“只要產(chǎn)品符合市場(chǎng)的要求，只要性價(jià)比能夠吸引足夠的人群，我相信限購對(duì)我們整體集團(tuán)的影響是在可控的范圍之內(nèi)。”

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 李欣鞠 “限購的話我們一分為二來看，一個(gè)是國(guó)家為了房地產(chǎn)的健康發(fā)展，再一個(gè)就是限購有可能給我們帶來更多的機(jī)會(huì)。”在8月16日舉行的中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，碧桂園總裁莫斌如是回應(yīng)二三線城市的限購。

　　出于對(duì)政策的充分準(zhǔn)備，積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，2011年上半年，碧桂園取得了215億元的合同銷售金額，同比增長(zhǎng)約64%，已達(dá)全年目標(biāo)430億元的64%。

　　半年業(yè)績(jī)

　　碧桂園上半年的總收入及毛利分別約為156.42億元、50.87億元，同比分別增長(zhǎng)約32.9%及27.5%；權(quán)益所有人應(yīng)占利潤(rùn)約為28.71億元，同比增長(zhǎng)約62.8%。

　　在銷售面積方面，實(shí)現(xiàn)合同銷售建筑面積約343萬平方米，同比增長(zhǎng)約42%；實(shí)現(xiàn)交樓面積約293萬平方米，同比增長(zhǎng)約39.6%。

　　2011年上半年，碧桂園有4個(gè)全新項(xiàng)目開盤，有3個(gè)項(xiàng)目位于大本營(yíng)廣東省，而4個(gè)新項(xiàng)目的合同銷售額共約人民幣34億元。

　　其中，位于江蘇省的第二個(gè)項(xiàng)目碧桂園·鳳凰城(句容)于5月15日開盤，推出近2500套單位，開盤首兩天逾7成(逾1800套)獲認(rèn)購，認(rèn)購金額近12億元。

　　此外，在不斷擴(kuò)展物業(yè)開發(fā)及銷售的同時(shí)，碧桂園的酒店業(yè)務(wù)拓廣了非住宅項(xiàng)目業(yè)務(wù)的經(jīng)常性收入來源，使得物業(yè)收入組合更加多元化。報(bào)告期內(nèi)，碧桂園酒店業(yè)務(wù)收入約3.23億元，同比增長(zhǎng)約58.5%。

　　截至2011年6月30日，集團(tuán)已有5家五星級(jí)酒店、13家五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店及1家四星級(jí)酒店開業(yè)，共擁有客房5827間。

　　在現(xiàn)金流方面，上半年碧桂園持有122億元現(xiàn)金及銀行存款，總借貸余額約為275億元，其中必須一年內(nèi)償還的銀行借款為49.4億元。碧桂園首席財(cái)務(wù)官伍綺琴稱，因?yàn)橛凶銐虻默F(xiàn)金流，公司暫時(shí)沒有融資需求。

　　上半年，碧桂園的負(fù)債比率從2010年末的48.4%上漲至66.5%。對(duì)于負(fù)債率的上升，伍綺琴表示，這主要是期內(nèi)曾發(fā)高息債券及樓花銷售數(shù)據(jù)未能在上半年反映所致。中長(zhǎng)期而言，公司將維持50%至60%的負(fù)債比率。莫斌亦強(qiáng)調(diào)，集團(tuán)高層一直很看重負(fù)債比。

　　截至6月底，碧桂園未付土地款為43億人民幣，未付土地增值稅66億。據(jù)莫斌透露，碧桂園全年土地款約為133億，上半年購地887萬平方米，已付土地款61.2億。

　　莫斌稱，碧桂園對(duì)于拿地沒有硬性計(jì)劃，下半年有好的、符合集團(tuán)發(fā)展的土地，碧桂園肯定會(huì)出手。目前碧桂園正在實(shí)施總部、區(qū)和下部三級(jí)聯(lián)動(dòng)拿地的激勵(lì)措施，“應(yīng)該說下半年（限購）政策如果真的要出臺(tái)的話，我們對(duì)土地會(huì)更加的關(guān)注。”

　　下半年，碧桂園將推出近330萬平方米的貨量，預(yù)期有10個(gè)新盤入市，目前已經(jīng)開了2個(gè)，還有8個(gè)新推的樓盤，預(yù)計(jì)碧桂園全年的去化率約為70%或更高。

　　限購機(jī)會(huì)

　　7月12日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求在房?jī)r(jià)上漲過快的二三線城市采取必要的限購措施。對(duì)此，碧桂園總裁莫斌表示，關(guān)于二三線城市限購的消息，相信所有地產(chǎn)商都非常關(guān)心，雖然到目前為止政策還沒有出臺(tái)，但碧桂園一直在關(guān)注。

　　莫斌認(rèn)為，政府會(huì)根據(jù)二三線城市的漲價(jià)、漲幅的情況來進(jìn)行限購。“對(duì)于二三線城市限購，我們也做了充分的評(píng)估，應(yīng)該說我們自己已經(jīng)做好了對(duì)這個(gè)政策出臺(tái)的充分準(zhǔn)備。”

　　他指出，對(duì)碧桂園而言，限購對(duì)客戶的買樓預(yù)期的影響會(huì)更大一些。

　　他舉例稱，碧桂園今年一月份在佛山開盤的城市花園，推出的貨量是5.8億，當(dāng)天就全部賣完。在3月份的限購政策出來后一天，新推出了2億多，但當(dāng)時(shí)的銷售只是達(dá)到了4千萬左右，僅為20%，與第一期的情況大相徑庭。但截至6月底，已銷售了將近6.4個(gè)億，到目前為止已經(jīng)超過了10個(gè)億。

　　據(jù)此，莫斌認(rèn)為，對(duì)碧桂園的樓盤來說，剛性需求是存在的，“只要產(chǎn)品符合市場(chǎng)的要求，只要性價(jià)比能夠吸引足夠的人群，我相信限購對(duì)我們整體集團(tuán)的影響是在可控的范圍之內(nèi)。”

　　同時(shí)，莫斌指出：“限購的話我們一分為二來看，一個(gè)是國(guó)家為了房地產(chǎn)的健康發(fā)展，再一個(gè)就是限購有可能給我們帶來更多的機(jī)會(huì)。”

　　這些機(jī)會(huì)中，就包括了買地。莫斌稱，上半年碧桂園拿的土地中，其中好幾塊都是低價(jià)拿的，而之所以能夠低價(jià)拿地，是受到限購的影響。“如果有適合的機(jī)會(huì)，碧桂園也會(huì)進(jìn)入一些更好的城市，為我們將來的發(fā)展奠定更好的基礎(chǔ)。”

　　他表示，再次限購下，地產(chǎn)行業(yè)會(huì)面臨一些大家強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、重組、并購的機(jī)會(huì)，碧桂園也有機(jī)會(huì)進(jìn)一步壯大。

　　對(duì)于碧桂園而言，最重要的是把資金、產(chǎn)品、土地、開發(fā)速度、優(yōu)勢(shì)、管理能力充分發(fā)揮出來，這樣就完全有足夠有力量面對(duì)國(guó)家政策的調(diào)整。

　　“我們已經(jīng)做出了充分的準(zhǔn)備，而且我們有信心完成全年的430億元的合同銷售，也能夠成我們?nèi)晁A(yù)期的利潤(rùn)。”莫斌說。

　　“碧桂園現(xiàn)在在全國(guó)有93個(gè)項(xiàng)目，我相信93個(gè)項(xiàng)目如果全部進(jìn)入限購，我們也不怕，更何況現(xiàn)在還沒有這種情況。”他表示，目前為止，碧桂園受到限購的項(xiàng)目占比還不到4%，所以不必?fù)?dān)心，即使占10%或者再多，碧桂園也有自身的安排。

　　十里銀灘

　　在2011年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，碧桂園的惠州項(xiàng)目十里銀灘也備受媒體關(guān)注。

　　碧桂園·十里銀灘項(xiàng)目位于惠東海岸的亞婆灣，離深圳市區(qū)約1小時(shí)車程，是碧桂園旗下第一個(gè)濱海旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，也是該公司今年的重點(diǎn)項(xiàng)目。由于打出了7.5折的低價(jià)以及提供三年期的貸款，該項(xiàng)目自7月30日正式開盤以來就受到關(guān)注。

　　據(jù)莫斌介紹，十里銀灘開盤的銷售現(xiàn)場(chǎng)去了將近2萬人，當(dāng)天的銷售套數(shù)達(dá)到3700套，合同銷售達(dá)30億。截至目前，該項(xiàng)目已銷售4000套，銷售額超過了38億元。

　　據(jù)悉，十里銀灘開盤的銷售均價(jià)分別是精裝山景洋房約5500-6000元/㎡、精裝海景洋房約10000-11000元/㎡、精裝臨海公寓約14000-15000元/㎡，在此售價(jià)上再打7.5折。

　　對(duì)于7.5折的優(yōu)惠，莫斌稱，集團(tuán)定價(jià)是非常慎重的，有兩個(gè)硬指標(biāo)，一個(gè)是毛利不會(huì)拖累整個(gè)集團(tuán)的指標(biāo)，另一個(gè)是市場(chǎng)的需求。莫斌表示，7.5折具有很大的吸引力，“7.5折可以打動(dòng)大家對(duì)這個(gè)樓盤價(jià)值的認(rèn)可，這也是我們銷售的一個(gè)策劃和安排。”

　　因此，十里銀灘不會(huì)影響碧桂園的毛利，只會(huì)增加，不會(huì)減少。此外，碧桂園開發(fā)樓盤一般采取的是“低開高走”的方式，希望能在第一期能夠吸引大量的人氣，為第二期、第三期和后面的開盤營(yíng)造正面的作用。目前，該項(xiàng)目的整體均價(jià)已超過7000元/平方米。

　　至于三年期的貸款，莫斌表示，這其實(shí)是碧桂園的一個(gè)銷售策略。雖然推出了這個(gè)付款方式，但是到目前為止，該項(xiàng)目的銷售里只有9%是采用了這種方式，而且客戶主動(dòng)要求采用2年期貸款。

　　事實(shí)上，在十里銀灘項(xiàng)目中，約50%是一次性付款。這是由于該項(xiàng)目囊括較多業(yè)態(tài)，有小戶型、洋房、酒店式公寓，面積從50平方米到600平方米，總價(jià)并不高，市場(chǎng)能夠承受，所以一次性付款相對(duì)比較多。

　　莫斌還表示，其他的項(xiàng)目會(huì)不會(huì)也采用類似的手段，集團(tuán)會(huì)根據(jù)市場(chǎng)做適當(dāng)?shù)陌才拧?/p>

　　對(duì)于十里銀灘有客戶退房的傳言，莫斌予以否認(rèn)，并表示如果要退的話，不是無理的就一定會(huì)接受。他續(xù)稱，十里銀灘銷售得很好，有些客戶去排隊(duì)還排不上號(hào)。

　　目前，十里銀灘正在加緊二期建設(shè)，預(yù)計(jì)最快可于春節(jié)前后推出。