潘石屹透露，目前公司也有北京、上海的項目在洽談，但是最快落實的應(yīng)該是上海。

　　觀點網(wǎng) 曹萍 “無論從規(guī)模還是經(jīng)濟上講，上海商業(yè)地產(chǎn)的市場環(huán)境都要比北京好，未來3-5年，我們北京、上海的比例要達到1：1，所以，今后SOHO著力布局的是上海”。

　　4月1日下午2點，在收購上海曹家渡地塊后的媒體電話會議上，SOHO中國董事長潘石屹再次表示出對上海發(fā)展的信心。

　　購地

　　SOHO中國4月1日宣布，以總價約16.34億元從上海靜安地產(chǎn)有限公司收購上海靜安區(qū)曹家渡萬航渡路716弄-794弄地塊。

　　曹家渡地塊為商業(yè)、辦公及公寓的綜合用途，總面積約1.5萬平方米，總規(guī)劃建筑面積約8.1萬平方米，地上建筑面積約5萬平方米，地下建筑面積約3萬平米，包含6000平方米地下商業(yè)及配套停車場。

　　項目地塊處于靜安、長寧、普陀三區(qū)交界處，是規(guī)劃中的十字路口，曹家渡商圈周邊被地鐵2號線、3號線、7號線及11號線環(huán)繞，有望成為上海西北角最大的綜合性商圈。因此，老潘十分看好該項目的前景。

　　此次收購，按地上面積來算的話，樓面地價為3萬元/平方米，若加上地下面積，按可售面積來計算，土地成本為2.7萬元/平方米。

　　據(jù)潘石屹介紹，這地塊目前已經(jīng)拆平，但尚未開始施工。在項目規(guī)劃上，SOHO中國會依據(jù)政府要求的容積率、密度、綠化率等重新設(shè)計，該項目預(yù)計會在2012年底預(yù)售，其中公寓的平均售價會達到6萬。

　　但是這個處于成熟商圈的商業(yè)物業(yè)，老潘并不打算持有，而是全部出售。為此，他解釋了公司關(guān)于持有與出售的界定標準。

　　潘石屹稱，首先所處位置要獨一無二，現(xiàn)在準備留下的四個項目前門項目、外灘項目、復(fù)興路和光華路項目，地段都是獨一無二的；另外，在取得方式上，稅收負擔不是特別高的話，會考慮銷售；稅負過重的話，會考慮持有。

　　京滬

　　這已經(jīng)是SOHO中國在上海的第5個項目。

　　自2009年8月收購南京西路上的東海廣場后，SOHO中國于2010年接連拿下外灘SOHO、虹橋SOHO、復(fù)興路SOHO項目。

　　在這5個項目中，除了虹橋SOHO項目是以招拍掛的形式取得外，其他幾個項目均是通過收購的途徑得來的。

　　尤其是復(fù)興路SOHO，SOHO中國通過兩次收購從華麗家族手中購得80%的股權(quán)，目前還在商量下一步收購事宜。

　　潘石屹一再宣稱，公司收購項目的條件：第一，必須為商業(yè)地產(chǎn)；第二，須在上?；虮本蝗潜仨毷窃诜比A地段，對繁華地塊的理解就是一定要在交通樞紐上，也就是一定要有地鐵。

　　據(jù)了解，目前上海靜安區(qū)、盧灣區(qū)、黃浦區(qū)及浦東陸家嘴等中心城區(qū)，很少有招拍掛的土地，即使有，價格也普遍較高，所以，SOHO要進入上海要么選擇有潛力的板塊來開發(fā)，譬如虹橋SOHO，要么通過收購的方式曲線進入。

　　在此背景下，收購成為潘石屹進入上海商業(yè)地產(chǎn)的主要渠道，這也是SOHO中國對商業(yè)地產(chǎn)項目要求的必然選擇。

　　與此同時，去年東海廣場的暢銷讓潘石屹明顯感覺到公司客戶群的變化，用他自己的話來說，就是“去了上海之后，北方的客戶居然只有一個，剩下的客戶全部是長江三角洲的客戶”。這給了老潘在上海發(fā)展極大的信心。

　　雖然老潘一再強調(diào)公司考察的商業(yè)地產(chǎn)項目不是北京就是上海，但是面對北京熱門的被拆分后的剩余中服地塊，老潘去年“有1%的可能也要試一試”的雄心已經(jīng)不再。

　　他解釋說，北京現(xiàn)在央企的量比較大，它們在經(jīng)營、商業(yè)模式上跟SOHO都不一樣。去年中服地塊大部分是以聯(lián)合體的形式競得的，SOHO堅持的原則是盡量自己去開發(fā)，盡量不與別人合作，因為從產(chǎn)品設(shè)計和經(jīng)營方式上SOHO中國都比較獨特，跟一個風(fēng)格完全不一樣的企業(yè)合作是非常難受的。

　　此外，從規(guī)模還是經(jīng)濟上講，上海商業(yè)地產(chǎn)的市場環(huán)境都要比北京好，再加上公司打算在未來三到五年使公司的業(yè)務(wù)在北京和上海持平，所以，未來SOHO著力布局的是上海。

　　在4月1日的電話會議上，潘石屹就透露，目前公司也有北京、上海的項目在洽談，但是最快落實的應(yīng)該是上海。

　　商業(yè)

　　除了關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)本身外，老潘也非常關(guān)心那些打算轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)的住宅開發(fā)商。

　　住宅市場不斷加力的調(diào)控，使得眾多住宅開發(fā)商都紛紛宣稱要轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)。

　　對此，潘石屹深有感觸，他說，今年以來，市場上轉(zhuǎn)讓的項目比去年多了不少，現(xiàn)在住宅市場的開發(fā)商被擠壓了一半。

　　商業(yè)地產(chǎn)的回報率的確比住宅高很多，但潘石屹強調(diào)，要實現(xiàn)這個轉(zhuǎn)型，開發(fā)商要特別謹慎小心。

　　第一，從時間來看，要實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的模型轉(zhuǎn)換至少需要三年時間。先是取得土地，然后規(guī)劃、設(shè)計施工，三年后才能真正轉(zhuǎn)型過來。

　　第二，商業(yè)地產(chǎn)技術(shù)含量比住宅要高，尤其在規(guī)劃設(shè)計與土地的取得上，作為住宅，地段稍微差點沒關(guān)系，但對商業(yè)地產(chǎn)而言，幾步就是個非常大的差異，商業(yè)地產(chǎn)對地段的選擇很高。

　　而在商業(yè)地產(chǎn)中，老潘認為，北京和上海最好。這兩個地方，無論是寫字樓還是商鋪在區(qū)域成熟后，其租金回報率一般要比住宅高出一倍。

　　從北京、上海橫向來比的話，上海的市場要比北京好，如果北京的回報率是4%，上海的就能達到5%，大概能高出一個百分點左右。所以，潘石屹認為，未來公司的布局重點在上海。