發(fā)展商在資金回籠速度放緩、貸款成本和貸款難度加大以及年度銷售目標(biāo)達(dá)成等多重壓力下，已有調(diào)價(jià)意愿，目前雖以暗降為主，但離實(shí)質(zhì)性降價(jià)已經(jīng)不遠(yuǎn)。

　　第一部分市場概述

　　今年以來，空前嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控措施已使得市場明顯冷卻，房價(jià)漲幅雖未見明顯回落，但向上的勢頭已趨于平緩，需求已被明顯抑制，成交量持續(xù)處于歷史低位，傳統(tǒng)的五一黃金周亦未能有效激活市場。在持續(xù)限購、發(fā)展商資金鏈逐步收緊的背景下，十一黃金周市場能否轉(zhuǎn)向成為業(yè)界關(guān)注的重心。

　　縱觀今年十一市場，新貨未如預(yù)期放量供應(yīng)，但多低于市場預(yù)期入市，在售樓盤齊推一口價(jià)吸客。成交則明顯放緩，亮點(diǎn)樓盤不多，高性價(jià)比的投資型物業(yè)和低價(jià)入市項(xiàng)目表現(xiàn)尚可。從區(qū)域分布來看，外圍區(qū)域較為熱鬧，中心區(qū)域稍顯冷淡。經(jīng)緯行研究中心認(rèn)為，雖在售的多盤價(jià)格仍維穩(wěn)，但新貨定價(jià)已走低，而一口價(jià)已有實(shí)質(zhì)性優(yōu)惠，發(fā)展商壓力漸顯，隨著年底沖關(guān)的臨近，實(shí)質(zhì)性降價(jià)將至。

　　一、供應(yīng)：提前搶閘及蓄客為主，十一未如預(yù)期放量

　　雖說下半年新盤新貨將放量供應(yīng)，但作為今年最為矚目的推貨節(jié)點(diǎn)--十一黃金周，并未如預(yù)期出現(xiàn)集中放量的景象。部分樓盤為避開競爭搶在了黃金周的前夕開盤，包括星匯金沙、嶺南新世界"錦云峰"組團(tuán)、星匯文華、南沙珠江灣、雅居樂御賓府、大城云山和亞運(yùn)城。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，真正于十一面市的新盤新貨只有19個(gè)樓盤，比今年五一期間僅多了2個(gè)，且依然以外圍區(qū)域?yàn)橹鲗?dǎo)，其中花都、南沙和增城是供貨主力，以往推貨較多的番禺僅有雅居樂劍橋郡一盤撐場。中心區(qū)則有5個(gè)盤開盤或加推，包括瑞安創(chuàng)逸、頤和公館、元邦明月金岸、云裳麗影和合生廣場。

　　此外，利用十一黃金周進(jìn)行儲客的樓盤不少，包括淘金峯璟、東湖映月、珊瑚天峰、錦繡半島、珠光南沙御景、逸濤灣、碧桂園鳳凰城等，這些樓盤均預(yù)計(jì)10月中下旬推售。而值得注意的是，部分預(yù)計(jì)年底開盤的樓盤，也搶先在十一黃金周開放銷售中心，部分更是開放板房，將儲客期明顯拉長，為開盤做好充足準(zhǔn)備，其中萬科東部地區(qū)的兩個(gè)盤萬科東薈城和萬科金色御府受到市場較多關(guān)注。

　　二、人氣：外圍熱鬧中心稍冷，多以活動(dòng)旺場

　　從十一全市的整體情況來看，依然是外圍區(qū)域較為熱鬧，中心區(qū)域總體稍顯冷淡。但與今年五一相比，中心區(qū)人氣明顯有所回升，發(fā)展商不再因可售貨量有限而保持靜觀其變的姿態(tài)，而是積極的舉措來吸引人氣，通過舉辦現(xiàn)場活動(dòng)、推出一口價(jià)單位，大幅開設(shè)國慶折扣優(yōu)惠等方式來吸引客戶到場。而且不僅僅是有新貨推出和進(jìn)行誠意登記的樓盤以活動(dòng)旺場，一些余貨消化的樓盤也乘這個(gè)十一黃金周進(jìn)行攬客以促成交，即使是持續(xù)旺銷的樓盤也不例外。而中心區(qū)人氣較旺的樓盤除了國慶開盤的合生廣場和頤和四季公館人氣火爆外，即將推出市場的淘金峯璟、萬科金色御府、萬科東薈城和余貨消化的匯景新城、財(cái)富世紀(jì)廣場、金域藍(lán)灣、縱橫國際公寓、合生帝景國際均備受矚目。

　　從外圍區(qū)域來看，番禺、花都、蘿崗和增城這些區(qū)域內(nèi)樓盤不僅積極舉辦現(xiàn)場活動(dòng)，而且折扣優(yōu)惠也不少，普遍人氣較旺。而之前一直備受矚目的南沙相比之下則略顯平淡，除了時(shí)代南灣、南沙珠江灣和南沙奧園人氣十足外，其他樓盤較為一般，現(xiàn)場舉辦活動(dòng)和推出國慶折扣優(yōu)惠的樓盤較少，而因規(guī)劃利好而持續(xù)攀升的樓價(jià)也在一定程度上抑制了買家的購買意愿，因此與今年五一整個(gè)區(qū)域呈火爆局面相比，十一黃金周則稍顯遜色。

　　三、價(jià)格：新貨報(bào)價(jià)多低于預(yù)期，一口價(jià)單位確是實(shí)降

　　從國慶前夕和國慶期間開盤和加推的樓盤來看，多個(gè)樓盤均以低于市場預(yù)期價(jià)格入市，鮮有樓盤上調(diào)售價(jià)。其中金沙洲兩個(gè)新盤均以低于預(yù)期入市，星匯金沙之前報(bào)價(jià)13000-17000元/㎡，實(shí)際開盤均價(jià)14000元/㎡，元邦明月金岸之前報(bào)價(jià)16800元/㎡，目前雖未正式開售，但采取了交定金進(jìn)行預(yù)訂購的方式，全部單位一口價(jià)，部分單位低至14800元/㎡帶裝修，毛坯單價(jià)還可減1500元/㎡，而周邊在售樓盤的價(jià)格多在16000元/㎡。大學(xué)城的星匯文華之前報(bào)價(jià)24000-27000元/㎡，但在實(shí)際開盤價(jià)格折后22000-23000元/㎡，比吹風(fēng)價(jià)足足低了近3000元/㎡。此外，嶺南新世界"錦云峰"組團(tuán)和合生廣場，亦是以低于預(yù)期入市。

　　除了新盤新貨外，不少在售樓盤為了能夠在國慶期間較好的消化余貨，也紛紛推出了一口價(jià)單位，與五一相比，這種現(xiàn)象已不僅僅局限在中心區(qū)，而是呈全市布局，暢銷樓盤也表現(xiàn)積極。而一口價(jià)單位也不再只是噱頭，而是實(shí)質(zhì)性的優(yōu)惠，大部分一口價(jià)單位均比原來售價(jià)低了近1000元/㎡，部分樓盤優(yōu)惠更甚，包括金域藍(lán)灣、御金沙、錦繡半島、諾德中心城、祈福都會(huì)、龍光棕櫚水岸等。而時(shí)代傾城為了抗衡開盤的敏捷·萊茵花園，國慶期間部分樓層朝向統(tǒng)一售價(jià)6800元/㎡帶裝修，比之前售價(jià)低了整整1000元/㎡，可見優(yōu)惠力度之大、去貨意愿之強(qiáng)。

　　四、成交：成交明顯放緩，投資型物業(yè)和低價(jià)入市樓盤搶眼

　　從實(shí)際成交來看，新盤新貨成交已明顯放緩不少，成交超過八成的樓盤僅有三個(gè)，即星匯文華、翡翠綠洲和合和新城，其他樓盤多在五成左右。而成交在100套以上的樓盤也屈指可數(shù)，包括云裳麗影、星匯金沙、元邦明月金岸、雅居樂劍橋郡、合生廣場、保利東江首府、敏捷萊茵花園。星匯文華因自身?xiàng)l件優(yōu)越，且價(jià)格較筍，30號開售已成交約240套，其中超過一半單位被內(nèi)部員工認(rèn)購。合和新城僅有200多套新貨，憑借地段優(yōu)勢和合理定價(jià)，開盤前已基本被內(nèi)部認(rèn)購?fù)戤叀６Ｖ閰^(qū)的合生廣場，推出D、E棟酒店式商住公寓，共600多套單位，因不限購和折扣優(yōu)惠較多，吸引了近三百人到場，當(dāng)天成交兩百來套。此外，值得關(guān)注的是，位于增城新塘板塊的翡翠綠洲，以毛坯均價(jià)7000元/㎡、最低6380元/㎡起低價(jià)入市，搶占市場份額，當(dāng)天推出540套貨量，至2號即消化九成以上，成功引爆區(qū)域市場。

　　而余貨消化項(xiàng)目中，時(shí)代傾城成交尤其引人矚目，其全部單位一口價(jià)低價(jià)銷售的策劃，為項(xiàng)目取得了200來套的成交佳績，比其競爭對手全新項(xiàng)目敏捷萊茵花園成交更為理想。

　　經(jīng)緯行研究中心認(rèn)為，從目前市場情況來看，繼限購之后，信貸政策的持續(xù)收緊正不斷地給房地產(chǎn)市場主體雙方施加壓力，消費(fèi)者購買意愿漸趨謹(jǐn)慎，非實(shí)質(zhì)性優(yōu)惠未能吸引其入市，而發(fā)展商在資金回籠速度放緩、貸款成本和貸款難度加大以及年度銷售目標(biāo)達(dá)成等多重壓力下，已有調(diào)價(jià)意愿，目前雖以暗降為主，但離實(shí)質(zhì)性降價(jià)已經(jīng)不遠(yuǎn)。

　　經(jīng)緯：發(fā)展商壓力漸顯，實(shí)質(zhì)性降價(jià)將至