在提速發(fā)展方面，林少斌認(rèn)為，招商地產(chǎn)今年做了的重大改變就是把現(xiàn)在整個(gè)管理架構(gòu)做了重大的調(diào)整。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 李寧 4月12日，招商地產(chǎn)在深圳舉行2010年度股東大會(huì)。

　　這是招商地產(chǎn)自發(fā)布董事、監(jiān)事調(diào)整公告之后的新的管理層首次公開亮相，董事長(zhǎng)林少斌、董事財(cái)務(wù)總監(jiān)黃培坤等高管出席了會(huì)議。

　　股東大會(huì)審議通過了關(guān)于選舉賀建亞、付剛峰、王宏、胡勇為招商地產(chǎn)第六屆董事會(huì)董事，同時(shí)還審議通過了劉志民、華立為公司第六屆監(jiān)事會(huì)監(jiān)事的議案。

　　升格、重組管理架構(gòu)

　　據(jù)了解，招商地產(chǎn)在4月2日發(fā)布公告稱，因工作安排的變化，對(duì)委派至公司的董、監(jiān)事進(jìn)行了調(diào)整，楊百千、華立、陳鋼不再擔(dān)任本公司董事，付剛峰、丁勇不再擔(dān)任公司監(jiān)事。同時(shí)，公司表示建議賀建亞、付剛峰、王宏、胡勇為公司董事候選人。

　　招商地產(chǎn)表示，此舉的主要目的是幫助公司正式邁進(jìn)一級(jí)公司，據(jù)介紹，由于之前招商地產(chǎn)直接的上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)是蛇口工業(yè)區(qū)，蛇口工業(yè)區(qū)又屬于招商局控股，這次將直接上升為一級(jí)公司。

　　招商地產(chǎn)董事長(zhǎng)林少斌在股東大會(huì)上表示，今后招商將集中優(yōu)勢(shì)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，今年招商的新開工面積是比較大的，增長(zhǎng)的比例也會(huì)很大。今年的開工面積到年底整個(gè)在建將會(huì)有450萬平米的土地面積。

　　他亦談到，招商今年的商業(yè)物業(yè)租金收入繼續(xù)增長(zhǎng)，商業(yè)物業(yè)的出租率今年一季度實(shí)現(xiàn)得不錯(cuò)?，F(xiàn)在的增長(zhǎng)是51.7%。

　　林少斌續(xù)稱，招商地產(chǎn)目前對(duì)商業(yè)地產(chǎn)這一塊更加重視，正在加大對(duì)商業(yè)地產(chǎn)這塊的投入，把它的資產(chǎn)、業(yè)務(wù)、架構(gòu)作為一個(gè)整體來進(jìn)行管理。

　　在住宅與商業(yè)分開經(jīng)營(yíng)后，可以針對(duì)它實(shí)行更適合商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的計(jì)劃、激勵(lì)制度、考核制度，將有一套適合商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)成長(zhǎng)的架構(gòu)。

　　在提速發(fā)展方面，林少斌認(rèn)為，招商今年做了的重大改變就是把現(xiàn)在整個(gè)管理架構(gòu)做了重大的調(diào)整。

　　將要形成的管理架構(gòu)基本上是城市公司作為一個(gè)中心，城市公司總經(jīng)理能夠決定項(xiàng)目基本上開發(fā)的主要事項(xiàng)。

　　林少斌認(rèn)為整個(gè)的放權(quán)將讓一線公司積極性能夠大大提高，總部的激勵(lì)政策是直接到項(xiàng)目到城市公司，同時(shí)總部也要管控，比如一線公司的成本和規(guī)劃的方案，以及銷售目標(biāo)。

　　林少斌稱：“每年公司年初制訂計(jì)劃下達(dá)給各城市公司，然后這一年之內(nèi)我們不調(diào)整，各城市公司自己可以調(diào)整，到年底的時(shí)候你要交上一份好的答卷，跟他收入有直接的掛鉤。所以我相信這樣放權(quán)之后開發(fā)速度和周轉(zhuǎn)率會(huì)大大地提升。我們的目標(biāo)就是周轉(zhuǎn)率能夠做到0.3%以上。”

　　同樣，林少斌也表示，招商地產(chǎn)一直在研究股權(quán)激勵(lì)方案，希望能夠作出很符合招商地產(chǎn)特點(diǎn)的一套股權(quán)激勵(lì)方案。

　　“我們鼓勵(lì)各個(gè)項(xiàng)目能夠?qū)崿F(xiàn)超額利潤(rùn)，在公司下達(dá)的利潤(rùn)標(biāo)準(zhǔn)上，他如果超額了，我們會(huì)有一個(gè)比較大的激勵(lì)。這個(gè)在去年實(shí)行了之后效果不錯(cuò)，我們今年繼續(xù)推行。”

　　他談到：“我們希望對(duì)于公司的高管有這種長(zhǎng)期的激勵(lì)和制度。我們對(duì)高管長(zhǎng)期激勵(lì)，對(duì)中層是中期激勵(lì)，對(duì)基層是當(dāng)期的激勵(lì)。”

　　關(guān)注保障房，研究基金、信托

　　在保障房的參與建設(shè)方面，林少斌介紹，招商地產(chǎn)目前做了三個(gè)項(xiàng)目，深圳觀瀾的項(xiàng)目保障房已經(jīng)建成，交給了政府，總共有三萬多平米。

　　第二個(gè)項(xiàng)目是北京的項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目是商品房和保障性住房，政府把價(jià)格限定在6500塊錢一平米，由政府來銷售給符合條件的對(duì)象。這個(gè)項(xiàng)目做下來，招商略有盈余，結(jié)算還沒有出來，但是是不會(huì)虧的，但只是稍微有點(diǎn)錢賺。

　　另有一個(gè)深圳光明的項(xiàng)目，有50多萬平米，該項(xiàng)目是深圳市最大的保障房項(xiàng)目，也是招商通過投標(biāo)投到的。

　　林少斌介紹：“這個(gè)項(xiàng)目政府給我們5%凈利潤(rùn)，除了成本算完之后給我們5%，我們有管理的成本在里面算下來，5%除掉一些還是有一些盈余。”

　　林龍斌表示，保障房基本就是這樣的利率，不可能有大利潤(rùn)，一般情況下政府也不會(huì)讓企業(yè)虧本，成本控制得更好就會(huì)得益更多一點(diǎn)。但是這體現(xiàn)了企業(yè)的社會(huì)責(zé)任和我們?cè)诒Ｕ戏拷ㄔO(shè)上面的一些嘗試。

　　對(duì)于招商地產(chǎn)在金融地產(chǎn)方面的進(jìn)展，財(cái)務(wù)總監(jiān)黃培坤表示，金融與地產(chǎn)的結(jié)合在國(guó)外比較常見，國(guó)內(nèi)目前也在發(fā)展。招商地產(chǎn)本身也很早就涉及了這個(gè)領(lǐng)域。

　　招商地產(chǎn)在2005年、2006年就在做信托，他談到：“我們做的都是權(quán)益性的，融資性和債務(wù)性的，我們債務(wù)性的融資成本條件是，跟銀行貸款比不貴，比如說是9折，我們信托都是9折。”

　　黃培坤也介紹到，招商地產(chǎn)在保險(xiǎn)資金的利用方面，也走得比較早，在招商地產(chǎn)年報(bào)上就可以看到，有使用到保險(xiǎn)資金的渠道。

　　黃培坤表示，這么多年來招商地產(chǎn)的財(cái)務(wù)安排是比較穩(wěn)健，無論是債務(wù)的安排還是所有資本性的融資，基本上跟企業(yè)發(fā)展的節(jié)奏吻合，能夠充分地保障公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況。

　　他談到，招商地產(chǎn)本身的融資渠道方面選擇性是比較多的，因此在融資更多會(huì)考慮成本，找到錢是一回事，能夠把錢賺更多是另一回事。

　　黃培坤認(rèn)為，目前包括基金在內(nèi)的各種金融產(chǎn)品招商地產(chǎn)都在研究，招商會(huì)根據(jù)自身的需要去找合適的金融產(chǎn)品，但是成本會(huì)是公司考量的非常重要的因素。