2011年8月18日，“下一個(gè)十年 改變中的房地產(chǎn)”2011博鰲房地產(chǎn)論壇進(jìn)入第二天論壇日程。下午的論壇主題是：資本金融篇  資本的革命。

　　以下是盛世神州房地產(chǎn)投資基金管理(北京)有限公司董事長(zhǎng)張民耕先生現(xiàn)場(chǎng)演講實(shí)錄

　　張民耕：各位下午好，兩天多的會(huì)議感到非常有收獲?，F(xiàn)在我是說一說作為房地產(chǎn)基金怎么看待現(xiàn)在的大市和房地產(chǎn)基金怎么看待這個(gè)行業(yè)，以及房地產(chǎn)基金怎么為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供一些服務(wù)。

　　這幾天各位專家對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展大勢(shì)作了很多演講，其中有一個(gè)問題是我們的明天是不是更美好。我認(rèn)為無論從房地產(chǎn)還是從我國(guó)經(jīng)濟(jì)大局來看，我們明天都會(huì)更美好。有許多經(jīng)濟(jì)觀點(diǎn)認(rèn)為我們今后面臨著許多陷阱、許多瓶頸，但是我認(rèn)為最大的一個(gè)大勢(shì)是中國(guó)的城市化，中國(guó)的城市化沒有終結(jié)，才走到半山腰。中國(guó)城市化將走進(jìn)第二波。中國(guó)城市化還要繼續(xù)發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)還有繼續(xù)發(fā)展前景。我們拿一個(gè)數(shù)據(jù)說明問題，改革開放30年，中國(guó)的城市化從2億人口，城市化率從20%增長(zhǎng)了30%，到2013年6.7億城市人口和49.68%城市化率。這樣的城市化對(duì)于中國(guó)走向一個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家確實(shí)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，未來30年中國(guó)的城市人口還要增長(zhǎng)約5億人口，還要有25%的城市化率，而這個(gè)城市化率還要補(bǔ)許多以前城市化率當(dāng)中的不足部分，所謂偽城市化也好或者地域城市化這樣的補(bǔ)課。

　　我們城市化目標(biāo)絕對(duì)不能是一個(gè)低的目標(biāo)，要達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家平均水平，大概要有75%城市化率，即使這樣，中國(guó)還是會(huì)有3億多的人口生活在農(nóng)村，而這3億多人口要使用的生產(chǎn)資料，就是主要的土地，我們所有的土地比美國(guó)人均農(nóng)業(yè)土地還要少。所以城市化是我們今后所有經(jīng)濟(jì)發(fā)展一個(gè)紅利。人們常常說我們?nèi)丝诩t利將要消失，其實(shí)我認(rèn)為人口紅利和城市化紅利相比來說只是一個(gè)更表面的現(xiàn)象，中國(guó)改革開放30年，最根本的是工業(yè)化和城市化紅利，而這個(gè)紅利還沒有吃完，我們還要繼續(xù)在這上面挖掘。

　　當(dāng)然今后的城市化對(duì)于房地產(chǎn)來說我們面臨一個(gè)更艱難的任務(wù)，對(duì)我們房地產(chǎn)業(yè)來說做高價(jià)高質(zhì)的產(chǎn)品，其實(shí)不難。要做低價(jià)又高質(zhì)的產(chǎn)品是非常大的挑戰(zhàn)，而且有今后，我們能夠提供低價(jià)高質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，我們城市化成本才能降低，我們城市化才能惠及真正的今后還有幾億人口要進(jìn)城的農(nóng)民，這個(gè)城市化任務(wù)還是很重大。

　　中國(guó)城市房地產(chǎn)出現(xiàn)那么多問題，簡(jiǎn)直已經(jīng)影響了政治穩(wěn)定，其實(shí)歸根到底就是短缺，有沒有解呢？土地的短缺，將農(nóng)民手中土地逐步作為進(jìn)入城市第一張進(jìn)城的門票，那就可以解決進(jìn)城的第一批資金問題。同時(shí)也能夠釋放出大量土地來。當(dāng)然首先是宅基地、小產(chǎn)權(quán)房，他們的釋放，可能是土地短缺逐步得到解決。但是更重要的短缺是資金的短缺，中國(guó)的城市化在30年走了英國(guó)或者其他發(fā)達(dá)國(guó)家300年走的路。城市化最短缺的是公共投入，我們都知道水、電、氣、馬路、通訊這些是城市的硬件投入，教育、文化、衛(wèi)生、醫(yī)療、社保等等這些軟件投入也要靠政府公共投資。發(fā)達(dá)國(guó)家300年積累的公共投資和我們30年積累的公共投資是不可同日而語。所以我們政府終于找到了一個(gè)可以積累資金的辦法，也是一種有益的嘗試，就是土地財(cái)政。而土地財(cái)政顯然在我們現(xiàn)在情況下又難以為繼。表現(xiàn)在供應(yīng)的短缺，造成公共資源短缺，短缺就造成高價(jià)，于是各種矛盾就發(fā)生。我認(rèn)為短缺是中國(guó)城市化問題一個(gè)最大的瓶頸。而增加投資是解決城市化和房地產(chǎn)一系列問題的根本之道。增長(zhǎng)投資有許許多多路徑，比如最重要的是政府明確職責(zé)，它的職責(zé)不是我生產(chǎn)，不是自己來投入生產(chǎn)，而是管公共建設(shè)。作為民間，房地產(chǎn)投資基金是增加投資的路徑，房地產(chǎn)基金就可以動(dòng)員社會(huì)投資資金投入城市化公共投資、私人投資，經(jīng)過專業(yè)化隊(duì)伍管理，增加城市化和房地產(chǎn)投入，分享城市化和房地產(chǎn)紅利，是解決城市化不足的根本途徑。

　　我們對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)認(rèn)識(shí)，第一，房地產(chǎn)主體和市場(chǎng)份額會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)金融屬性會(huì)凸現(xiàn)出來，離金融資源遠(yuǎn)近決定了房地產(chǎn)主體資源份額，由于對(duì)信貸資金比較易于取得，和大型集團(tuán)內(nèi)部資金易于調(diào)配，所以將會(huì)發(fā)生國(guó)進(jìn)民退、大進(jìn)小退趨勢(shì)。

　　第二，房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)模式發(fā)生轉(zhuǎn)變，從投資、開發(fā)、銷售、經(jīng)營(yíng)、管理等全能開發(fā)商類型向?qū)I(yè)開發(fā)商模式轉(zhuǎn)變，即從香港模式向美國(guó)模式轉(zhuǎn)變，產(chǎn)業(yè)細(xì)分、產(chǎn)品細(xì)分開始成為趨勢(shì)，至少開發(fā)商和投資商、開發(fā)商和建筑商，銷售商、經(jīng)營(yíng)管理商分野開始出現(xiàn)。產(chǎn)品從住宅樓轉(zhuǎn)移到辦公樓地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等等。

　　第三，房地產(chǎn)開發(fā)商投資財(cái)務(wù)模式發(fā)生轉(zhuǎn)變，原來資金門檻會(huì)進(jìn)一步提高，從自有資金含上一輪資本金，加上上一輪利潤(rùn)，加上借貸資金就等于下一輪投資資本金，這樣一種財(cái)務(wù)模式轉(zhuǎn)變?yōu)樽杂匈Y金加上合作、合伙資金。

　　第四，房地產(chǎn)利潤(rùn)分布模式發(fā)生轉(zhuǎn)變，對(duì)于炒房投資行為限制，從開發(fā)商利潤(rùn)加上售后增值利潤(rùn)為主的分布向開發(fā)商利潤(rùn)加上投資商利潤(rùn)加上售后增值利潤(rùn)分布，利潤(rùn)分布向前移動(dòng)。

　　第五，房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域分布模式轉(zhuǎn)變，一二線城市限購(gòu)限貸，一方面是開發(fā)能力和購(gòu)買能力擠出效應(yīng)，另一方面是二三線城市自身發(fā)展階段以及剛性需求增長(zhǎng)，整個(gè)發(fā)展區(qū)域從一線城市沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)展地區(qū)向二三四線城市轉(zhuǎn)變。

　　我們房地產(chǎn)基金怎么樣為開發(fā)商服務(wù)呢，第一，開發(fā)商需要雪中送炭，基金為其提供一種新的融資工具，結(jié)合大中小不同開發(fā)商需求，我們要為大企業(yè)提供并購(gòu)基金，為中型企業(yè)提供夾層基金，小企業(yè)提供股權(quán)基金。我們和金融機(jī)構(gòu)合作，提供金融機(jī)構(gòu)在放貸前的基金投入，提供銀行信托債權(quán)監(jiān)管之外的股權(quán)監(jiān)管。和金融機(jī)構(gòu)，提前介入，延后退出，成為他們一種新的工具?；鹛峁┮环N安全收益平臺(tái)。中小開發(fā)商和三四線開發(fā)商需要抱團(tuán)取暖，我們提供增值服務(wù)，除了為其解決資金需求以外，基金利用股東單位資源為其提供管理輸出、渠道指出、品牌輸出的增值服務(wù)。謝謝！