那些曾經(jīng)被當(dāng)作香餑餑而競相爭奪的高價地，如今正成為燙手山芋，陷入定價難、出貨難的窘境。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 從8月的土地出讓來看，除了場面冷清，還有一個特點(diǎn)就是，大牌開發(fā)商集體缺席，樓市的降溫也逐步傳遞到土地市場。

　　我們比較最近五年的一組數(shù)據(jù)就會有個清晰的判斷。2007年成交516億元；2008年219億元；2009年783億元；2010年1200億元，名列全國之冠；2011年1-7月，成交117.5億元。像類似的宅地底價成交的狀況，在08年下半年杭州主城區(qū)土地市場也頻頻出現(xiàn)。在行情好的時候，地價往往成為助力，夯實(shí)板塊房價，拉升周邊在售樓盤的價格；行情低迷時，高地價即成為負(fù)擔(dān)，定價、出貨以及公司的資金運(yùn)作成為老大難問題。

　　調(diào)控之下的市場寡淡而殘酷，樓市以價換量的策略越來越普遍，新盤低價首開不斷打壓板塊房價，那些曾經(jīng)被當(dāng)作香餑餑而競相爭奪的高價地，如今正成為燙手山芋，陷入定價難、出貨難的窘境。銷售受阻，資金回籠艱難，向外求援同樣阻力重重：開發(fā)貸款全面叫停，信托業(yè)務(wù)遭到嚴(yán)控，加上拿地成本并未降低，即便土地儲備越來越少，開發(fā)商也是無能為力。杭州本土大鱷選擇集體失聲，也在情理之中了。

　　8月的杭州土地市場以冷清收場，浙江全省各地的土地市場也基本類似，但是也有熱鬧的場面出現(xiàn)。

　　溫州也是一個比較特殊的城市，近3個月溫州市區(qū)的土地都以流拍告終，但是8月的溫州南站地塊卻順利出讓。

　　今年上半年，溫州有20多塊工業(yè)、商業(yè)及住宅用地公開出讓，但只有四塊地顯示了成交記錄。在沒有70/90限制的情況下，溫州主城區(qū)11680元 /㎡起始樓面價的土地?zé)o人問津。而進(jìn)入七月后，溫州各縣市土地卻熱度空前，各地塊幾乎都以相對高溢價成交，黑馬迭出。除工業(yè)地產(chǎn)繼續(xù)放量外，商服和住宅用地供應(yīng)量顯著提高。從土地預(yù)申請來看，土地一級市場也由賣方市場逐漸顯現(xiàn)向買方市場傾斜的特點(diǎn)。

　　隨著站前某地塊的成功出讓，站前另外4個地塊也將在今年年底出讓，主要規(guī)劃定位為國際名品展示中心、中國名品集散中心、溫州名品銷售中心、商住廣場和星級賓館等項(xiàng)目。溫州南站站前區(qū)商貿(mào)工程是整個甌海新城開發(fā)建設(shè)的重要組成部分。借勢火車新站的建成投入使用，甌海現(xiàn)代商貿(mào)區(qū)將強(qiáng)勢崛起，進(jìn)而有可能帶動溫州市商貿(mào)格局的重新洗牌。目前，已經(jīng)啟動站前區(qū)400多畝出讓地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)。站前商貿(mào)中心和甌?？偛拷?jīng)濟(jì)園的建設(shè)將成為甌海新城區(qū)一個新亮點(diǎn)。

　　我們注意：本次土地出讓最大的焦點(diǎn)在于：第一、土地市場連續(xù)的低迷，使多數(shù)企業(yè)處于觀望，市場預(yù)期降低，使得政府的地塊掛牌價格趨于理性；第二，多宗土地出讓設(shè)計(jì)指標(biāo)發(fā)生重大變化。本該執(zhí)行“70/90”政策的標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)降低到“50/90”以下，不出意外的話，即將拍賣的土地指標(biāo)將繼續(xù)執(zhí)行該政策；第三、此前地塊均采取“勾地”和出讓相結(jié)合的方式進(jìn)行，這就增加了土地出讓的保障系數(shù)。那么，接下來的多宗出讓地塊，在此形勢下也給開發(fā)商了更多期待和想象。日子總要過的，錢總要花的，地還是要買的。

　　9月，浙江省省11個地市將出讓152宗土地，總推地面積約6232畝，可建建筑面積833萬平米，與上月相比下降13.1%。其中出讓的宅地只有 80宗。各個城市中，除寧波、溫州外，推地力度較8月都有所下降。杭州主城區(qū)僅9月22日有一場土地出讓，而且是兩宗較小的商業(yè)用地。分別位于城北和轉(zhuǎn)塘，加在一起也只有36.4畝。

　　蕭山，繼8月份土地零出讓之后，9月份將繼續(xù)“零出讓”。余杭將是9月杭州土地市場中的惟一看點(diǎn)。9月計(jì)劃出讓15宗土地，其中，商業(yè)用地12宗，住宅用地3宗，其中2宗住宅地塊將于9月30日出讓，都位于創(chuàng)新基地——倉前永福村。

　　這兩宗宅地的前景可以看好，原因有二：

　　第一，靠近西溪濕地，有大環(huán)境優(yōu)勢；

　　第二，靠近淘寶城。等到這兩個項(xiàng)目進(jìn)入銷售階段，超萬人的淘寶城也差不多已經(jīng)投入使用，潛在客戶驚人。倉前上一次宅地出讓還是去年8月12日，當(dāng)日保億競得倉前190.6畝的宋家山地塊，也就是現(xiàn)在的保億？麗景山項(xiàng)目。倉前規(guī)劃為創(chuàng)新基地，是杭州高教園區(qū)，聚集了淘寶城、多所高校以及大量的科技企業(yè)，前期出讓了大量的商業(yè)用地，預(yù)計(jì)接下去將進(jìn)入宅地出讓周期。

　　但是商業(yè)地塊也在出讓當(dāng)中，余杭9月份計(jì)劃出讓的12宗商業(yè)用地，其中有4宗也位于倉前——創(chuàng)新基地。估計(jì)會有一些中等實(shí)力的企業(yè)入市。

　　毫無疑問，房產(chǎn)與地產(chǎn)是一對連體孿生子，很多時候他們要相互依存。樓市的逐步退燒，也使得土地市場逐漸降溫，樓市調(diào)控效果開始顯現(xiàn)。

　　蘭洪海 觀點(diǎn)新媒體專欄作者