國土房管部門的數(shù)據(jù)，比較多的反映的是這一種均價(jià)下降的現(xiàn)象；而統(tǒng)計(jì)部門的價(jià)格指數(shù)則反映出其實(shí)質(zhì)性并未降價(jià)的現(xiàn)象。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 近日，有媒體報(bào)道稱3月廣州一手房價(jià)是漲是跌？國家統(tǒng)計(jì)局和廣州市國土房管局各有說法。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，廣州3月份新建商品住宅價(jià)格環(huán)比略漲0.3%，同比上漲2.7%；二手住宅價(jià)格環(huán)比則下降0.5%。

　　但廣州市國土房管局昨日公布的數(shù)據(jù)則顯示，今年3月份廣州一手住宅網(wǎng)上簽約均價(jià)為12859元/平方米，同比下降1.5%，環(huán)比下降8.2%。

　　對于兩處數(shù)字明顯的不同，媒體在報(bào)道中表示是因?yàn)楸M管兩個部門都采用網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，但統(tǒng)計(jì)方法并不一樣。房管局的住宅網(wǎng)簽均價(jià)計(jì)算方法是，統(tǒng)計(jì)每月樓市網(wǎng)簽成交數(shù)據(jù)，以銷售總金額和銷售總面積相除后，得出平均交易價(jià)格。

　　國家統(tǒng)計(jì)局則是在按不同面積、項(xiàng)目分類基礎(chǔ)上使用加權(quán)平均法，采用國際通行的鏈?zhǔn)嚼瞎接?jì)算，以2010年為基期的定基價(jià)格指數(shù)。計(jì)算方法為：第一步，計(jì)算某一新建住宅項(xiàng)目90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上三個基本分類的環(huán)比指數(shù)；第二步，采用雙加權(quán)計(jì)算全市三個基本分類的環(huán)比指數(shù)，即分別利用本月銷售面積和金額作為權(quán)數(shù)計(jì)算價(jià)格指數(shù)，然后將兩個價(jià)格指數(shù)再簡單平均計(jì)算。

　　有專家表示，房管局的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)只是平均均價(jià)，容易受成交量結(jié)構(gòu)性變化影響，不能真實(shí)反映樓價(jià)的變化。比如今年3月廣州花都、番禺這些周邊城區(qū)的一手住宅成交量明顯高于中心城區(qū)，從而拉低了全市均價(jià)。而國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯然是針對不同面積不同價(jià)位的住宅網(wǎng)簽數(shù)據(jù)進(jìn)行了加權(quán)處理，受成交量結(jié)構(gòu)性變化影響會小一些。

　　我同意上述有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不同是因?yàn)榻y(tǒng)計(jì)方法不同的解釋，可以說兩個數(shù)據(jù)的不同，有些類似于同比與環(huán)比或年度均價(jià)與月度均價(jià)不同。關(guān)鍵在于如何正確理解和解讀?，F(xiàn)將近期我的一些主要看法和觀點(diǎn)總結(jié)如下：

　　我認(rèn)為3月一線城市出現(xiàn)的成交均價(jià)下滑，應(yīng)該是結(jié)構(gòu)性變化帶來的。即限購政策抑制了中心城區(qū)的成交，市場觀望成交萎縮，開發(fā)商無意推盤，即使有成交也是一些尾貨；而郊區(qū)盤則趁勢推盤，由于價(jià)格較低而成交放大，導(dǎo)致整體均價(jià)下滑。

　　實(shí)際上，并沒有出現(xiàn)或發(fā)生實(shí)質(zhì)性的降價(jià)促銷。這種現(xiàn)象實(shí)際上可以稱之為“假摔”或“假跌”，但結(jié)構(gòu)性價(jià)格變化也是一種變化，而且往往是樓價(jià)將要發(fā)生實(shí)質(zhì)性變化的前兆。

　　尤其是國土房管部門的數(shù)據(jù)，比較多的反映的是這一種均價(jià)下降的現(xiàn)象；而統(tǒng)計(jì)部門的價(jià)格指數(shù)則反映出其實(shí)質(zhì)性并未降價(jià)的現(xiàn)象。因此，對于不同的數(shù)據(jù)應(yīng)該根據(jù)市場實(shí)際作出相應(yīng)的正確的解讀。

　　但這些情況都是3月份的情況了，4月以來情況已經(jīng)有所變化。近期一線城市開始出現(xiàn)成交回暖、甚至價(jià)格回升的現(xiàn)象，有些城市如廣州還出現(xiàn)連夜排隊(duì)購房、日光盤和夜光盤等現(xiàn)象。這些現(xiàn)象在我看來，并不是因?yàn)樾抡o效、調(diào)控變成空調(diào)的，反而是因?yàn)樾抡_始發(fā)揮效力，迫使開發(fā)商降價(jià)促銷所帶來的市場變化。因?yàn)?，新政已?jīng)迫使開發(fā)商不得不采取降價(jià)促銷的策略來應(yīng)對限購、限貸等新政對市場構(gòu)成的壓力。

　　但為何會出現(xiàn)房價(jià)沒降反升呢？因?yàn)椋行某菂^(qū)的樓盤促銷即使是大幅度降價(jià)，其價(jià)格也要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于郊區(qū)盤和尾貨盤，加上之前成交均價(jià)較低，現(xiàn)在中心城區(qū)成交放大，同樣會造成反向的結(jié)構(gòu)性價(jià)格變化，顯得似乎房價(jià)在“上漲”，實(shí)際上房價(jià)是“假漲真跌”。

　　為何會出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象呢？原因在于即使是網(wǎng)簽，其成交數(shù)據(jù)也要比市場實(shí)際成交時間要滯后一星期左右。等到數(shù)據(jù)出來，市場已經(jīng)發(fā)生一些新的變化。

　　我認(rèn)為在房企資金鏈緊張的情況下，樓市必然會出現(xiàn)降價(jià)出貨的情形，一是因?yàn)殚_發(fā)商資金緊張、短缺；二是開發(fā)商的房價(jià)處于歷史高位，利潤空間很大，房價(jià)下行的空間也很大；三是如果多套購房的投資性需求被限制，市場會陷入有效需求嚴(yán)重不足的狀況，且多數(shù)中低端的購房者短期內(nèi)是難以大幅提升購房能力的。

　　至于降價(jià)大約什么時候會出現(xiàn)的問題，如果前面所講的“假漲真跌”的判斷是符合事實(shí)的話，可以說一線和部分二線城市已經(jīng)開始進(jìn)入實(shí)質(zhì)性降價(jià)的階段，只是數(shù)據(jù)滯后尚未能顯示真實(shí)情況而已。

　　韓世同 觀點(diǎn)新媒體專欄作者