房價是否到了下行的拐點(diǎn)，這是大家關(guān)注和熱議的話題。由于各自利益關(guān)切度不同，其采用的論據(jù)多帶有片面性、主觀性。如何從理論的層面對此作出客觀的判斷，是市場研究人員的責(zé)任。本文研究的結(jié)論是：GDP增幅跌破8，房價拐點(diǎn)才可能出現(xiàn)。而在此之前，房價是在20%上下范圍內(nèi)波動，而非下拐。

　　一、除了供求，還有很多因素影響房價升降。

　　近幾年來，政府一直對“供求比例關(guān)系”實(shí)施宏觀調(diào)控，試圖營造“供大于求”的市場環(huán)境，遏制房價的過快上漲。前一階段的調(diào)控措施，是通過增加供應(yīng)，從而改變供求比例關(guān)系來影響房價，但是不成功。政府推出大量土地，希望增加商品住宅供應(yīng)。實(shí)際上，開發(fā)商拿了地并沒有全部開發(fā)，政府通過增加供應(yīng)抑制房價上漲的期望落空?，F(xiàn)階段，政府換了相反方向，通過限購、限貸抑制需求，以求達(dá)到供求的平衡。目前看來，通過成交量萎縮來遏止房價上漲的效果非常奏效。實(shí)際上，供求關(guān)系本來應(yīng)該由市場自行調(diào)節(jié)，現(xiàn)在卻由政府直接行政干預(yù)，實(shí)施限購、限貸。當(dāng)然，這樣做可以盡快取得成交量萎縮效果。同時，今年政府通過1千萬套保障房開工，從供應(yīng)方面調(diào)節(jié)供求關(guān)系。所以近一個月來，我們開始感覺到房價的松動。

　　但是，“供求比例關(guān)系”不是導(dǎo)致房價升降的唯一因素。GDP經(jīng)濟(jì)發(fā)展的快慢，城市建設(shè)規(guī)模的大小(很明顯，如果地鐵站出口在你家附近，你房子的價格就會上漲)，城市化進(jìn)程中人口進(jìn)入城市的多少，城市可利用土地減少的程度，CPI高低等等，這些大大影響房屋價值升降的因素，都不容忽視。同時，這些因素也不是宏觀調(diào)控可以取消得了的。對供求的調(diào)控，不可能阻止GDP和CPI的上升；不可能阻止城市建設(shè)；不可能阻止城市化進(jìn)程；不可能使土地越來越多。所以，對供求的調(diào)控不可能阻止房屋價格的繼續(xù)上升，而只能抑制它的過快上升。在這種情況之下，我們可以看到調(diào)控作用僅在于改變供求關(guān)系，由于人為的干預(yù)，減少了需求，房屋價格在一定的時間或會下降。但是，由于調(diào)控不能改變支撐房屋價值提升的各種因素，房價還是會再度上升的。

　　二、“GDP”和“貸款利率”是影響房價從量變到質(zhì)變，產(chǎn)生拐點(diǎn)，從而改變上行或下行走勢的兩個可以量化的因素。它們各自從正、反兩個方向影響房價的走勢，當(dāng)它們合力達(dá)到一定程度，將共同推動房價從量變產(chǎn)生質(zhì)變，改變原來的運(yùn)行軌跡，向相反方向轉(zhuǎn)化，這時候，“拐點(diǎn)”將出現(xiàn)。而在“GDP”和“貸款利率”這兩個影響房價的可量化因素中，起主導(dǎo)作用的是“GDP”。當(dāng)前，在限購、限貸、提高貸款利率等許多抑制需求的措施作用之下，成交量萎縮是正常的現(xiàn)象，因?yàn)闇p少了大量投機(jī)、投資以及改善型需求，成交量全部是剛性需求。只要經(jīng)濟(jì)環(huán)境不惡化，GDP增幅在8%以上，購房的剛性需求仍然能支撐樓市。目前的成交價己經(jīng)為剛性需求所接受，所以，房價不會再大幅下滑。

　　1、新《國八條》關(guān)于地方政府房價控制目標(biāo)，與GDP及居民支付能力掛鉤的要求，反映出三者的正相關(guān)聯(lián)度極高?？梢哉J(rèn)定“GDP”及“居民支付能力”是左右房價升降的重要因素。

　　據(jù)研究機(jī)構(gòu)長期研究結(jié)果反映，房價與GDP正相關(guān)度達(dá)到80%以上，兩者升降趨勢基本一致。因?yàn)榉康禺a(chǎn)對拉動GDP的投資和內(nèi)需這兩駕馬車都有貢獻(xiàn)，并且承受了大量就業(yè)人口，像海綿一樣吸納了巨額流動性資金，有效阻止CPI飚升。因此正相關(guān)度很高。例如2008年第四季度和2009年第一季度我國GDP增幅跌到8%以下，廣州房價也從2007年10月的11574元／平方米，跌至2009年4月的7978元/平方米的近年底部，跌幅達(dá)31%。此時，政府在2009年3月出臺了對首次置業(yè)貸款利率下調(diào)30%等多項(xiàng)針對樓市的“救市”措施，刺激剛性需求買房，使商品住房成交量從2009年第二季度開始回升，房價亦止跌回升，此后GDP增幅一直保持在8%以上，房價也隨之保持上升態(tài)勢。而房價與人均可支配收入的高相關(guān)度，不僅有因?yàn)槭杖朐黾涌商岣呔用駥Ψ績r的承受能力這層關(guān)系，更主要的是人均收入增加等于各行業(yè)人工費(fèi)用增加，從而導(dǎo)致人工成本、建材成本等上升推高房價?？梢灶A(yù)期，由于人工費(fèi)用、能源(汽油等)費(fèi)用、占房價40%的土地出讓金，以及CPI的大幅度上升，必將推升房價。綜上所述，房地產(chǎn)業(yè)帶動數(shù)十個行業(yè)共同拉動GDP增長，GDP的增長則帶動人均可支配收入增長，兩者反過來又推動房價上升，這就是三者密不可分的關(guān)系。所以，房價隨GDP和人均收入漲跌，是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的客觀規(guī)律。至于房價漲幅應(yīng)該高于還是低于GDP和人均收入的漲幅，尚沒有人提出合適的量化標(biāo)準(zhǔn)。地方政府順勢而為，把房價控制目標(biāo)定為不超過GDP及人均可支配收入漲幅的做法具有合理性。

　　從上述例子，可以粗略以GDP的8%增幅作為房價由量變到質(zhì)變，上行或下行的臨界線(拐點(diǎn))的量化指標(biāo)。當(dāng)GDP連續(xù)二個季度增幅在8%以下，房價將下行；反之，則上行。

　　2、利率上調(diào)能有效抑制需求，從而影響房價下行。利率與房價是負(fù)相關(guān)聯(lián)的關(guān)系，可視為另類左右房價升降主要因素。

　　2007年9月的時候，五年期貸款利率是7.83，到2008年12月已經(jīng)降低到5.94，下浮了24%。有研究機(jī)構(gòu)研究結(jié)果認(rèn)為，如果利率上下調(diào)節(jié)40%，房價一定會產(chǎn)生大的變化。在2009年一季度，政府出臺首次置業(yè)者貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)30%的“救市”措施，刺激剛性需求買房，樓市成交量直線上升，房價隨之回升。從去年底開始，由于抑制CPI上升的需要，利率連續(xù)上調(diào)5次，再加上不少銀行對首次置業(yè)貸款基準(zhǔn)利率也上浮了10%，抑制了不少購房剛性需求，成交量萎縮的變化導(dǎo)致房價開始出現(xiàn)了松動。

　　利率40%的升降幅度，是房價由量變到質(zhì)變，向上或向下行的臨界線(拐點(diǎn))的量化指標(biāo)，即是事物內(nèi)部矛盾著的雙方(房價上行與下行)互相轉(zhuǎn)化的必要條件。

　　政府很清楚“GDP”與房價的正相關(guān)聯(lián)的關(guān)系，因此才要求地方政府把房價控制目標(biāo)與GDP掛鉤。政府同樣深諳“貸款利率”對購房需求的調(diào)節(jié)作用，因此在2009年的“救市”行動中，對首次置業(yè)采取貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)30%的鼓勵措施，而在抑制二次置業(yè)需求的措施中，則采用基準(zhǔn)利率上調(diào)10%，提高購房成本門檻的措施。

　　可以預(yù)期，只要GDP增幅不跌穿8，中央不會放松調(diào)控。而面對地方政府的財政困局，則可以容忍二三線城市地方政府，以限制房價漲幅措施來替代限購。而面對首置剛需貸款之困難，將微調(diào)信貸政策。因此，明年成交量將會同比增加，房價將止跌回升。

　　黎文江 觀點(diǎn)新媒體專欄作者