縮過渡。理由是我們看到M1，昨天公布指標(biāo)是8%，10月份是8.4%，9月份是8.85%，已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月低于10%，08年年底最低的時(shí)候也是這樣子。PPI、CPI回跌下跌的退縮跟08年差不多?，F(xiàn)在應(yīng)該來說是整個(gè)緊縮政策效果釋放非常充分的階段，而且因?yàn)榻诘馁Y本外流、緊縮效果疊加，增上宏觀增長速度在四季度、一季度回落試圖繼續(xù)回落。
大家看這個(gè)指標(biāo)，和08年回落的時(shí)候比，看看相應(yīng)的指標(biāo)，如果我們?nèi)绻皇钱?dāng)前的數(shù)據(jù)對未來的看法很迷盲。但是跟08年一次緊縮，然后遇到?jīng)_擊，政策進(jìn)行調(diào)整進(jìn)行對比，我們對未來的政策方向有一個(gè)大致把握。和08年的危機(jī)做對比，這兩個(gè)柱狀圖，是內(nèi)部環(huán)境、 外部環(huán)境、政策力度都有不同。從柱狀圖對比說明基本上緊縮力度和緊縮效果和08年的緊縮后期基本水平已經(jīng)接近。我們看PPI的回落，交叉態(tài)勢，下一個(gè)柱狀圖也是上一次貨幣信貸增速，也是接近股底的水平類似。從一系列指標(biāo)對比，目前經(jīng)濟(jì)回落的趨勢也接近08年，但是幅度比08年稍小。我們看帶有隱狀的圖的標(biāo)示，現(xiàn)在緊縮效果已經(jīng)基本到位。但是近期來這兩個(gè)季度應(yīng)該關(guān)注的是防止流動(dòng)性，緊縮過度。我們看左邊的柱狀圖是上次緊縮的后期，在緊縮的后期跟我們現(xiàn)在接近的部分，我們要防止的經(jīng)濟(jì)探底過程中出現(xiàn)簫條。在柱狀圖的隨后又一個(gè)非常陡峭的下降。所以目前的政策操作里面，其實(shí)緊縮效果基本體現(xiàn)得比較充分，但是要防止出現(xiàn)像上次08年在緊縮后期之后實(shí)體經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)非常陡峭的回落?；蛘哒f是軟著落，不是硬著落。這點(diǎn)上基調(diào)上要明確。至少從貨幣角度來，M1的速度已經(jīng)和上次的7.8以下已經(jīng)在同一水平，接下來的四季度和明年的一季度，目前的階段性的放松來防止硬著落，實(shí)際上力度并不明顯。
11月份的信貸投放是5622億，增幅不明顯，其中新增的短期占比比重偏大，表明我們的企業(yè)實(shí)際流動(dòng)性資金還是非常緊。所以階段性放松從信貸方面表現(xiàn)不明顯，從M1的增長方面表現(xiàn)不明顯。前一段時(shí)間降準(zhǔn)備進(jìn)率，大家呼吁在四季度和一季度經(jīng)濟(jì)回落的時(shí)期，探底的時(shí)期適當(dāng)?shù)姆潘?，防止尾部風(fēng)險(xiǎn)，或者在探底過程中跌幅過深，目前來看放松表現(xiàn)不明顯，而特別是在年末和春節(jié)是流動(dòng)性需求非常旺盛的時(shí)期。
所以為什么資本市場出現(xiàn)那么大的調(diào)整？年末有很多企業(yè)流動(dòng)性緊張，需要在資本市場該賣的賣，和流動(dòng)性有關(guān)系。所以從目前的數(shù)據(jù)來看，應(yīng)該防止在經(jīng)濟(jì)回落過程中流動(dòng)性的短缺導(dǎo)致防止軟著落變成硬著落。昨天公布的11月的7.8%的數(shù)據(jù)是我覺得對這個(gè)方面的擔(dān)憂應(yīng)該要強(qiáng)調(diào)得多一些。包括降準(zhǔn)備金率之后，11月份的信貸投放也僅僅5600多億。這兩個(gè)指標(biāo)結(jié)合起來來看，即使是階段性的"放松"表現(xiàn)在信貸方面沒有看出明顯的趨勢，這個(gè)可能使經(jīng)濟(jì)容易在回落、探底過程中出現(xiàn)階段性的疊加和失速，這是需要警惕、關(guān)注的。
第二，我想把我自己學(xué)習(xí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，我覺得跟我們在座的各位房地產(chǎn)行業(yè)可能相關(guān)的部分我再做一些補(bǔ)充、解讀，特別是從金融的角度來做補(bǔ)充和解讀。
一、在房地產(chǎn)那一部分，這個(gè)報(bào)告里面講幾個(gè)方面的內(nèi)容，就是"抓好保障房的投資、融資、建設(shè)"，所以3600萬套保障房是既定的政策目標(biāo)，我在很多省市進(jìn)一步跟蹤、調(diào)研情況來看，盡管我們大家批評，有的抵觸，有的適應(yīng)，但這已經(jīng)成為事實(shí)，對我們行業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響的真實(shí)存在。很多人說今年的開工情況不太好，我到省市了解，可以理解，兩會(huì)下的任務(wù)，回去再開會(huì)、找地、找錢，當(dāng)然在三四季度開始起動(dòng)，我去省市調(diào)研的情況來看，大家簽訂任務(wù)，所以今年要從11月份、10月份有很多城市在啟動(dòng)。所以我自己預(yù)計(jì)明年保障房建設(shè)比今年好，而且分布均勻，這個(gè)對我們行業(yè)的影響是現(xiàn)實(shí)的，而且還會(huì)持續(xù)。
二、促進(jìn)房價(jià)合理回歸。我關(guān)注的是擴(kuò)大有效供給。因?yàn)槲覀?999年以來對房地產(chǎn)調(diào)控有一個(gè)很重要的教訓(xùn)，每次試圖調(diào)控房地產(chǎn)市場抑制需求之后，往往以破壞供給作為代價(jià)，大家一緊張，流動(dòng)性一緊張，土地就不買，就不開工，最后導(dǎo)致供給受到破壞，當(dāng)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)正常之后，可以賣的房子少了。所以我們要關(guān)注下一步政策調(diào)整里面怎么樣能夠鼓勵(lì)我們這個(gè)行業(yè)擴(kuò)大供給，在抑制投資需求的情況下會(huì)采取什么政策措施來擴(kuò)大供給？我覺得2012年值得大家關(guān)注。怎么樣讓大家有動(dòng)力區(qū)開發(fā)呢？所以這里面提了，是值得關(guān)注的關(guān)于房地產(chǎn)方面做的點(diǎn)評。
在調(diào)結(jié)構(gòu)方面，應(yīng)對危機(jī)方面提得多的還是擴(kuò)大消費(fèi)、發(fā)展服務(wù)業(yè)，節(jié)能環(huán)保、促進(jìn)新的產(chǎn)業(yè)增長點(diǎn)形成。這點(diǎn)使得決策者意識到明年外部環(huán)境惡化的同時(shí)，不會(huì)再走08年大規(guī)模信貸投放，以基礎(chǔ)設(shè)施，以及城鎮(zhèn)化房地產(chǎn)作為應(yīng)對危機(jī)的主增長點(diǎn)的道路，基本上可以確定和08年的應(yīng)對手法會(huì)不一樣。大家想帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)三架馬車，出口明年比今年要弱，中國的投資三大塊，基礎(chǔ)設(shè)施增長比較平穩(wěn)，4萬億陸續(xù)完工，房地產(chǎn)調(diào)整再繼，要不用保障房對沖一部分，總體有所回落。接下來就是靠消費(fèi)，要么在投資之外找新的增長點(diǎn)，制造業(yè)和新的服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)，這個(gè)思路其實(shí)已經(jīng)比較清楚了。
在報(bào)道里面，首次提出來要牢牢把握發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)對于中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。實(shí)體經(jīng)濟(jì)，加工制造能力，保持它的競爭力，潛臺(tái)詞對房地產(chǎn)針對而存在的，因?yàn)樵诔鞘谢^程中，過早大幅度房價(jià)攀升，實(shí)際上會(huì)吸引大量的實(shí)體資金進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，推高制造業(yè)的成本，降低制造業(yè)的競爭力，所以提出這一點(diǎn)，表明在未來的增長重點(diǎn)里面關(guān)注實(shí)體經(jīng)濟(jì)加工制造業(yè)的投資。同時(shí)關(guān)注消費(fèi)的增長，以消費(fèi)帶動(dòng)的，或者是以服務(wù)業(yè)帶動(dòng)的經(jīng)濟(jì)，肯定比投資經(jīng)濟(jì)增長的經(jīng)濟(jì)增速會(huì)回落，但是普通老百姓感受的增長未必差那么遠(yuǎn)。大家想一個(gè)普通勞動(dòng)力，現(xiàn)在資本市場也有悲觀，也有樂觀。
我最近遇到德國大的資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，問他關(guān)注什么，他說：我關(guān)注第一是中國普通老百姓、打工者工資一年可能從一個(gè)打工者原來一年一萬、兩萬，變到三四萬、五萬以上之后新增的購買力轉(zhuǎn)向什么。原來中國人把房地產(chǎn)作為超配的資產(chǎn)轉(zhuǎn)成標(biāo)準(zhǔn)配置的資產(chǎn)多余的購買力流向哪里？應(yīng)對危機(jī)的側(cè)重點(diǎn)，這次通過基礎(chǔ)設(shè)施，以及相關(guān)的房地產(chǎn)受益者，這次應(yīng)對的重點(diǎn)從昨天的報(bào)告里面看出來，應(yīng)對手法有很大的差異，愿意接受經(jīng)濟(jì)有所回落，重點(diǎn)轉(zhuǎn)向消費(fèi)、服務(wù)業(yè)。
主持人：謝謝巴曙松精彩演講，請巴曙松先到臺(tái)下稍事休息。
主持人：上一場精彩的觀點(diǎn)答問環(huán)節(jié)讓大家感受頗多。下面我們將開始今天第二場觀點(diǎn)答問：誰的罪？泡沫房地產(chǎn)。首先有請今天第二回合的特約評論員上臺(tái)就坐，他們是：金融分析家、清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院博士杜麗虹女士；廣東銀監(jiān)局政策法規(guī)處調(diào)研員王敏先生。
接下來有請答問嘉賓：著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國務(wù)院發(fā)展研究中心金融所副所長巴曙松先生；青島海爾地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司董事長兼首席執(zhí)行官盧鏗先生。
請巴曙松先生、盧鏗先生就坐，和我們臺(tái)上兩位特約評論員一起就“誰的罪？泡沫房地產(chǎn)”這個(gè)話題展開觀點(diǎn)答問與互動(dòng)。
王敏：謝謝主辦方給我這樣的機(jī)會(huì)，來探討房地產(chǎn)業(yè)的話題，我感到非常的榮幸。我想說的是房地產(chǎn)泡沫這個(gè)問題，我個(gè)人覺得房地產(chǎn)市場在攀升，爬山的時(shí)候很累，但是到山頂上之后風(fēng)光無限好，但是風(fēng)險(xiǎn)比較大。我現(xiàn)在跟銀行溝通時(shí)談到房地產(chǎn)如何合理回歸，根據(jù)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的精神，我個(gè)人意見是希望房地產(chǎn)合理回歸，目標(biāo)到什么樣的階段？到什么樣的價(jià)位？另外采取手段，希望有序的回歸，不是像泡沫一樣，一破就崩盤。大家知道國內(nèi)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)也在下滑，房地產(chǎn)有什么樣的走向？
盧鏗：我簡單說說的觀點(diǎn)。房地產(chǎn)有沒有泡沫？有泡沫，但是泡沫在局部地區(qū)，現(xiàn)在這個(gè)泡沫由于一刀切，使泡沫在擴(kuò)大。當(dāng)初幾個(gè)城市，比如說北京、上海、廣州、深圳的房價(jià)飆升的時(shí)候，后來受政策影響使投資者向二三線、甚至向五六線城市擴(kuò)張。剛才有一個(gè)數(shù)字，全國房地產(chǎn)價(jià)格和成交量實(shí)際上還在增長，其實(shí)我們看到一線城市已經(jīng)下來了，但是全國沒有下來，這說明？這個(gè)泡沫實(shí)際上往下面蔓延。這種蔓延對三四五線城市不公平，本來可以非一刀切的方法，因地制宜進(jìn)行發(fā)展。我個(gè)人認(rèn)為是有泡沫的，我覺得泡沫在蔓延，治這個(gè)病的方法不是簡單把泡沫捅破，泡沫就兩種，一個(gè)是啤酒一個(gè)泡沫，一個(gè)是肥皂泡沫，肥皂泡沫一捅就破，啤酒泡沫會(huì)自己變化。前幾天在深圳會(huì)議上提出來一個(gè)建議，希望能夠供政策制定者有一個(gè)參考，我覺得簡單用簡單的限價(jià)、限購、限貸款等不可能解決問題，我個(gè)人提出限利，把利潤控制在一定范圍內(nèi)，允許開發(fā)商有一定的合理利潤，就可以限利。還有一個(gè)是限炒，不讓它炒，也就是通過稅收來解決它在流走環(huán)節(jié)中有稅的存在。你持有一年之內(nèi)就是炒房，征收多少稅，政府穩(wěn)得住投資者。第三是限存，讓你的閑著不用的房通過房產(chǎn)稅，使得你難受，因?yàn)閲舛际沁@樣的。用新的"三限"替代舊的"四限"，一方面解決地方政府需要大量資金來建保障房，或者地方建設(shè)的資金，同時(shí)又不至于把行業(yè)冰凍掉。所以希望有更智慧的方法來解決。
巴曙松：如果房地產(chǎn)作為一個(gè)投資品的話，可以跟其他投資品做對比，比如說跌破2200點(diǎn)的股票，銀行的存款。作為投資品來說，在一線城市，北京的一個(gè)房子是6倍，資本市場現(xiàn)在是12到13倍，股票市場12倍，目前投資品來講，包括上市公司、房地產(chǎn)公司，折價(jià)到60到70%差不多了。
第二，最近外國基金公司、資產(chǎn)管理公司，他們經(jīng)歷過房地產(chǎn)市場調(diào)整，他們對中國經(jīng)濟(jì)這么悲觀，他們認(rèn)為在完全市場經(jīng)濟(jì)條件下，房價(jià)不是說想調(diào)5%就5%，美國一啟動(dòng)調(diào)整周期也不是說5%就止得住，而美國直接是10%以上，因?yàn)樗麄儑曳康禺a(chǎn)對實(shí)體經(jīng)濟(jì)影響很大，就會(huì)導(dǎo)致金融動(dòng)蕩。我的解釋是城市化還在推進(jìn)，家庭套數(shù)比也是在0.8%多一點(diǎn)，滿足實(shí)際需求和投資差距很大。僅僅作為投資品來看，房地產(chǎn)作為超配置的資產(chǎn)可能性更大。另外我們的調(diào)整跟歐美相比有很大的差距，我們的供給、缺口還在。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議有一句話，要擴(kuò)大有效供給，我覺得是考驗(yàn)著決策者怎么樣擴(kuò)大有效供給，擴(kuò)大供給從何而來？這是2012年在這樣的環(huán)境下值得關(guān)注的。
王敏：我非常贊同盧鏗和巴曙松的觀點(diǎn)。
杜麗虹：接著巴曙松老師的問題，我想到問一下問題，關(guān)于信貸的問題，因?yàn)槲乙部吹揭恍┑禺a(chǎn)企業(yè)，分析師，對于明年的貨幣供應(yīng)量有些人是比較樂觀的，因?yàn)樨泿耪咴谵D(zhuǎn)向，轉(zhuǎn)向穩(wěn)健，存款準(zhǔn)備金率在下調(diào)，但是我們的銀行存貸比處在紅線的狀態(tài)下，而且儲(chǔ)蓄存款和外匯債款都在外流的過程，都是在下降的過程中。在這種情況下，明年的存款準(zhǔn)備金率即使再有幾次下調(diào)，我想問一下巴老師，對于兌款的供應(yīng)量是否能夠真的有一個(gè)推動(dòng)作用？
巴曙松：我想11月份的貸款也是5600多億，直接受到限制。因?yàn)槲覀兊你y行今天不僅只是貸款意愿、政策動(dòng)員你可以貸款，同時(shí)還受到存款比等約束。有很多銀行75%是底線。明年在穩(wěn)健的貨幣政策基調(diào)下還要考慮很大一個(gè)變數(shù)，就是貨幣供應(yīng)量M1兩個(gè)渠道：一個(gè)是信貸，一個(gè)是外匯占款，預(yù)計(jì)明年外匯占款大幅度降低，所以相應(yīng)的缺口要用信貸來填補(bǔ)上，如果外匯占款還像11月份持續(xù)降低的話，信貸也補(bǔ)不上，更會(huì)對存貸比有更高的要求。所以要么就是推進(jìn)立定市場化（諧音），讓銀行在存貸款的定價(jià)上面有更大的權(quán)利，不要理財(cái)什么的轉(zhuǎn)個(gè)彎的變相的市場化。比如說開發(fā)商罵銀行，其實(shí)銀行已經(jīng)給開發(fā)商有很大的支持了。銀行如果按照今年下半年民間融資貸款計(jì)算，盈利增長會(huì)更高。擴(kuò)大銀行的貸款能力，推動(dòng)立定市場化（諧音）增強(qiáng)。比如說國外有很多成熟的經(jīng)驗(yàn)，三年五年放開，增加長期資金來源。第二貸款指標(biāo)進(jìn)行適度的調(diào)整。貸款指標(biāo)對銀行經(jīng)營流動(dòng)性監(jiān)管在降低了。銀行的資金來源有很多，存款只是其中一個(gè)，銀行的運(yùn)用方式也很多，貸款只是一個(gè)。去年底，韓國的存貸比是139%，上個(gè)月香港整個(gè)銀行體系經(jīng)過貸款控制之后，存貸比是85到87%。我們卡著存貸比可能也是不夠的。只要對房地產(chǎn)來說，房地產(chǎn)調(diào)控大的基調(diào)沒有改變之前，從銀行現(xiàn)在的蛋糕里面多切一塊是非常難的。我預(yù)計(jì)明年的金融活動(dòng)非?；钴S，除銀行貸款之外的。因?yàn)槲乙沧咴L了一些理財(cái)產(chǎn)品，從設(shè)計(jì)、銷售、管理的金融機(jī)構(gòu)，基本上在躍躍欲試，摩拳擦掌。企業(yè)聯(lián)合發(fā)起、自己發(fā)起，和金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行整合、并購，房地產(chǎn)金融活動(dòng)是非?；钴S的，房地產(chǎn)與信貸相對應(yīng)其他類型的各種融資活動(dòng)，會(huì)比今年或者過去一段時(shí)間活躍得多，從年末了解的情況來看有初步的跡象。
主持人：謝謝臺(tái)上的問答嘉賓，我們的觀點(diǎn)問答環(huán)節(jié)告一段落。接下來就是本屆論壇的重頭戲，華譽(yù)景觀2011中國房地產(chǎn)行業(yè)年度30強(qiáng)企業(yè)總評榜（地產(chǎn)G30）暨卓越表現(xiàn)榜）馬上即將發(fā)布。
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