我們懼怕的應(yīng)該是土地重現(xiàn)08年的頻頻流拍才對(duì)，那么市場(chǎng)的重新回升，應(yīng)該是被鼓勵(lì)的。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 有報(bào)道稱，針對(duì)樓市的強(qiáng)勢(shì)回暖，將有新的儲(chǔ)備政策出臺(tái)，比如首套房首付比例提至五成。但愿只是中介機(jī)構(gòu)為了促銷二手房的目的所造謠言，否則，政策真的瘋了。

　　最新的報(bào)道顯示：2011年4月，全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8773元/平方米，較上月上漲0.40%，其中77個(gè)城市價(jià)格環(huán)比上漲，1個(gè)城市與上月持平，22個(gè)城市環(huán)比下跌。漲跌幅在1%以內(nèi)的城市共有84個(gè)。

　　2011年4月，北京住宅價(jià)格為每平方米22862元，比3月下降0.14個(gè)百分點(diǎn)；成交面積北京53.29萬(wàn)平方米，比3月下跌10.07%。

　　節(jié)前的4月30日，中海地產(chǎn)啟動(dòng)首次大規(guī)模降價(jià)推盤計(jì)劃，震撼深圳樓市。當(dāng)天早上中海推出康城國(guó)際、塞納時(shí)光兩樓盤共計(jì)1349套房源，單價(jià)最低9680元/平米，均價(jià)在11000元/平米左右。一萬(wàn)出頭的均價(jià)比目前的市場(chǎng)報(bào)價(jià)每平米低了至少2000元。

　　“降價(jià)房”消息一出，便引發(fā)上千人排隊(duì)登記選房，開盤日現(xiàn)場(chǎng)遭遇千人搶房，場(chǎng)面火爆，經(jīng)中海地產(chǎn)確認(rèn)，到場(chǎng)客戶近5000人，而截至當(dāng)日下午2點(diǎn)，所有房源都被搶購(gòu)一空，其中近七成客戶為剛需。

　　華南另一大開發(fā)商碧桂園也上演了一出“買別墅如搶白菜”的大戲——5月1日，碧桂園清泉城開盤，300多套別墅出現(xiàn)千人搶購(gòu)的火爆場(chǎng)面。該項(xiàng)目位于毗鄰廣州的清遠(yuǎn)市，帶裝修房?jī)r(jià)在8500元/平米左右，最便宜的一套別墅總價(jià)僅120萬(wàn)，主要購(gòu)買客戶都來自于廣州地區(qū)。

　　應(yīng)該說是適當(dāng)條件引來的銷售狂潮，這本身恰恰是政策的正常功效，但是市場(chǎng)上對(duì)消費(fèi)者的正常反應(yīng)又開始懼怕。我們不敢承認(rèn)的是消費(fèi)者的預(yù)期與消費(fèi)者的實(shí)力，市場(chǎng)在新政出臺(tái)的三個(gè)月后將又一次失效，這對(duì)政策的執(zhí)行傷害是很大的。

　　但是為什么會(huì)帶來如此的預(yù)期，首要的還是保障房建設(shè)。實(shí)際公租房220萬(wàn)套，對(duì)于剛性的需求，根本不會(huì)起到抑制作用，租與買，一直以來是爭(zhēng)議頗大的，國(guó)人如果真的可以接受租賃，那么也不會(huì)有房?jī)r(jià)在供需失衡狀態(tài)下的暴漲。而除了公租房的所有品類，并不能給市場(chǎng)以信心。與其盼著保障房，還不如在房企壓力十足的狀態(tài)下的主動(dòng)降價(jià)購(gòu)買。

　　但是，即使如此的保障房建設(shè)，目前看還是困難重重的。憑中央財(cái)政計(jì)劃下?lián)艿?300億，對(duì)于今年的1000萬(wàn)套保障房幾乎是杯水車薪的。那么，目前的銷售形勢(shì)與信貸政策的未來，房企擴(kuò)張被限制，而且這樣的限制已經(jīng)嚴(yán)重威脅了央企國(guó)企的擴(kuò)張。那么我們有些人想當(dāng)然的認(rèn)為應(yīng)該發(fā)揮央企國(guó)企優(yōu)勢(shì)建設(shè)保障房的預(yù)期也是很難的。

　　例如中冶集團(tuán)，對(duì)于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與保障房建設(shè)一直是企業(yè)最追捧的，中冶下面的某集團(tuán)公司，貸款70億早已投入到了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與保障房建設(shè)，只是東北某市的保障房項(xiàng)目已經(jīng)封頂，卻拿不到政府應(yīng)該給的建設(shè)款項(xiàng)。

　　需要政府投資的，央企實(shí)施都是如此結(jié)果，那么要求社會(huì)資金參與的保障房建設(shè)，投資回收僅僅靠收租金，又有多少企業(yè)可以承受現(xiàn)在的融資成本呢？想讓馬兒跑是對(duì)的，但是不給馬兒吃草，馬兒怎么跑得動(dòng)？這便是現(xiàn)行政策的不理性。

　　還有對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期。經(jīng)歷了08年到10年的一輪市場(chǎng)波動(dòng)，真正相信房?jī)r(jià)會(huì)大跌的少之又少。尤其是各個(gè)地方城市的限價(jià)令成為漲價(jià)令，雖然帶來了國(guó)家部委的大規(guī)模巡視，但是對(duì)于效果，真正看好的并不多。即使是地方政府調(diào)整了限價(jià)令的幅度，也很難有下降的預(yù)期。而隨著通脹預(yù)期成為消費(fèi)者的普遍思維，買房產(chǎn)以保值只是一方面，隨著房?jī)r(jià)的穩(wěn)定增長(zhǎng)，手中的現(xiàn)金變?yōu)榉慨a(chǎn)，不但是剛性需求的必須，更是投資者的預(yù)期。

　　實(shí)際一線城市，特別是京滬兩大直轄市，土地供應(yīng)受局限，北京去年的供地完成情況是五環(huán)以內(nèi)的土地供應(yīng)只占全年供應(yīng)的20%。這會(huì)造成均價(jià)的增長(zhǎng)被局限，但是實(shí)際的房?jī)r(jià)不會(huì)有明顯的下降。而目前的很多區(qū)域5-6環(huán)區(qū)間配套尚未完善。五環(huán)之內(nèi)的項(xiàng)目必然成為剛性需求、改善性需求的首選。僅此市場(chǎng)的壓制就很難不被突破。

　　正常的市場(chǎng)反應(yīng)到底該不該重新被抑制，這是見仁見智的，但是不要忘了地方政府實(shí)際只能依靠土地出讓收益完成保障房建設(shè)的目標(biāo)。我們懼怕的應(yīng)該是土地重現(xiàn)08年的頻頻流拍才對(duì)，那么市場(chǎng)的重新回升，應(yīng)該是被鼓勵(lì)的。

　　陳寶存 觀點(diǎn)新媒體專欄作者