編者按：十年之后，又逢盛會。伴隨房地產(chǎn)業(yè)走過黃金十年的博鰲房地產(chǎn)論壇，將于2011年8月16-19日在海南繼續(xù)舉辦第十一屆年會。上一個十年，中國房地產(chǎn)實現(xiàn)了成長與壯大的夢想；下一個十年，我們將繼續(xù)甚至超越從前的輝煌。鑒于此，觀點新媒體推出“2011博鰲房地產(chǎn)論壇特稿”系列報道。

　　觀點網(wǎng) 博鰲特稿梁嘉欣 也許在房地產(chǎn)行業(yè)里，沒有一個房企領(lǐng)導(dǎo)者如孫宏斌經(jīng)歷如此之多大起大落。孫宏斌也坦承，自己一直是房地產(chǎn)行業(yè)里犯錯最多、吃虧最多的，但獲得經(jīng)驗教訓(xùn)也是最多的。

　　失去順馳之后，孫宏斌也非一無所有，他當(dāng)年順便成立的平臺公司——融創(chuàng)成為了他東山再起的基石。

　　“我希望我的企業(yè)不用東山再起了，一次就可以了?，F(xiàn)在我想的是如何讓融創(chuàng)能夠穩(wěn)健，并快速地發(fā)展。”孫宏斌曾如此表示。

　　看起來，吸取了順馳的教訓(xùn)，再次涅磐重生的老孫，對于融創(chuàng)今后的發(fā)展有了更深入的體會。

　　穩(wěn)健融創(chuàng)

　　孫宏斌意識到，進(jìn)入的城市太多，攤子太大難于管理，尤其是對現(xiàn)金流及風(fēng)險的把控。所以，現(xiàn)在穩(wěn)字當(dāng)頭的融創(chuàng)把戰(zhàn)線僅收縮在天津、北京、重慶及蘇南四大重點區(qū)域，“3年內(nèi)不會嘗試向其他區(qū)域發(fā)展。”

　　這主要出于兩個考慮，其一是公司目前進(jìn)駐的城市已囊括一二三四線城市，形成一個良好的投資組合，分散了風(fēng)險。

　　其二，目前已進(jìn)駐的區(qū)域仍具備足夠的發(fā)展空間。“這幾個區(qū)域共有9700萬人口，每年的開發(fā)量在1.1億平米，我們自己一年也就是買100億的地，其實沒有必要在那么多城市去搞。”孫宏斌曾稱。

　　但這不代表融創(chuàng)發(fā)展的速度就此放慢，快速發(fā)展依然是融創(chuàng)的目標(biāo)。

　　融創(chuàng)2011年的銷售目標(biāo)是183億元，比2010年的83億銷售遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出100億。其中大本營天津預(yù)計可帶來的銷售占比將達(dá)三成，預(yù)計今年能實現(xiàn)70億的銷售。

　　在嚴(yán)控的市場環(huán)境之下，不少房企出于保守考慮，今年所定的銷售目標(biāo)幾乎與去年總銷售額持平，或較之有小幅增長，而融創(chuàng)卻提出翻倍的業(yè)績增長率，加之市場調(diào)控趨嚴(yán)，這讓業(yè)界一度擔(dān)憂其業(yè)績的完成。

　　從上半年的數(shù)據(jù)來看，融創(chuàng)的銷售業(yè)績完成情況不錯。截至6月末，融創(chuàng)累計實現(xiàn)合約銷售金額68.17億元，較去年同期增長76.3%，合約銷售面積約43.18萬平方米，銷售均價為15790元/平方米，已超額完成上半年既定的銷售目標(biāo)。

　　此外，由于融創(chuàng)上半年推出的產(chǎn)品多定位高端，受調(diào)控的沖擊相對較小，這也是融創(chuàng)業(yè)績保持上漲的主要原因。在老孫的算盤里，把高端精品做好是全國性戰(zhàn)略的另一重要事情。

　　“不管是在哪里，都是高端精品。”

　　目前看來，孫宏斌的堅守讓他在調(diào)控周期中獲得了收獲。

　　雖然融創(chuàng)高度面向受限購令影響的城市，但銷售執(zhí)行力仍然強勁。以6月底首推的北京西山壹號院為例，81個單位在推出一周內(nèi)售罄，回籠10億資金。

　　下半年，融創(chuàng)的銷售力度明顯加大，主力銷售項目將由上半年的8個增加至下半年14個，預(yù)計可售貨源達(dá)250億元。這當(dāng)中除了融創(chuàng)一貫打造的高端項目，還有不受限購政策影響的精裝公寓等新品。因為大部分項目位于核心市區(qū)并針對最終用家，相關(guān)分析機構(gòu)相信，全年183億元銷售目標(biāo)應(yīng)該可以達(dá)到。

　　雖然如此，融創(chuàng)依然需要面對不少的挑戰(zhàn)，擺在面前的至少有兩條：二線城市政策執(zhí)行力度不斷加大并超出預(yù)期；地方政府嚴(yán)格規(guī)管高檔住房預(yù)售。

　　這在某種程度上，對融創(chuàng)的現(xiàn)金流是一大挑戰(zhàn)。

　　融資之計

　　事實上，上半年融創(chuàng)的現(xiàn)金流也出現(xiàn)了緊張。一方面是因為需要支付2011年1月及2010年12月內(nèi)購入的4幅土地的大部分地價款。另一方面則因為政府收緊預(yù)售證批核導(dǎo)致可售貨源供應(yīng)滯后。

　　此外，根據(jù)融創(chuàng)2010年年報，截至2010年末，公司手持現(xiàn)金42.5億元，其中3億元受限，同時亦有30多億元未付土地款。相關(guān)公開數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)今年總購地開支預(yù)計將為54.3億元，項目的總建筑費用預(yù)計為76.7億元，資金缺口很大。

　　為了有足夠的資金配合公司快速增長的需要，融創(chuàng)嘗試?yán)煤Ｍ赓Y本平臺實現(xiàn)融資。

　　今年3月，融創(chuàng)計劃發(fā)行一筆高息債券，這是融創(chuàng)自2010年10月7日在香港上市后的首次融資。然而因技術(shù)性問題，該筆融資被擱置。融創(chuàng)曾表示，若國際債券市場恢復(fù)穩(wěn)定，債券發(fā)行會重新啟動。

　　在首次海外發(fā)債意外中止后，信托融資已成為融創(chuàng)資金補倉的主要方式。

　　事實上，早在2010年10月，融創(chuàng)中國上市期間，孫宏斌接受媒體采訪時認(rèn)為要增大融創(chuàng)資金量，并表示未來會更多與私募基金或信托合作，增大杠桿率。

　　近期，融創(chuàng)宣布，為北京昌平項目和重慶麓山項目設(shè)立信托計劃，分別融資人民幣6億元和人民幣5.5至6億元，融資成本均為每年17%。

　　在早前，為了天津融創(chuàng)奧城投資有限公司時代奧城項目8期的建設(shè)，融創(chuàng)亦曾聯(lián)合天津信托發(fā)行了“融創(chuàng)置地”股權(quán)投資集合信托計劃。

　　雖然利息較高，但相較于海外發(fā)債，信托融資也有其優(yōu)勢。相關(guān)研究分析機構(gòu)曾指出，海外發(fā)債在現(xiàn)金轉(zhuǎn)入內(nèi)地帳戶方面審批需時，這在一定程度上也會影響項目的進(jìn)度。此外，融創(chuàng)在信托權(quán)益的回購期限方面較為靈活，可根據(jù)其實際現(xiàn)金需求做調(diào)整。

　　不過，基于當(dāng)前緊縮的信貸環(huán)境，貸款額度枯竭導(dǎo)致融資成本上升，最新安排的信貸融資將吞噬北京昌平及重慶麓山項目的部分開發(fā)利潤。在最新設(shè)立的兩筆信托中，與大業(yè)信托合作設(shè)立的為北京昌平項目尋求融資的信托計劃，年回報率最高可達(dá)23%。

　　但相關(guān)研究機構(gòu)指出，若能按計劃一年之內(nèi)贖回，2012年需要向信托投資者支付本金以及約人民幣2.04億元的利息，此成本仍屬可接受范圍。此外，按照保守預(yù)計售價，預(yù)計在支付利息成本之后，項目于2013與2014年仍可分別貢獻(xiàn)盈利約4.7億元及3.1億元，平均凈利率約為14%。