現(xiàn)在的大問號就是，在調(diào)控并不見得會放松的現(xiàn)實下，政府急急忙忙將土地大量推出，誰來為地王買單？

　　本刊編輯部 雖然在端午之前，有消息靈通人士稱，中央將會清理并介入償還2萬億-3萬億可能違約的地方政府債務(wù)，但顯然遠水并不解近渴。土地財政需求與累計債務(wù)壓力雙重驅(qū)使下，地方政府賣地沖動在經(jīng)歷了調(diào)控政策半年冷卻之后再度高懸。

　　6月8日，廣州將一口氣推出位于琶洲、珠江新城、白云新城、大學(xué)城、廣州南站等城市重點區(qū)域的共計54宗土地，出讓面積達到2.2平方公里。

　　同樣，一直頗受關(guān)注的北京朝陽區(qū)CBD剩余的9地塊也再度入市，北京土地部門在近日舉辦的入市交易土地介紹信息發(fā)布會上表示，下一階段北京還將有1200公頃經(jīng)營性用地上市，土地供應(yīng)充足。

　　而就在6月初，根據(jù)上海市規(guī)劃與國土管理局公告，6月3日至6月29日，上海將有共計17幅地塊出讓，其中宅地12幅，包括4幅保障性住房用地，共計出讓面積為76.8萬平方米。有業(yè)內(nèi)人士樂觀預(yù)計，在六月，上海搶地大戰(zhàn)或許將無法避免。

　　但現(xiàn)在的大問號就是，在調(diào)控并不見得會放松的現(xiàn)實下，政府急急忙忙將土地大量推出，誰來為地王買單？

　　在這次廣州土地推介會中，政府顯然已為土地出讓已做足了功夫：有意向的可先洽談“勾地”，全部都將“熟地”出讓。但在調(diào)控壓力下矛盾的心態(tài)也表露無疑，土地管理部門在出讓前，也在反復(fù)強調(diào)政府財政收入并沒有過多依賴土地出讓收益。

　　在供地方式上，也將繼續(xù)實施“限地價、競配建”的出讓方式，同時，還著手制定了閑置土地增值地價計收辦法，當閑置地增值越多，開發(fā)商花錢也將更多。

　　顯然，高懸的土地出讓熱情與進一步收緊的樓市調(diào)控政策并不相互適應(yīng)。

　　在6月3日上海推出的兩幅純住宅用地出讓中，哪怕上海土地市場已經(jīng)近兩個月沒有推出純住宅用地，最終競買者仍然寥寥：大場鎮(zhèn)地塊共有6家參與競拍，千新公路一號地塊僅有2家參與競拍。

　　多數(shù)的研究機構(gòu)數(shù)據(jù)均表示，目前房地產(chǎn)企業(yè)資金緊繃。顯然在房地產(chǎn)開發(fā)先期投資仍高位運行、個人購房貸款遭遇嚴控、銷售回款難以大幅回升的現(xiàn)狀下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已難以大規(guī)模持續(xù)購入土地。

　　有機構(gòu)日前就建議開發(fā)商現(xiàn)在要采用銷售為王的市場策略，將資金回籠放在企業(yè)階段性戰(zhàn)略的首位，積極采取打折、促銷等方式快速銷售。而在土地市場上，則謹慎行事。

　　但現(xiàn)在嚴重的問題則是，樓市調(diào)控不僅僅對開發(fā)商資金造成了巨大壓力，因為賣地收入的減少，對地方政府也造成相當?shù)挠绊憽?/p>

　　有相關(guān)機構(gòu)的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，1-5月128個城市土地出讓金總額約6659億元，相比去年同期下滑5%；住宅土地出讓金約5193億元，同比下滑14%，北京、上海等一線城市的下滑幅度更為明顯。

　　一線城市中，北京、上海受政策影響最大，1-5月土地出讓金分別下滑56%和37%。而其中，住宅土地一線城市下滑幅度更加明顯，北京今年1-5月住宅土地出讓金同比下滑了84%，上海則同比下滑了44%。

　　值得關(guān)注的是，之前傳出限購政策可能放松的城市如?？诤痛筮B，1-5月土地出讓金均出現(xiàn)巨幅收縮，分別下滑了81%和27%。

　　這一切也同樣預(yù)示著，在房地產(chǎn)政策調(diào)控與土地出讓遇冷現(xiàn)實的擠壓下，地方政府債務(wù)風(fēng)險也在急劇的放大。

　　在6月1日，有媒體報道，中央監(jiān)管當局準備清理2萬億-3萬億元可能違約的地方政府債務(wù)，將部分債務(wù)轉(zhuǎn)入數(shù)家新創(chuàng)設(shè)的公司，并解除省級及市級政府機構(gòu)出售債券的限制。中央政府將會介入償還部分不良貸款，銀行將承擔(dān)一些損失。

　　此消息一出，輿論嘩然。雖然最后證實這只是相關(guān)研究機構(gòu)的設(shè)想和研討，但這是近幾年關(guān)于地方政府債務(wù)與土地財政沉疴討論愈來愈白熱化的確證，現(xiàn)在人們已在公開談?wù)摰胤秸c土地掛鉤的日益沉重的債務(wù)負擔(dān)。

　　根據(jù)國土資源部數(shù)據(jù)，截至2009年末，全國84個城市土地抵押面積21.7萬公頃，土地抵押貸款25856億元，比上年分別增長30.9%和42.8%，地方政府所抵押土地中，70%為住宅和商服用地，而中金公司就估計2010年末土地抵押貸款約3萬億。

　　這個3萬億的債務(wù)問題已成為了焦點。也許地方政府債務(wù)與土地之間錯綜復(fù)雜的關(guān)系，問題就在于中國經(jīng)濟的增長極度依賴于對基礎(chǔ)設(shè)施以及房地產(chǎn)建設(shè)的投資，為了籌資的地方政府慢慢上升的負債程度已經(jīng)預(yù)示這樣的增長將難以持續(xù)。

　　目前，政府償債能力對土地升值依賴過大，有研究人員表示，地方政府融資是依靠土地擔(dān)保才能夠從銀行獲得貸款，這些擔(dān)保又大多是建立在土地價格上漲預(yù)期之上；如果地價下跌，土地出讓困難，一些財力較弱而借款又多的地方政府一定會發(fā)生信用危機。

　　顯然這已不是誰為“地王”買單的問題，因為危機并不會在某一突然的時刻到來，與之相反的，它一定是一個伴隨漸進的危機：通貨的膨脹、耗費無效率的增長或者更加嚴重的經(jīng)濟衰退，但這最終將是惡性的經(jīng)濟崩潰與信用的破產(chǎn)。