北京推行的這種“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”的土地出讓方式，很有創(chuàng)意，其目的在于一箭三雕。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 近一年多來，北京不斷探索和嘗試新的土地出讓方式。從“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”、“限地價(jià)競(jìng)配建政策性住房面積”，最近又嘗試“限地價(jià)競(jìng)房?jī)r(jià)”。

　　8月4日，北京首宗“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”地塊正式掛牌上市。

　　這個(gè)地塊位于北京永定鎮(zhèn)，面積約19公頃，總建筑規(guī)模約38萬平米，其中商品房面積約28萬平米。

　　所謂“限地價(jià)”，是指政府將該地塊的樓面地價(jià)定為5850元/平米，總地價(jià)22.2285億元。無論最終是誰競(jìng)得該地塊，需要支付的土地出讓金都是一樣的。

　　所謂“競(jìng)房?jī)r(jià)”，是指設(shè)定一個(gè)最高售價(jià)，然后由所有競(jìng)買人報(bào)出未來在該地塊上建設(shè)的商品房銷售價(jià)格，承諾銷售價(jià)格最低的就是競(jìng)得人。永定鎮(zhèn)地塊的房屋銷售價(jià)格最高限價(jià)為13600元/平米，在競(jìng)買時(shí)，競(jìng)買人每次可向下降低50元/平米來報(bào)價(jià)。

　　北京推行的這種“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”的土地出讓方式，很有創(chuàng)意，其目的在于一箭三雕：

　　首先，政府保住了基本的地價(jià)。按照永定鎮(zhèn)周邊土地歷史上出讓的紀(jì)錄，地價(jià)也就是6000元/平方米出頭。政府現(xiàn)在略有折讓，但也有5800元/平方米。總地價(jià)22億，讓開發(fā)商去拼。政府已經(jīng)得到其希望得到的東西。

　　其次，通過“競(jìng)房?jī)r(jià)”，讓開發(fā)商未來售價(jià)下降，起到抑制房?jī)r(jià)的作用。永定鎮(zhèn)周邊項(xiàng)目目前售價(jià)普遍17000-20000元/平方米。把出讓地塊的房屋銷售價(jià)格最高限價(jià)為13600元/平米，在競(jìng)買時(shí)，競(jìng)買人每次還要向下降低50元/平米來報(bào)價(jià)。這種方式，確實(shí)起到抑制房?jī)r(jià)的作用。

　　第三，作為“半保障項(xiàng)目”，部分“被保障家庭”需要。出讓地塊將來的銷售對(duì)象，優(yōu)先滿足擁有北京市戶口或在北京工作、居住一定年限以上人群的自主及改善型購(gòu)房需求。

　　其中有三類家庭具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，一是在北京首次購(gòu)買住房的本市戶籍家庭；二是持有本市有效暫住證在本市首次購(gòu)買住房，且連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的非本市戶籍居民家庭；三是已經(jīng)通過住房保障資格審核，正在輪候保障性住房配售，且同意購(gòu)買該項(xiàng)目后放棄保障性住房購(gòu)買資格的家庭。

　　“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”土地出讓方式的特別之處，在于：政府制定了對(duì)地價(jià)的期望值，把它提前確定（固定化），同時(shí)限制開發(fā)商對(duì)樓價(jià)的發(fā)揮空間。

　　這是迄今為止，最為“赤裸裸”抑制樓價(jià)的土地出讓方式。

　　未來在全國(guó)各地，“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”的賣地方式被仿效的機(jī)會(huì)很大。

　　趙卓文 觀點(diǎn)新媒體專欄作者