目前融資規(guī)模超過1000億元人民幣，幾乎為去年560億元融資額的兩倍。利率高，年限長和新型的合成債發(fā)債方式成為了今年開發(fā)商融資的特色。

　　在緊縮的貨幣政策背景下，開發(fā)商的融資方式受到房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的嚴(yán)重影響。自調(diào)控14個(gè)月來，銀行利率不斷上調(diào)，銀根收緊，銀行貸款同比出現(xiàn)較大幅度的下降。截止5月底，2011年銀行貸款增幅不到10%，而2010年銀行貸款增幅最高曾達(dá)到46.1%。預(yù)收賬款增幅相比2010年也同樣出現(xiàn)了下降。樓市成交量下滑，開發(fā)商銷售資金回籠壓力正明顯加大以及銀監(jiān)會、證券會等有關(guān)部門對房地產(chǎn)企業(yè)信托、IPO、再融資等融資手段的嚴(yán)格控制，使得開發(fā)商為尋求長期穩(wěn)定的資金來源，不得不轉(zhuǎn)變?nèi)谫Y方式，大舉向海外資本市場融資。

　　自2011年1月起，包括華潤置業(yè)、雅居樂、中駿置業(yè)、恒盛地產(chǎn)、佳兆業(yè)、碧桂園、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、盛高置地、寶龍地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)等多家大型房企紛紛啟動(dòng)海外融資。目前融資規(guī)模超過1000億元人民幣，幾乎為去年560億元融資額的兩倍。利率高，年限長和新型的合成債發(fā)債方式成為了今年開發(fā)商融資的特色。

　　第一、利率高。瑞安房地產(chǎn)有限公司今年融資35億元人民幣，利率都維持在9.25%-13%。碧桂園2月發(fā)行優(yōu)先票據(jù)9億美元，利率11.13%。高盛置地4月發(fā)行2億美元優(yōu)先票據(jù)，利率13.50%。合生創(chuàng)展發(fā)行的3億優(yōu)先票據(jù)，利率11.75%。

　　第二、年限長。在時(shí)間期限方面，幾乎所有的債券融資都將年限定在2015年以后。如碧桂園今年2月宣布發(fā)行9億美元優(yōu)先票據(jù)，到期時(shí)間為2018年；華南城年限為6年，中駿置業(yè)、合景泰富、龍湖地產(chǎn)、高盛置地、雅居樂等年限都為5年?？梢钥闯鲩_發(fā)商為資金鏈安全做長期的打算。

　　第三、合成債。所謂的人民幣合成債券，指的是以人民幣標(biāo)價(jià)，但以美元結(jié)算的債券。目前來說是一種最適合的方式將內(nèi)地融資需求與海外投資需求聯(lián)結(jié)起來。在人民幣升值預(yù)期之下，以人民幣標(biāo)價(jià)、美元交割對投資者較有吸引力。恒大地產(chǎn)在今年1月19日發(fā)行兩批分別于2014年和2016年到期的合成式人民幣債券，募集92.5億元人民幣資金，票面息率分別為7.5%和9.25%。還有碧桂園發(fā)行的9億美元債券，中駿置業(yè)和佳兆業(yè)發(fā)行各發(fā)行的20億人民幣債券，華南城年初發(fā)行的2.5億美元票據(jù)，龍湖地產(chǎn)最近發(fā)行的7.5億美元債券，均屬合成式債券。

　　以下是2011年來主要上市開發(fā)商的融資情況：

　　截至目前，上市開發(fā)商通過優(yōu)先票據(jù)和債券融資的方式融得620億資金，另外，開發(fā)商(包括非上市開發(fā)商)在全國共發(fā)行了156款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，總規(guī)模超過337億元。2008年至今，多數(shù)開發(fā)商都經(jīng)歷了資金鏈由緊到松再收緊的過程。根據(jù)公司的類型選擇不同的融資方式，有利于公司財(cái)務(wù)杠桿的良好運(yùn)用。房地產(chǎn)公司的債務(wù)一般為短期債務(wù)融資，短期債務(wù)中占大比例的是銀行貸款。開發(fā)商為降低緊縮貨幣政策對資金鏈的影響為未來的發(fā)展做好資金儲備，企業(yè)債券和中期票據(jù)將成為企業(yè)發(fā)債融資的重要手段。從融資方式不難看出大型開發(fā)商青睞海外債權(quán)融資方式，而信托基金則成為中小房企的主要資金來源。這標(biāo)志著開發(fā)商債務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的開始。伴隨著融資模式改變和資金鏈的調(diào)整，開發(fā)商的運(yùn)營模式也將帶來革新。