　　曹少山：各位嘉賓下午好！我來跟大家探討一些相對微觀的操作層面的問題。地產(chǎn)基金是一個新事物，地產(chǎn)私募基金是民間資本、個人投資人、機構投資人以有限合伙制這種組織形式形成的新的資本組織形式。每個基金其實在投資風格、投資策略、產(chǎn)品設計和條款設計還是有很大差異，今天探討一些我們跟開發(fā)商合作過程中比較有普遍意義的、有共性的幾個問題。

曹少山

　　第一，我跟開發(fā)商合作碰到的最常見，有時候也是最尖銳的問題，就是為什么你們基金的錢這么貴。對這個問題我來解釋一下，首先第一點，我說不是基金的錢貴，而是我們開發(fā)商朋友在太長時間里被太便宜的錢寵壞。中國這么大一個經(jīng)濟體，是唯一一個這么長時間內(nèi)長期維持實際負利率經(jīng)濟體。中國實際負利率從改革開放以后，除了90年代那一段時間可能是正的以外，其他時間都是負利率。廣大的儲戶實際上補貼了所有的資金運用部門，而房地產(chǎn)是最大受益者之一。這是錢的價格問題。還有錢太多的問題，過去10年，中國M2復合增長率大概每年20%，所以十年漲了7倍，從13萬億到去年78萬億。我們也做了統(tǒng)計，美國、歐洲、中國、日本加起來去年底M2總量是44萬億美元，中國M2是78萬億，十年后我們到大概600萬億，即便按照我們下調的速度，14%、15%這樣的增速，十年后也要漲四倍，相當于四大經(jīng)濟體現(xiàn)在M2的總量。這可能嗎？我覺得不太可能，不應該，也不會有，不會發(fā)生，今后十年整體資金供應情況會跟過去十年不是一個量級上的水平。剛才大華經(jīng)濟學家談的非常好，如果政策決策者讓在泡沫破滅、經(jīng)濟崩盤、經(jīng)濟減速中選擇，你們覺得他們會選擇哪一條政策方向？我覺得這個方向是不言而喻的。在這種情況下，我覺得我們要做好過去這種便宜的錢很容易拿的日子是一去不復返，房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿化這個趨勢是一個長期趨勢，直接融資比例一定會上來，而直接融資比例上來，意味著利率，也就是資金成本會更加市場化。現(xiàn)在不要拿基金的錢跟銀行的錢對比，這個對比沒有價值，要跟民間借貸融資成本相比，他們這個融資成本才是反映真實成本的基準。

　　第二點，基金的錢可以承擔其他資本不能承擔的風險，我們能干其他錢不能干的事，所以我們要比其他的錢要貴?；甬斨泄蓹囝愅顿Y基金，我們可以跟開發(fā)商共同去拿地，信托的錢能干嗎？大部分守規(guī)矩的信托會干嗎？我們基金是做實質性的風險判斷和風險管理，所以沒有其他基金比較死的、僵硬的條條框框。

　　第三點，地產(chǎn)私募基金現(xiàn)在總體規(guī)模比較小，還處于僧多粥少的狀況，還是一個供不應求的商品。供不應求的商品價格自然高一點。在很長時間里，基金和開發(fā)商關系，還是還會處于基金買方市場，基本上還是會錢找項目，而不是項目找基金。

　　最后一點也是一個很技術上的問題，很多人沒有意識到，如果我們背后大部分投資是自然人的話，我們從一個項目當中收到的錢，我收到1塊錢，我的自然人投資人只能拿到0.64元，因為基金投資人有一個20%提成，還要代扣20%所得稅。在這樣的運行成本和稅收體系下，基金成本短期下不來。

　　第二點，很多人問為什么基金跟我們合作，你們管這么多。其實還不是管的多，而是以前你們基本沒人管。大部分開發(fā)商過去十年都是吃獨食的時代，除了銀行的錢，預售的錢，沒有什么錢可以管理。現(xiàn)在也有很多開發(fā)商合作拿地。其實我們是一樣的，如果你跟另外一個開發(fā)商合作，你讓他管多少，就應該讓我們股權類基金管多少。為什么呢？我們是投資人利益的代表，我們有責任為投資人負責。我們跟開發(fā)商合作，我們是很怕被開發(fā)商關門打狗的，我跟我合作過的幾個開發(fā)商開玩笑說，我說你跟我要錢的時候我是大爺，你是孫子。等我的錢一到你帳上，咱們的角色馬上互換，我得求你。因為開發(fā)商是在前面實際操盤，有一個很大的控制。我們跟投資人融的錢是兩年就是兩年，多一天都不行。這個項目說好三年投資的，你前三年沒有分紅，第四年你賺大錢了，跟我沒有關系，對我來講，我的投資就失敗，我就失信于投資人。另外我對投資人也有一些預期收益率的要求。所有這些東西都制約了基金在投資過程中必須要有一種制度化的方式和行為保證我們投資按照我們預期或者大家同意的預期執(zhí)行下去。所以我們一般要管什么呢？主要是通過治理結構參與、董事會參與，來控制所有可能影響在我們投資期內(nèi)收益的這些風險點。這就包括預決算、開發(fā)計劃、招標制度、財務審批制度、銷售方案、定價方案、向股東的資金拆借、分紅方案等等。這些我們都得管，但是我們管的是參與、一票否決的管法，主要還是開發(fā)商在前面操盤。另外我們很關心爭議解決的機制，一定要有一個有效切實可行的爭議解決的機制。最后，財務上的監(jiān)管，只要跟信托公司有合作的，都很熟悉了。最后一點，作為小股東要有充分的知情權。

　　最后我給開發(fā)商朋友一點建議，要找門當戶對的基金合作，要找成長周期差不多階段的基金合作，找價值觀、做事方式一致的基金合作，謝謝大家！