華僑城重視文化產業(yè)的發(fā)展當然是好事，但能否取得真正的實效，目前還不得而知。

　　觀點網(wǎng) 見習編輯 彭飛 近日，華僑城集團對外宣布最新的商業(yè)定位，稱要成為以文化為核心、旅游為主導，中國領先的現(xiàn)代服務業(yè)集聚型開發(fā)與運營商。

　　這一舉動立即引發(fā)業(yè)界熱議，有人看好其新模式的前景，但也有人對此提出了質疑--作為旅游地產項目的實踐者，實現(xiàn)向文化旅游產業(yè)的轉型到底意味著什么？這一模式又是否能真正成功？

　　至少，從目前的發(fā)展情況來看，華僑城的模式并不像想象中的那樣樂觀。

　　深圳歡樂海岸不歡樂

　　作為一個新項目，歡樂海岸是華僑城目前正在建設的旅游重點項目。該項目于今年9月面向市民開放，計劃于2012年春節(jié)前后全面開業(yè)。

　　在8月份的試業(yè)典禮上，華僑城集團總經(jīng)理任克雷曾表示，“歡樂海岸是華僑城的一種新商業(yè)模式，也是集團將來在經(jīng)營發(fā)展方面新的增長點。”

　　資料顯示，歡樂海岸位于深圳華僑城主題公園群與濱海大道之間。占地125萬平，建筑面積約20萬平。具體由歡樂海岸購物中心、曲水灣(餐飲酒吧)、華會所及度假公寓、椰林沙灘公園、華僑城濕地五大區(qū)域構成，將形成集主題商業(yè)、時尚娛樂、生態(tài)旅游、休閑度假四大功能板塊。

　　據(jù)華僑城方面透露，歡樂海岸項目只租不售，盈利模式為收取租金或者扣點。

　　但就目前的情況來看，歡樂海岸的發(fā)展不容樂觀。

　　據(jù)深圳業(yè)內人士觀察，由于這種模式前期的投資規(guī)模大且回收期長，在加上華僑城想完全持有，因此對資金的需求極高。

　　另外，相比華僑城以往的歡樂谷項目，歡樂海岸在前期的建設中并不包含地產項目。這就不能像歡樂谷項目一樣用地產項目的資金去支持旅游或者商業(yè)項目的發(fā)展。

　　上述深圳業(yè)內人士就對觀點新媒體表示，歡樂海岸是華僑城一種全新商業(yè)模式試驗，并沒有配套地產項目，因此在資金投入上不是很足，目前店鋪出租進展也不是很順利。

　　兵敗青島 上海壓力漸顯

　　華僑城模式擴張迅速，近年來已經(jīng)或正在投資建設的項目包括北京華僑城、成都華僑城、上海華僑城、云南華僑城、天津華僑城、武漢華僑城、青島華僑城等多個大型綜合項目，每個項目均動輒投資數(shù)十億元。

　　大規(guī)模的圈地投資和長期負債經(jīng)營模式，使華僑城的資產負債率持續(xù)升高，截至目前其負債率已達到72%。

　　而國家叫停地方審批主題公園項目，也給華僑城的規(guī)模擴張平添了一層陰影。

　　目前就有報道稱青島華僑城項目已暫停。究其原因，主要是因為國家房地產調控政策和信貸規(guī)模收縮，一方面是青島項目貸款難度加大，另一方面是該項目前景不明。

　　不過，華僑城董秘倪征在接受觀點新媒體采訪時稱，他們并不認同上述青島項目暫停的原因。

　　“青島項目暫停是事實，但主要是因為一些技術問題，當時簽訂的也只是一份不具有法律效益的意向協(xié)定。”倪征談到。

　　而據(jù)觀點新媒體向青島當?shù)氐臉I(yè)內人士了解，確實華僑城的青島項目在當?shù)夭]有大張旗鼓的宣傳，只是聽聞近期該項目已經(jīng)撤銷。

　　目前在華僑城A官方網(wǎng)頁上已經(jīng)查閱不到青島華僑城的任何信息。

　　除了青島項目暫停的風波外，華僑城模式在上海的復制，目前也遇到了前所未有的困境。

　　有統(tǒng)計表明，上海歡樂谷2010年入園人數(shù)為220萬人，不僅遠低于北京、深圳歡樂谷的入園人數(shù)，更是與開業(yè)之前預計的入園人數(shù)相去甚遠。

　　有分析認為，而將于2014年開業(yè)的上海迪斯尼勢必會對上海歡樂谷目前低迷的狀態(tài)增添更大的壓力。

　　基于上海歡樂谷的發(fā)展緩慢，今年9月7日，華僑城與日本環(huán)球影城簽署諒解備忘錄，雙方將探討華僑城全資子公司上海華僑城與環(huán)球影城成立合資公司事宜。

　　對于與環(huán)球影城的合作，華僑城給出的解答是：一方面環(huán)球影城遲早會進入中國，與它合作，使得雙方不會成為獨立的競爭對手；另一方面，華僑城可以學習國際先進經(jīng)驗。

　　華僑城還表示，通過引入國際一流主題公園，可幫助華僑城走上內涵式增長的道路，改善公司目前過度依賴門票的收入結構。而這也是華僑城近期提出大力發(fā)展文化產業(yè)的原因所在。

　　對于華僑城此舉，國元證券分析師沈亮亮對觀點新媒體表示，華僑城目前提出發(fā)展文化產業(yè)，是想給歡樂谷項目增添更多的文化因素，以此來豐富歡樂谷的內涵，增加其游客回游率。

　　“但此舉相比迪斯尼而言就存在明顯的劣勢，因為迪斯尼是在文化業(yè)態(tài)非常成熟之后才大力發(fā)展的，這應該是目前歡樂谷與迪斯尼的主要差距所在。”沈亮亮稱。

　　上海業(yè)內人士陸騎麒也對觀點新媒體提到，“與環(huán)球影城的合作可以看成是華僑城為應對未來迪斯尼競爭所采取的一種方式，另外也是華僑城在迪斯尼的競爭壓力下一種不自信的表現(xiàn)。”

　　旅游地產的天花板

　　一直以來，華僑城所堅持的是一種“旅游+地產”的獨特業(yè)務模式，即通過主題公園類景區(qū)與房地產的聯(lián)動開發(fā)實現(xiàn)資金的平衡與可持續(xù)發(fā)展。

　　而華僑城近期提出的所謂新的商業(yè)定位，可以看成是一種增加文化產業(yè)之后的旅游地產模式的升級版。

　　社科院旅游研究中心特約研究員劉思敏就表示，華僑城重視文化產業(yè)的發(fā)展當然是好事，但能否取得真正的實效，目前還不得而知。實際上，這個新定位是將原來發(fā)展模式的升級，通過加大對文化和科技的投入，相對減少普通地產的投入，但是本質上變化應該不大。

　　盡管華僑城一直不承認自己是房地產企業(yè)，但華僑城上半年房地產業(yè)務收入比例已經(jīng)上升至58%，首次超過旅游綜合業(yè)務收入，主營業(yè)務地產化趨勢日趨明顯。

　　另據(jù)華僑城今年1-10月份經(jīng)營情況顯示，旅游板塊營業(yè)收入為13億元，旅游事業(yè)部營業(yè)收入為11億元，酒店物業(yè)事業(yè)部營業(yè)收入為10億元，但是房地產板塊卻實現(xiàn)銷售金額145億元。

　　由此可看出，華僑城營業(yè)收入的絕大部分還是來自地產板塊。不過也正是得益于旅游地產模式，華僑城的地產板塊才會取得相對較好的業(yè)績。

　　“華僑城的地產項目都是與其旅游項目聯(lián)動開發(fā)的，因為旅游項目的發(fā)展可以帶動地產項目周邊的人氣，提高后期地產項目的升值空間，從而使地產項目獲得更大的收益。”對于華僑城的旅游地產模式，陸騎麒如此表述。

　　在新的商業(yè)模式提出之后，對于未來文化和地產的比重如何定位。華僑城自己曾表示，今后兩年，地產仍將是支撐。

　　而按華僑城2011年的發(fā)展計劃，其重點開工建設的項目有上海蘇河灣、歡樂海岸、武漢華僑城、云南華僑城、天津華僑城等。但隨著大量項目開發(fā)及土地儲備的增加，華僑城的資金壓力將不斷加大。

　　另外，隨著房地產調控的持續(xù)，也將增加華僑城房地產項目的銷售難度。