珠海出臺(tái)“雙限令”雖然有其自身特殊的原因，但是它對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)所帶來的沖擊及購房者的心理影響不可小覷。

　　2011年10月31日晚，珠海市政府發(fā)文稱，11月1日起，珠海將實(shí)行限購政策，限購主要針對(duì)主城區(qū)(香洲區(qū))。限購令施行后，本地居民和在珠海已繳納一年以上社保的非本地居民，只能在香洲新增一套房。而無購買社保和納稅的非本地居民不能在香洲買房。同時(shí)，報(bào)備項(xiàng)目的住房平均價(jià)格超過珠海市2011年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)(11285元/平方米建筑面積)的，價(jià)格主管部門暫停備案，商品房預(yù)售管理部門暫停核發(fā)商品房預(yù)售許可證。

　　今年的第三季度，房地產(chǎn)調(diào)控政策效力全面顯現(xiàn)。市場(chǎng)普遍預(yù)期“限購令”的執(zhí)行范圍將維持現(xiàn)有規(guī)模，珠海此時(shí)出臺(tái)“雙限令”多少有些出乎市場(chǎng)意料。其中的“限價(jià)令”甚至將價(jià)格精確至個(gè)位數(shù)，這在今年上半年已經(jīng)出臺(tái)“限價(jià)令”的608個(gè)城市中從未有過。究其原因，世聯(lián)研究認(rèn)為，一方面是過高的房?jī)r(jià)降低了珠海的城市競(jìng)爭(zhēng)力，阻礙了珠海的戰(zhàn)略發(fā)展；另一方面是為了對(duì)沖區(qū)域發(fā)展帶來的房?jī)r(jià)利好因素，防止未來房?jī)r(jià)繼續(xù)過快上漲。

　　過高的房?jī)r(jià)降低珠海的城市競(jìng)爭(zhēng)力

　　世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)顯示：2011年前三季度珠海商品成交量為165.05萬平米，同比仍然保持上升；2011年1到9月份，商品房月度成交均價(jià)只有3、5、7月份略低于2010年全年成交均價(jià)，其余月份價(jià)格同比增速仍然維持在20%以上的高水平。珠海2011年全年均價(jià)漲幅控制11%以下的目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)。

　　除此之外，珠海近年的房?jī)r(jià)漲幅一直位居廣東省前列，僅2010年珠海房?jī)r(jià)漲幅就超4成，目前珠海的房?jī)r(jià)僅次于廣州深圳，遠(yuǎn)高于同屬珠三角區(qū)域的佛山、中山、東莞和惠州等城市。過高的房?jī)r(jià)將導(dǎo)致珠海對(duì)人才的吸引力下降，最終在珠三角的城市競(jìng)爭(zhēng)中喪失優(yōu)勢(shì)。據(jù)中國社科院2010年度《城市競(jìng)爭(zhēng)力藍(lán)皮書》顯示，2010年度珠海的城市競(jìng)爭(zhēng)力排名已經(jīng)落于佛山、東莞、中山之后，毋庸置疑，高房?jī)r(jià)是導(dǎo)致珠海城市競(jìng)爭(zhēng)力下降的重要原因之一?？梢哉f，珠海市政府出乎預(yù)料地出臺(tái)“雙限令”，是為珠海市長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略發(fā)展走的一步重要棋子。

　　防患于未燃，為轉(zhuǎn)變房?jī)r(jià)上漲預(yù)期打的一張防御牌

　　世聯(lián)研究認(rèn)為，此時(shí)出臺(tái)“雙限令”也是珠海市政府為將來可能出現(xiàn)的新一輪房地產(chǎn)熱打的一張防御牌。受橫琴島規(guī)劃獲批、珠港澳大橋建設(shè)等區(qū)域性利好因素影響，投資者預(yù)期未來珠海房?jī)r(jià)還有許多上漲的空間。而珠海的房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的投資型市場(chǎng)，世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)顯示，2011年上半年，在珠海購房的人群中，非本地籍貫的購房者占居95%以上。珠海市政府此時(shí)推出“雙限令”也有利于防患于未燃，打一張防御牌，遏制將來可能出現(xiàn)的新一輪房地產(chǎn)熱。

　　珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)后市走勢(shì)尚難確定

　　世聯(lián)研究認(rèn)為，珠海市政府出臺(tái)“雙限令”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來以下影響：

　　其一，強(qiáng)化了市場(chǎng)向下的預(yù)期。在傳統(tǒng)的“金九銀十”黯然失色之后，此次珠海市政府出臺(tái)的“雙限令”無疑給房地產(chǎn)市場(chǎng)雪上加霜，購房者對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)向下預(yù)期被政策進(jìn)一步強(qiáng)化。

　　其二，“精裝修”房轉(zhuǎn)“毛坯”房入市。據(jù)了解，珠海市住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目多以“精裝修”房入市。

　　為了規(guī)避“限價(jià)令”帶來的影響，開發(fā)商可能采取將樓盤由“精裝修”房轉(zhuǎn)為“毛坯”房入市的應(yīng)對(duì)策略，以此變相降低均價(jià)，滿足備案要求。

　　其三，由于此次受限購的區(qū)域?yàn)橹鞒菂^(qū)（香洲區(qū)），在今年1-9月份，該區(qū)商品房新增供應(yīng)面積占全市的62%，商品房銷售面積占全市的68%，因此，“限購令”將給珠海市房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來實(shí)質(zhì)性的影響。但是，在全國房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期已經(jīng)轉(zhuǎn)變的情況下，“限購令”還會(huì)不會(huì)產(chǎn)生擠出效應(yīng)，從而導(dǎo)致未限購的西區(qū)銷售量上升，這還有待觀察市場(chǎng)的反應(yīng)。

　　綜上所述，世聯(lián)研究認(rèn)為，在房地產(chǎn)調(diào)控政策效力全面顯現(xiàn)，市場(chǎng)開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)向之際，珠海出臺(tái)“雙限令”雖然有其自身特殊的原因，但是它對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)所帶來的沖擊及購房者的心理影響不可小覷，這也表明了調(diào)控政策不會(huì)放松。