高端項目的限購放松，既能解決地方政府的財政支出，又能增加收入來建保障房，還可以讓投資者有投資的渠道自由流通。

　　觀點網(wǎng) 李寧 繼?？?、大連相繼傳出取消限購令后，近日，北京也傳出將放寬限購政策。

　　據(jù)財新網(wǎng)消息，有政府官員表示，北京正在研究放寬限購政策，有望在年底前放松對高端項目的限購。但該消息馬上被北京住建部否認。

　　6月21日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會負責(zé)人明確表示：北京市堅決貫徹落實國家和本市制定的包括限購在內(nèi)的一系列房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，確保實現(xiàn)房價控制目標，限購政策決不會放松，沒有調(diào)整的安排，也不會按照房屋檔次、價格區(qū)別對待。

　　關(guān)于此前的限購放松風(fēng)波，一切從京基昌平鷺府別墅項目的入市說起。

　　京基鷺府

　　6月17日，京基地產(chǎn)在北京舉辦鷺府項目發(fā)布會，京基地產(chǎn)北京區(qū)域總經(jīng)理梁松表示，該項目擬在7月份入市。

　　據(jù)了解，京基鷺府項目坐落于昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)中心，項目總建筑面積6.18萬平方米，該項目是深圳京基集團在北京打造的首個項目。

　　該項目的售樓部工作人員對觀點新媒體表示，“該項目下半年將正式推出，樣板房是在7月份推出，預(yù)售證方面目前還沒有拿到。所以，目前并沒有具體價格，價格可以參考周邊樓盤的價格。”

　　據(jù)悉，目前鷺府所在片區(qū)周邊樓盤項目的均價在40000—60000元/平米，因此可以推測，鷺府開盤的價格將超過3.5萬元/平方米。

　　然而，自從北京實施限購政策以來，為了避免拉高樓市成交均價，北京一直以推遲發(fā)放預(yù)售證的方式限制單價超過3.5萬元/平方米的高端項目入市。

　　故此，京基別墅項目鷺府的入市，被業(yè)內(nèi)看作是限購“松綁”的源頭。

　　對于該項目可能引發(fā)的限購放松，中郵證券房地產(chǎn)分析師張鵬認為，是否放開限購，關(guān)鍵看調(diào)控是否起到作用，但從目前看還沒有達到很好的效果，限購政策當前不太可能放松。

　　松綁因由

　　事實上，自今年2月16日北京出臺“國八條”限購以后，此輪調(diào)控已出現(xiàn)一定的成效。

　　6月14日，北京市住建委公布的北京1-5月份數(shù)據(jù)顯示，1-5月，北京市新建普通住房成交均價為每平方米14127元人民幣，比去年同期下降4.8%。

　　另外，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)6月15日數(shù)據(jù)顯示，截止6月14日，北京今年供應(yīng)的商品期房住宅項目共60個，提供期房住宅總量19316套，整體簽約率為46.5%。

　　其中，簽約率超過80%的17個項目中，有10個項目銷售均價都低于2萬元/平方米；均價超過3.5萬元/平方米的項目有28個，其簽約率均低于30%。

　　與此同時，北京1-5月份土地出讓金也同比下滑56%，此外，北京通過招拍掛方式出讓住宅用地87.4公頃，不足年度計劃供應(yīng)量(1225公頃)的一成。

　　恰恰由于土地出讓金的快速下滑，有業(yè)內(nèi)人士則表示，這其實是與放松限購令有直接關(guān)系。

　　北京高策房地產(chǎn)顧問機構(gòu)董事長李國平稱，在現(xiàn)在調(diào)控下，成交量和均價都下滑，土地出讓遇到冷清。而同時，地方政府的稅收、土地出讓的收入、財政的支出以及地產(chǎn)投資平臺的債務(wù)問題，都將凸顯出來。

　　其中，最為關(guān)鍵的是地方投資平臺的債務(wù)，如果解決不好會轉(zhuǎn)化到中央政府，將影響的銀行的安全。

　　財政之需

　　“在這樣的循環(huán)鏈條中，政府比開發(fā)商更加難熬。現(xiàn)在北京調(diào)控樓市的結(jié)果是量下跌，地價也下跌，直接影響的是地賣不出去，加上保障房建設(shè)需要資金，這將對地方財政是很大的打擊。這個時候，政府最有動力去解決這些問題的方法是放松限購。”李國平表示。

　　李國平續(xù)稱，放松限購目前只能在高端項目上出現(xiàn)，因為高端項目不會對民生產(chǎn)生影響，但普通商品房由于對民生有直接的影響，所以不會放松。

　　他還表示，高端項目的限購放松，既能解決地方政府的財政支出，又能增加收入來建保障房，還可以讓投資者有投資的渠道自由流通。

　　“因此，把商品房市場可以分為‘半市場化的市場’，把保障房變成‘非市場化的市場’，高端項目可以成為‘全市場化的市場’，這樣結(jié)構(gòu)化的市場和差別化的政策是調(diào)控的方向。”李國平認為。

　　而中國住宅研究會副會長顧云昌亦認可稱，讓市場的歸市場，保障的歸保障，才是房地產(chǎn)調(diào)控的正確選擇。

　　他還表示，即便放開高端市場，到年底保障房建設(shè)跟上來，北京市提出的“新建普通住宅價格穩(wěn)中有降”的目標也是可以實現(xiàn)的。