雖然標(biāo)普等認(rèn)為中國(guó)房?jī)r(jià)將在第三季度或下半年出現(xiàn)調(diào)整，但是根本上還要看下半年市場(chǎng)供應(yīng)量和流動(dòng)性緊縮是否即將達(dá)到臨界點(diǎn)。

　　本刊編輯部 這本應(yīng)是一個(gè)陷入空前博弈的僵持市場(chǎng)，卻似乎已被營(yíng)造出漫天的“末世氣象”。

　　國(guó)際信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾上周三發(fā)布報(bào)告稱(chēng)，鑒于中國(guó)內(nèi)地信貸進(jìn)一步收緊及嚴(yán)厲調(diào)控政策，將中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的展望調(diào)整為負(fù)面。

　　標(biāo)普認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)普遍杠桿率較高且行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，如果銷(xiāo)售出現(xiàn)較大幅度下滑，將會(huì)嚴(yán)重削弱開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流保障等信用措施。

　　至于市場(chǎng)方面，標(biāo)普稱(chēng)2011年下半年將迎來(lái)一定幅度的價(jià)格調(diào)整，如果成交量維持低迷，開(kāi)發(fā)商的流動(dòng)性將很快枯竭。

　　另一國(guó)際知名評(píng)級(jí)公司穆迪此前也已將中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商信用評(píng)級(jí)展望至“負(fù)面”。

　　大摩同樣是在上周三發(fā)布研究報(bào)告稱(chēng)，三季度中國(guó)內(nèi)地開(kāi)發(fā)商將推出更多新樓盤(pán)，且會(huì)提供進(jìn)一步折扣，從而導(dǎo)致中國(guó)主要城市的銷(xiāo)售均價(jià)進(jìn)一步下降。

　　眾多外資機(jī)構(gòu)看空中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“居心”并不是我們需要關(guān)注的問(wèn)題，近幾日對(duì)于這方面的討論也非常充分，但重要的是，下半年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否會(huì)出現(xiàn)價(jià)格調(diào)整？什么時(shí)候出現(xiàn)？

　　標(biāo)普降低中國(guó)房企評(píng)級(jí)，將中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的展望調(diào)整為負(fù)面的主要依據(jù)是，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)調(diào)控以及信貸進(jìn)一步收緊。

　　與此相對(duì)應(yīng)的是，央行6月14日宣布，從2011年6月20日起，上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率50個(gè)基點(diǎn)。這是今年內(nèi)第六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，此次調(diào)整后，大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率為21.5%，中小金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率為18%。

　　央行今年以來(lái)平均一個(gè)月上調(diào)一次存款準(zhǔn)備金率的動(dòng)作，已經(jīng)將流動(dòng)性的閘門(mén)收得異常狹窄，但這還不是最壞的狀況。

　　雖然自去年10月以來(lái)央行已加息四次，但是5月份CPI同比上漲5.5%再創(chuàng)新高，令市場(chǎng)擔(dān)憂下一次加息已經(jīng)迫在眉睫。

　　事實(shí)上，信貸政策的收緊并非可以一蹴而就，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈緊張，也并非今年才開(kāi)始，但何時(shí)才達(dá)到一個(gè)臨界點(diǎn)，這個(gè)才是關(guān)鍵。

　　另一個(gè)方面來(lái)看，央行采取緊縮貨幣政策以來(lái)連續(xù)12次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，但加息僅有四次，可見(jiàn)貨幣政策已經(jīng)預(yù)留靈活性空間，并非想將流動(dòng)性一棍子打死，而這完全也是不切實(shí)際的做法。

　　這些反映在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，就是目前一個(gè)“市場(chǎng)持續(xù)冷清，成交量繼續(xù)下降，但開(kāi)發(fā)商不輕言降價(jià)”的局面。

　　雖然已經(jīng)有部分開(kāi)發(fā)商采取打折等手段取得了耀眼的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，但這依然不是市場(chǎng)的主流。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局6月18日發(fā)布《5月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況》顯示，與上月相比，70個(gè)大中城市中新建商品住宅價(jià)格下降的城市有9個(gè)，持平的城市有11個(gè)，上漲的仍有50個(gè)；與4月份相比，5月份環(huán)比價(jià)格下降和持平的城市僅增加了6個(gè)。

　　二手住宅價(jià)格方面，70個(gè)大中城市中價(jià)格環(huán)比下降的城市有23個(gè)，持平的城市有11個(gè)，上漲的仍有36個(gè)；與4月份相比，5月份環(huán)比價(jià)格下降和持平的城市增加了5個(gè)；環(huán)比價(jià)格漲幅均未超過(guò)1.0%。

　　值得注意的是，北京、上海、廣州、深圳等一線城市房?jī)r(jià)依然在上漲。其中，北京新建住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.1%，同比上漲2.1%；上海環(huán)比上漲0.2%，同比上漲1.4%；廣州環(huán)比上漲0.3%，同比上漲5.1%；深圳環(huán)比上漲0.4%，同比上漲3.7%。

　　總的來(lái)看，房?jī)r(jià)尚未出現(xiàn)普遍和顯著的下降，許多開(kāi)發(fā)商降價(jià)意愿并不強(qiáng)。

　　雖然標(biāo)普等認(rèn)為中國(guó)房?jī)r(jià)將在第三季度或下半年出現(xiàn)調(diào)整，但是根本上還要看下半年市場(chǎng)供應(yīng)量和流動(dòng)性緊縮是否即將達(dá)到臨界點(diǎn)。