真正“下沉”三四線城市，房產(chǎn)商必須注意到這是一個(gè)快速導(dǎo)入與膨脹而非穩(wěn)健的過程，剛需容量是有限的。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) “旱、澇”急轉(zhuǎn)，這是近期國(guó)內(nèi)部分地區(qū)天氣的真實(shí)寫照，似乎與部分樓市的境況也頗多相似。

　　一些熱點(diǎn)城市在各項(xiàng)政策和有史以來“最認(rèn)真”的限購(gòu)令的作用下，伴隨“競(jìng)爭(zhēng)白熱化”和“市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性飽和”，以及土地、金融、產(chǎn)品、市場(chǎng)和管理等門檻的抬高，正出現(xiàn)了一種梯次下移的開發(fā)“大轉(zhuǎn)移”，即上游城市的開發(fā)商向下游城市轉(zhuǎn)移如一線向二線、二線向三四線等。大量的資本裹挾著“流動(dòng)性之火”不斷流向下游城市，造成多數(shù)中小城市土地火爆的局面。

　　在大規(guī)模的“造城（鎮(zhèn)）運(yùn)動(dòng)”強(qiáng)大外力的擠壓下，因更多資本搶占山頭，中小城市的房?jī)r(jià)迅速飆升。正因如此，這種市場(chǎng)也面臨著巨大風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)中有一個(gè)就是違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)，地方政府與房產(chǎn)商急功近利的追求，促使項(xiàng)目違規(guī)操作事件層出不窮。

　　諸如此類問題，實(shí)際上給我們提了個(gè)醒：樓市要想健康發(fā)展，政府自身應(yīng)當(dāng)具有權(quán)威性和一致性，唯有如此，其他市場(chǎng)基礎(chǔ)條件才可能健康起來。

　　用經(jīng)濟(jì)“板塊漂移”理論來看：投資熱點(diǎn)從中心轉(zhuǎn)向次中心城市到一般中小型城市；樓市發(fā)展熱點(diǎn)也毫無二致的從一線城市轉(zhuǎn)向二三線乃至四線城市。選擇在不同層次的城市發(fā)展，企業(yè)自有其內(nèi)在和外在的雙重因素作用。對(duì)于多數(shù)三四線城市，早期進(jìn)入的房地產(chǎn)商幾乎都是一些資金實(shí)力相對(duì)較弱的“游擊隊(duì)”。而現(xiàn)在，越來越多的大型民企、央企把目光聚焦三四線，其戰(zhàn)略意味也多于以往，跑馬圈地也好，投資換土地也好，“下沉”到下游城市，已是不爭(zhēng)的事實(shí)。

　　以投資置換土地，對(duì)于企業(yè)和地方政府來說是雙贏，但其中也蘊(yùn)含著一定的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于置換的土地，投資企業(yè)面臨能否如期獲得以及開發(fā)后能否順利銷售變現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。在國(guó)家加快中小城市建設(shè)的大背景下，開發(fā)商全面進(jìn)入末梢城市，這種方式可能會(huì)被越來越多的中小型企業(yè)借鑒。

　　據(jù)了解，目前全國(guó)有280多個(gè)地級(jí)市正處于快速發(fā)展階段，政府主導(dǎo)下的城市化進(jìn)程動(dòng)作大、速度快，城市交通完善、新區(qū)快速開發(fā)、人口超速增長(zhǎng)，使得房?jī)r(jià)及地價(jià)翻倍上漲，為開發(fā)企業(yè)帶來巨大的發(fā)展機(jī)遇。把區(qū)域培養(yǎng)成熟，使之具備城市中心的功能，并大舉建造商業(yè)配套，因此土地升值收益基本上被通吃，這也成為很多房企的通用運(yùn)營(yíng)模式，中鐵建、世紀(jì)金源、保利等企業(yè)都是大盤造城的典型代表。

　　如是，即品牌房企進(jìn)軍三、四線城市開展“造城運(yùn)動(dòng)”的最大內(nèi)動(dòng)力。而事實(shí)上，“造城”是機(jī)遇，也有風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)，主要來自于政策市。房產(chǎn)政策“三天兩頭變”，甚至一年出臺(tái)幾輪住房調(diào)控政策。在一、二線城市，樓市總體上比較規(guī)范，中小城市那就難以定論了。有地方政府，為了獲取巨額征地與賣地的差額利潤(rùn)，違規(guī)改變土地性質(zhì)，卻按“正常程序”拍賣給開發(fā)商。一旦事發(fā)，當(dāng)責(zé)官員下臺(tái)，給開發(fā)商和購(gòu)房者就埋下了無窮的隱患。

　　“香河圈地案”表明：地方政府賣地沖動(dòng)源自于征地的低廉成本與拍賣巨額的地價(jià)的利差?；?ldquo;地方GDP主義”的現(xiàn)實(shí)訴求，或私人利益，或地方利益，賣地生財(cái)制造的違規(guī)事件頻頻爆發(fā)?；鶎诱糜诎l(fā)展經(jīng)濟(jì)的資源并不多，一些發(fā)達(dá)地區(qū)土地生財(cái)發(fā)展起來的現(xiàn)實(shí)經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)成為“普遍真理”，乃是全國(guó)性小城擴(kuò)建如火如荼之濫觴。

　　以杭州某郊縣城為例，2008年時(shí)，土地價(jià)格只有每畝100多萬(wàn)元，如今已漲到每畝500-600萬(wàn)元，上漲超過5倍。與此同時(shí)，房屋空置率和空關(guān)率迅速攀升，房?jī)r(jià)卻上漲的厲害。這個(gè)在兩三年前連一棟像樣的辦公樓都沒有的縣城，現(xiàn)在同時(shí)在建擁有40多座、體量近百萬(wàn)方寫字樓、酒店和購(gòu)物中心的城市政務(wù)區(qū)。

　　在城市化進(jìn)程中，政府很歡迎大型企業(yè)入駐并進(jìn)行大型城市綜合體項(xiàng)目的開發(fā)，企業(yè)參與造城將使獲取土地變得相對(duì)容易，且土地價(jià)格低廉，有效地降低了開發(fā)成本。盡管這些城市的市場(chǎng)具有很大的發(fā)展空間，但企業(yè)在投資過程中，仍然需要提防來自各方的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是政策上的風(fēng)險(xiǎn)和法律上的風(fēng)險(xiǎn)。

　　首先，地方政府的更替對(duì)房產(chǎn)政策的連續(xù)性會(huì)造成一定的影響，一些官員的失信更是讓一些外來房產(chǎn)投資商損失巨大；其次，舊城改造項(xiàng)目中，由于開發(fā)商缺乏重視，拆遷安置、補(bǔ)償拆遷戶不可避免的陷入遙遙無期的說服動(dòng)員工作中，貽誤了預(yù)定工期；再者，落地合作，往往采用與其他企業(yè)共同出資或一方出地一方出錢等方式，而在這樣的合作關(guān)系中往往埋藏著潛在的矛盾；再就是以國(guó)有四大銀行為主，其他商業(yè)銀行不多。當(dāng)?shù)劂y行對(duì)外來房產(chǎn)商的支持力度非常有限；最后一個(gè)難題還是地方經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，甚至沒有成型的支柱產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)鏈，消費(fèi)觀念相對(duì)落后，發(fā)達(dá)城市的營(yíng)銷手法必然受阻。

　　因此，真正“下沉”三四線城市，房產(chǎn)商必須注意到這是一個(gè)快速導(dǎo)入與膨脹而非穩(wěn)健的過程，剛需容量是有限的，雖不乏還有部分投資性需求，但“群城記”在全國(guó)各個(gè)地區(qū)同時(shí)拉開帷幕，保持每場(chǎng)戲都能觀眾爆滿，是一件很難做到的事情。大量的土地及房源的供應(yīng)量，很可能在不久后就會(huì)造成供大于求的狀況。

　　另外，房產(chǎn)商存在“一窩蜂”供應(yīng)高端物業(yè)的傾向，這存在很大的結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。目前，中小城市居民貧富差距比較大，城市中層階級(jí)甚至白領(lǐng)階層都未成“群”，大多仍是中低收入群體，消費(fèi)結(jié)構(gòu)呈啞鈴型。“先富階層”對(duì)高端住宅會(huì)有需求，可他們數(shù)量有限，一旦有限的需求被滿足之后，高于市場(chǎng)平均價(jià)的高單價(jià)和高總價(jià)房源，就會(huì)存在巨大的去化壓力。

　　還有，在規(guī)模龐大的項(xiàng)目運(yùn)作過程中，開發(fā)周期相對(duì)長(zhǎng)，回報(bào)速率慢是必須要考慮的一個(gè)問題，這有可能影響整個(gè)開發(fā)企業(yè)的資金鏈結(jié)構(gòu)。對(duì)于資金壓力大的房企來講，運(yùn)營(yíng)大盤存在一定風(fēng)險(xiǎn)。因此，許多大盤開發(fā)企業(yè)通常會(huì)采取全國(guó)布局的模式或者強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的方式來降低風(fēng)險(xiǎn)。

　　蘭洪海 觀點(diǎn)新媒體專欄作者