今年調(diào)控以來，土地市場表現(xiàn)較為冷清，部分地方政府甚至以主動下調(diào)底價，放寬付款條件及推薦會詢問報價等方式望促成交易，這對于大型房企適時抄底帶來了機遇。

　　土地現(xiàn)狀：成交低迷 地價下行

　　011年上半年，土地市場出現(xiàn)分化。據(jù)中原集團研究中心最新發(fā)布的《2011上半年度報告》介紹，居住用地成交量顯著下跌，地價結(jié)構(gòu)性下降，市場總體表現(xiàn)冷清。同時商業(yè)用地則表現(xiàn)良好，供求總量穩(wěn)中有升。相對而言，二線發(fā)展中城市的市場表現(xiàn)較為穩(wěn)定，優(yōu)于發(fā)達城市。由于土地財政的重要性依然不減，為實現(xiàn)供地計劃的完成率，下半年各地有望迎來土地供應(yīng)的增加。為促進土地成交，近期部分城市政府紛紛提供各種優(yōu)惠條件吸引開發(fā)商，因此，房企入市購地的時機已經(jīng)到來。

　　成交下滑 居住用地占比縮減

　　本輪調(diào)控實質(zhì)上是前兩年調(diào)控的延續(xù)。自2010年4月新政之后，全國土地市場已陷入低迷。為防止流標(biāo)情況頻頻發(fā)生，多個城市先后實施土地出讓“預(yù)申請”制度。受此影響，4月新政以之后的土地流標(biāo)率始終處于歷史低位。有鑒于此，在目前階段，我們認為土地市場的實際成交量或能更好地反映市場的真實狀態(tài)。

　　總體而言，今年上半年土地成交量同比大幅下滑。受到調(diào)控政策持續(xù)升級的影響，樓市各類需求均受到限制，開發(fā)商也只得收縮戰(zhàn)線，減少土地購置。今年上半年，15個重點城市居住用地成交面積同比減少近3成。住宅市場的限購政策導(dǎo)致部分需求被“擠出”，開發(fā)商也轉(zhuǎn)向受政策限制較少的商業(yè)地產(chǎn)市場，商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)供求兩旺局面。15個重點城市上半年商辦用地成交面積同比增加14%，商辦用地占經(jīng)營性用地（居住和商辦）比重顯著上升。

　　穩(wěn)中有升 二線發(fā)展中城市逆市上揚

　　限購之下，不同類型城市的土地市場表現(xiàn)出現(xiàn)分化。據(jù)中原監(jiān)測，二線發(fā)達城市的土地成交量降幅最為顯著，成交面積不足去年同期的一半，與前兩年同期均值相比的降幅亦超過3成。居住用地占比顯著降低，由2009年80%、2010年83%，下滑至2011年上半年的67%。

　　與一線及二線發(fā)達城市相比，多數(shù)二線發(fā)展中城市僅對中心城區(qū)限購，全市受限購影響較小，加之地方政府仍愿意提供優(yōu)惠條件吸引開發(fā)商投資，因此二線發(fā)展中城市的土地成交量在1至6月卻出現(xiàn)了逆市上揚，同比增加4成，居住用地比例基本穩(wěn)定。

　　地價走低 多次調(diào)控疊加效應(yīng)

　　自2010年4月起，國內(nèi)房地產(chǎn)市場已經(jīng)歷了三輪調(diào)控。在多次調(diào)控的影響之下，各地土地市場整體地價呈走低之勢。

　　首輪調(diào)控（2010.4.17~2010.9.28）中，北京、上海即采取限地價、綜合評標(biāo)及無償配建保障房等措施控制地價水平。一線城市地價于調(diào)控次月迅速下跌后企穩(wěn)回升，二線城市未受政策影響，期間地價仍呈波動上行趨勢。次輪調(diào)控（2010.9.29~2011.1.25）持續(xù)4個月，期間適逢樓市銷售旺季，市場回暖，大量銷售資金回籠使得開發(fā)商積極購置土地，整體地價未現(xiàn)大幅波動。第三輪調(diào)控（2011.1.26起）中，限地價、綜合評標(biāo)、配建保障房等措施由北京、上海擴展到廣州、深圳以及部分二線城市。政策執(zhí)行5個月以來，地價下行已呈現(xiàn)明顯趨勢：一線城市土地成交均價顯著回落，二線城市地價也止住了上升勢頭，并有小幅下調(diào)。

　　同質(zhì)比較 地價未有顯著下跌

　　但是，在上述平均地價的變化中，成交地塊區(qū)域分布的影響不容忽視。

　　從土地出讓的區(qū)域分布來看，二線城市的地價堅挺與其中心區(qū)域出讓比例較高不無關(guān)系。第三輪調(diào)控中二線發(fā)達城市的中心區(qū)域出讓比例穩(wěn)步擴大，盡管多個城市開始執(zhí)行無償配建保障房制度，但受一線城市“擠出效應(yīng)”及本地市場平穩(wěn)發(fā)展影響，外來房企踴躍進駐，地價依然保持穩(wěn)中有升。而二線發(fā)展中城市隨著中心區(qū)域出讓比例下降，土地成交均價初現(xiàn)小幅下探，但總體地價水平在三輪調(diào)控中依然保持平穩(wěn)。

　　若以同區(qū)域、同類型地塊成交情況看，主要城市土地價格依然未有顯著下降。今年部分典型地塊成交價與前期市場價格相比，波動幅度仍在10%以內(nèi)。

　　購地謹慎 市場總體表現(xiàn)冷清

　　在逐步收緊的調(diào)控大環(huán)境下，房企或持幣觀望，或資金受困，購地決策更為謹慎。據(jù)中原監(jiān)測，自2010年4月首輪調(diào)控起，一二線城市平均溢價率普遍呈現(xiàn)下行趨勢，僅于2010年10~12月市場回暖期有所回升。與溢價率走低相對應(yīng)的是，底價成交率逐步上升。尤其是一線城市更為明顯。二線城市市場波動小，底價成交率小幅波動，近期有小幅提高。

　　土地機會：推地放量 選擇增多

　　據(jù)中原集團研究中心最新發(fā)布的《2011上半年度報告》介紹，今年調(diào)控以來，土地市場表現(xiàn)較為冷清，部分地方政府甚至以主動下調(diào)底價，放寬付款條件及推薦會詢問報價等方式望促成交易，這對于大型房企適時抄底帶來了機遇。從近期知名房企成交的明細數(shù)據(jù)來看，多數(shù)成交地塊較同區(qū)域前期地價有所回落，其中以3%~7%的回落幅度居多，地價出現(xiàn)小幅松動。

　　2011年上半年共有40家知名房企在15個監(jiān)測城市中購地，購置居住用地面積達1019公頃，約為15個城市總購置面積的3成，購置金額為748億元，占總購置金額的37%。

　　知名房企在1月調(diào)控后購地數(shù)量大大減少，持幣觀望再度成為主調(diào)，2~5月房企購置面積持續(xù)低位，購置金額較1月明顯縮減，土地市場重現(xiàn)低迷。

　　6月購地房企數(shù)量則大為增加，購置面積回復(fù)至1月水平，溢價率亦較前4個月有所提升，地價呈現(xiàn)小幅上揚趨勢。市場表現(xiàn)來看，降價促銷已成為房企資金回籠的有效手段之一，先行者則可搶占市場先機，這使得近期僵持中的住宅市場漸顯轉(zhuǎn)機，目前地價已處于兩輪調(diào)控低位，且近期供應(yīng)顯著放量并保續(xù)旺盛，選擇面更廣，房企低價入市已獲得有利時機。

　　土地后市：配建為主 相得益彰

　　土地收入減少 推地壓力漸現(xiàn)

　　隨著近年來城鎮(zhèn)建設(shè)加快與經(jīng)濟發(fā)展，土地財政已成為地方財政收入的重要來源。據(jù)中原集團研究中心最新發(fā)布的《2011上半年度報告》數(shù)據(jù)顯示，上半年全國15個重點城市通過土地招拍掛公開市場成交金額3133 億元，同比減少9%，其中一線及二線發(fā)達城市同比下降超過2成，二線發(fā)展中城市則表現(xiàn)出強勁的供地勢頭，上半年成交金額同比增加超過一倍。一線城市上半年土地收入降幅尤為顯著，從各城市2011年土地收入預(yù)算增幅來看，北京下半年推地存在較大壓力，廣州由于預(yù)算增幅較大，下半年推地或有一定壓力，上海、深圳則預(yù)期壓力并不顯著。

　　根據(jù)發(fā)改委、財政部等部門出臺政策規(guī)定，土地出讓凈收益中的10%必須用于保障房建設(shè)。據(jù)估算2011年目標(biāo)1000萬套的保障房建設(shè)任務(wù)需投資1.3萬億元，大筆的投資暫時仍將依賴土地財政收入的支持。

　　據(jù)住建部統(tǒng)計，截至5月底全國城鎮(zhèn)保障性住房和各類棚戶區(qū)改造住房開工340萬套，完成計劃的34%，完成率尚不足半程。從部分城市開工建設(shè)進度及土地出讓收益來看，土地出讓金同比減少的城市，其開工進度略低或持平全國平均水平；而土地出讓金同比增加的城市，其保障房建設(shè)進度則明顯高于全國平均水平。土地市場的表現(xiàn)與各地保障房進度呈現(xiàn)顯著的正相關(guān)性。

　　配建漸成主流 保障房建設(shè)加速

　　今年樓市調(diào)控重點之一是大力興建保障房，年內(nèi)目標(biāo)開工建設(shè)1000萬套，較去年實際開工量提升近7成。為按期落實保障房建設(shè)任務(wù)，多地政府在土地出讓的同時，捆綁一定比例的保障房配建，在此基礎(chǔ)上又增加了“限地價、競配建”等競價方式來配合完成預(yù)期既定目標(biāo)。

　　目前全國已有多個城市擬定或明確出臺政策要求商品房用地捆綁配建保障房，從較具代表性的11個城市土地出讓配建來看，多數(shù)城市要求保障房配建比例達10%，且要求以無償方式配建的城市占多數(shù)。

　　供地計劃加量 推地高峰將至

　　“十二五”初始之際各地發(fā)展意愿強烈，最終出臺的今年商品住宅用地計劃遠高于兩會要求的“不低于前兩年實際供應(yīng)均值”，較去年實際供應(yīng)提高近5成。從供地計劃來看，今年全國計劃21.8萬公頃用于住房建設(shè)（包括保障房與商品住宅），較去年實際供應(yīng)高出逾7成。今年商品住宅用地計劃比重64.5%，較去年實際供應(yīng)比重下降近10個百分點，主要由于今年保障房用地規(guī)模的大幅增加。

　　雖然土地供應(yīng)計劃整體增加，但今年上半年主要城市土地供應(yīng)完成情況均不理想。根據(jù)中原監(jiān)測，在下列已公布全年供地計劃的8個城市中，上半年總體完成供應(yīng)情況不足計劃的30%。因此，受上半年土地供應(yīng)完成率較低的影響，加上土地出讓對地方財政的重要作用，以及保障房建設(shè)推進的需要，預(yù)計下半年各地將發(fā)力推地，有望推動土地成交量回升。