中國(guó)五年之內(nèi)出大事很難，十年以后不出事更難，房地產(chǎn)長(zhǎng)期將進(jìn)一步泡沫化。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見(jiàn)習(xí)編輯 李欣鞠整理 “我們目前處于中度泡沫中，我們得適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫化生存，我們必須跟泡沫共舞。”在觀點(diǎn)新媒體4月27日舉辦的觀點(diǎn)論壇無(wú)錫行中，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北師大金融研究中心主任鐘偉表示。

　　在題為《增長(zhǎng)轉(zhuǎn)型與房地產(chǎn)突圍》的演講中，鐘偉分析了目前及中長(zhǎng)期國(guó)際及國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)，指出美國(guó)短期的經(jīng)濟(jì)將出現(xiàn)復(fù)蘇，而中國(guó)在“十二五”期間經(jīng)濟(jì)增速會(huì)進(jìn)一步放緩，5到10年內(nèi)機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)都在上升。

　　他指出，房地產(chǎn)企業(yè)今年面臨兩個(gè)變化，一個(gè)是今年7到8月份，有可能有一輪真實(shí)的降價(jià)，還有可能是在今年年底明年年初，如果政策稍有放松，市場(chǎng)將反彈。

　　鐘偉認(rèn)為，未來(lái)5到8年，全國(guó)商品房將有最后一次均價(jià)翻番的機(jī)會(huì)，但是這次翻番標(biāo)志著中國(guó)房地產(chǎn)從中期泡沫走向晚期泡沫。

　　以下為鐘偉的現(xiàn)場(chǎng)演講實(shí)錄：

　　對(duì)國(guó)際經(jīng)濟(jì)的看法

　　從短期來(lái)看，2011年和2012年美國(guó)的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇超出預(yù)期，估計(jì)今年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)超過(guò)3%，明年則會(huì)接近4%。

　　今年和明年美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)會(huì)比歐洲好得多，因?yàn)闅W洲受到戰(zhàn)爭(zhēng)和難民潮困擾，而地震和核輻射問(wèn)題將長(zhǎng)期困擾日本。

　　從中期來(lái)看，歐洲、美國(guó)、日本都在等待下一輪的技術(shù)創(chuàng)新浪潮，看看有沒(méi)有重大技術(shù)創(chuàng)新的突破，是否會(huì)出現(xiàn)新的投資、就業(yè)、增長(zhǎng)和新利潤(rùn)。如果沒(méi)有，新興產(chǎn)業(yè)集群恐怕很危險(xiǎn)了。

　　如果讓我下賭注，我仍然把技術(shù)創(chuàng)新下在美國(guó)，重點(diǎn)領(lǐng)域是新一代互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)。新能源沒(méi)有出路，長(zhǎng)期發(fā)達(dá)國(guó)家將遭遇兩大困境：一個(gè)是戰(zhàn)爭(zhēng)，尤其是政府戰(zhàn)爭(zhēng)問(wèn)題；還有一個(gè)是人口老齡化帶來(lái)沉重的社會(huì)壓力。

　　這是整個(gè)全球經(jīng)濟(jì)的第一步復(fù)蘇。美國(guó)經(jīng)濟(jì)有可能在2012年走出次貸危機(jī)開(kāi)始復(fù)蘇。

　　就目前出現(xiàn)的新問(wèn)題來(lái)說(shuō)，對(duì)美國(guó)和全球經(jīng)濟(jì)意味著什么？一個(gè)是中東和北非，一個(gè)是最近美國(guó)被標(biāo)準(zhǔn)普爾降低了國(guó)家信用體系評(píng)級(jí)。中東、北非問(wèn)題最大的贏家是基地組織、美國(guó)，最大的輸家是阿拉伯聯(lián)盟、歐洲，中國(guó)和俄羅斯在其中很難判定輸贏。

　　從經(jīng)濟(jì)角度來(lái)說(shuō)，由于北非出現(xiàn)動(dòng)蕩，短期全球的大宗商品會(huì)漲價(jià)，能源也會(huì)漲價(jià)，中長(zhǎng)期漲價(jià)勢(shì)頭則有所放緩。原因很簡(jiǎn)單，利比亞出事了，對(duì)于提高美國(guó)通貨膨脹水平有一定貢獻(xiàn)，但從中長(zhǎng)期來(lái)看，阿拉伯國(guó)家集體對(duì)能源進(jìn)行議價(jià)能力開(kāi)始下降，這使得油價(jià)快速上漲空間反而變小。這對(duì)美國(guó)在中期，也就是5年左右的調(diào)控，控制全球通貨膨脹是有利的。

　　另一個(gè)因素是近期標(biāo)準(zhǔn)普爾調(diào)低了美國(guó)的信用評(píng)級(jí)，美國(guó)國(guó)債信用等級(jí)也將調(diào)價(jià)，這有利于美國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，及在今年下半年、明年上半年避免第三次量化寬松。如果沒(méi)有意外，明年年初美聯(lián)儲(chǔ)將進(jìn)行加息，這樣會(huì)引導(dǎo)全球資本進(jìn)一步向美國(guó)流動(dòng)，使得美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇勢(shì)頭在2012更加明顯。

　　中美關(guān)系本來(lái)應(yīng)該相互合作、攜手向前，這是中國(guó)和平崛起的先期條件，但是這兩個(gè)國(guó)家漸行漸遠(yuǎn)。

　　中國(guó)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)

　　五年之內(nèi)中國(guó)要出事是很難的，5到10年內(nèi)中國(guó)的機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)都在上升，但10年以后中國(guó)要不出事是很難的。所以我們的判定，今年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)大約在9%，通貨膨脹大約在4%。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)大概像鍋底形狀，一季度和四季度稍微高一些，二三季度稍微慢一些。資本市場(chǎng)有機(jī)會(huì)出現(xiàn)在二季度結(jié)束，三季度開(kāi)始時(shí)。

　　今年通脹上來(lái)了，投資平穩(wěn)，消費(fèi)滑坡，外貿(mào)大幅度滑坡，人民幣對(duì)美元升值進(jìn)一步加快。今年全年將通貨膨脹控制在4%左右是有把握，但是“十二五”期間中國(guó)的基礎(chǔ)通貨膨脹水平將比較高，通脹盡管被壓下去，但是整體水位將大大高于“十一五”期間的水平。

　　“十二五”期間經(jīng)濟(jì)增速進(jìn)一步放緩，因?yàn)樵?ldquo;十二五”期間中國(guó)遭遇到的是一個(gè)不可能的30年。也就是說(shuō)，無(wú)論怎么高明，領(lǐng)導(dǎo)人上臺(tái)之后要同時(shí)做好這三樁事情是不可能的：第一個(gè)是高質(zhì)量經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；第二是快速經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；第三是比較低的通貨膨脹。

　　現(xiàn)在如果開(kāi)始追求比較高的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和比較低的通貨膨脹，那么經(jīng)濟(jì)增速就要大幅度滑坡；如果又要這樣又要那樣，通貨膨脹將迅速開(kāi)闊，所以這個(gè)事情總是不好。

　　“十二五”轉(zhuǎn)型意味著要追求經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的質(zhì)量同時(shí)又要控制通貨膨脹，因此經(jīng)濟(jì)增速將進(jìn)一步下調(diào)。

　　今年第一季度的增速仍然偏高，這是短期中期，長(zhǎng)期呢？即2020年之后。我強(qiáng)調(diào)，我對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期持悲觀的看法。資源、人口和環(huán)境這三個(gè)問(wèn)題，都將使得中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)期前景非常黯淡。

　　從資源來(lái)看，我打一個(gè)簡(jiǎn)單的比方，歐洲加美國(guó)人口大概7億多人，經(jīng)濟(jì)總量30萬(wàn)億，中國(guó)加印度人口是他們的4到5倍，經(jīng)濟(jì)規(guī)模是別人四分之一都不到，現(xiàn)在中國(guó)人均GDP4000多美金，印度是1000美金，如果增長(zhǎng)速度要翻兩三番，要問(wèn)一下歐洲和美國(guó)同不同意。

　　我相信他們?cè)诮鹑诜矫嬲既蛉种?，全球能源使用率差不多一半，那么發(fā)達(dá)國(guó)家是不是容許新興國(guó)家獲得較大的增長(zhǎng)空間，所以不要迷戀金磚四國(guó)，不存在這些所謂的金磚國(guó)家，我更形象地命名他們?yōu)榇u頭國(guó)家。磚頭國(guó)家是砸向現(xiàn)代的黃金國(guó)家，磚頭國(guó)家拿起磚頭砸向歐美，如果砸成功了就成為金磚，砸不成功還是磚頭。

　　另一個(gè)問(wèn)題是人口，1999年中國(guó)進(jìn)入人口老齡化，目前中國(guó)60歲以上的老人和14歲以下的青少年，一個(gè)在增加，一個(gè)在減少，如果沒(méi)有什么意外的話，最遲2020年中國(guó)老齡人將翻一番，青少年人口進(jìn)一步下降，那么人口老齡化使得中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的人口紅利因素大大縮小。

　　因此從資源、人口和環(huán)境這三個(gè)角度來(lái)說(shuō)，中國(guó)創(chuàng)新增長(zhǎng)前景并不樂(lè)觀，即便未來(lái)十五年，我們?cè)诠?jié)約使用能源方面做出更多努力，仍然來(lái)不及。沒(méi)有意外的話，中國(guó)將在2020年經(jīng)濟(jì)總量超過(guò)美國(guó)，成為全球最大的經(jīng)濟(jì)體，同時(shí)人均GDP達(dá)到日本約三分之一左右水平，然后中國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始加速上升，所以我對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的中長(zhǎng)期看法是，未勝先衰，未富先亡。

　　中國(guó)的投資將在2015年左右度過(guò)目前的高峰期，也正是在2014至2015年，中國(guó)目前全國(guó)性的資產(chǎn)投資、基礎(chǔ)設(shè)施投資告一段落，中國(guó)銀行業(yè)也會(huì)承受巨大壓力。

　　中國(guó)的消費(fèi)結(jié)構(gòu)并沒(méi)有明顯的轉(zhuǎn)型，原因很簡(jiǎn)單，政府太有錢了，政府有錢一定意味著民眾的錢是不夠的。去年進(jìn)出口同比增速在40%，今年縮小一半，同比增速大約20%，加上美元對(duì)非美元穩(wěn)步的走向，使得我們出口貿(mào)易更加艱難。

　　未來(lái)5年人民幣對(duì)美元升值，未來(lái)10年不排除人民幣急劇貶值的可能性，這是通脹。通脹有很多種解釋因素，無(wú)論任何一種解釋都符合弗里德曼一句話，他說(shuō)如果他死了請(qǐng)?jiān)谒哪贡峡躺线@樣一段話，通貨膨脹是一種貨幣形勢(shì)，其他原因的解釋都是扯淡，有通脹就意味著這個(gè)國(guó)家的政府印鈔票印多了。

　　在過(guò)去的十年中國(guó)發(fā)生了什么？中國(guó)政府財(cái)政收入增長(zhǎng)更快，每三年財(cái)政收入翻一番，每五年貨幣總量翻一番，我不知道你們的收入是不是翻番，政府是這樣的，這就是通貨膨脹的根源。

　　那么我們?cè)趺慈タ创ㄘ浥蛎浀内厔?shì)呢？這可能有點(diǎn)樂(lè)觀，簡(jiǎn)單追溯一下原因，目前的通貨膨脹是在2008年末和2009年的年初，隨著而來(lái)10萬(wàn)億的在兩年之后收獲了成果。

　　沒(méi)有當(dāng)年慌慌張張的4萬(wàn)億，沒(méi)有當(dāng)年天量的10萬(wàn)億信貸，就不會(huì)有現(xiàn)在這么難以控制的通貨膨脹。成也蕭何，敗也蕭何，我們不能夠預(yù)想一種政策是沒(méi)有成本的，這個(gè)題目叫做后調(diào)控時(shí)代。調(diào)控有后嗎？有后我們就要慶祝了，任何時(shí)候都有調(diào)控，不讓政府調(diào)控，想讓政府干嗎，政府唯一知道的就是折騰。

　　對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法

　　短期內(nèi)，今年甚至包括2012年，我們對(duì)商品房市場(chǎng)是比較憂慮的。

　　在去年的博鰲論壇上我曾經(jīng)說(shuō)過(guò)房地產(chǎn)的好日子到頭了，當(dāng)時(shí)并沒(méi)有人相信這個(gè)話，那么現(xiàn)在來(lái)看由于多種調(diào)控因素的高度不確定性，導(dǎo)致今年商品房的銷售面積將從去年的10億平米下降為8到8.5億平米，下降15%到20%；銷售金額今年大約下降為4.5到4.75萬(wàn)億，銷售金額下降15%左右。

　　房地產(chǎn)企業(yè)今年面臨兩個(gè)變化，一個(gè)是今年7到8月份，有可能有一輪真實(shí)的降價(jià)，還有可能在今年年底明年年初，如果政策稍有放松，市場(chǎng)將反彈。

　　考慮到2012年兩岸政治變局不確定因素仍然很嚴(yán)峻，短期內(nèi)，今明兩年政府因素尤其是保障房對(duì)中期房地產(chǎn)的走勢(shì)有巨大影響。中長(zhǎng)期來(lái)看，目前的中國(guó)房地產(chǎn)大約處于泡沫的中期狀態(tài)，我們還有一次全國(guó)商品房均價(jià)翻番的機(jī)會(huì)，未來(lái)5到8年商品房?jī)r(jià)格有可能再翻番，但是這次翻番標(biāo)志著中國(guó)房地產(chǎn)從中期泡沫走向晚期泡沫。

　　目前全國(guó)商品房交易量一線城市下跌40%左右，70個(gè)大中城下跌接近20%，只有三線城市商品房交易量非?；钴S，價(jià)格猛漲，因?yàn)楸本?、上海、深圳的禍水都引到三四線城市了。這是過(guò)去十年多商品房的開(kāi)發(fā)建設(shè)增長(zhǎng)所致。過(guò)去十年商品房的投資，每年增長(zhǎng)20%，銷售金額每年增長(zhǎng)將近40%，這種快速增長(zhǎng)的階段已經(jīng)結(jié)束了，在未來(lái)5到8年，商品房的投資銷售大概穩(wěn)定在20%左右。

　　那么對(duì)民眾而言，房?jī)r(jià)是什么？是貨幣現(xiàn)象。鈔票印多了，沒(méi)有辦法保存財(cái)富，就必須去買，所以今年或者明年讓我最看好的可能是股票市場(chǎng)，買房不如炒股，炒股不如買基金，當(dāng)然買房遜色于股票市場(chǎng)，但并不意味著所有的房子都不好，三四線非限購(gòu)城市房?jī)r(jià)還是有上漲空間的。

　　資本市場(chǎng)我們之所以看好，原因是因?yàn)?007年以來(lái)，包括2009年以來(lái)，到現(xiàn)在中國(guó)資本市場(chǎng)的估值修復(fù)進(jìn)行非常充分，沒(méi)有理由對(duì)資本市場(chǎng)有進(jìn)一步成立的因素。

　　總體上我們認(rèn)為中國(guó)資本市場(chǎng)今年的基本運(yùn)行區(qū)間是2800到3000左右，250個(gè)交易日當(dāng)中大概有80%-90%處于這樣振蕩的區(qū)間。關(guān)于基金，我的建議是買保守型的不如買激進(jìn)型的。

　　中期對(duì)政府而言，房地產(chǎn)就是一個(gè)稅收，1994年分稅制對(duì)地方政府不利，所以導(dǎo)致搞出了這么一個(gè)名堂，如果我們看一下前調(diào)控后調(diào)控有這樣詞匯成立，在截止到今年2、3月份，真正新的政策有什么變化，梳理一下新老國(guó)八條內(nèi)容是相似的，但也有不一樣的。

　　第一條是保障房建設(shè)，今年1千萬(wàn)套，明年1千萬(wàn)套，五年3千6百萬(wàn)套，新的變化因素；第二個(gè)是房貸政策全面收緊；第三個(gè)在全國(guó)大中城市推開(kāi)試行的限購(gòu)政策；第四個(gè)對(duì)二手房交易的一個(gè)稅費(fèi)的變化以及在重慶和上海兩地的房地產(chǎn)稅的試行。

　　這些主要的變化在中期，“十二五”期間可能趨勢(shì)是什么？目前在重慶和上海實(shí)行的房產(chǎn)稅，重慶和上海當(dāng)然很重要，可是我一向不喜歡一個(gè)涉及國(guó)計(jì)民生的、中國(guó)千家萬(wàn)戶民眾利益的事情，偷偷摸摸地、悄悄地不經(jīng)過(guò)討論地來(lái)決策。

　　五年計(jì)劃包括個(gè)人所得稅的調(diào)整，都是在媒體上廣泛征求民眾意見(jiàn)的，如果房產(chǎn)稅缺掉了穩(wěn)妥的實(shí)施，那么為什么在制訂環(huán)節(jié)沒(méi)有廣泛民眾參與和討論？無(wú)論支持和反對(duì)，都應(yīng)該表達(dá)，可是目前重慶跟上海推出這項(xiàng)政策，沒(méi)有這樣的情況，這也是30年發(fā)展間罕見(jiàn)的事情。

　　限購(gòu)政策目前是局部的、短期的、不規(guī)范的，限購(gòu)令極有可能被規(guī)范化、被長(zhǎng)期化、被全國(guó)普遍化。如果是這樣，多套住宅購(gòu)置稅可能會(huì)受到非常大的抑制，所以限購(gòu)令在今年年底之后有可能在全國(guó)范圍之內(nèi)推廣。

　　保障房政策將是一場(chǎng)轟轟烈烈了不起的事情，因?yàn)槲覀儾磺宄禺a(chǎn)商在哪里，不清楚這些錢分給誰(shuí)。這意味著，如果保障房政策在未來(lái)5年來(lái)實(shí)施，那么，在整個(gè)“十二五”期間，地方政府的新增可用財(cái)力將全部用于保障房建設(shè)。所以這個(gè)政策實(shí)施完成的難度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于不完成的難度。

　　所以從總體上來(lái)說(shuō)，初期是目前的調(diào)整，中期要看政治周期，從長(zhǎng)期來(lái)看我們目前處于中度泡沫中，可是我們得適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫化生存，必須學(xué)會(huì)跟泡沫共舞，我們只能接受，沒(méi)有能力改變。

　　最后總結(jié)一下，短期美國(guó)經(jīng)濟(jì)不錯(cuò)，但是長(zhǎng)期來(lái)講，人口債務(wù)是問(wèn)題；中國(guó)五年之內(nèi)出大事很難，十年之內(nèi)不出事更難；房地產(chǎn)長(zhǎng)期將進(jìn)一步泡沫化。