我們肯定不會(huì)設(shè)了一個(gè)目標(biāo)然后就一成不變的，該需要做調(diào)整的時(shí)候我們也會(huì)順應(yīng)市場的變化而變化，大家不必?fù)?dān)心我們會(huì)死守一條線抱著不動(dòng)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 陳土勇 王石說過：如果一個(gè)行業(yè)都在賺錢，只能說這個(gè)行業(yè)有問題。但問題是，如果一個(gè)行業(yè)都在賺錢，你不賺錢，行業(yè)沒問題的話，那就是你自身的問題了。

　　8月29日，盛高置地在香港召開中期業(yè)績發(fā)布會(huì)，盛高置地首席投資官梁耀文、執(zhí)行董事張文海、行政總裁王煦菱、長三角區(qū)域總經(jīng)理任瑞霞等出席了會(huì)議。

　　業(yè)績報(bào)告顯示，2011年截止6月30日，盛高置地共完成合約建筑面積9.14萬平米，累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售額16.7億元，同比分別減少64%及45%。平均售價(jià)升47%至每平米14839元；已售及交付建筑面積85133平米。

　　報(bào)告期內(nèi)，公司盈利1.05億元人民幣，同比大跌65.2%，毛利率由于產(chǎn)品組合與去年同期不同而由30%減少至28%，純利率由31%減至7%。

　　土地儲(chǔ)備方面，截至6月底，集團(tuán)持有優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備約617萬平米，足以應(yīng)付至少5年的發(fā)展。

　　盛高置地首席投資官梁耀文表示，公司上半年實(shí)現(xiàn)銷售16億，截止8月底，公司銷售才完成約20億，要完成今年80億的銷售目標(biāo)有一定難度，但將爭取同去年60多億的銷售目標(biāo)持平。

　　而行政總裁王煦菱則指出，上半年，由于受到拆遷等工程問題影響，公司可售房源較少，但是目前這些問題已等到解決，可售房源后置，下半年可售房源充足。

　　王煦菱透露，公司下半年將有3個(gè)全新項(xiàng)目推出，一個(gè)位于太原，兩個(gè)位于無錫，全是新項(xiàng)目，公司在定價(jià)方面占據(jù)較大主動(dòng)權(quán)。

　　他強(qiáng)調(diào)，公司下半年的不少項(xiàng)目是以剛性需求為主，同時(shí)還有6-7億的商鋪推出，加上分銷渠道的創(chuàng)新，公司對(duì)于下半年的銷售有信心。

　　以下是盛高置地2011年中期業(yè)績會(huì)的現(xiàn)場實(shí)錄：

　　媒體提問：公司目前可使用的銀行貸款額度大概是多少？在國內(nèi)銀根緊縮的政策之下，銀行房地產(chǎn)貸款的放貸速度是否比平時(shí)要慢。

　　梁耀文：到8月份為止，銀行給我們集團(tuán)的授信額超過人民幣100億元。但是，銀行給我們的貸款，有部分現(xiàn)在還沒批下來，還沒有提取使用的部分在55億元以上。

　　在國內(nèi)銀行融資的速度方面，現(xiàn)有政策對(duì)我們的影響并不大。第一，銀行的客戶也會(huì)分等級(jí)，銀行要具體看你是屬于的他什么客戶。第二，銀行會(huì)根據(jù)你項(xiàng)目的情況，來決定融資審批的速度，來評(píng)估批或不批。我們有部分項(xiàng)目已經(jīng)達(dá)到了融資水平，如果手續(xù)齊全去銀行做融資，跟以前相比，速度上基本沒有很大的區(qū)別。

　　當(dāng)然，由于市場情況融資成本比以前有所增加，在融資利率上，肯定沒有以前那么便宜，現(xiàn)在大概是在基準(zhǔn)利率上浮20%左右。

　　媒體提問：公司其中一個(gè)戰(zhàn)略是保護(hù)核心利潤，要保護(hù)這個(gè)利率，在量方面自然就會(huì)稍微小一些，這是不是一個(gè)變化？公司在下半年或明年做法是不是還會(huì)一樣？

　　王煦菱：做生意一定是生動(dòng)活潑的，一定是隨行就市的。我們肯定不會(huì)設(shè)了一個(gè)目標(biāo)然后就一成不變的，該需要做調(diào)整的時(shí)候我們也會(huì)順應(yīng)市場的變化而變化，大家不必?fù)?dān)心我們會(huì)死守一條線抱著不動(dòng)。

　　媒體提問：公司發(fā)展到現(xiàn)在主要的因素有哪些，有哪些不足的地方？公司上半年的銷售不是太如意，很大一部分原因是可售資源不足，上半年可售資源不足的原因是什么？

　　王煦菱：盛高的核心競爭力是一種靈活的市場應(yīng)變能力。去年底我們做了一個(gè)全面的體檢，我們的營銷能力是亮綠燈的。我們?cè)跔I銷方面的表現(xiàn)大家都可以看到，在二線城市我們創(chuàng)造了比周邊項(xiàng)目高的溢價(jià)水平。而在西水東，我們沒有進(jìn)入的時(shí)候，市區(qū)中心還沒有單價(jià)1萬的房子，我們一下子就從12000開始進(jìn)入。

　　今年，我們的樓盤賣得不是很多，部分原因是因?yàn)槲覀児こ躺厦嬗龅搅艘恍﹩栴}，比如說有一些拆遷的問題。雖然這個(gè)已經(jīng)解決了，但還是讓我們的工期往后靠了。

　　我們上半年可售樓盤去化率還是比較高的，在業(yè)內(nèi)的去化率接近80%。像我們八月份上海的一個(gè)樓盤一開出之后我們的價(jià)格是賣到18800元。同時(shí)，在我們這個(gè)上海南匯區(qū)旁邊的一些大的品牌賣的樓是16000多。在這樣一種市場的氛圍下我們依然能夠創(chuàng)造一個(gè)比較好的業(yè)績。下半年貨量充足以后，我覺得我們可用的地方就多了。所以，對(duì)于下半年的銷售，我是非常有信心的。

　　媒體提問：剛才張總提到年中現(xiàn)金使用額達(dá)到了27億，其中的十幾億的現(xiàn)金流動(dòng)是從哪里來的？從這個(gè)現(xiàn)金流來看，預(yù)期到年底的凈負(fù)債率會(huì)改善嗎，會(huì)改善到什么水平？

　　梁耀文：剛才說了我們有一個(gè)很大的現(xiàn)金，到現(xiàn)在達(dá)到27億。這一塊十幾億資金的增加有一個(gè)很大原因就是我們有一個(gè)項(xiàng)目在寧波的慈城東部新城項(xiàng)目，我們?cè)诠媾读酥?，同期又得到一些資金支持，我們的合作伙伴對(duì)我們這次退出的一個(gè)賠償，現(xiàn)在全部回收回來，加起來大概有7億，這是一部分。還有一部分是項(xiàng)目的開發(fā)貸款，金額大概為6億元左右。第三部分是我們合同銷售資金的回?cái)n，差不多有兩三億。

　　另外，我們的凈負(fù)債比率現(xiàn)在的確是比較高，原因很簡單，就是在計(jì)算的過程中，要扣除我們現(xiàn)有現(xiàn)金的數(shù)字。到了下半年相信這個(gè)情況會(huì)有所改善，但是具體的改善還取決于我們的合同銷售，取決于下半年我們是否能達(dá)到我們現(xiàn)有的價(jià)格目標(biāo)。我覺得應(yīng)該還是可以改善的。

　　媒體提問：如果要達(dá)到去年合同銷售的水平，那在接下來九到十二月份每月平均要達(dá)到11億的銷售額，下半年無論是競爭方面，還是政策方面，都比較嚴(yán)峻，除了增加可售資源以外，公司還會(huì)采取什么樣的戰(zhàn)略扭轉(zhuǎn)上半年的形勢(shì)？

　　王煦菱：我們下半年有三個(gè)全新的項(xiàng)目開盤，還沒有開賣過的，我們有價(jià)格的主動(dòng)權(quán)，就是定價(jià)的主動(dòng)權(quán)是在我們自己這里，我們的這個(gè)主動(dòng)性很強(qiáng)。我們的三個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)是在太原山鼎的樓盤，這個(gè)樓盤目前是太原市唯一一個(gè)大型的別墅社區(qū)，這種住宅的形式在太原擁有唯一性，我們是非常有信心的。

　　另外兩個(gè)項(xiàng)目在無錫，今后要開的項(xiàng)目基本上都是小戶型，都是90至144平方米的戶型。作為一個(gè)高端的，剛需的小戶型，在整個(gè)太湖新城也是一種稀缺性的產(chǎn)品，因?yàn)楹芏喽际谴髴粜偷亩?。在這種情況下，我們是非常有保障的。

　　我們?cè)谏虾５捻?xiàng)目也是剛性需求的，價(jià)格在18000到20000之間。我們上海的盤都是二三一的單位，現(xiàn)在上海已經(jīng)停止了這種面積的戶型，就是說我們的是絕版，我們賣20000每平方米，其實(shí)也是很合適的。

　　此外，我們計(jì)劃將全國范圍內(nèi)幾個(gè)樓盤的一些商鋪拿出來推售。盛高在各地的盤，我們現(xiàn)在正在組織網(wǎng)絡(luò)上的客戶重復(fù)使用，譬如我們蘇州的一些客戶會(huì)去常熟再買樓。我們會(huì)運(yùn)用我們其他地方的這種資源，進(jìn)行再拓展。

　　我們?cè)谕卣惯@種供銷的渠道的同時(shí)，在一些資產(chǎn)上面也作出了更靈活的調(diào)整。比如說西水東，我們年初的計(jì)劃精裝修的比例是比較大的，現(xiàn)在我們減少了一部分精裝修的計(jì)劃，讓客戶有一個(gè)更容易接受的價(jià)格。