限購令違反的并不僅僅是經濟規(guī)律，還將惡化中國社會財富分配的成果，拉大社會貧富差距和破壞當前中國城市化的進程。

　　觀點網 我們需要首先思考，為什么要出限購令與為什么是35個典型城市出限購令，而非全部城市出臺限購令；限購令的真正含義是什么？

　　關于限購令最官方的說法，莫過于李稻葵的：是局部資本管制的過渡性安排。而關于為什么要出限購令的原因，沒有官方的說法，但其政策出臺背景則是北京市樓市在去年12月量價大幅度上升，北京市政府出于對房地產市場控制而出臺的政策，隨后這個政策被中央采納并被強制推廣到全國35個城市。

　　首先要質疑的第一個問題，不是限購令的合法性而是限購令的執(zhí)行區(qū)域問題。按照北京市限購令的動機和目的，以及大規(guī)模推行限購令公開動機來看，限購令是為了抑制房價過快上漲而出臺的政策，在經濟領域供不應求導致價格上漲這是典型的命題。

　　如果按照這個理論來推斷，政策的初衷或許是基于供應量無法短期迅速跟上，而抑制需求，導致市場短期供求結構平衡，從而導致價格的平衡。

　　中央政府在35個城市限購的首要含義即這35個城市房價過高，供求關系將短期內無法改變，房價還將繼續(xù)上行，其余城市房價相對較為合理，且供求關系目前是平衡的，上漲勢能不足；

　　第二個含義或許是在結構性市場過程中，只要控制住領漲市場，那么跟漲市場價格就自然能控制住；

　　第三個含義或許是這35個城市房價相對泡沫較大，其余城市泡沫相對較??；

　　第四個含義也許是，這35個城市價格為投機驅動，其他城市為剛需驅動。

　　如果以上這四個原因成立，那么這里第一個問題將是：絕對的高房價等于絕對的不合理。這是這兩年房地產市場盛行的主流理論，其簡單的邏輯推理是，相對于北京而言，重慶的房價是合理的；相對于重慶主城的房價，重慶的郊縣房價是合理的，相對于重慶郊縣的房價，重慶郊縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)房價是合理的。

　　以絕對價格來衡量房價是否合理的弊端是如此顯而易見，以至于不用論證都可以得出答案。但今天限購政策的最主要依據正是來于此，依據錯位，市場效果會如預期，如果如預期，我想更多的也只能歸結為歪打正著。

　　第二個問題在于如果控制住領漲市場，能否控制住整個市場？這個問題的核心是，本輪房地產市場上漲的推動的核心因素是什么？

　　從目前市場所有資料均顯示，本輪市場的核心推動因素是資本推動，如果承認這個結論，那么資本今天涌入不了限購城市，即可以進入非限購城市。

　　因限購城市房價較高，資本容量較大，非限購城市房價較低，資本容量較小，如果限購城市一起涌入非限購城市，則非限購城市要容納相同的資金容量，要不即成交價格大幅度上揚，要不成交量大幅上揚，或者兩者均大幅度上揚。

　　依據國家統計局監(jiān)控城市而言，限購城市比重較重，因此即便非限購城市價格大幅度上揚，從統計局公布的數據來看，整個房價上揚幅度并不高，但真如此，統計局的數據就顯得更加讓市場不能相信；

　　第三個問題在于本輪房價的上漲過程中，是局部出現泡沫，還是全面泡沫。重慶市國土房管局數據顯示，在成交量上，2009年全年共銷售商品住房3372.54萬平方米，同比增長63.51%。其中，主城區(qū)銷售商品住房2061.54萬平方米，同比增長90.14%。在成交價格上，2009年，商品住房成交價格全市均價為3392元/平方米，同比增幅19.52%，照此計算2008年全市房價為2838元，也就是說去年全市房價每平方米漲了554元。主城區(qū)均價為4179元/平方米，同比增幅9%，重慶郊縣房價上漲了420元每平方米，同比上漲24.22%。從漲幅看，主城區(qū)的漲幅明顯落后于全市的漲幅，這意味著區(qū)縣房價的漲幅要大于主城區(qū)。

　　2010年數據，引用統計局數據和國土局數據得到如下數據：全市成交總量為4314萬方，成交均價為4281元每平方米，主城成交量為2002萬方，成交均價為5762元每平方米，成交量同比萎縮2.8%，成交價格同比上漲37.9%；郊縣成交量為2312萬方，成交價格為2998元每平方米；成交量同比上漲76%，成交價格同比上漲39.2%。

　　重慶市場數據是如此清晰的告訴我們，郊縣市場相對于主城市場，放量更大，漲幅更大，考慮到放量的巨大增長，銷售總額增長幅度更加巨大。這個數據的結論，即如果主城出現泡沫，那么郊縣的泡沫將更加明顯。

　　如果結合到第二個結論來看，那么抑制住主要核心城市的唯一后果，即非核心城市的房價和成交量將上漲更加迅猛。

　　從個案來說，重慶合川的某江景樓盤的洋房最高賣到建面單價10000元每平米以上，而主城中海北濱一號的別墅，二手市場價格也僅僅12000左右。而從放假比例關系來看，2008年主城與郊縣房價比為2.21；而2010年比值為：1.91.顯然郊縣的房價上漲幅度大大超過主城。如果這個現象不是一個個案，那么整個全國市場推而廣之當不算離譜。

　　我們將第四個問題單獨提出來分析，是基于這個答案對于本文觀點的重要性。我們首要的分析是中國三四級城市房價的推動因素是什么？如果是剛需推動，那么是什么樣的剛需？如果是投資推動，那么投資對象是誰？

　　依據供應市場現狀是沒有足夠高的價格和相對的利潤，一線供應商均不進入三四線市場；而依據市場這么多年的經驗，沒有足夠的利潤空間和相對較大的市場容量與較強的流動性，否則純粹的投資客將因無法轉手套現而被限制住。

　　基于這樣的分析，我們很容易找到三四線城市的主力購買對象，一是城市化的居住性剛需；二是打工者回鄉(xiāng)置業(yè)的剛需，盡管他們可能當前并不居住。這兩類需求，皆為非杠桿性投資，這也反過來可以印證三四線市場購買時候按揭比重相對較小，多為購房者的自有資本。

　　限購令政策出臺的隱藏含義為，行業(yè)將持續(xù)上漲。但任何行業(yè)都是有周期的，這點連宏觀經濟也不例外。在上升的市場過程中，我們總是預期價格會持續(xù)上漲，但如果市場一旦逆向，那么情況可能會完全相反。

　　本輪房地產市場風險在于雙衰退周期的重疊，按照中國經濟6.5年一個周期，2011年中國經濟進入本輪周期的第四年，意味著衰退周期即將到來；而通常的房地產市場周期為3-4年時間，從2009年開始計算，本輪房地產周期已經進入第三個年頭，因此也即即將步入衰退周期。

　　衰退周期的特征是通縮，也即本輪房地產周期將有可能遇到資本通縮和實體通縮的雙通縮局面。通縮的核心特征是貨幣供不應求。資本行業(yè)首先遭受較大的通縮壓力。

　　基于上文的分析，本輪房價上漲是基于貨幣供應過量導致的房價上漲，但限購堵住了貨幣進入大中型城市的渠道，讓更多的貨幣涌入了三四線城市，從而導致這些城市房價更快上漲，更高的漲幅，因而泡沫更大。

　　一旦通縮來臨，房價下調，一線城市因為政策抑制導致房價相對合理而會出現較小下跌，而非限購城市則因限價導致的房價畸形上漲而會呈現出更大幅度的下跌。而這些下跌成本則必須有購房者完全承擔，也即一旦房價出現下跌，那么打工者和城市化進城的農民將成為本輪房價泡沫的主要承擔者。

　　果真如此，社會貧富分化將再次加劇。

　　除此之外，限購還會有其他的成本。遠洋降價后的業(yè)主找開發(fā)商鬧事的事件則說明，在不讓市場自行演繹以后，已購房者會將房價損失計入政府過失，導致已購房群體對損失的心態(tài)不平衡，而一旦降價幅度過大，波及范圍過廣，那么這個將產生等同于或者甚至較房價上漲帶來的更多的社會問題。2008年因市場自發(fā)調整引起的價格下降導致的購房風波問題將在這輪房價波動中，導致情緒擴大而產生更加惡劣的社會影響。

　　限購令真能降房價？筆者對此持否定態(tài)度。更多的數據顯示，在2月與3月市場確實出現了成交量大幅度下降與有價格下降的個案出現，但結合2010年417調控政策來看，這種長期性并不可支撐。

　　當前的成交量下調，更主要的原因還在于購房者對政策的期望較417更大而導致的短期觀望情緒，但限購的明顯后遺癥是供應量下滑叫成交更加劇烈。

　　一旦市場供求關系不能夠得到有效改善，那么市場將在3、4個月后，發(fā)起報復性反彈，調控再次重蹈2010年的覆轍，也未嘗不太可能。調控的政策和思路有很多條，但限購當為最不合理的思路和出路。

　　王雪松 觀點新媒體專欄作者