40億是理想數(shù)字，但如果能做到30多億，我們也感到滿意。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 6月14日，上置集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官李偉民在股東特別大會(huì)后透露，截至5月末，公司僅實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約7至8億元。

　　30億下限

　　他指出，上半年公司銷(xiāo)售業(yè)績(jī)一般，主要是因?yàn)闆](méi)有推出新項(xiàng)目，只有幾個(gè)舊有項(xiàng)目繼續(xù)在售，此外，目前國(guó)內(nèi)的市場(chǎng)環(huán)境也對(duì)房企的銷(xiāo)售產(chǎn)生一定的影響。

　　李偉民亦表示，根據(jù)原定的銷(xiāo)售計(jì)劃，下半年將會(huì)有更多新的樓盤(pán)推出，嘉興、無(wú)錫、上海等地均有新項(xiàng)目陸續(xù)面市，預(yù)計(jì)可銷(xiāo)售面積約20至30萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售均價(jià)約2萬(wàn)元/平方米。

　　他透露，目前有個(gè)別新項(xiàng)目已經(jīng)取得預(yù)售證，“我們的項(xiàng)目其實(shí)售價(jià)不算太高，所以拿到預(yù)售證不會(huì)有問(wèn)題。”

　　不過(guò)從目前的銷(xiāo)售進(jìn)度來(lái)看，距離今年40億的銷(xiāo)售目標(biāo)相對(duì)較大。

　　事實(shí)上，由于市場(chǎng)調(diào)控因素的影響，加上對(duì)后市的不樂(lè)觀，上置在制定銷(xiāo)售目標(biāo)之時(shí)，就已經(jīng)在2010年度業(yè)績(jī)上做了相應(yīng)的調(diào)低。資料顯示，2010年，上置實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售49.6億港元。

　　對(duì)上置來(lái)說(shuō)，40億銷(xiāo)售目標(biāo)的完成目前也變得困難重重。“40億是理想數(shù)字，但如果能做到30多億，我們也感到滿意。”李偉民坦言。

　　與此同時(shí)，李偉民透露，雖然銷(xiāo)售一般，但公司基本上沒(méi)有調(diào)整價(jià)格，目前的去化率還可以。當(dāng)然，也有個(gè)別項(xiàng)目的售價(jià)出現(xiàn)調(diào)整，但幅度很低。

　　策略保守

　　銷(xiāo)售業(yè)績(jī)下滑，加上融資渠道的不斷收緊，導(dǎo)致上置的發(fā)展策略亦趨于保守。

　　李偉民表示，公司暫時(shí)沒(méi)有拿地的計(jì)劃。他指出，其實(shí)房企的資金來(lái)源主要是貸款跟賣(mài)樓，但是現(xiàn)在國(guó)內(nèi)融資非常困難，銀行控制了貸款額度，而且現(xiàn)在房企的銷(xiāo)售情況普遍比以前差了很多，所以房企在資金支出方面會(huì)很謹(jǐn)慎。

　　“房地產(chǎn)公司一定要保證資金情況充裕的情況下，才能做其它事情。”李偉民稱。

　　他表示，其實(shí)公司目前已在上海、無(wú)錫、嘉興、成都、?？凇⑸蜿?yáng)等地有布局，已經(jīng)涉足了較多城市，所以暫時(shí)沒(méi)有其它拓展計(jì)劃。

　　他亦稱，如果遇到很好的項(xiàng)目，價(jià)格方面還可以，不會(huì)對(duì)資金鏈形成壓力，公司也會(huì)考慮，尤其是公司重點(diǎn)發(fā)展的長(zhǎng)三角區(qū)域。

　　李偉民指出，目前公司的資金情況尚屬穩(wěn)健，截至2010年底，集團(tuán)手頭現(xiàn)金約50億元，而流動(dòng)負(fù)債約為30億元，但其中部分銀行貸款可以延期，土地款已經(jīng)全部付清，因此，今年需繳付負(fù)債金額低于10億元。

　　他進(jìn)一步解釋，公司不少貸款由于都有項(xiàng)目做抵押，所以該部分負(fù)債到期之后，銀行也愿意延期，雖然目前銀行整體貸款額度正在萎縮，但因?yàn)楣静皇亲鲂碌馁J款，所以暫時(shí)沒(méi)有融資壓力。

　　此外，未來(lái)要支付的建安費(fèi)拆遷費(fèi)等，也可以用貸款所得資金來(lái)支付。“即使集團(tuán)銷(xiāo)售情況遜于預(yù)期，資金壓力不大”，李偉民稱。

　　一級(jí)開(kāi)發(fā)

　　或許眼下上置最愿意提及的，就是中國(guó)新城鎮(zhèn)。據(jù)了解，新城鎮(zhèn)擁有獨(dú)特的商業(yè)模式，主要從事土地一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，將“生地”開(kāi)發(fā)為有價(jià)值的土地資源，并從中獲得地塊銷(xiāo)售收益的相當(dāng)一部分分成。

　　資料顯示，中國(guó)新城鎮(zhèn)主要擁有三大項(xiàng)目，分別是上海羅店北歐新鎮(zhèn)項(xiàng)目、無(wú)錫鴻山新鎮(zhèn)項(xiàng)目及沈陽(yáng)李相新鎮(zhèn)項(xiàng)目，總占地面積超過(guò)36平方公里。

　　據(jù)了解，中國(guó)新城鎮(zhèn)今年首季度實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)1億多，而去年貢獻(xiàn)的利潤(rùn)大約是2億元。但實(shí)際上，中國(guó)新城鎮(zhèn)每年賣(mài)地的總收入及凈收入的金額波動(dòng)性很大。

　　李偉民指出，這還要視乎售出地塊的區(qū)域，如果是上海，那么金額就會(huì)大些，此外，因?yàn)楣疽荒陜?nèi)不可能賣(mài)太多的地，需要政府給予相應(yīng)的賣(mài)地指標(biāo)才能把地賣(mài)出去。

　　但李偉民亦表示，雖然不確定性因素太多，新城鎮(zhèn)利潤(rùn)貢獻(xiàn)金額不穩(wěn)定，但是毛利貢獻(xiàn)很好，尤其是上海項(xiàng)目，地價(jià)高達(dá)900萬(wàn)/畝。

　　中國(guó)新城鎮(zhèn)亦曾表示，新城鎮(zhèn)從事一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，不擁有土地開(kāi)發(fā)權(quán)，毋須繳納土地增值稅，且毛利率高達(dá)60%，遠(yuǎn)高于內(nèi)房股平均20%至30%。

　　“這是集團(tuán)的優(yōu)勢(shì)，”李偉民表示，但新城鎮(zhèn)不會(huì)限制自己只做土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，因?yàn)椴皇堑教幎加猩兀且患?jí)開(kāi)發(fā)公司也會(huì)繼續(xù)做，也不會(huì)僅限于目前所涉及的城市，如果其它地方有好的項(xiàng)目公司也會(huì)參與。