08年都不能算拐點(diǎn)，那么2011年的市場(chǎng)，絕不會(huì)迎來(lái)拐點(diǎn)，而只是市場(chǎng)的暫時(shí)收縮。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 樓市空前調(diào)控，似乎要再現(xiàn)08年中的局面。但是，又不盡然。

　　《瞭望東方周刊》載文：“多地土地市場(chǎng)現(xiàn)流拍寒潮賣(mài)地增收發(fā)展模式遭疑”。其中的一些數(shù)據(jù)應(yīng)當(dāng)引起我們的深思。7月19日，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)：2011年上半年，全國(guó)130個(gè)城市土地出讓收入總額為7524億元，同比下跌5.5%，土地出讓收入排名前十的城市中，出現(xiàn)下跌的5個(gè)城市全部為一線(xiàn)城市或者發(fā)達(dá)的二線(xiàn)城市，同比降幅最大的為北京，降48.32%，降幅最小的為上海，降21.97%。

　　消息人士指出：部分城投公司確實(shí)存在將流動(dòng)資金轉(zhuǎn)為固定貸款的現(xiàn)象：“對(duì)流動(dòng)資金貸款的監(jiān)管現(xiàn)在更嚴(yán)格了。”中國(guó)三星經(jīng)濟(jì)研究院的報(bào)告顯示，地方融資平臺(tái)“同房地產(chǎn)行業(yè)緊密結(jié)合，同其他產(chǎn)業(yè)愈走愈遠(yuǎn)，一定意義上已經(jīng)脫離了融資為地方經(jīng)濟(jì)服務(wù)的初衷”。根據(jù)中國(guó)社科院的調(diào)研，全國(guó)數(shù)千家地方融資平臺(tái)公司中僅有10%左右以項(xiàng)目現(xiàn)金流作為第一還款來(lái)源，大部分依靠的是配套土地的出讓收入來(lái)歸還銀行利息。

　　再看市場(chǎng)與融資情況：以萬(wàn)科為例。

　　萬(wàn)科中報(bào)顯示：今年上半年萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積565.5萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額656.5億元，同比分別增長(zhǎng)76.7%和78.6%，銷(xiāo)售金額占全國(guó)商品房銷(xiāo)售額的比例由去年同期的1.86%提高至2.67%。上半年萬(wàn)科竣工面積107萬(wàn)平方米，僅占全年計(jì)劃竣工面積729萬(wàn)平方米的14.7%。受此影響，上半年萬(wàn)科結(jié)算面積138.3萬(wàn)平方米，比去年同期下降8.1%；結(jié)算收入191.7億元，比去年同期上升16.5%，增長(zhǎng)幅度遠(yuǎn)低于銷(xiāo)售增長(zhǎng)。

　　但同時(shí)，據(jù)媒體報(bào)道：上半年，核心城市的投資增速已同比大幅下滑，這種景象與08年二季度的情況類(lèi)似，而投資與開(kāi)工的放緩只能影響一年以后的住房供應(yīng)。這也是09年二季度末樓市真實(shí)回暖，市場(chǎng)無(wú)房可供的真實(shí)原因，也難怪09年一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)普調(diào)近一倍，主因是供需矛盾引起的恐慌性購(gòu)買(mǎi)。而09年中，什么四萬(wàn)億還只是停留在概念中，但是，全球金融危機(jī)卻是深化狀態(tài)。

　　上市房企的優(yōu)勢(shì)還在于融資能力。報(bào)道顯示，萬(wàn)科至少在上半年通過(guò)信托融資37億元，均為2年期，加權(quán)融資成本約為11.4%，大大低于市場(chǎng)平均水平。

　　幾乎所有信貸收縮的努力，目的是收緊房企的資金鏈條，但是，對(duì)應(yīng)信貸收縮的手段有多種，萬(wàn)科是例子，還有鼓勵(lì)和開(kāi)放地方政府發(fā)行企業(yè)債以建設(shè)保障房的努力，在保障性安居工程建設(shè)壓力之下，事實(shí)上還是新的信貸寬松政策。

　　看一下市場(chǎng)的真實(shí)情況。北京作為唯一提出房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降的城市，但是，北京房協(xié)公布數(shù)據(jù)顯示，1-7月北京新建普通住房的價(jià)格為13623元/平方米，比去年全年下降8.2%；7月新建商品住房成交均價(jià)每平方米22690元/平方米，環(huán)比上漲9.8%。

　　媒體運(yùn)用數(shù)據(jù)的選擇性記憶可見(jiàn)一斑：只宣傳了新建普通住房，而無(wú)視了新建普通商品房數(shù)據(jù)。那么，只能說(shuō)明北京新建商品房占新建普通住房的比例調(diào)低，這恰恰符合北京市目前的現(xiàn)狀。而北京計(jì)劃要穩(wěn)中有降的就是新建普通住房。但是，與普通消費(fèi)者息息相關(guān)的，絕不是保障房，而是商品房部分。

　　那么對(duì)于其他并未提出穩(wěn)中有降，而是遏制漲幅的城市，房?jī)r(jià)特別是商品房?jī)r(jià)的上漲局面也很難改變。至于某些項(xiàng)目、某些公司的促銷(xiāo)，在限購(gòu)限價(jià)的政策下，不可能帶來(lái)總量的加大，也很難起到真正的示范作用。不見(jiàn)得是死扛，而是適當(dāng)調(diào)低上市量和上市速度既可以暫時(shí)擺脫目前的局面，或者，轉(zhuǎn)頭向下以求市場(chǎng)。這也是一線(xiàn)房企上半年的銷(xiāo)量大增帶來(lái)的經(jīng)驗(yàn)。

　　08年都不能算拐點(diǎn)，那么2011年的市場(chǎng)，絕不會(huì)迎來(lái)拐點(diǎn)，而只是市場(chǎng)的暫時(shí)收縮。

　　目前最大的問(wèn)題是保障性安居工程的亂象已經(jīng)十分明顯。特別是有產(chǎn)權(quán)的保障房，也即棚戶(hù)區(qū)等三舊改造400萬(wàn)套、限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房220萬(wàn)套，2011年的1000萬(wàn)套保障性安居工程中，此三類(lèi)占比62%以上。而公租房220萬(wàn)套才與新增城市人口有相當(dāng)關(guān)系。

　　事實(shí)上，棚戶(hù)區(qū)等三舊改造項(xiàng)目的順利實(shí)施，依靠的恰恰是商品房市場(chǎng)的繁榮。那么，我們的限購(gòu)限價(jià)導(dǎo)致的土地流拍，最終的結(jié)果是最差的。只會(huì)加大供需失衡，而不可能有任何對(duì)市場(chǎng)預(yù)期好的影響。

　　那么我們的政策試圖制造的絕不是拐點(diǎn)，而是遏制漲幅，這才是對(duì)市場(chǎng)的理性調(diào)控。

　　至于美債帶來(lái)的危機(jī)，是不是會(huì)影響到中國(guó)的選擇，我們也將拭目以待。媒體專(zhuān)家忘性大，市場(chǎng)卻不會(huì)迎合媒體專(zhuān)家的預(yù)測(cè)。中國(guó)多虧了有內(nèi)需，不論是97年的亞洲金融危機(jī)，還是08年的全球金融危機(jī)，我們僅僅靠拉動(dòng)房地產(chǎn)的需求即可輕松化解。

　　畢竟，說(shuō)我們12年，二三線(xiàn)城市不足十年，四線(xiàn)以下城市剛剛起步的房地產(chǎn)市場(chǎng)，如果是已經(jīng)完全解決了住房改善問(wèn)題，那么這只能是胡話(huà)。至于胡編亂造的空置房，絕不是市場(chǎng)的真實(shí)反映。

　　房地產(chǎn)特別是土地市場(chǎng)，模式改變是很難的。那么，給行業(yè)一個(gè)合理穩(wěn)定的預(yù)期才是理性的，而目前的政策基礎(chǔ)恰恰是對(duì)市場(chǎng)的誤判而已。相信08年的局面絕不會(huì)再2011年重現(xiàn)的。不論政策是否理性，市場(chǎng)是理性的，消費(fèi)者是理性的。這已經(jīng)足夠。

　　陳寶存 觀點(diǎn)新媒體專(zhuān)欄作者