至于成交價格，無論從統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)還是其他口徑出來的數(shù)據(jù)，今年房價均呈現(xiàn)出環(huán)比上漲的態(tài)勢。

　　觀點網(wǎng) 在四月末，上海杭州樓市曝出反彈信號，而深圳中海一樓盤供應(yīng)1000多套，有4000組客戶，樓市調(diào)控似又將出現(xiàn)三個月效應(yīng)。即去年417以后，樓市在7月末大幅度反彈，929以后，樓市在12月和今年1月呈現(xiàn)出較大幅度的反彈，距離今年126新政剛滿三個月，樓市又呈現(xiàn)出強(qiáng)烈的反彈趨勢，盡管從數(shù)字上顯示并不明朗，但反彈確實市場真實的反應(yīng)，當(dāng)然這個反彈是指成交量的反彈，至于成交價格，無論從統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)還是其他口徑出來的數(shù)據(jù)，今年房價均呈現(xiàn)出環(huán)比上漲的態(tài)勢。

　　在統(tǒng)計局調(diào)整了統(tǒng)計口徑以后，原來連續(xù)的數(shù)據(jù)出現(xiàn)斷檔，某些帶有行業(yè)分析指標(biāo)性質(zhì)的數(shù)據(jù)的缺失，導(dǎo)致了按照慣性和歷史分析方法的中斷，因此我們只能借助單個城市的市場運(yùn)行數(shù)據(jù)對樓市進(jìn)行分析和研判。

　　本次調(diào)控的最終結(jié)局是否持續(xù)三月效應(yīng)，持續(xù)的三月效應(yīng)是否會導(dǎo)致第二波調(diào)控政策的到來，浙江銀監(jiān)局已經(jīng)提出將首套房貸款比例上調(diào)為四成，且更高的利率，這意味著浙江市場的反彈是真實的，而對未來市場出現(xiàn)更加嚴(yán)厲的調(diào)控政策也有很強(qiáng)烈的可能性。市場與政策到底會走向何方，筆者以為，要進(jìn)行判斷，必須要對市場數(shù)據(jù)進(jìn)行反復(fù)研讀，才能做出合理的判斷，筆者繼續(xù)選取自己所熟悉的重慶市數(shù)據(jù)來進(jìn)行剖析。

　　今年1—4月，重慶主城區(qū)新增土地面積為336萬方；新增預(yù)售許可證面積為：656萬方；銷售成交面積為：387萬方。2010年同期新增土地面積為518萬方；新增預(yù)售許可證面積為：596萬方；成交面積為712萬方。土地面積供應(yīng)同比下跌35%；土地成交均價同比上漲33%(2010年1—4成交樓面價格為1621元每建筑平方米；2011年為2157元每建筑平方米)；預(yù)售許可證同比上漲8.5%；成交量同比萎縮46%。今年土地1—4月土地消耗與供應(yīng)率比值為：1.15：1，土地市場呈現(xiàn)出輕微的量短缺局面，四月累計短缺消耗面積0.6個月。而房屋供求比為：1.69：1，4月累計產(chǎn)生存量269萬方，相當(dāng)于現(xiàn)有市場2.8個月的市場消耗量。

　　上面的數(shù)據(jù)，對市場的影響呈現(xiàn)出一種矛盾的狀態(tài)，一方面土地市場呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的狀態(tài)，土地市場價格大幅度上漲，而且今年土地成交呈現(xiàn)出一月獨立成交，二三四月零成交狀態(tài)；如果按照企業(yè)連續(xù)生產(chǎn)的狀態(tài)，那么土地市場在未來3—6個月中，將會有一次集中性的爆發(fā)時期，也即在連續(xù)生產(chǎn)狀態(tài)下，企業(yè)對土地市場消耗的時間也呈現(xiàn)出同周期性，房地產(chǎn)企業(yè)將有可能再次重演被迫集中時間補(bǔ)充土地存貨的情況，而這種狀況無疑會刺激土地價格上漲，從而推動土地市場的進(jìn)一步繁榮。

　　但房屋銷售市場狀況卻呈現(xiàn)出相反的狀態(tài)，一方面成交量同比大幅度萎縮，至于萎縮的原因，無外乎三點：一是銀行限貸導(dǎo)致的成交減少，二是高房價對成交的自然阻隔，三即限購也抑制了一定的消費(fèi)；而供應(yīng)量同比有8.5%的漲幅，原因在于去年大量新增開工量積壓的在建工程量到了必須要亮相銷售的周期，因此盡管今年126調(diào)控，讓開發(fā)商主動調(diào)整了供應(yīng)節(jié)奏，但預(yù)售許可證放量的增長依然不可避免。這樣一增一減，存量迅速累積，市場壓力迅速加大。

　　在分析完前面數(shù)據(jù)以后，我們并沒有得出文章標(biāo)題所要揭示的規(guī)律，一方面市場依然會呈現(xiàn)出膠著狀態(tài)，土地市場的向上動能與房屋交易市場的向下勢能，將導(dǎo)致整個市場的短期僵持，但何時能夠打破這個僵持，上述數(shù)據(jù)并沒有帶來一個準(zhǔn)確的答案。

　　于是我們將眼光再次回到2010年，2010年5月為417新政后的第一個月，市場數(shù)據(jù)如下：土地數(shù)據(jù)因四月零成交，但較三月高點的302萬方上漲了35%；較前四月平均成交量上漲了214%，這里非常清晰的答案是417以后，供應(yīng)市場將之視為補(bǔ)充土地存量的巨大好時機(jī)，而本月的土地樓面價格達(dá)到2085元每建筑平方米，較前四月上漲29%，土地市場在417調(diào)控以后的5月呈現(xiàn)出量價同步上行的局面。而房屋銷售市場呢？供應(yīng)量由4月的224萬方高點銳減到84萬方，環(huán)比下跌62.5%；成交量由281萬方下降到120萬方，環(huán)比下跌57%。從供應(yīng)和需求環(huán)比下跌幅度來看，供應(yīng)市場對政策的反應(yīng)先于需求市場，因此盡管供需同步下跌，但供應(yīng)下跌的幅度大于需求下跌的幅度。但這里我們需要解析的數(shù)據(jù)背景有，2010年1—4月整體供求關(guān)系比為0.84：1；即市場存在16%的供應(yīng)缺口，這是2010年7月市場大幅度反彈的基礎(chǔ)和動力。通過以上數(shù)據(jù)的解讀，2010年417新政以后市場心態(tài)反應(yīng)是，供應(yīng)市場是以樂觀的心態(tài)歡迎調(diào)控，而需求方對調(diào)控還出現(xiàn)將信將疑的情況，這也是7月市場反彈的一個最主要的動因，即對調(diào)控政策的失望，這反過來可以解釋929新政相當(dāng)于完全無效的原因。

　　但今年的市場背景與2010年存在著較大的差異，土地市場呈現(xiàn)出相對較為雷同的狀態(tài)，5月土地市場最終成交數(shù)據(jù)，將是判斷開發(fā)商對后市態(tài)度的一個非常重要的參考因素，如果土地市場秉承了同樣的量價上行關(guān)系，那么供應(yīng)市場對預(yù)期依然較為樂觀，一旦土地市場呈現(xiàn)出相反的走勢，那么供應(yīng)市場對預(yù)期市場態(tài)度將轉(zhuǎn)向曖昧(土地市場還要考慮政府主動供地的節(jié)奏關(guān)系)；但今年房屋銷售市場背景與去年出現(xiàn)了較大的變化，一方面是供應(yīng)量同比較大幅度的增長，加大了市場供應(yīng)量；另一方面政策抑制作用導(dǎo)致的需求大幅度銳減，這兩者共同導(dǎo)致了市場存量迅速增加，市場壓力開始大規(guī)模凸顯的現(xiàn)狀，在這種現(xiàn)狀局面下，部分開發(fā)商已經(jīng)開始出現(xiàn)較大幅度的促銷，重慶中海國際社區(qū)出現(xiàn)大面積9折房，復(fù)地，綠地也出現(xiàn)較大幅度的折扣房。相對于當(dāng)前市場2.7個月的市場存量，以及受到去年新開工量大幅度增加所導(dǎo)致的供應(yīng)量難以下行的局面，5月市場的存量將基本超過3個月，依據(jù)過往的規(guī)律，市場存量超過3個月，會導(dǎo)致部分開發(fā)商資金出現(xiàn)較大的壓力，考慮到今年房價持續(xù)上漲，開發(fā)商利潤的增長，對市場整個存量抗壓能力的增長，考驗市場的存量將在四個月有效存量之上展開。而5月市場的供應(yīng)量將成為今年樓市一個相對較大的風(fēng)向指標(biāo)，如果供應(yīng)量沒有出現(xiàn)較大的上漲，市場處于存量消化周期，那么今年下半年市場壓力將不會過大而出現(xiàn)異動，而一旦供應(yīng)量繼續(xù)大幅度增加，需求市場環(huán)境沒有明顯改善而導(dǎo)致的需求不變的情況下，市場的風(fēng)險將迅速積累。

　　5月樓市還有一個非常重要的因素，在僵持了3個月以后，供需雙方行為都會發(fā)生變化，首先供應(yīng)市場不斷出現(xiàn)高折扣的房屋，這些高折扣的房屋均出現(xiàn)了相對不錯的效果。這就打破了原來供應(yīng)方對市場預(yù)期，在限購令下，供應(yīng)方預(yù)期假設(shè)是因為限購導(dǎo)致房屋銷售不掉，這個理論下，價格的變動對銷售的影響相對較小，但市場出現(xiàn)的現(xiàn)狀則是價格對銷售影響較大，那反過來即市場需求是存在的，當(dāng)前的僵持僅限于買賣雙方態(tài)勢的博弈，一旦開發(fā)商主動降價獲取成功以后，一方面會產(chǎn)生大面積的示范效應(yīng)，另一方面降價熱銷又會將需求市場拖入到一個尷尬的局面，即較好的銷售會讓開發(fā)商產(chǎn)生價格向上的本能沖動，這又將回到僵持的局面。而打破這個僵持的唯一的因素，即市場存量，而這又取決與開發(fā)商與需求方的動態(tài)博弈。但無論如何，樓市5月都將成為今年全年市場的一個關(guān)鍵月份，甚至是分水嶺。

　　王雪松 觀點新媒體專欄作者