隨著未來(lái)優(yōu)質(zhì)品牌酒店服務(wù)式公寓的入市，老牌服務(wù)式公寓將面臨來(lái)自新入市項(xiàng)目和高端住宅項(xiàng)目的雙重競(jìng)爭(zhēng)壓力。

　　【2011年10月31日-廣州】據(jù)全球第三大商業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)公司高力國(guó)際的最新市場(chǎng)研究報(bào)告顯示，2011年第三季度，多輪住宅調(diào)控政策繼續(xù)影響廣州住宅市場(chǎng)，住宅銷售成交繼續(xù)下跌。央行季內(nèi)再次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率，開(kāi)發(fā)商融資難度加大，購(gòu)房者成本上升。據(jù)房管局統(tǒng)計(jì)，2011年第三季度廣州住宅市場(chǎng)網(wǎng)上簽約面積為135.44萬(wàn)平方米，較上季度下降10.5%。主要成交區(qū)域集中在周邊白云、番禺以及南沙、花都等區(qū)域，中心區(qū)如天河、越秀等市場(chǎng)成交繼續(xù)保持低迷；而銷售價(jià)格方面，2011年第三季度廣州商品住宅成交均價(jià)為每平方米13，817元，環(huán)比上升8.8%。盡管價(jià)格持續(xù)高企，但季內(nèi)開(kāi)發(fā)商促銷力度有所加大，如通過(guò)開(kāi)盤折扣或送豪華裝修等方式提高銷售額，緩解資金回籠壓力。

　　受政策帶來(lái)的整體住宅市場(chǎng)低迷影響，高端物業(yè)買家購(gòu)房信心有所降低，但由于廣州高端住宅及公寓類物業(yè)價(jià)格與國(guó)內(nèi)其他一線城市相比較為合理，再加上如珠江新城等區(qū)域租賃市場(chǎng)需求暢旺，投資回報(bào)可觀，廣州豪宅及公寓銷售市場(chǎng)在本季度繼續(xù)表現(xiàn)穩(wěn)健。

　　服務(wù)式公寓租賃市場(chǎng)

　　高力國(guó)際研究顯示，2011年第三季度，廣州無(wú)服務(wù)式公寓新增供應(yīng)。地理位置優(yōu)越，且能提供專業(yè)品牌優(yōu)質(zhì)服務(wù)的服務(wù)式公寓租賃成交活躍。得益于歐美、日本等跨國(guó)企業(yè)的加速擴(kuò)張，高端服務(wù)式公寓需求有所上漲，此外，國(guó)內(nèi)企業(yè)的業(yè)務(wù)拓展亦帶來(lái)穩(wěn)定的租賃需求。本季度廣州服務(wù)式公寓整體空置率為14.1%，其中天河區(qū)、白云區(qū)繼續(xù)持穩(wěn)定下降趨勢(shì)，越秀區(qū)空置率在本季度有所上升，主要原因?yàn)椴糠猪?xiàng)目硬件設(shè)施陳舊，租戶為轉(zhuǎn)換環(huán)境而搬遷至珠江新城等區(qū)域。

　　季內(nèi)廣州市服務(wù)式公寓租賃需求保持穩(wěn)定，主要租戶仍以歐美日籍高管及駐廣州領(lǐng)事人員為主，此類租戶由于經(jīng)費(fèi)預(yù)算充足，而更關(guān)注居住區(qū)域交通、舒適度和服務(wù)質(zhì)素，因此具有品牌酒店式管理的服務(wù)式公寓是其首選，本季度錄得廣州服務(wù)式公寓整體平均租金為每月每平方米175.1元，較上季度微漲。

　　另一方面，由于市中心區(qū)域（以珠江新城新興商務(wù)區(qū)最為突出）多個(gè)高端住宅入市后，大部分業(yè)主將物業(yè)交由開(kāi)發(fā)商或由物業(yè)公司統(tǒng)一出租管理，提供較好的物業(yè)管理服務(wù)，但租金水平明顯低于服務(wù)式公寓租金，因此吸引預(yù)算稍低的租戶，如國(guó)內(nèi)企業(yè)外派商務(wù)人士等，亦分流部分老城區(qū)服務(wù)式公寓需求。

　　市場(chǎng)展望

　　廣州政府為抑制地價(jià)、房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)而加大保障房建設(shè)力度，在拍地方式上逐步推進(jìn)實(shí)施“限地價(jià)、競(jìng)配建”等方式；而開(kāi)發(fā)商在面臨資金回籠、貸款難度加大等壓力下，放緩拿地。2011年1-9月，廣州住宅用地成交平淡，多宗地塊以底價(jià)成交。中心區(qū)如天河、越秀未來(lái)高端住宅新增供應(yīng)將逐步減少，預(yù)期未來(lái)售價(jià)下調(diào)空間不大。以珠江新城為例，目前該區(qū)域多個(gè)高端住宅項(xiàng)目售價(jià)已在每平方米6萬(wàn)元以上，預(yù)期未來(lái)仍將有一定上升空間。

　　高力國(guó)際報(bào)告指出，服務(wù)式公寓方面，由于西塔雅詩(shī)閣國(guó)際公寓和方圓奧克伍德服務(wù)式公寓均推遲至2012年入市，因此2011年預(yù)計(jì)將無(wú)服務(wù)式公寓新增供應(yīng)。預(yù)期第四季度，隨著廣交會(huì)等一系列展覽會(huì)舉辦，強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求將使廣州服務(wù)式公寓市場(chǎng)整體空置率保持下降趨勢(shì)。隨著未來(lái)優(yōu)質(zhì)品牌酒店服務(wù)式公寓的入市，老牌服務(wù)式公寓將面臨來(lái)自新入市項(xiàng)目和高端住宅項(xiàng)目的雙重競(jìng)爭(zhēng)壓力。

　　高力國(guó)際：廣州服務(wù)式公寓全年無(wú)新增供應(yīng) 高端住宅低價(jià)搶客