會(huì)大眾和政府擔(dān)憂民間高利貸崩盤，這種心態(tài)一定會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響，追求更安全是趨勢。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 從包頭金利斌因10多億高利貸不能償還而自殺悲劇，到溫州知名企業(yè)“江南皮革”老板卷款而逃，再到江蘇泗洪民間高利貸催生的“貧困縣”“寶馬鄉(xiāng)”的破滅，使社會(huì)大眾和政府擔(dān)憂民間高利貸崩盤。這種心態(tài)一定會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響，追求更安全是趨勢。

　　首先，看看貨幣政策和民間投資大的趨勢和背景。三大特點(diǎn)：第一，信貸收緊，而且收的特別快。第二，社會(huì)上的錢非常多。第三，高利貸盛行。

　　信貸收緊感受非常明顯，今年已經(jīng)有6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金，三次加息，跟去年累積就是12次上調(diào)存款準(zhǔn)備金和五次加息，這在歷史上是少有的。對(duì)房地產(chǎn)，實(shí)際上信貸控制的更嚴(yán)。

　　然而，社會(huì)融資總量還是在上升。為什么我們感覺到信貸一收緊就沒有錢的呢？因?yàn)榻鹑诿撁交厔?。很明顯，社會(huì)的錢通過民間體系進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)。一方面是信貸收緊，另一方面是社會(huì)上的錢非常多。

　　傳統(tǒng)的投資房地產(chǎn)的渠道也被堵死了，結(jié)果是什么呢？結(jié)果就是我們看到的投機(jī)亂象。藝術(shù)品在大漲。這兩年漲價(jià)最高的不是房地產(chǎn)，是藝術(shù)品。寶石在上漲，農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格在上漲。出現(xiàn)了玉米瘋、糖高宗、豆你玩、蒜你狠等等，錢到處亂竄。

　　高利貸盛行，溫州的朋友之間借錢也要2、3分。高利貸崩盤風(fēng)險(xiǎn)可能成為中國未來面臨最大的金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　為了了解民間資本生態(tài)，我跟秦主任在半年時(shí)間去了四個(gè)地方，做了深入研究?？梢钥纯疵耖g資本總量，溫州是4500億到6000億，山西是1萬億，鄂爾多斯是2200億，陜北現(xiàn)在沒有明確數(shù)據(jù)，大數(shù)加起來差不多2萬億。

　　各地投資偏好不一樣，山西比較保守，偏好于投資核心區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)，追求安全屬性，鄂爾多斯人買房，他們把錢愿意投在當(dāng)?shù)兀嘈女?dāng)?shù)卣?。陜北人呢？他們認(rèn)為在西安買房叫干點(diǎn)事，在北京買房叫存點(diǎn)錢，這個(gè)心態(tài)很有意思。

　　房地產(chǎn)調(diào)控政策其中一個(gè)核心出發(fā)點(diǎn)就是普通住宅的去投資化。從美國100年房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，如果去掉通脹影響，每年年均增長普通住宅只有0.6%。未來地產(chǎn)調(diào)控政策會(huì)帶來兩個(gè)趨勢變化，由單一的商品房轉(zhuǎn)向商品房、保障房雙軌制。

　　第二，炒房時(shí)代終結(jié)向理性投資時(shí)代轉(zhuǎn)變。我們算一個(gè)帳，以前買房子，無論買哪里，年均復(fù)合收益率高的可以到15%?，F(xiàn)在不會(huì)超過5%，因?yàn)槲覀儧]有按揭杠桿，我們的利率在提高，我們的稅收在提高。傳統(tǒng)的投資買房實(shí)際上算一算帳已經(jīng)不存在，新的投資在哪里。年初的時(shí)候就預(yù)判到二三線城市房價(jià)會(huì)快速增長。商業(yè)地產(chǎn)同樣存在風(fēng)險(xiǎn)，就是一線城市需求泡沫，如北京寫字樓租金漲得非?？?。

　　二線城市會(huì)出現(xiàn)供給泡沫，一個(gè)新市長的上任，住宅就變成酒店和購物中心。旁邊住宅大量變成商業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)怎么做呢？到底真正的答案在哪里，我們認(rèn)為是不動(dòng)產(chǎn)的證券化。

　　現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控政策是用堵的方式把需求壓住。歷來經(jīng)驗(yàn)告訴我們當(dāng)放開需求的時(shí)候，因?yàn)殚_發(fā)商不看好市場，沒有大量投資，供應(yīng)量很少，結(jié)果會(huì)怎么樣呢？調(diào)整會(huì)不會(huì)重蹈覆轍。如果我們換一種思路，用信貸政策調(diào)控投資筑壩的同時(shí)，再進(jìn)行投資疏導(dǎo)，用證券化把炒房資金變成房地產(chǎn)供應(yīng)，這樣就能平抑市場供需，就不會(huì)出現(xiàn)房價(jià)大起大落。

　　證券化投資有三種類型，REITs、信托、基金。未來房地產(chǎn)投資市場美好前景是老百姓買REITs，中產(chǎn)階級(jí)買信托，有錢人買基金。讓社會(huì)上所有的人都有機(jī)會(huì)分享中國城市化進(jìn)程帶來的收益。

　　蘇鑫 高和投資董事長、觀點(diǎn)新媒體專欄作者