更有當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商直言，此次蘇寧環(huán)球在云南石林開(kāi)建旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，“實(shí)際上就是為了圈地”。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 李欣鞠11月18日，蘇寧環(huán)球石林旅游文化區(qū)一期正式開(kāi)工，計(jì)劃投資48億元，建筑面積近90萬(wàn)平方米，將于2015年建成。

　　蘇寧環(huán)球集團(tuán)打造的石林旅游文化區(qū)項(xiàng)目位于云南省石林縣，占地面積約3.5平方公里，合5300畝，總投資達(dá)100億元。據(jù)悉，這是蘇寧環(huán)球的首個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　分析認(rèn)為，此次蘇寧環(huán)球大手筆進(jìn)行旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，除了住宅市場(chǎng)受到?jīng)_擊的因素外，也是出于異地?cái)U(kuò)張的考慮。

　　石林旅游文化項(xiàng)目

　　石林旅游文化區(qū)的規(guī)劃范圍東至九石阿旅游專線和石林中路，南至綠芳塘水庫(kù)，西至桃花園，北至石林火車站。

　　項(xiàng)目分兩期建設(shè)，以昆石高速公路為界。一期位于昆石高速公路南側(cè)，占地面積近87公頃，約1300畝，是石林旅游文化區(qū)的核心區(qū)域，將于2014年建成。二期位于昆石高速公路北側(cè)，占地面積276公頃，約4000畝，將在2017年建成。

　　蘇寧環(huán)球表示，將以石林地質(zhì)景觀和阿詩(shī)瑪傳奇為依托，以旅游、文化兩大戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)為引領(lǐng)，通過(guò)整體規(guī)劃，分期開(kāi)發(fā)，把該項(xiàng)目打造成業(yè)態(tài)豐富、功能多樣化的文化、旅游服務(wù)區(qū)。

　　根據(jù)規(guī)劃，石林旅游文化區(qū)的主要項(xiàng)目包括，結(jié)合石林地形地貌建造的兩座高星級(jí)酒店，銷售民族民間土特產(chǎn)和工藝品的旅游商業(yè)中心，匯聚風(fēng)味小吃、特色餐飲的美食城、酒吧、茶坊、畫(huà)廊等文化娛樂(lè)場(chǎng)的時(shí)尚休閑街區(qū)，以及由客棧、經(jīng)濟(jì)型酒店、度假別墅組成的彝族風(fēng)情小鎮(zhèn)和國(guó)際度假村。

　　此外，石林旅游文化區(qū)還將規(guī)劃建設(shè)演藝中心、彝族博物館、節(jié)慶廣場(chǎng)等配套設(shè)施。

　　蘇寧環(huán)球的內(nèi)部人士表示，項(xiàng)目初步估算的總投資達(dá)100億元。鑒于投資金額巨大，蘇寧環(huán)球擬通過(guò)多種渠道籌措資金，包括股東資本金投入、銀行融資、吸引戰(zhàn)略投資和資本市場(chǎng)直接融資等。

　　對(duì)于蘇寧環(huán)球首次進(jìn)軍旅游地產(chǎn)，南京中原相關(guān)研究人士指出，由于現(xiàn)在住宅地產(chǎn)受到宏觀調(diào)控的影響比較大，很多開(kāi)發(fā)商都在考慮轉(zhuǎn)型，選擇進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等領(lǐng)域。

　　該人士還表示，蘇寧環(huán)球的母公司資產(chǎn)比較多元化，擁有電器、商場(chǎng)等資源，而蘇寧環(huán)球是以住宅產(chǎn)品為主，因此也會(huì)考慮多元化的發(fā)展。

　　上述蘇寧環(huán)球內(nèi)部人士也承認(rèn)，公司一直在做住宅產(chǎn)品，但是住宅市場(chǎng)近來(lái)遇到了一些困難和沖擊，在這樣的情況下開(kāi)辟旅游地產(chǎn)市場(chǎng)，也是一種探路的嘗試。

　　他還表示，如果石林旅游文化區(qū)項(xiàng)目取得成功，蘇寧環(huán)球還會(huì)在其他旅游熱點(diǎn)地區(qū)嘗試旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，甚至不排除在各地做規(guī)模化、程序化開(kāi)發(fā)的可能。

　　異地?cái)U(kuò)張的土地策

　　此次蘇寧環(huán)球大手筆進(jìn)行旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，除了住宅市場(chǎng)受到?jīng)_擊的因素外，也是出于異地?cái)U(kuò)張的考慮。

　　資料顯示，蘇寧環(huán)球非常重視土地資源的儲(chǔ)備和持續(xù)發(fā)展，取得了大量質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的項(xiàng)目，擁有儲(chǔ)備用地近1500多萬(wàn)平方米。

　　蘇寧環(huán)球?qū)?xiàng)目的選擇一直強(qiáng)調(diào)“城市近郊、規(guī)模大、成本低”的標(biāo)準(zhǔn)，所選項(xiàng)目往往位于城郊接合部，是政府重點(diǎn)發(fā)展的新區(qū)。這些區(qū)域的土地往往成本較低，而且周邊的一些配套和交通往往都由政府出資建設(shè)，發(fā)展?jié)摿^大。

　　中原證券的研究報(bào)告也指出，蘇寧環(huán)球獲取土地儲(chǔ)備具有戰(zhàn)略眼光，通過(guò)配合政府的新區(qū)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，以較低的價(jià)格儲(chǔ)備了大量的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，在全國(guó)性擴(kuò)張進(jìn)程中，能不斷獲取質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的項(xiàng)目，在同行業(yè)中具有較大競(jìng)爭(zhēng)力。

　　近年來(lái)，蘇寧環(huán)球已在上海、吉林、無(wú)錫、蕪湖、昆明等地相繼落子，開(kāi)始向全國(guó)擴(kuò)張地產(chǎn)版圖。

　　蘇寧環(huán)球最近一次在土地上的大動(dòng)作，是于今年8月30日，與廣州市荔灣區(qū)人民政府、國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行廣東省分行簽署《土地開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略合作協(xié)議》，擬通過(guò)三方合作對(duì)廣州市白鵝潭地區(qū)28平方公里土地進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)。

　　根據(jù)協(xié)議，蘇寧環(huán)球按持股比例分享一級(jí)土地開(kāi)發(fā)4.5%的項(xiàng)目財(cái)務(wù)顧問(wèn)費(fèi)和20%的土地溢價(jià)部分。同時(shí)，公司或關(guān)聯(lián)方原則上應(yīng)參與儲(chǔ)備項(xiàng)目地塊土地使用權(quán)出讓的競(jìng)買。以此來(lái)看，蘇寧環(huán)球意圖通過(guò)一級(jí)開(kāi)發(fā)進(jìn)入二級(jí)土地開(kāi)發(fā)的意圖十分明顯。

　　湘財(cái)證券亦指出，此次舉動(dòng)既是蘇寧環(huán)球?qū)σ患?jí)土地開(kāi)發(fā)的一種嘗試和探索，也是其成功進(jìn)入當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的一種戰(zhàn)略選擇，開(kāi)啟了地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的新模式，增強(qiáng)了資源獲取能力。

　　除了覬覦廣州的土地市場(chǎng)外，蘇寧環(huán)球還將目光瞄準(zhǔn)了位于旅游開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域的云南石林。更有當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商直言，此次蘇寧環(huán)球在云南石林開(kāi)建旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，“實(shí)際上就是為了圈地”。

　　他進(jìn)一步表示，很多開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)旅游項(xiàng)目時(shí)，都與政府簽訂了合作的框架性協(xié)議。例如，原來(lái)開(kāi)發(fā)協(xié)議上是10萬(wàn)或5萬(wàn)每畝，但由于政策規(guī)定，每個(gè)省份、城市出臺(tái)了地價(jià)方面的指導(dǎo)價(jià)，因而在招拍掛時(shí)會(huì)在指導(dǎo)價(jià)范圍成交，一般都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于協(xié)議簽訂的價(jià)格。

　　因此，政府會(huì)在項(xiàng)目建設(shè)時(shí)，以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)將超出部分退還給開(kāi)發(fā)商，“最終這個(gè)地價(jià)還是會(huì)以非常低的價(jià)格成交，這些都是潛規(guī)則，之前2億元賣地款獎(jiǎng)勵(lì)就是這樣。”該開(kāi)發(fā)商稱。這種說(shuō)法也得到了南京中原研究人員的證實(shí)。