雍景灣項(xiàng)目7月正式開(kāi)售之后，九龍倉(cāng)與招商在國(guó)內(nèi)合作開(kāi)發(fā)的所有項(xiàng)目全部將進(jìn)入銷(xiāo)售階段。

　　觀(guān)點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 5月1日，招商地產(chǎn)與九龍倉(cāng)在天津合作開(kāi)發(fā)的“雍華府”項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天銷(xiāo)售7億。

　　此前一天，招商已在蘇州市第14屆住博會(huì)上宣布，其與九龍倉(cāng)合作的另一個(gè)項(xiàng)目蘇州雍景灣預(yù)計(jì)5月份公開(kāi)，7月份開(kāi)盤(pán)。

　　再加上佛山的兩個(gè)項(xiàng)目，兩家公司合作的項(xiàng)目至此已全面入市。

　　雍景灣入市壓力

　　招商雍景灣位于蘇州青劍湖板塊，占地面積18萬(wàn)平方米，容積率為0.92，項(xiàng)目以高檔別墅為主，項(xiàng)目配套包括了商場(chǎng)、酒店、高爾夫、醫(yī)院、教育等。

　　負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的銷(xiāo)售人士表示，雍景灣項(xiàng)目首期將推出獨(dú)棟別墅和雙拼別墅，其中一期共168套房源，雙拼26套、獨(dú)棟142套。

　　但有蘇州業(yè)內(nèi)人士對(duì)該項(xiàng)目表示了擔(dān)憂(yōu)，其稱(chēng)目前該區(qū)域新入市的別墅價(jià)位為3-4萬(wàn)元/平方米，但銷(xiāo)售狀況并不是特別理想。以九龍倉(cāng)項(xiàng)目一貫的品質(zhì)，預(yù)期該項(xiàng)目的價(jià)格可以到5萬(wàn)元/平方米，這樣的價(jià)位顯然會(huì)有一定的銷(xiāo)售壓力。

　　該業(yè)內(nèi)人士表示，蘇州近期的住宅成交量表現(xiàn)平平，與去年同比下降較多。

　　在雍景灣項(xiàng)目入市之前，九龍倉(cāng)在蘇州已有一在售項(xiàng)目名為國(guó)濱一號(hào)，據(jù)九龍倉(cāng)年報(bào)公布，國(guó)濱一號(hào)于2010年八月推出市場(chǎng)，年底時(shí)已售出101幢別墅，占推出單位的91%，售出面積的每平方米平均售價(jià)逾4.1萬(wàn)元，總銷(xiāo)售所得為15億元。

　　蘇州業(yè)內(nèi)人士也表示，雖然招商在蘇州也有項(xiàng)目，但其表現(xiàn)比較一般，并沒(méi)有成為蘇州的典型樓盤(pán)，其在品牌號(hào)召力方面不如九龍倉(cāng)。

　　此外，雍景灣項(xiàng)目7月正式開(kāi)售之后，九龍倉(cāng)與招商在國(guó)內(nèi)合作開(kāi)發(fā)的所有項(xiàng)目全部將進(jìn)入銷(xiāo)售階段。

　　據(jù)了解，在雙方的合作中，九龍倉(cāng)主要負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)和資金方面，而項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、建造、項(xiàng)目的推廣等等主要是由招商來(lái)處理。

　　虧損預(yù)言未落實(shí)

　　九龍倉(cāng)與招商的合作最早可以追溯至2007年。

　　在2007年，招商地產(chǎn)和九龍倉(cāng)也曾有三次聯(lián)手拿地的記錄，分別拿下了蘇州工業(yè)園、佛山魁奇路和南京仙林地塊，地價(jià)分別為10.1億、15.1億、24.1億，三幅地塊雙方各占50%股權(quán)。

　　2010年9月17日，招商又偕同九龍倉(cāng)在天津拿下一塊總價(jià)6.41億元的地皮，雙方各占50%的股權(quán)。

　　2010年2月，上述南京仙林地塊因未如期簽訂土地出讓合同及繳納任何款項(xiàng)，因此已遭取消競(jìng)得該幅土地的資格，并沒(méi)收已交付的2.45億港元競(jìng)買(mǎi)保證金。

　　南京地塊被收回后，九龍倉(cāng)聲明稱(chēng)，早在2008年，合作公司雙方已經(jīng)決定終止有關(guān)項(xiàng)目的投資計(jì)劃，集團(tuán)于2008財(cái)年對(duì)有關(guān)項(xiàng)目的已繳付金額作出全數(shù)撥備。

　　“后來(lái)經(jīng)過(guò)測(cè)算，覺(jué)得南京地王沒(méi)有錢(qián)賺，于是2008年底決定放棄，在2008年的年報(bào)中也做了相應(yīng)計(jì)提。”招商地產(chǎn)也曾如此表示。

　　其實(shí)，不被看好的并不止南京項(xiàng)目，2008年，雙方于2007年所拿的三個(gè)項(xiàng)目皆被質(zhì)疑將陷入虧損。

　　2008年12月31日，國(guó)金證券發(fā)布研究報(bào)告稱(chēng)，上述三個(gè)項(xiàng)目面臨虧損，招商地產(chǎn)年報(bào)中可能會(huì)對(duì)上述地塊計(jì)提減值準(zhǔn)備，按權(quán)益計(jì)算的減值合計(jì)2.29億元。

　　國(guó)金證券認(rèn)為，以佛山魁奇路地塊為例，其樓面地價(jià)為5611元/平方米，按照預(yù)計(jì)售價(jià)為8300元/平方米，建安成本2000元/平方米計(jì)算，毛利率僅為8%，除去營(yíng)業(yè)稅5.5%，期間費(fèi)率8.5%，會(huì)產(chǎn)生473元/平方米的虧損。因此按照50%的權(quán)益計(jì)算，預(yù)計(jì)招商地產(chǎn)會(huì)計(jì)提減值準(zhǔn)備1.27億元。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，按照佛山現(xiàn)在的市場(chǎng)行情，招商地產(chǎn)在佛山的這一項(xiàng)目很難賣(mài)到8000元/平米以上。

　　不過(guò)，最后因中央政府的救市行動(dòng)，內(nèi)地樓市迅速于2009年回暖，再加上受惠于“廣佛一體化”，佛山魁奇路項(xiàng)目2010上半年售價(jià)已經(jīng)逼近萬(wàn)元。而與該項(xiàng)目一河之隔的九龍倉(cāng)招商合作開(kāi)發(fā)的東平新城依云水岸，均價(jià)也由2009年上半年的7000元升至14000元。