很多人認(rèn)為，保障房建設(shè)會(huì)改變樓市大局，房?jī)r(jià)在保障房大量上市后，將被抑制。這是完全不了解保障性安居工程的構(gòu)成。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局住戶(hù)調(diào)查辦公室于2011年三月份發(fā)布報(bào)告：“十一五”時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，城鎮(zhèn)居民的居住面積、居住條件和住宅配套設(shè)施均得到了很大改善。至2010年底，城鎮(zhèn)居民家庭自有住房率為89.3%，其中11.2%的城鎮(zhèn)居民家庭擁有原有私房，40.1%的家庭擁有房改私房，38.0%的家庭擁有商品房。擁有單棟住宅、四居室、三居室的城鎮(zhèn)居民家庭比例分別為4.5%、4.3%和32.7%，分別比2005年提高1.6、0.3和3.6個(gè)百分點(diǎn)。

　　10月27日全國(guó)人大常委會(huì)專(zhuān)題詢(xún)問(wèn)了保障性住房情況，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新在會(huì)上指出：解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題的整體思路方式還是實(shí)物保障和貨幣補(bǔ)貼兩種方式，這兩年實(shí)物保障多一點(diǎn)，“十二五”末以后，逐步轉(zhuǎn)到貨幣補(bǔ)貼為主。

　　詢(xún)問(wèn)會(huì)上，住建部長(zhǎng)姜偉新同時(shí)稱(chēng)：保障目標(biāo)，我們考慮到2020年末，應(yīng)該是絕大多數(shù)的城鎮(zhèn)居民都住到成套的符合文明要求、健康要求的房子當(dāng)中去，到“十二五”末，根據(jù)現(xiàn)在初步的測(cè)算，保障率達(dá)到戶(hù)數(shù)的20%左右。小戶(hù)型保障的原則是滿(mǎn)足基本住房需求，小戶(hù)型、功能全、質(zhì)量好。

　　很多人認(rèn)為，保障房建設(shè)會(huì)改變樓市大局，房?jī)r(jià)在保障房大量上市后，將被抑制。這是完全不了解保障性安居工程的構(gòu)成。十二五規(guī)劃中，保障性安居工程（與原來(lái)的保障房只包含經(jīng)適房、廉租房不同）大力建設(shè)3600萬(wàn)套，加上2010年前已經(jīng)完成的1000萬(wàn)套，合計(jì)總量4600萬(wàn)套。

　　考慮城鎮(zhèn)家庭擁有多套房的現(xiàn)狀，保障性安居工程，需要解決的是另外20%住房困難家庭的基本居住問(wèn)題。同時(shí)，對(duì)于城市新增人口的居住問(wèn)題，暫時(shí)以公共租賃住房調(diào)節(jié)。

　　以此現(xiàn)狀制定的保障性安居工程目標(biāo)也隨之清晰。為此，各個(gè)相關(guān)部門(mén)從2010年已經(jīng)開(kāi)始努力推進(jìn)。2010年土地供應(yīng)計(jì)劃中要求，中小戶(hù)型商品房在內(nèi)的保障中低收入人群住房建設(shè)的土地必須達(dá)到70%。這一目標(biāo)已經(jīng)在2010年全年體現(xiàn)。

　　2011年國(guó)土資源部提出要求：力爭(zhēng)保障性安居工程土地供應(yīng)達(dá)到70%以上。而2011年計(jì)劃開(kāi)工建設(shè)的1000萬(wàn)套和“十二五”期間建設(shè)3600萬(wàn)套保障房用地，將做到應(yīng)保盡保，通過(guò)保障性安居工程，使中國(guó)1500萬(wàn)戶(hù)居民住房條件得到有效改善。

　　2011年年初要求的本年度保障性安居工程大建1000萬(wàn)套，那么具體構(gòu)成是什么呢？我們看一下各組數(shù)據(jù)：

　　一是400萬(wàn)套棚戶(hù)區(qū)改造住房，保障性安居工程也就是居民貨幣安置與實(shí)物回遷安置部分，但是請(qǐng)注意：這是開(kāi)發(fā)企業(yè)一直做的舊城改造、城中村改造、工礦企業(yè)改造，而上述三舊改造的前提是商品房部分的熱賣(mài)；那么我們現(xiàn)在推進(jìn)的限購(gòu)限價(jià)限貸政策，卻恰恰在做遲滯商品房銷(xiāo)售的努力，也必然造成貨幣與實(shí)物安置的資金短缺，棚戶(hù)區(qū)等等的改造部分難以有資金的支持。

　　二是經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房（限價(jià)房）均為200萬(wàn)套左右。我認(rèn)為，經(jīng)適房已經(jīng)成為利用國(guó)有劃撥土地，給特殊階層建設(shè)職工集資建房，與市場(chǎng)需求的關(guān)系不大，這是新的福利分房的形式。事實(shí)上，這種形式也從未停止，只是以前沒(méi)有公開(kāi)的支持政策。二三線(xiàn)城市的大量經(jīng)適房，也一直以配建的形式存在于商品房小區(qū)建設(shè)中。而兩限房，有此品類(lèi)的并不多，在我眼里，兩限房一直是雙限商品房的另類(lèi)稱(chēng)呼，也即是土地招拍掛政策中限地價(jià)限房?jī)r(jià)的招標(biāo)制。

　　三是廉租房150—160多萬(wàn)套左右，這一品種，適用人群為城市低保與殘障人群，我稱(chēng)之為“老少病殘?jiān)?rdquo;專(zhuān)座，這部分人群與市場(chǎng)商品房部分，從來(lái)也沒(méi)有任何聯(lián)系。一般地方政府也選擇配建到商品房小區(qū)。

　　第四，也是最主要推進(jìn)的種類(lèi)，公共租賃住房近220萬(wàn)套。北京目前推進(jìn)的公共租賃住房，戶(hù)型大體控制在30—40平米，租金略低于市場(chǎng)租金。北京市住房保障部門(mén)的相關(guān)負(fù)責(zé)人的說(shuō)法，按照國(guó)務(wù)院的相關(guān)要求，北京今后公租房的套型建筑面積將以40平米左右為主，并加強(qiáng)小戶(hù)型公租房的規(guī)劃設(shè)計(jì)。“雖然面積小，但功能全，居住舒適。”

　　這部分人群目前還不能成為商品房購(gòu)買(mǎi)人群。那么公租房的退出機(jī)制建立，他們?cè)谌廖迥曜饧s期滿(mǎn)，還是要購(gòu)買(mǎi)商品住宅，或者有產(chǎn)權(quán)的限價(jià)房。只是需求的暫時(shí)延緩，并不可能解決市場(chǎng)供需難題。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部披露：截至9月底，全國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶(hù)區(qū)改造住房已開(kāi)工986萬(wàn)套，開(kāi)工率98%。與8月底相比，本月新開(kāi)工118萬(wàn)套，開(kāi)工率提高了12個(gè)百分點(diǎn)。

　　但是，我們看到的是保障房大躍進(jìn)實(shí)際問(wèn)題依然多多，開(kāi)工率并非是保障完工的必須條件。我們分析一下保障性安居工程的進(jìn)展情況，也是為了看清楚保障性安居工程建設(shè)存在的問(wèn)題。

　　事實(shí)上，開(kāi)工并不等于建設(shè)提速，而目前鋼材市場(chǎng)的情況堪憂(yōu)，也顯示我們寄希望于保障房真實(shí)開(kāi)工1000萬(wàn)套的目的，并沒(méi)有達(dá)到。

　　目前最大的問(wèn)題在于保障性安居工程的繼續(xù)可持續(xù)發(fā)展。事實(shí)上，在限購(gòu)限貸的壓力之下，房企已經(jīng)放棄了對(duì)土地的爭(zhēng)奪。最近幾天不論是上海，還是廣州，土地出讓遇冷已經(jīng)到了冰點(diǎn)。特別是網(wǎng)傳萬(wàn)科2012年的策略，萬(wàn)科總裁郁亮表示，2012年萬(wàn)科的采取策略發(fā)展是過(guò)冬，冬天策略，冬天的模式。首先就是現(xiàn)金為王，現(xiàn)金流比利潤(rùn)更為重要。其次就是賣(mài)樓更積極，不能有存貨，不能囤地，更要積極賣(mài)房。第三，要慎重的買(mǎi)地，買(mǎi)地是最浪費(fèi)錢(qián)的，不能買(mǎi)錯(cuò)地。

　　這種心態(tài)下的未來(lái)市場(chǎng)供求的預(yù)期，我十分不看好！消費(fèi)者盡可以觀望，市場(chǎng)供應(yīng)方難道就不可以觀望嗎？這種雙向的觀望情緒，在調(diào)控9年中，是屢見(jiàn)不鮮的。

　　最新消息：11月9日，北京市土地整理儲(chǔ)備中心掛出公告表示，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，原需配建“限價(jià)商品住房”的北京市豐臺(tái)區(qū)郭公莊車(chē)輛段項(xiàng)目四期F2公建混合住宅用地，其居住用途建筑規(guī)模現(xiàn)全部為普通商品房。同時(shí)將該宗地的競(jìng)買(mǎi)報(bào)價(jià)開(kāi)始時(shí)間推遲至11月21日。

　　這樣的情況，越來(lái)越不鮮見(jiàn)。一廂情愿的保障房大建，由于背離了市場(chǎng)規(guī)律，也很難被資金追捧。而配建條件下的保障房，只有商品房熱銷(xiāo)才能讓房企和資金有動(dòng)力。當(dāng)然，保障性安居工程的比例越高，商品房房?jī)r(jià)上漲的壓力越大！

　　陳寶存 觀點(diǎn)新媒體專(zhuān)欄作者