作為目前廣州第一高樓，西塔已經(jīng)正式命名為“廣州國(guó)際金融中心”。

　　既然有西塔，那么有“東塔”自然不出奇。事實(shí)上，比西塔晚出讓好幾年的東塔今年8月已正式開(kāi)工。不過(guò)，頗為有趣的是，在廣州CBD的兩個(gè)地標(biāo)性建筑背后，其運(yùn)作的開(kāi)發(fā)商一個(gè)是國(guó)企，一個(gè)是港資。

　　兩個(gè)建筑在中軸線兩側(cè)相立而建，倒是頗為巧合的代表了中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中過(guò)去國(guó)企主導(dǎo)，今日港資北上的態(tài)勢(shì)。

　　西塔：國(guó)企越秀

　　西塔占地面積3.1萬(wàn)平方米，總建筑面積45.6萬(wàn)平方米，地上103層，地下4層，建筑高度432米，現(xiàn)居全球十大高樓第七位，為中國(guó)內(nèi)地第二高樓、中國(guó)(含港澳臺(tái))第四高樓。如此矚目的建筑，對(duì)于開(kāi)發(fā)商越秀地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，從獲取到開(kāi)發(fā)，歷經(jīng)六年時(shí)光。

　　2005年9月15日上午，在廣州市房地產(chǎn)交易中心拍賣大廳，廣州市珠江新城核心商務(wù)區(qū)J1-2、J1-5地塊土地使用權(quán)公開(kāi)招標(biāo)，參加競(jìng)標(biāo)的粵、港、滬六大地產(chǎn)巨頭，上演了一場(chǎng)“六虎爭(zhēng)霸”。其中恒大和越秀城建的競(jìng)標(biāo)報(bào)價(jià)最高，達(dá)到樓面地價(jià)每平方米2856元。

　　據(jù)當(dāng)時(shí)的資料顯示，西塔的招標(biāo)采用綜合評(píng)分法，以投標(biāo)人的業(yè)績(jī)、開(kāi)發(fā)方案、經(jīng)營(yíng)方案、融資方案、接受政府監(jiān)管方案、土地競(jìng)投價(jià)格和政府優(yōu)惠條件等幾方面指標(biāo)作為評(píng)標(biāo)條件，其中土地競(jìng)投價(jià)格和政府優(yōu)惠條件的得分將占評(píng)標(biāo)總分的40%，最后綜合評(píng)分最高者為中標(biāo)單位。

　　其實(shí)，為保證開(kāi)發(fā)的順利進(jìn)行，廣州政府已經(jīng)對(duì)開(kāi)發(fā)商的應(yīng)征“門檻”提出了較高的要求。包括國(guó)有土地使用權(quán)出讓招標(biāo)公告規(guī)定，應(yīng)征的開(kāi)發(fā)商可以是境內(nèi)外具有獨(dú)立法人資格的大型公司或聯(lián)合體，須具有海內(nèi)外發(fā)行股票或貸款等融資能力和渠道。企業(yè)總資產(chǎn)達(dá)50億元人民幣以上；企業(yè)凈資產(chǎn)達(dá)20億元人民幣以上；企業(yè)過(guò)往3年平均資產(chǎn)負(fù)債率小于等于70%。

　　面對(duì)如此嚴(yán)苛的條件，富力、新世界集團(tuán)、上海長(zhǎng)峰、城建集團(tuán)、恒大和新鴻基六大開(kāi)發(fā)商獲得“初賽權(quán)”。經(jīng)過(guò)激烈的角逐，廣州市城市建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司、廣州市城市建設(shè)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司、越秀投資有限公司(聯(lián)合體)中標(biāo)勝出。

　　事實(shí)上，越秀集團(tuán)的最終勝出，除了報(bào)建方案等的指標(biāo)過(guò)關(guān)之外，其最終結(jié)果應(yīng)該也在業(yè)內(nèi)預(yù)料之中，畢竟作為廣州未來(lái)的地標(biāo)，由廣州本地國(guó)企牽頭建設(shè)完成，也屬情理之中的事情。

　　尤其是，在2005年之時(shí)，富力剛剛布局珠江新城的商業(yè)地產(chǎn)，此前并無(wú)商業(yè)項(xiàng)目，特別是超高層建筑的經(jīng)驗(yàn)。而恒大，直至今日亦無(wú)超高層建筑的作品。

　　但作為廣州本地老牌國(guó)企的越秀集團(tuán)，早在廣州有開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)累積。

　　在越秀集團(tuán)旗下香港上市平臺(tái)--越秀房托公司名下，就包括有白馬商貿(mào)大廈、維多利廣場(chǎng)、城建大廈、財(cái)富廣場(chǎng)等早就修建完工，并運(yùn)營(yíng)頗佳的商業(yè)項(xiàng)目。

　　以位于天河商圈的維多利廣場(chǎng)為例，其樓高222.6米，由6層商業(yè)群樓、4層地下停車場(chǎng)及兩座分別為52層、36層的寫(xiě)字樓組成，于2005年8月正式開(kāi)盤。

　　雖然維多利廣場(chǎng)最高寫(xiě)字樓的樓層數(shù)只有西塔的一半，但與富力、恒大這些沒(méi)有半點(diǎn)商業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)相比，越秀集團(tuán)的優(yōu)勢(shì)顯然更見(jiàn)明晰。

　　不過(guò)，在越秀集團(tuán)明確獲得西塔開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)權(quán)之后，仍然有其他企業(yè)，期望通過(guò)合作途徑加入到西塔的開(kāi)發(fā)建設(shè)之中。2005年招標(biāo)之時(shí)，新鴻基因在招書(shū)中提出“零地價(jià)和免收市政配套費(fèi)”條件不敵越秀城建，無(wú)緣廣州西塔。

　　但2007年，卻流傳新鴻基直接與越秀集團(tuán)方面洽談，欲獲取項(xiàng)目股權(quán)的說(shuō)法。

　　“新鴻基正在和越秀城建洽談收購(gòu)西塔項(xiàng)目股權(quán)的事宜，估計(jì)雙方已經(jīng)大致達(dá)成一致，只差最后的簽約了。”2007年11月，廣州業(yè)內(nèi)流傳著如此言論。

　　有知情人士表示，兩年前，越秀城建報(bào)出的價(jià)格和條件對(duì)新鴻基來(lái)說(shuō)太冒險(xiǎn)了，但現(xiàn)在情況不一樣了，“新鴻基是看準(zhǔn)了市場(chǎng)后再跟越秀城建談合作的，代價(jià)雖然比以前高，但還是很劃算”。

　　不過(guò)，最終新鴻基并未成為西塔的開(kāi)發(fā)者之一。越秀集團(tuán)獨(dú)立完成了整個(gè)西塔項(xiàng)目的修建及招商。

　　東塔：港資周大福

　　在成功獲得西塔進(jìn)行開(kāi)發(fā)之后，再將東塔也拿下，使得越秀集團(tuán)的名字隨著廣州兩大地標(biāo)而揚(yáng)名四海，成為大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士的猜測(cè)。

　　但是不曾想到的是，2008年，一場(chǎng)席卷全球的金融危機(jī)粉碎了如此預(yù)想。越秀集團(tuán)不得不飲恨放手東塔項(xiàng)目。

　　事實(shí)上，最后獲得項(xiàng)目的不再是國(guó)企，反而是一家港資企業(yè)。不過(guò)，該港資企業(yè)亦不是主要從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的，其主營(yíng)業(yè)務(wù)是珠寶類。

　　這就是知名的周大福集團(tuán)。還好，在周大福老板手中，另一個(gè)知名上市平臺(tái)就是以做房地產(chǎn)為主的新世界集團(tuán)，其開(kāi)發(fā)的住宅和商業(yè)項(xiàng)目遍及香港及內(nèi)地。

　　2008年4月1日，東塔地塊首次掛牌亮相，廣州市國(guó)土房管局為這次土地出讓制定了嚴(yán)格的準(zhǔn)入門檻和復(fù)雜的審評(píng)程序，只有連續(xù)三年總資產(chǎn)超過(guò)130億元并具備海內(nèi)外融資能力的申請(qǐng)人才有資格競(jìng)買。

　　東塔地塊用地面積為26494.184平方米，其中包括公共綠地6474.108平方米，城市道路用地3283.773平方米。該地西臨珠江大道，北望花城大道，位于珠江新城西部的核心商務(wù)區(qū)。

　　出讓公告顯示東塔地塊的土地用途為商務(wù)辦公和公共綠地，地面以上建筑面積最大規(guī)模將達(dá)到35萬(wàn)平方米，地下商業(yè)建筑面積不大于1.8萬(wàn)平方米。

　　廣州市國(guó)土房管局表示，東塔地塊的競(jìng)買保證金為1億元人民幣，起叫價(jià)為2860元／平方米，底價(jià)總價(jià)超過(guò)7500萬(wàn)元。

　　隨即，廣州業(yè)內(nèi)傳出，新鴻基將攜手越秀集團(tuán)、恒大聯(lián)手美國(guó)最大開(kāi)發(fā)商特朗普集團(tuán)都有意爭(zhēng)取。

　　5月19日，廣州珠江新城東塔競(jìng)標(biāo)者資格審查結(jié)束。由于對(duì)該地塊的開(kāi)發(fā)商要求頗高，通過(guò)資格審查的企業(yè)只有5家，分別為越秀城建、保利地產(chǎn)、新世界、新鴻基和華人置業(yè)。在上述5家企業(yè)中，業(yè)內(nèi)表示最為看好的還是越秀集團(tuán)。

　　屆時(shí)，越秀集團(tuán)方面也表現(xiàn)出了自信滿滿的樣子，其對(duì)外稱：“越秀城建成功拿下西塔后，就一直希望能順利拿下東塔。為此，公司進(jìn)行了充分的準(zhǔn)備，也對(duì)東塔項(xiàng)目做了完善的規(guī)劃，希望能中標(biāo)。至于結(jié)果如何，只有等8月公布，但是越秀城建是很有信心的。”

　　9月5日，本是有意競(jìng)標(biāo)廣州東塔的開(kāi)發(fā)商將向廣州市國(guó)土局提交項(xiàng)目競(jìng)投保證金的日子，但就在此前，卻傳出了東塔項(xiàng)目或?qū)⒘鳂?biāo)的說(shuō)法，原因是參與競(jìng)標(biāo)的企業(yè)可能不滿5家。

　　而按照廣州國(guó)土局對(duì)東塔項(xiàng)目的出讓公告規(guī)定，若通過(guò)資格審查的申請(qǐng)人數(shù)量為4名以下(包括4名)時(shí)，本次出讓取消。

　　雖然最后，東塔的土地出讓如期舉行了，但出現(xiàn)這樣的傳言也正是因?yàn)閺V州政府多次提高了東塔出讓的門檻，包括要求開(kāi)發(fā)商在出讓后一個(gè)月內(nèi)付清土地款等條件，使得在2008年的環(huán)境下，本就資金壓力較大的開(kāi)發(fā)商更是謹(jǐn)慎。

　　9月12日，東塔現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍正式舉行。

　　東塔項(xiàng)目出讓采取的是“兩階段評(píng)審＋公開(kāi)競(jìng)價(jià)”的方式確定競(jìng)得人。而參與競(jìng)拍的企業(yè)是越秀城建地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、毅日有限公司(香港華人置業(yè))、周大福企業(yè)有限公司(新世界)以及新加坡的嘉德置地五家企業(yè)。

　　頗為意外的是，此前還出現(xiàn)在名單中的新世界并沒(méi)有參加最后的競(jìng)爭(zhēng)，反而是其同家族的另一企業(yè)周大福低調(diào)出現(xiàn)。

　　經(jīng)過(guò)前兩輪的評(píng)審，嘉德置地和保利地產(chǎn)落馬，沒(méi)有進(jìn)入最后的公開(kāi)競(jìng)價(jià)。因此，12日出現(xiàn)在競(jìng)價(jià)現(xiàn)場(chǎng)的企業(yè)僅越秀城建、毅日有限公司、周大福企業(yè)有限公司三家。

　　這三家企業(yè)在現(xiàn)場(chǎng)也頗讓人錯(cuò)愕，非但沒(méi)有你爭(zhēng)我搶的激烈場(chǎng)面出現(xiàn)，拍賣氣氛的冷清也讓現(xiàn)場(chǎng)一度十分尷尬。原定10時(shí)開(kāi)始的競(jìng)拍推遲了近30分鐘后，周大福企業(yè)有限公司的代表舉牌，報(bào)出了2860/平方米的底價(jià)，而越秀城建和毅日地產(chǎn)則毫無(wú)反應(yīng)。盡管拍賣會(huì)主持人一再?gòu)?qiáng)調(diào)東塔地塊重要性和發(fā)展?jié)摿Γ珒杉移髽I(yè)仍無(wú)任何表示。

　　最終，主持人宣布周大福成功競(jìng)得東塔項(xiàng)目?，F(xiàn)場(chǎng)一片嘩然，連周大福企業(yè)的代表也略顯意外。整個(gè)競(jìng)價(jià)過(guò)程持續(xù)5分鐘左右，僅有一次報(bào)價(jià)。

　　經(jīng)公開(kāi)拍賣，周大福以10.6億元的成交價(jià)拿下了該項(xiàng)目，此外周大福還需要另外支付5億元珠江新城地下空間開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)，因此，改項(xiàng)目一共需要支付的費(fèi)用共計(jì)15.6億元，樓面價(jià)約4239元/平方米。

　　毅日集團(tuán)算的一筆帳頗能代表開(kāi)發(fā)商的擔(dān)憂，其稱“東塔的建筑成本很高，估計(jì)每平方米的成本大約為1.3-1.6萬(wàn)元，并且建筑開(kāi)發(fā)時(shí)間需要5年，還要3年承租期，8年以后才能有穩(wěn)定收益。”

　　在2008年的金融危機(jī)之下，若不是資金雄厚的企業(yè)，恐怕不敢承擔(dān)8年之后才能有回報(bào)的預(yù)期，于是打起退堂鼓倒也說(shuō)得過(guò)去。

　　顯然，在這個(gè)時(shí)候，在香港商界身價(jià)豐厚的鄭裕彤家族表現(xiàn)出了對(duì)此方面的把握，趁著世道不好，倒是撿了個(gè)大便宜。目前，經(jīng)過(guò)近3年的準(zhǔn)備之后，東塔地上主體部分正式破土動(dòng)工。此外，該項(xiàng)目對(duì)外的正式名稱也公布為“廣州周大福中心”。