從2003年涉足商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始，富力便不諱言的表示，自己是在學(xué)習(xí)新鴻基，以商業(yè)物業(yè)來(lái)平衡住宅物業(yè)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 在熬過(guò)了2008年的瓶頸之后，富力在廣州的商業(yè)地產(chǎn)似乎已經(jīng)漸入佳境。

　　2011年6月19日，富力于廣州珠江新城的商業(yè)項(xiàng)目盈盛廣場(chǎng)正式入市，據(jù)富力方面透露，銷售當(dāng)日，其就獲得訂單金額8億元，推出的250多套單位一日銷售超過(guò)200套，去化率達(dá)7成以上。

　　與之前幾月富力略顯疲軟的銷售業(yè)績(jī)相比，其在商業(yè)地產(chǎn)方面的積極態(tài)勢(shì)顯露無(wú)遺。

　　漸入佳境

　　6月1日，富力公布其5月完成銷售收入22.82億元，完成銷售面積16.97萬(wàn)平方米。其城市中廣州貢獻(xiàn)最大，銷售額為5.6億元，銷售面積為4.13萬(wàn)平米；其次是天津，合同額4.47億元，銷售面積為2.69億元。北京的銷售則稍遜于天津，銷售額4.47億元，銷售面積達(dá)1.99萬(wàn)平米。

　　而19日，富力僅在廣州的盈盛廣場(chǎng)一個(gè)項(xiàng)目，就完成訂單8億元。

　　資料顯示，富力盈盛廣場(chǎng)面積達(dá)10萬(wàn)平方米，戶型為80-1800平方米自由空間，是現(xiàn)今珠江新城CBD罕見(jiàn)的出售型的甲級(jí)商務(wù)寫字樓。據(jù)了解，富力盈盛廣場(chǎng)預(yù)計(jì)將成為此區(qū)域今年交付最快的寫字樓。

　　富力盈盛廣場(chǎng)處于珠江新城商圈，與體育中心商圈、琶洲商圈緊緊相鄰，并在未來(lái)珠江新城、員村金融創(chuàng)新基地中搶占著中樞位置，形成“三圈商脈，四區(qū)中樞”的商務(wù)辦公區(qū)位優(yōu)勢(shì)。

　　據(jù)富力相關(guān)人士透露，該項(xiàng)目蓄客期僅一個(gè)月，能取得如此的銷售業(yè)績(jī)，也頗為驚喜。

　　據(jù)仲量聯(lián)行此前發(fā)布的關(guān)于珠江新城的研究報(bào)告稱，2010-2011年一季度，全市的甲級(jí)寫字樓租賃成交額中，珠江新城均比市內(nèi)其它區(qū)域遙遙領(lǐng)先。

　　仲量聯(lián)行廣州及深圳董事總經(jīng)理吳仲豪認(rèn)為，未來(lái)五年，珠江新城持續(xù)上升的空置率將使租金受壓并放緩上升速度，對(duì)租戶來(lái)說(shuō)是一個(gè)有利的進(jìn)入時(shí)間。而至今年年底，珠江新城甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量預(yù)計(jì)將達(dá)200萬(wàn)平方米，將占廣州全市總存量的一半。

　　而戴德梁行商業(yè)部高級(jí)助理董事李慧敏則向觀點(diǎn)新媒體表示，以富力盈盛廣場(chǎng)成交情況分析，目前廣州的寫字樓市場(chǎng)仍然處于比較好的態(tài)勢(shì)。

　　其稱，因?yàn)橄M(fèi)者喜歡投資住宅產(chǎn)品的傳統(tǒng)銷售習(xí)慣，使得中國(guó)很多地方的寫字樓市場(chǎng)的價(jià)格向來(lái)不高，現(xiàn)在也只能說(shuō)上升到了合適水平，因此未來(lái)還有很大升值空間。在住宅市場(chǎng)處于限購(gòu)情況之下，有資金沒(méi)渠道的銷售者自然會(huì)將眼光投向地段好的商業(yè)項(xiàng)目。

　　據(jù)了解，富力盈盛廣場(chǎng)項(xiàng)目的售價(jià)約為3萬(wàn)元/平米左右。

　　李慧敏還表示，一直以來(lái)，寫字樓的售價(jià)并不能將和租金水平相提并論，因?yàn)閷懽謽堑淖饨鹕仙鋵?shí)相對(duì)比較平穩(wěn)，對(duì)投資人而言回報(bào)并不算高，但是項(xiàng)目未來(lái)的升值潛力巨大，尤其是現(xiàn)在珠江新城很多項(xiàng)目只租不售，即使三五年未來(lái)空置率會(huì)有所上升，但其價(jià)值潛力并不受影響。

　　李慧敏稱，這也是現(xiàn)在很多人踴躍投資商業(yè)項(xiàng)目的主要原因。

　　轉(zhuǎn)型漫途

　　但是，既然寫字樓項(xiàng)目的升值空間巨大，富力為何還要將如此大量的寫字樓項(xiàng)目出售，而不是自持直至日后市場(chǎng)更好之時(shí)再伺機(jī)出售，獲取更大利潤(rùn)？

　　李慧敏稱，這可能與企業(yè)的資金狀況有關(guān)，或富力需要現(xiàn)在就將項(xiàng)目銷售以支撐其他項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。

　　的確，截至5月底，富力2011年共錄得銷售收入108.62億元，銷售面積達(dá)70.43萬(wàn)平米，僅完成其2011年400億銷售任務(wù)的27%。

　　但隨后，法巴卻將富力的評(píng)級(jí)上調(diào)，并稱“今年目標(biāo)推八個(gè)新盤，全數(shù)于下半年推出”。而據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，富力下半年將推出包括廣州的盈凱廣場(chǎng)、富力唐寧花園等10個(gè)新項(xiàng)目。

　　法巴指出，上調(diào)評(píng)級(jí)是因?yàn)楦涣ΜF(xiàn)金流管理持續(xù)改善，凈負(fù)債水平已由07年的138%，回落至去年的93%；現(xiàn)金狀況由08年底的22億元，升至去年底的92億元；于過(guò)去兩年，富力僅動(dòng)用銷售額約45%作土地收購(gòu)。

　　不過(guò)，即使如此，富力似乎還不能將大量商業(yè)物業(yè)持有。

　　事實(shí)上，從2003年涉足商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始，富力便不諱言的表示，自己是在學(xué)習(xí)新鴻基，以商業(yè)物業(yè)來(lái)平衡住宅物業(yè)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　但不容忽視的是，金融分析家、清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)關(guān)系學(xué)院博士杜麗虹此前曾專程研究新鴻基的商業(yè)模式，并指出新鴻基發(fā)展商業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)型用了15年的時(shí)間。

　　杜麗虹稱，新鴻基用了11年時(shí)間做轉(zhuǎn)型前期的準(zhǔn)備工作，用4年時(shí)間完成了集中轉(zhuǎn)型，使投資物業(yè)的土地儲(chǔ)備規(guī)模達(dá)到總土地儲(chǔ)備規(guī)模的40%-50%，整個(gè)轉(zhuǎn)型過(guò)程用了15年時(shí)間。

　　其表示：“新鴻基集中轉(zhuǎn)型期用4年時(shí)間，在投資物業(yè)上投入了近百億港元，為此它等待了11年時(shí)間，直到開(kāi)發(fā)物業(yè)在規(guī)模不變情況下每年能提供20億港元的凈經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流時(shí)才開(kāi)始集中轉(zhuǎn)型。”

　　杜麗虹續(xù)指，今天中國(guó)內(nèi)地多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)仍處于新鴻基的轉(zhuǎn)型前期階段，并不具備足以支撐租售并舉轉(zhuǎn)型的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流平臺(tái)。

　　盡管與之前相比，富力已經(jīng)大大改善了其現(xiàn)金流及財(cái)務(wù)狀況，但在杜麗虹任職的北京貝塔咨詢中心剛發(fā)布的《2010中國(guó)地產(chǎn)上市公司50強(qiáng)》報(bào)告中，將富力的財(cái)務(wù)安全性排名列為第45名。

　　顯然，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作不到十年的富力而言，其還處于商業(yè)地產(chǎn)布局的初步階段，未來(lái)的轉(zhuǎn)型之路還將極其漫長(zhǎng)。

　　杜麗虹稱，以華潤(rùn)置地為代表的租售并舉企業(yè)由于經(jīng)營(yíng)杠桿和財(cái)務(wù)杠桿的降低，效率隱含回報(bào)僅為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的一半，效率隱含價(jià)值更低，然而，這是傳統(tǒng)模式下租售并舉轉(zhuǎn)型過(guò)程中的必然代價(jià)，新鴻基等香港地產(chǎn)企業(yè)也都曾經(jīng)支付這一代價(jià)，除非企業(yè)能夠借助現(xiàn)代金融工具實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，否則轉(zhuǎn)型代價(jià)難以回避。