面對龐大的需求量，預(yù)期今年下半年全市甲級寫字樓的凈納量將突破70萬平方米，超越歷史高位。

　　分析珠江新城的投資機遇與挑戰(zhàn)

　　廣州，2011年6月14日-自2010年以來，廣州甲級寫字樓需求屢創(chuàng)高峰，呈現(xiàn)穩(wěn)定的復(fù)蘇態(tài)勢。廣州未來中央商務(wù)區(qū)--珠江新城的寫字樓大體量的優(yōu)質(zhì)新供應(yīng)對整體市場發(fā)展呈正面影響，不僅滿足了內(nèi)資及跨國企業(yè)對寫字樓日益上升的擴充和升級的強大需求，還加速了租賃市場蓬勃發(fā)展，為廣州寫字樓市場帶來新的局面。隨著珠江新城發(fā)展日趨成熟，未來廣州將成為一個現(xiàn)代化的國際大都會，房地產(chǎn)投資機遇前景無限。仲量聯(lián)行廣州及深圳董事總經(jīng)理吳仲豪就此分享了他的見解。

　　良好經(jīng)濟帶動寫字樓需求上升。截至2010年末，廣州寫字樓總存量約270萬平方米，較其它一線城市偏低，反映了廣州寫字樓供應(yīng)與其經(jīng)濟的高速增長不匹配，顯示高檔寫字樓物業(yè)的潛在需求巨大。去年全年，全市甲級寫字樓凈納量已達到42萬平方米，較2010年同比增長87%。其中一季度的凈納量已達到20萬平方米，接近去年全年的半數(shù)。

　　良好的國內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境為商業(yè)地產(chǎn)市場造就了蓬勃生機，帶動寫字樓的需求，各行各業(yè)對甲級寫字樓需求全面升溫，特別是擴充需求明顯，占2011年上半年租賃成交56%。行業(yè)方面，以銀行及金融服務(wù)業(yè)、日用消費品和專業(yè)服務(wù)類的擴充需求較為突出，在過去連續(xù)五個季度全市總的擴張成交中均占15-20%。同時，這些行業(yè)在擴充規(guī)模方面也占優(yōu)勢。

　　商機匯聚中央商務(wù)區(qū)。珠江新城作為全新的中央商務(wù)區(qū)，2006年至今已開發(fā)的甲級寫字樓項目占全市70%。借亞運契機，珠江新城中央商務(wù)區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日漸完備，不斷吸引大型商戶相繼進駐。仲量聯(lián)行研究顯示，無論是企業(yè)因?qū)懽謽菙U充、升級而作跨區(qū)搬遷，還是首次落戶廣州的企業(yè)進行選址，首選地段都是珠江新城。2010-2011年一季度，全市因跨區(qū)擴充、升級及首次落戶產(chǎn)生的甲級寫字樓租賃成交額中，珠江新城均比市內(nèi)其它區(qū)域遙遙領(lǐng)先。同時，珠江新城也帶來投資機會。在該區(qū)近期眾多寫字樓買賣中，國內(nèi)銀行業(yè)以購買寫字樓作自用已經(jīng)形成趨勢。

　　目前珠江新城已成為大型及跨國企業(yè)的集中地，行業(yè)聚集趨勢明顯，以金融業(yè)、領(lǐng)先制造業(yè)和信息科技行業(yè)為主導(dǎo)。在政策支持下，珠江新城被打造成廣州未來的金融中心，吸引本地及外資的銀行及金融機構(gòu)進駐。同時，國內(nèi)一些行業(yè)的龍頭以及知名信息科技企業(yè)入駐珠江新城，并帶動其上下游行業(yè)如金融服務(wù)業(yè)、專業(yè)服務(wù)類、日用消費品行業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等相繼向珠江新城聚集。

　　珠江新城機遇與挑戰(zhàn)。回顧珠江新城中央商務(wù)區(qū)的發(fā)展周期，分成四個階段--規(guī)劃、建設(shè)、發(fā)展及成熟。亞運后的珠江新城已有相當完善的配套設(shè)施，目前正處于從建設(shè)期轉(zhuǎn)入發(fā)展期的階段。雖然大量項目仍在施工，但目前市場供應(yīng)量穩(wěn)定，需求受企業(yè)擴充與升級帶動，使空置率維持低位水平。然而，往后的五年，即2011年至2016年，珠江新城將進入競爭激烈的集中期。隨著寫字樓項目供應(yīng)空前增加，持續(xù)上升的空置率將使租金受壓并放緩上升速度，對租戶來說是一個有利的進入時間。

　　廣州經(jīng)濟發(fā)展邁向新的篇章，寫字樓市場潛力可觀。在后金融危機時期，全球企業(yè)將資源投向新興市場，根據(jù)仲量聯(lián)行2011年全球企業(yè)房地產(chǎn)調(diào)查報告，預(yù)期投放在中國的房地產(chǎn)資產(chǎn)組合凈增長率為50%以上。廣州亦成為新的經(jīng)濟增長點，將在珠三角“產(chǎn)業(yè)一體化”的目標下繼續(xù)往經(jīng)濟轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)升級和經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。在廣東以及珠三角龐大的消費市場的支撐下，廣州作為中心城市未來經(jīng)濟發(fā)展仍以內(nèi)需為主導(dǎo)，背靠交通網(wǎng)絡(luò)樞紐的優(yōu)勢，將加大服務(wù)業(yè)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)的提升將帶動寫字樓的需求。

　　企業(yè)對寫字樓的升級需求將作為未來寫字樓市場新的增長動力。調(diào)查顯示，多數(shù)租戶對現(xiàn)有寫字樓的不滿意方面主要集中在物業(yè)管理、設(shè)備設(shè)施、檔次形象等。超過六成企業(yè)對寫字樓擴充計劃偏好都趨向于現(xiàn)代甲級寫字樓，比舊式甲級寫字樓高出一半以上。

　　面對龐大的需求量，預(yù)期今年下半年全市甲級寫字樓的凈納量將突破70萬平方米，超越歷史高位。受強勁的需求支撐，再加上優(yōu)質(zhì)物業(yè)不斷落成，未來租金將呈結(jié)構(gòu)性上漲。資本市場方面，目前廣州甲級寫字樓資本值相比北京、上海、深圳仍然偏低，物業(yè)潛在投資價值突出。去年，全市甲級寫字樓資本值同比大幅上漲了28.4%。預(yù)期未來上漲空間持續(xù)，商用物業(yè)將成為廣州房地產(chǎn)投資市場的熱點。

　　打造未來國際大都會。至今年年底，珠江新城甲級寫字樓供應(yīng)量預(yù)計將達200萬平方米，將占全市總存量的一半。在大量新增供應(yīng)中，多數(shù)項目已經(jīng)被搶先預(yù)租。隨著珠江新城發(fā)展日漸成熟，其優(yōu)質(zhì)寫字樓的租金優(yōu)勢逐漸顯現(xiàn)，預(yù)計與其他區(qū)域的差距將會加大。展望未來，在結(jié)構(gòu)性經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的驅(qū)動下，加上堅實穩(wěn)健市場基礎(chǔ)，我們相信，廣州將成為一個新的現(xiàn)代國際大都會。