如果考慮到一線優(yōu)秀企業(yè)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)率肯定會(huì)高于行業(yè)平均增長(zhǎng)率的因素，可能將有超過(guò)三分之一的中小企業(yè)被“洗牌”。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 本次“史上最嚴(yán)厲”的調(diào)控，對(duì)房企的影響肯定是巨大的，甚至是致命的。之所以有如此斷言，絕非過(guò)于悲觀，概因?qū)ξ磥?lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局冷靜分析的結(jié)果。

　　可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)一兩年內(nèi)，在保障房還難以形成大規(guī)模有效供應(yīng)之前，也就是說(shuō)，在保障房還難以對(duì)沖房?jī)r(jià)快速上漲之前，房市政策依然會(huì)延續(xù)高壓態(tài)勢(shì)。而且這種延續(xù)，也絕不是有些人所說(shuō)的“調(diào)控常態(tài)化”，而是房地產(chǎn)政策導(dǎo)向的根本性變化。為什么會(huì)這么說(shuō)？因?yàn)榧韧恼{(diào)控政策主要圍繞著對(duì)商品房市場(chǎng)的“修復(fù)”，而這一次則是因?yàn)樽》?ldquo;雙軌制。

　　首先我們看一下相關(guān)數(shù)據(jù)及其對(duì)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的根本性影響。

　　“十二五”期內(nèi)，即2015年前，國(guó)家明示了3600萬(wàn)套保障房的建設(shè)計(jì)劃。根據(jù)最新的政策精神，綜合考慮公租房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、棚改房、限價(jià)商品房等各類保障房的產(chǎn)品屬性，按50㎡/套計(jì)算，計(jì)18億㎡，年均3.6億㎡。我們知道，2010年全國(guó)商品房銷售面積10.43億平方米，其中商品住宅銷售面積約8億平方米（2010年，商品住宅投資投資34038億元，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為70.5%）。

　　根據(jù)國(guó)土資源部門近日公布的住房用地供應(yīng)情況和《2011年全國(guó)住房用地供應(yīng)計(jì)劃》，2010年全年住房用地實(shí)際供應(yīng)125381.85公頃（12.54億㎡），完成67.87%；其中商品房（包括限價(jià)商品房和中小套型商品房）供地10.05億㎡；2011年，保障性安居工程和中小套型商品房用地占比78.6%。未來(lái)五年內(nèi)，在用地指標(biāo)不可能大幅度增加的情況下，保守預(yù)計(jì)，將有40%左右的土地轉(zhuǎn)為保障房用地。再考慮到供地計(jì)劃的實(shí)際完成情況、出讓狀況（許多地都是“夾生地”）和出讓土地實(shí)際開(kāi)發(fā)情況，預(yù)計(jì)未來(lái)五年內(nèi)商品住房供應(yīng)面積不會(huì)超過(guò)50億㎡。按照100㎡/套計(jì)算，供應(yīng)套數(shù)是5000萬(wàn)套。

　　保障房是3600萬(wàn)套，商品住房時(shí)5000萬(wàn)套，套數(shù)比是0.72：1。

　　根據(jù)最新人口普查加過(guò)，2010年家庭戶規(guī)模為3.10人。這意味著3600萬(wàn)套可以解決1.1億中低收入者的住房問(wèn)題。再加上過(guò)去多年已經(jīng)享有保障房的人數(shù)，2015年或?qū)⒂?.6億人享有保障房。到2015年，城鎮(zhèn)化率約達(dá)到53%，也就是有7.3億城鎮(zhèn)人口。這意味著有22%的城鎮(zhèn)人口住保障房。與住商品房人口的大致比例是1：3.54。

　　綜上，保障房和商品房的供應(yīng)套數(shù)比0.72：1，人口比1：3.54。這就是未來(lái)住房市場(chǎng)的“雙軌制”。

　　住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的“雙軌制”將意味著整個(gè)商品住房市場(chǎng)的整體萎縮。縮減多少呢？

　　2010年，在“史上最嚴(yán)厲”調(diào)控影響下，全國(guó)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)10.1%。如果沒(méi)有現(xiàn)在的“三限”政策（限購(gòu)、限價(jià)、限貸）和保障房建設(shè)計(jì)劃，“十二五”期間商品住房銷售面積累積可能達(dá)到65億㎡——與上面50億㎡的預(yù)測(cè)值相差15億㎡，相當(dāng)于減少了30%。姑且不考慮一線優(yōu)秀企業(yè)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)率肯定會(huì)高于行業(yè)平均增長(zhǎng)率的因素，則將有30%的房地產(chǎn)企業(yè)被“洗牌”。如果考慮到一線優(yōu)秀企業(yè)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)率肯定會(huì)高于行業(yè)平均增長(zhǎng)率的因素，可能將有超過(guò)三分之一的中小企業(yè)被“洗牌”。

　　總之，這一輪的調(diào)控不是簡(jiǎn)單的、慣常的“調(diào)控常態(tài)化”，而是政策導(dǎo)向的根本性變化。這種變化意味著整個(gè)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化，同時(shí)意味著房企習(xí)以為常的增長(zhǎng)速度將一去不復(fù)返了，更意味著殘酷的“洗牌”其實(shí)已經(jīng)開(kāi)始了。

　　宋延慶 觀點(diǎn)新媒體專欄作者