中國(guó)作為最大的發(fā)展中國(guó)家，地域廣闊，經(jīng)濟(jì)總量占全球第二，房地產(chǎn)規(guī)模已經(jīng)是全球首位。

　　2011博鰲房地產(chǎn)論壇·現(xiàn)場(chǎng)快訊：8月18日下午，觀點(diǎn)新媒體主辦的“2011博鰲房地產(chǎn)論壇”到了最后一個(gè)階段的議程。易城中國(guó)總裁祝惇若在演講時(shí)表示，中國(guó)房地產(chǎn)正在進(jìn)入產(chǎn)業(yè)升級(jí)階段。

　　祝惇若稱(chēng)，產(chǎn)業(yè)升級(jí)概念就是主要指產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)改善和產(chǎn)業(yè)素質(zhì)、效率提高。微觀上表現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)素質(zhì)和效率提高，生產(chǎn)要素優(yōu)化、組合、技術(shù)水平、產(chǎn)品質(zhì)量提高。中國(guó)作為最大的發(fā)展中國(guó)家，地域廣闊，經(jīng)濟(jì)總量占全球第二，房地產(chǎn)規(guī)模已經(jīng)是全球首位。

　　祝惇若認(rèn)為，80年代至今房地產(chǎn)行業(yè)主要經(jīng)歷了四個(gè)階段：

　　第一個(gè)階段，1985年到1991年，初步發(fā)展階段，主要是土地使用制度和住房制度改革；

　　第二個(gè)階段，1992年-1995年，快速發(fā)展階段，主要表現(xiàn)在土地新增6類(lèi)用地，吸引大量外資，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快；還有住房體制改革，表現(xiàn)在投資體制、分配體制等方面；還有開(kāi)發(fā)規(guī)模擴(kuò)張，開(kāi)竣工面積大幅度增加，后期出現(xiàn)一些過(guò)熱現(xiàn)象，包括控制、爛尾樓、銀行不良資產(chǎn)產(chǎn)生等；

　　第三個(gè)階段，1996年-2000年，盤(pán)整、消化、調(diào)整發(fā)展階段，在這里土地的控制供給，深化住房分配制度改革，建立住房抵押貸款制度，擴(kuò)大需求、規(guī)范，搞活了二級(jí)市場(chǎng)，98年市場(chǎng)低迷，到2000年趨向繁榮；

　　進(jìn)入第四個(gè)階段，2001-2010年，持續(xù)繁榮階段，主要表現(xiàn)在城市化進(jìn)程加快，住房分配貨幣化居民收入增加，消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，信貸支持力度大，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)得到迅速發(fā)展。

　　房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向更為協(xié)調(diào)的方向發(fā)展，這是產(chǎn)業(yè)素質(zhì)與效率提高。房地產(chǎn)逐步向產(chǎn)品多樣化、細(xì)分化邁進(jìn)，包括服務(wù)業(yè)、金融業(yè)推動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)效率提高、管理水平提高發(fā)揮了很大作用。

　　未來(lái)有四個(gè)趨勢(shì)：第一，房地產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)分化，尤其商業(yè)產(chǎn)品細(xì)分化；第二，房地產(chǎn)由資本收益向現(xiàn)金流收益發(fā)展，更多的商業(yè)物業(yè)會(huì)采取持有運(yùn)營(yíng)獲取長(zhǎng)期的現(xiàn)金流收益；第三，房地產(chǎn)金融會(huì)不斷完善、高速發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)離不開(kāi)金融資本支持，我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展比較晚，產(chǎn)品類(lèi)型不夠豐富，因此未來(lái)法律需要不斷完善，金融產(chǎn)品創(chuàng)新，使產(chǎn)品多元化；第四，房地產(chǎn)商業(yè)顧問(wèn)服務(wù)更加全程化、專(zhuān)業(yè)化。