“商品房”和“保障房”兩套截然不同的體系，“強扭出來的瓜”會結出“甜瓜”嗎？

　　觀點網 不久前，參加房企與媒體的務虛會上，有人提出企業(yè)如何看待商品房開發(fā)中與配建保障房之間的矛盾選項，與會的企業(yè)中多數選擇回避這個問題。

　　原因很簡單：在主流產品針對中高端客群的“氣候”條件下，憑空多出這樣一些與之格格不入的“政策累贅”和“經濟負擔”，這是一向以“利潤最大化”為企業(yè)追求的 “企業(yè)領袖”所不忍睹的事。

　　“商品房”和“保障房”兩套截然不同的體系，“強扭出來的瓜”會結出“甜瓜”嗎？

　　如果從企業(yè)經營利益的單一層面出發(fā)，我們可以輕而易舉得出一個人所共知的結論。問題是作為社會、作為政府可能置“民生訴求”于不顧嗎？

　　即便一些西方國家也在保障公民的基本人居權方面做了很多有益的嘗試和改進，比如說建立 “混合社區(qū)”。在國外，小區(qū)開發(fā)中將不同業(yè)態(tài)住宅集中在一個小區(qū)中的作法，實際上是針對不同收入、不同層面的購房者，從而形成“混合社區(qū)”。

　　混合社區(qū)的建立，有利于集中人氣、提高綜合配套和物業(yè)管理的層次、檔次，使居住環(huán)境氛圍更加安全和諧。

　　發(fā)達國家在經歷了“窮、富、白、黑”等過程后，且不從經濟學、社會學、種族、文化等層面去分析，單從住宅的經濟、使用價值上來看，將貧、富分區(qū)的作法，也勢必會導致“窮人區(qū)”的衰敗、凋敝，因為低收入者不會長久低收入，收入高了就會搬出，而九十年代的低收入者與七十年代的低收入者不同，這樣就可能形成許多無人居住的“鬼樓、鬼街”，社區(qū)管理就會更加混亂。

　　在財富急遽增長的社會轉型期，如果財富分配的天平再次傾斜，那么社會的不穩(wěn)定因素也會有所增強。把不同人群集聚在一起，不是簡單的通過財富的量級人為的分層，而是通過企業(yè)、社會、包括政府在人文關懷等諸多方面的軟環(huán)境，不斷改善中低階層人群的焦慮心結，緩和“人造階層”的“對立感”。

　　作為企業(yè)，在日益激烈的競爭中，保持持久發(fā)展，如果不能逆轉思路，樹立“企業(yè)公民”意識和社會責任感，相信這樣的企業(yè)也很難走的長久。

　　既然“配建、代建”是企業(yè)“不得不”面對的現實前提，那么企業(yè)所要考慮的則是在這樣一種條件下，如何將房產品的開發(fā)做得更加有市場競爭力？

　　宏觀調控政策持續(xù)出臺后，未來幾年商品房市場將受到牽制已是企業(yè)共見，取而代之的將是保障性住房建設，而大量保障房建設也將是企業(yè)在現實境遇下生存發(fā)展的新機遇。

　　保障房向上的發(fā)展勢頭不會改變，規(guī)模會持續(xù)擴大。開發(fā)商參與保障房項目主要有兩種形式，一種是商品房中配建保障房，另一種方式是代建，由政府出錢，開發(fā)商代建。目前代建成為主要參與形式，企業(yè)獲得政府給予的額定利潤回報。

　　據了解，相比商品房建設，配建、代建的保障房建設利潤低，但在建設、運營、銷售以及融資上的成本較低。而在持續(xù)調控下，非但沒有政策風險，反而在保障房規(guī)模擴大化下坐享收益。

　　政府對保障房建設的款項一般在3年內支付完畢，因是政府項目，開發(fā)商回款有保障，相對于商品房項目，保障房項目的回款周期并不會因過長而構成財務壓力，相反保障房能夠成為房產商穩(wěn)定的收入來源。

　　嗅覺敏銳的地產巨頭們對保障房的態(tài)度也悄然轉變，越來越多的上市房企開始參與到保障房建設中。

　　從2010年房地產上市公司土地儲備情況來看，萬科、金地、保利等大型地產企業(yè)均頻頻出現在保障性住房土地招標現場，綠城、廣宇、濱江等公司參與建設保障性住房用地的規(guī)模也正在加速增長。

　　對于參與保障房項目的房地產企業(yè)，可能在獲得貸款方面有更多優(yōu)惠，此外還可以參與到以保障房施工工程換土地開發(fā)權等項目中。

　　換個角度，“消極”何嘗不能變成“積極”呢？

　　蘭洪海 觀點新媒體專欄作者